ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？　Part8

>>720
なるほど、今の金額だけみててはだめですね。

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>>720
そうするとここはベイズよりかなり安いんですね。

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ワンダフルプロジェクトよりも管理費は安いですよ。

プールがないのが大きいです。プールは最も不公平な共有施設になりがちですから助かりました。

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>>723
管理費修繕費は75㎡で2500円くらいの差ですね。大差ないかな。

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プール利用者、月50人のために各世帯が2500円出してあげるのは馬鹿げてる。

シャトルバスも月に150万円かかるけど、こっちはプールと違って多くの人が利用するうえ、バス会社との契約やめれば経費はいつでもゼロになる。

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シャトルもプールも要らない。無駄。

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>>725
プールだけの差ではないかと。ティアロも十分高いですね。

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>>725
バスやめたらそれこそ陸の孤島になるな。

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ベイズがあの施設であの管理費ってことは・・
値上げが確実ってことだよ。
素人向けに管理費や修繕積立費を安く見せるのはデベの常識。
何もしらない初心者はハンコ押した後で１０年後の大規模修繕で１００万単位の修繕積立金を請求されて泡を吹く(笑)

そもそも、大規模マンションなんて１０年ごとに１００万くらいは請求されると思え。

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大規模はスケールメリットあるから寧ろ安いけどね。

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ほかがどうであれここも同じ問題はついて回りますよね。運営のマネジメントが重要ですね。

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>>730
あなたの言っている「大規模」はマンションの規模かと思われます。実際1600戸以上で分担するので本来２００万になる修繕費が１００万で済むかもしれません。
でも>>729氏が書いている「大規模」は大規模修繕の話なので基本的には豪華共用施設がある方が不利です。

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豪華共用設備があっても、
大規模であればスケールメリット活かせるから、
大したことないよ。

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こういった共用施設が維持が大変なので、将来的には管理費は上がりそうですよね。
たしかに大規模ですが、修繕にも金額がかかりそうです。
タワーマンションにしては、バルコニーが広いのが魅力的です

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建物内の共用施設より、植栽の維持費が大きいのでは？
という意味では、お隣のパークタワー晴海も管理費はそれなりの金額になりそうな。
SKYZとBAYZは管理費が高くても良く売れたようなので、共用施設が充実していれば管理費は気にしないという層が結構な数いるということですかね。

ちなみに、こちらにクロノレジデンスの企画についての話が掲載されていますが、湾岸タワマンにしては共用施設が貧弱というところについては稼働状況を考慮して企画されたという話。
http://www.mecsumai.com/brand/detail/id/481
それが新築販売には派手さに欠けてマイナスになったというところもあるのでしょうけど、私はプラスに評価してます。

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バルコニーは西新宿60よりは広いですね。
しかしながら、BAYZの2mには負けますね。
1.6mでも十分だとは思いますけど。

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>>735
管理費は人件費の占める割合が大きいですからね、
植栽の手入れは人件費が掛かるでしょうね。

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>>736
同じ地所の物件なのに
西新宿は天井高が248cmしかないですし。

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>>736
検討してた頃、他のマンションのバルコニー幅2mはなんとなく魅力的でした。
でも「2mだと上階バルコニーが庇になり過ぎて日光が遮られる」（南向きを検討してたので）という営業トークに、なるほどなーと思ったものでした。良し悪しあるんでしょうね。

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>>739
なるほど。
含蓄のある営業トークかもしれないし、単なる営業トークかもしれない。
南向きで庇４０センチの差って、どうなのでしょうか。
体験してみないとわからないなあ。慣れといえば慣れかもしれないけど、１．６メートルでも十分な気はします。

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ちょっとだけ気になったので計算してみた。
当たり前だけど、庇が40cm長ければ日の当たる場所は40cm短くなる。間口が3.0mの場合、広さ1.2平米の違い。

Google earthによるとティアロの緯度は北緯35.7度。従って南中高度は夏至77.7度、冬至30.9度。
バルコニー床から上階バルコニーまでの高さが2.5mとした場合、南中時において日が差し込む長さは、夏至0.54m、冬至4.2m。

バルコニー2.0mならば、夏至のときはバルコニーの4分の1に日が当たり、冬至のときは日差しが2.2m入ってきて6.6平米が直射日光に照らされる。
バルコニー1.6mならば、夏至のときはバルコニーの3分の1に日が当たり、冬至のときは日差しが2.6m入ってきて7.8平米が直射日光に照らされる。

こんなもんか。あまり差は感じないかもね。

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庇は長ければ良いというものではない。
暗くなる。

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・駅遠い
・維持費高い
中古になると厳しいかと思います。
日本人は新築好きなので、新築はなんとか
完売できると思いますが。

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今、うちはタワマン群のど真ん中に住んでいるんだけどね、MRでイメージさせてるようなバルコニーで読書したりお茶したりしてる人って見たことないんだよね。
つまりバルコニーを広くとればとるほど、無駄なスペースをとってると思ってしまうんだよね。そんなスペースをとるんだったら、ダイレクト・パノラマ・ウィンドウ+Low-eガラス仕様で、屋内スペースにしてしまった方が圧倒的に、有効だと思われます。
これを読んでるあなた、今までバルコニーでゆっくりくつろいだことなんてありますか？
それが答えです。

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>>744
バルコニーにするよりダイレクト・パノラマ・ウィンドウ+Low-eガラス仕様で、屋内スペースにしたほうが有効？
ダイレクトウインドウにすると値段そのままで部屋が広くなるならいいが、実際は専有面積が増えて値段が高くなるだけ。
あるいは専有面積、値段そのままでなら、単純にバルコニーが無くなるだけ。

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>>743

ベイズですね。

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バルコニーは幅2mを越えると容積率に算入されてしまうので、2mが最大になるのが通常ですね。
最大2mまでは容積率不算入なのに、何で2mも幅がある物件がないのかについては、コストの問題でしょうかね？

そして、バルコニーは専有部ではなく共有部ですね。
避難経路にもなってますし。

ティアロレジテンスでは角部屋でバルコニーがある間取りと無い間取りがありますが、当然バルコニーの有無によって価格が大幅に異なるということは無いですね。

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住不の物件はバルコニーがほとんどなく、DWが売りになっていますが、このあたりは好き好きがあるみたいですね。
当たり前ですけど。

豊洲の住不物件に住んでいてティアロレジテンスに住み替えという人もいるようですが、「やっぱりバルコニーが欲しい」といって、バルコニーがある角部屋を選ぶ人もいると営業さんが言ってました。

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バルコニーに出て読書したりというのはほとんど無いというのが観察事実ですが、植物をわさわさと置く人はいますね。
バルコニーをスモールガーデンとするというか。

本当に、単なる好みの問題ですね。

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ここ売れてるんですか？
PT晴海が注目されてるようですけど。

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>>750
先月は1ヶ月に1戸しか売れていません。

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>>751
ソースはどこですか？

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売れ行きなんて、まあどうでもいいんですがベイズはあと一戸を残すのみ。この差はどこからきたのか？比較のうえでは似ているので気になります。

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ベイズが欲しい人はベイズ買った方が良いよ。

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バルコニーに、土を敷き詰めて、庭みたいな感じにはできませんかね？

都心で庭付きなんて、凄く贅沢じゃないですか。

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売れ行きの比較するなら過去になりますが隣のクロノがいいのでは？
価格上昇に購入者がついていけてないですね。

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>751
先月は1ヶ月に1戸しか売れていません。


この動く時期に１戸とはすごい、いいマンションだけど駅から遠すぎるので、今の価格が合っていないのかもしれませんね。

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>>751
嘘はいかんよ君

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>>754
ベイズはもう一戸で、無理ですね。

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1戸ってことはない

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さすがにもう少しは売れてると思いますけど。PT待ちの人も多いかな。

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スミフのDWのタワマンに住んでたことあるけど、
バルコニーの奥行が深かったせいか、
風が強い日でもバルコニーで普通に読書できたよ。

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せっかくタワマンならDWで眺望楽しまないと、
タワマンの魅力が半減じゃない？
ここは角部屋でもDWじゃないの？？

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角部屋は部屋によってDWとバルコニー付きにわかれていますが、旧モデルルームの南東角部屋タイプで確認した限りでは、バルコニーあっても眺望楽しめる感じでしたがね。

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楽しめないことはないでしょ。
ただ、DWの方がより楽しめるってだけ。

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DWは寒いし暑いし気をつけろ

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DW ないならタワマンにする必要ないけどね。
でも、ここ角部屋にはDW あるんでしょ。
なら、良いんじゃないかな。

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クロノ住人です。

ティアロも早く完売して欲しいです。（あと１５０くらい？）
美しいツインタワーをはやく見たいものですね。

ライバルはベイズなんですね。クロノの対抗馬はスカイズでした。
もっともスカイズは安く飛ぶように売れて、しかし、五輪決定後
クロノも一気に完売したので、お互い良かったねという結果でした。

晴海のＰＲを３つ
①車好きさんは絶対中央区！
　言わずも知れてるでしょうが・・前は豊洲に住んでいましたが、
　駐車場には品川ナンバーのままにしてる車が沢山いました。
　それだけ足立は嫌なのでしょう。
②保育料が断然安い！
　収入によりますがウチは月２万くらい安くなりました。
③ららぽは徒歩１０分でも１５分でも使える
　晴海が勝どきより良い点は、豊洲が近いこと。
　散歩がてら豊洲駅、ららぽには良くいくことになるでしょう。
　なので、ららぽが近い、で晴海を避ける理由は無いかと。

建物・立地など住み心地は最高ですよ。
それはきっと豊洲でも同じだと思いますが。
良いご検討を！

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>>768
車好きにあの駐車場数はキツいんじゃないの？
リセールというか貸す時にも影響しそう・・・
風の噂で早々にクロノはウェイティング状態って聞くけど実際どうなの？

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佃月島勝どきエリアとはランクやブロックが違うのだが、長所はららぽーとへの距離ね

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勝どき、晴海は大して変わらないと思うけどね。

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>>769
いまどき駐車場が埋まらない問題が多い中で、ウェイティングがあるってのはネガティヴではないと思うんだけど。

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世帯の何％駐車場用意してたの？
ちょっと見積もりが甘かったのかもね。
駅遠だから、思っていたより車所有する人が多かったってことかな。

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>>772
いや、ネガってるつもりじゃなくて実際どうなの？って話じゃん・・・
つーか60、70パーの設置率で埋まってんだったらポジティブだけど40パー強でしょ？
もちろん多少足りないぐらいで計算してんだろうから狙い通りかもだけど、
車好きが駐車場確保できなかったら本末転倒じゃんｗ
折角クロノ住民が呼んでもないのにしゃしゃり出てきたんだから、
例えば晴海フロントで幾らで借りれるみたいよ？って話でもあれば検討者にとっても有益だと思ってさ

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駐車場確約住戸ってないんですか？
駅遠くて駐車場取れないのではちょっと。。。

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もう売り切れですが、48階のプレミアム住戸は駐車場の優先権有りですね。

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億は出せないですね～、せめて各部屋についてたらいいのですが。。。
それにしても湾岸高くなりました。

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トリトンでキングサイズの平置き借りようとしたら月60,000だったよ

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４０％って少ないね。
ここ買うくらいなら、
車の所有率、１００％でもおかしくないと思ってた。
外車オンパレードみたいな。
意外と堅実なのかもね。

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>>744
こいつバカだな

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スミフのDW、バルコニー狭いので（？）、今日みたいに風が強い日でも、
洗濯物干せるよ。もう少し暖かくなれば、読書もできちゃう。

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そう言ってる間にベイズは完売になりました！

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豊洲ツインが駐車場を作り過ぎて余ってしまい、修繕計画にも影響を与えるような事態になったので、地所は大幅に駐車場を減らしたって聞いたよ。　ツインは、契約者に「2台目もいかがですか」ってセールス電話かけていたって。

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現地でティアロとクロノ比べると建物の白さに違いがありますね！

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ベイズは完売だがティアロはどのくらい残ってるの？かなり残はありそうだが、選べない方角とかあるのかな？

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釣りかな、と思いつつマジレスしますと、南は完売してますね。
ＭＲに行けば最新の状況わかりますよ。
そのついでに現地に行ってみると、ロケーションと建物に心揺さぶられてしまうかもです。

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うん、現地の運河側解放感は確かに最高。
ただ、クロノとの価格差が気に入らない。

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ここの南ってクロノ邪魔だよね。

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＞７８３
豊洲のツインって、豊洲駅まで徒歩４分だよね。
ここと条件、ぜんぜん違うと思うけど。
そもそもツインくらいなら駐車場代そこそこ取るだろうから、
空いてたって修繕計画は余裕だと思いますよ。
ここも余裕持って作って欲しかった。
それこそ２台くらい止めれるような。

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>>786
ＭＲはまだですが、現地は通りました。
建物はなかなかですが周辺はちょっと。晴海三丁目のメイン交差点も古いビルがけっこうありますね。

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>>786
100以上残ってるという話がありましたが南以外なんですね。バランスよく販売すればいいのに。さらに売るのが厳しくなりますよね。

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>>790
建物から歩いてみたら、バス停は遠いし駅は遠いし…

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護岸に植えられた桜が咲いていますね。
去年植えられたばかりの桜はこれから楽しみですね。

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>>784
建築中のネットがあるかないかでしょ。

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784さんではないですが、角部屋のダイレクトウィンドのところは、建築中のネットがかかっておらず、クロノとの比較ができますよ。
ほとんどの部分はネットがあるので、全体のイメージはまだわからないけれど、私も、白でも違うな、と思います。

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今日のティアロレジデンス。36階まで伸びてました。

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http://chintai.mynavi.jp/contents/sumaioyakudachi/20150218/s475/?full

■ケン・コーポレーションで考える高級賃貸物件の必須条件を教えてください。
「第一に立地ですね。麻布、広尾など、港区のど真ん中のいわゆるSクラスのエリアにあることです。また吉祥寺、自由が丘、横浜にある高級住宅街エリアも当社のターゲットです。単に人気があるからということではなく、利便性や環境を考慮したうえでの判断です。そして、近年人気の大型タワーマンションではなくどちらかといえば、少ない戸数の低層型マンションや一戸建てなどを高級賃貸物件として考えています。例えば、延べ床面積200㎡以上の4LDKの物件が数戸ほどで構成されているものなどです。」

■では、駐車場やエントランスなどの共用部分に関してはいかがですか？
「駐車場は世帯あたり2台分くらいスペースがとれるようになってくると、高級賃貸物件といった感じになると思います。ご家族では複数台所有されている方が多く、単身者でも仕事用とプライベート用で車を乗り分けていらっしゃる方も多いですからね。」

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欲しくない人は無理に買わない方がいいと思う。

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外観はすごくいいですよね！ベイズ予定ですが、今日もなかなかいいなぁと思ってみてました！

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2本並ぶとさらに美しくなりそうですね。PT豊洲ともいい三兄弟になるかな

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>>800
自分はベイズにしましたが、いいですよね。もっと売れていいと思いますが不思議ですね！

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ここって、値下げしないですかね。
PT晴海が高い値段出して来たら、すぐに完売するのかもしんないけど。

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電話でた受付の態度が悪い。派遣？

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ベイズと対して価格差ないのに、まだ完売しない理由は何ですか？仕様もこっちの方が良いし、何と言っても中央区でしょ。

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>>804
ネットでの煽りが足りなかったからでは？
掲示板からもなんとなく住民の雰囲気が分かりますね。

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やはりクロノとSKYZの購入者は勝組ですよ。
ティアロ、BAYZは値上がりしたしね。

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晴海は現状、やや供給過剰気味かな。選択肢が多いから分散するね。

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同時期に購入可能な物件が多いので、様子見をしている人が多いのかな。
南海トラフの地震って心配も有るし、入居ギリギリでの契約をもくろむ人もいるかもね。

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隣のPTがありますからね。ここの戦略としては価格を抑えても早めに売ったほうが良かったと思いますが。

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ＢＲＴ確定したよ。

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中間整理が掲載されていますね。

「都心と臨海副都心とを結ぶBRT」基本計画中間整理｜東京都
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2015/03/70p33100.htm

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http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2015/03/DATA/70p33101.pdf

晴海トリトン界隈はフィーダー輸送ですか。
何のことかわかりませんが、800人／時の輸送力というのは運行頻度がどの程度のものなのですかね？
単車75人、連接130人想定なので、単車であれば10本／時、連接であれば6本／時程度ですか。
新橋通るのは便利ですね。

本文にある、
「このため、BRTの発着場所となる停留施設（バスステーション等）について、高層マンションなど大規模建築物のエントランスや公開空地など、都市計画との整合を図るとともに、地域の声を聴き道路外の活用を積極的に検討していきます。」
というのはどういうことですかね？
マンション敷地内にBRTが乗り入れてくるということですかね？
クロノレジデンス、ティアロレジデンス、パークタワー晴海のエントランス前まで来てくれるなんて大変便利ですが、さすがにそれは無いですかね。

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いまのバスより便利なんですかね？

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>813

http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2015/03/DATA/70p33100.pdf

こちら（本文）を読む限りでは運行は良さそうですが、行き先は人によって便利／便利で無いという感覚はわかれるでしょうね。
晴海地区だけバス停らしき○印ではなく、グルグル回る雰囲気の絵になっているのが大変気になるところではあります。

スケジュールでは2019年度の運行開始になっていますが、2016～2018年度に「既存路線バスの拡充」とあるので、まずはバスが便利になるということでしょうか。

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過度な期待はできませんが、鉄道以外の交通網が整備されれば湾岸全体が盛り上がりますね！

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>>812
フィーダー輸送って調べたら、
別便で運ぶ支線のことみたいですね。
まさか、グルグル回りするバスに乗換えするとか？

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>>812
そんなことになったらトリトン勤務者が敷地内でバスを待つ間にタバコ吸って汚されるぞ…

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>817

確かにそうですねぇ。
実際には、目の前の都有地がバス停を付帯した施設になるのではと思ってはいますけど、どうなることやら。

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>>816
ルート図見る限り、新橋までは乗り換えなしで行けるでしょう。新橋〜虎ノ門は将来延伸ということかな。
虎ノ門勤務の自分にとっては残念。

フィーダー輸送の意味は分かりにくいが、wikiを見るとこの場合は新橋までをバスで繋ぐ輸送方式ということか。
http://ja.m.wikipedia.org/wiki/フィーダーバス

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ざっと見た限り、晴海2丁目にとってはプラスの内容かと。

晴海地区だけかフィーダー輸送になってるのは、トリトン勤務者の需要に対応する意味があるのでしょうね。
本文2ページの冒頭にあるように、都心部⇔臨海部の交通需要は時間帯によって異なるわけですが、晴海地区の朝の時間帯については都心方面と晴海方面の双方向の交通需要が発生する。そこで、ピストン＋巡回の両側面を持った交通形態になるのかと。即ち、虎ノ門・新橋からはトリトンへの通勤客を乗せ、晴海で降ろしたら住民を乗せて都心に送り届けると。

その前提で他の部分を読むと、〈街づくりとの連携〉に書かれていることの意味するものは、降車客へのニーズ対応として、トリトン敷地内への乗降場所の設置を行うとともに、居住者が集中する晴海2丁目のいずれか、或いは複数のマンションエントランスへの乗降場所の設置を行うということかと思います。

そう考えると、>>817さんの懸念されている、トリトン勤務者のマンション敷地内への立ち入りは発生しないこととなります。

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