ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？　Part8

売れないわけだ。

ティアロの南って、クロノ邪魔だよね。

ベイズとの比較で「価格は変わらない」というコメントは何度か見かけていましたが、どの程度のものか具体的な比較をしたことがなかったので改めて見てみましたが、 >636 さんご指摘の通り多少は差がありました。
データ元はのらえもん氏のブログ。

ティアロレジデンスの29Fとベイズの30Fでの比較なので完全にapple to appleではありませんが、条件も色々と異なるので誤差の範囲ということで。
フロア全体での坪単価を見ますと、
ティアロレジデンス：294.3万円
ベイズ：282.6万円
と坪12万円ほどの差ですかね。4%程度。

これを差がないとするか、差があるとするかは個人の感覚なのでしょうが、60m2および75m2の物件での価格差は、
60m2:213万円
75m2:267万円
ですか。
「差が無い」というほど小さいとも思いませんけど。

>638 さんがご自身の比較結果について記載されていますが、中でも「仕様」については大差ないとい意見も見かけたので以前比較可能な部分を整理したものがあるので再掲。
この他に天井高なんかもあるのでしょうけど「仕上表」の内容だけを比較したものです。

微妙な差と言ってしまえばそうですが、ティアロレジデンスは標準プランにおいてはちょっと抜けてる感は無きにしも非ずです。

ちなみに、廊下を天然石にするとか洗面室の床をタイルにするとか、ティアロレジデンスでは各々15万円くらいのオプションですので、坪単価にして75m2でも1万円ちょっとくらいの話なので気にするまでも無いと言えばその通りという話ですね。

天カセとか全熱交換式の換気システムとかの方が意味のある話ですね。

>>641
BAYZはほぼ売り切れているのにこの期に及んで他のマンションの掲示板でまでさらにすぐバレる嘘をつくのはやめたらどうですか？

それとも本来なら高倍率がつく筈の最終期までBAYZは苦戦しているのですか？

前スレ640には他の低中層のデータがあってほぼ同じ(厳密にはティアロの方が少し安い)事がしっかり書かれているのですが、唯一少し異なるBAYZ最上階付近のデータだけ抽出するのはミスリードにも程があるりますよ。

>644

ではご自身で低層階のデータを比較したらよいでしょう。
嘘でもなんでもなく価格表のデータ比較ですから。
私は親切なので15Fのデータも集計しましたので参照してください。
15Fではむしろ坪単価差は20万円近くまで開いてます。

反論するならご自身で集計した具体的なデータを出したらいかがでしょう？
私は坪単価は変わらないということを確認すべく、データ元として示されていたのらえもん氏のブログから集計しただけですから。

あと集計しているとわかりますが、のらえもん氏の坪単価はたまに誤植もあるようなので、坪単価だけ見ていたら間違います。
例）ベイズ北向き15Fの55An
1LDK／54.98m2／3,668万円／坪単価278.3万円

これどう計算しても坪単価278.3万円にはなりません。

>645 のデータは1LDKの広さが54.98m2ではなく、44.98m2の可能性が高いので修正してみましたが、大勢に影響はないです。

私の集計にも誤植があり得るでしょうから、気になる方は自分の手で集計してみると良いのではないでしょうか。
ちょろっといくつかの間取りを比較した程度のデータをまともに受けるには、数千万円の買い物は高すぎますから。

投資の世界でも、数件しかないサンプルからマクロを語るレポートが溢れていますが、データ元の信ぴょう性にも疑問を持つというのは大事なことではないでしょうか。

>>638
詳細で実にリアルな感想ですね！

>>641
>>636ですが、精緻にありがとうございます。私はもっとざくっとした感覚で書いてしまってたのですが価格差はなくはないだろうと。ただこの価格差が中央区と江東区差くらいかな、と。アドレス価格差をそれほど考慮されてないかと。

>649

おそらく、価格差が無いという話は、増税前の価格で契約された部屋のことだと思われます。
オリンピックも決まる前で、今よりも更に安かったんですよね。
南東角部屋の価格を見ていくとよくわかりますが、階の上下で価格が逆転していて、しかもかなりの差がついているものがあります。

低層階ほど早いうちに売れている部屋があったので、低層階では価格が変わらないという話になったものかと推察しています。

>>644
>>636ですが、
ティアロ契約者さんがベイズのポジをしないでしょう。ベイズは倍率は知りませんが残り35戸で竣工2年前弱で完売しそうです。いいかどうかは別にして無理におすひつようはなにもありませんから。
丁寧なご回答で素晴らしいと思います。

不動産繁忙期を直前に控えて、各板盛り上がってるねｗ
ここは既に微妙というか入居1年差を許容できるんだったら、
皆さんPT晴海待ちでしょ？
倍々で上がっていく状況でも売れ行きでもないし、
ここに飛びつく理由もない

ささっと見て。

>>636
間違い、実は20階あたりまでティアロの方が安い。
根拠はのらえもんさんのブログから持ってきた前スレ640

>>641
>>637を読んで前スレくらい確認しましょう。少なくとも>>636では「低層階から」と書いているにもかかわらず価格差が出てくる29階で比較するようでは何らかの意図があると言われても仕方ないと思いますよ(笑)

南側あるなら買いたいけど…

PTはよさげだけど、全熱交換器ついてる？
玄関や洗面所、キッチンは天然石？

>653

なので15Fも比較しましたが、むしろ単価差は17万円に拡大。
前スレを確認するまでもなく、のらえもんブログのデータを直接見ています。
20Fまでティアロレジテンスが安いというのは間違っているということで良いでしょうか？

>>654
（笑）

それ言っちゃうとこっちもフットサルコートないじゃんｗ
そういったのも含めての比較検討なんだけど、
ここは売り易い部屋からダラダラ投入した経緯があるからね
現状で残ってる部屋が今まで以上に売り難くなるのは容易に想像できるし、
帯に短し・・・って部屋も少なくないと思うけど？
もちろん待つのも大いにリスクを含むけどね

こういった露骨な比較検討は売主にとっても避けたいんだろうけど、
（だからライバルとは言っても露骨に価格や販売時期を被せたりはしないよう調整してる）
ここまでの長期化は想定してなかったのかも・・・
もちろん比較物件が多いのは検討者にとっては有難い話

ナンバープレートの足立区と品川区の違いって、ロシア産とアーガイル産のダイヤモンド程度の違いでしょう。
問題は質でしょ。
フェラーリとタントならこだわるのわかるけどね。
要するに見えでしょ。高級財布持ってるけど中身が常に3000円位しか入れられない方みたいに。

>>657
見栄だってことは皆きっと百も承知だよ。見栄と質は別次元の話なんだから、価値観の違いで意見は分かれて当然。
車のナンバー＝財布、質＝中に入ってる金額とするならば、高級財布に3,000円入れるか、安財布に100,000円入れるかって話でしょ。財布にカネかけるなんてくだらないと主張する人もいれば、憧れの財布を持つことに高い満足感を得る人だっている。
んで、高級財布に100,000円持ち歩ける財力のある人は別カテゴリーになるわけで。

658だけど、上で出てたティアロとベイズの比較に関してナンバー＝財布、質＝中身として例えるならば、ベイズが名もないブランドに中身30,000円、ティアロがハイブランドの財布に中身36,000円って感じかな。テキトーだけど。

中央区、江東区議論はあるにしても大差ないと多くの人が感じている。
価格差は諸説ありますが多少はある。
(坪5～10万なら上のアドレス論でも理解できますが、20万なら75㎡で400万以上違うとなると、うーん…)
というところでしょうか。

駅遠は同じですがどうですか？
豊洲はたしかにららぽあり、あまり使えないカモメありますが、ここも勝どき、月島両方使えます。

>>660
福祉などで、大差あると思うけどね。
晴海のほっとぷらざが区民老人無料なのに、東雲の老人施設が区民老人有料みたいに。

駅遠でしかも都営バス停も遠いなあ。ここも新豊洲も。

>>661
福祉、渋い観点ですね。そんなに差があるんですか、知りませんでした。

ベイズは護岸工事がすめば11分ですね、五十歩百歩ですが。

足立ナンバーのフェラーリかあ
まあ、気にしない人はいいのでは？（笑）


でも、南側永久眺望はほしい



下手にプールとかスパあると、大規模修繕の時にまとまったお金を請求されるね

>>663
ベイズも、一番近い都バス停は
ゆりかもめ駅の西側で遠い。しかも便数がとても少ない。

ところで3期55戸の販売状況(倍率など)をご存知の方いらっしゃいますか？

売れないとクロノみたいに賃貸の広告が地下鉄の駅に貼られたりしますか。

>>667
それは嫌だなぁ
ゆっくりで良いから、入居の頃までには完売して欲しい
あと1年半、地所の中のひと頑張って！

ティアロレジデンスとベイズの単価の件ですが、さらに10F、3Fで比較しました。
どちらもやはり坪単価で10万円程度の差でティアロレジデンスの方が高かったです。
何を見たら同じ階の単価が同じとか、ティアロレジデンスの方が安いという話になるのでしょうか。

説明がつくのは、以下2点。

1. 増税前（オリンピック決定前）の価格

ティアロレジデンスの一部の部屋では消費税増税前の時点では今よりも少し安く出ていたので、その部屋をピンポイントで比較すると単価は安くなるということでしょうか。
例）ティアロレジデンス南向き70Kの価格
10F:5808万円（坪単価259万円）
3F:6058万円（坪単価270万円）

2. 1LDKの間取りは単価が高い

一般的に1LDKの間取りは坪単価が高めに設定されていますが、ティアロレジデンスの低層階（10F以下）には1LDKの間取りが無い。
ベイズは北向きおよび西向きに1つずつ1LDKが存在し、単価は高めに設定されています。

――――――――――

単価論争は完全に終止符が打たれたというところでしょうか。
実際の数字を見れば一目瞭然です。

>>669
そんなのは一部を除けば分かってた話。
そして、この程度の価格差があると、ティアロは選ばれにくいってだけの事。

BSでもうすぐ、外人がマンションを買う話題の番組があるけど
ここは外人の買いは無いのかな？

>670

私を嘘つき呼ばわりした人がいますからね。
間違っていたんだから間違いを認めるべき話です。
ティアロレジデンスとベイズの単価が変わらない（あるいはベイズの方が高い）というのが意図的に嘘をまき散らしていたということならば、明確にそれは間違っているということを示すことにも意味があります。

>>672
個人的な私怨でスレを荒らすのはやめてくれ
小学生じゃないんだからさ
同じ契約者として恥ずかしい

>673

荒らしているのは堂々と嘘をまき散らしている人です。
私怨も何も無く、単に間違っている情報を正しているだけです。

残り何戸ぐらいかわかる方いらっしゃいますか。

何か子供の喧嘩だね。どっちでも良いから大人になりなよ。

>>674
最近の貴方のレスは度が過ぎている。正しい情報を流したいという正義感も分かるが、検討のアプローチはひとつじゃない。むしてや、長文、連投、自己主張の連続は見るに堪えない。
異なる意見も受け入れるスタンスを取っているつもりなんだろうけど、結局自分の主張を貫き通してるだけ。客観的データも大事だけど、ここは貴方の日記帳じゃなく多数の閲覧者がいるんだということに配慮してレスすべき。
自己矛盾してるのはわかっております。

677です。
スレ汚し大変失礼しました。完全に子供の喧嘩ですね。ROMに戻ります。
ちなみに673=677ですが、それ以外の契約済みさんは別の方です。

横からすみません。
昨日今日のティアロ契約済みさんの書き込み、ちょっと感情的になってらっしゃる感がありますが、644さんがどぎつい書き方で（しかもBAYZ関係者と勘違いして）非難したのが始まりですから、一方的に非難するのはフェアじゃないと思いました。確かに長文で主張は強めですが常にデータを提示してますし情報精度は高いですよ。

そもそも前スレの640さんの書き込みは、
＞１０Ｆ南向き３ＬＤＫ
＞ＢＡＹＺ：２６２～２７１　ティアロ：２５９～２７４
となってますが、これを見て単純にティアロとBAYZの単価が同じと解釈したのがそもそも早計です。平均単価は対象住戸群の床面積および分譲価格を先に合算してから算出すべきであり、個別住戸の平均単価の最大最少を比較しても意味がありません。

高額の買い物だから仕方ありませんが、全体的に自分にとって都合のよい情報であればそれに誤りがあろうと単純に信じる傾向がある気がします。検討版なのですから情報の精度が最重要と思います。

横からは止めてください。

他人を演じない

>>675
たぶん150ぐらい。
ポジネガ入り混じって荒れ気味だけど、竣工までに完売しそうな感じ。

>679

なんだかフォローしていただいちゃったみたいですみません。
私はネット掲示板で感情的になるとかありませんが、勘違いさせてしまっているようで。

元々の単価云々という話で、具体的なデータを提示したにも関わらずしつこく「間違い」「嘘」というあたりをみて、真面目な主張ではなくただの煽りと判断しました。
というわけで、少々ふざけて反応したのが「荒らし」と認定されてしまいました。
失礼しました。

>675, >682
現時点ではもう少し進捗していて、120くらいだと思います。
去年契約した人からすると、思いの外進捗しているという感じかと。
証拠出せとか嘘だとか言われそうなのであまり書きたくありませんでしたが、既契約者でもふらっとMRに寄って確認されてはいかがかと。

自作自演

ベイズとの価格差については決着ですね。こうして一つ一つの事実が明らかにされればいいと思います。
販売状況は実際にＭＲにいかれた方に、教えていただければいいですね。
ベイズが完売したあと、PT販売前にこちらもどこまで売れるかがポイントと思います。下手すればずるずる残りますね。

>667

クロノは入居前に完売しています。賃貸物件は売主の三菱が出しているのではなく、購入者が賃貸に出しているのです。

どのマンションにも投資目的の非居住者はいて、短期あるいは長期に賃貸に出すことがあります。

>>686
ただ、クロノは一番最後の販売で
部屋を残しましたよね。ティアロ客の内覧用だったのか何だか知りませんが。　

そうかな？

私はただの検討者だけど、669が誤った情報を正すというのは別に不思議に思わないし、
むしろありがたいと思うよ。

>>686
真実は当事者にしか分からないし、
何がいけないの？って反論されたら返す言葉に詰まるけど、
用意周到なポスター（業者への大量販売？）だったり、
棟内ＭＲ転用問題だったり、すったもんだというか、
モヤモヤっとした感があったのは事実だけどね

出た！！　自分で書いて、自分で褒めるヒトリボケツッコミ。名人芸。

>686
どこかの不動産会社の広告(ポスター)が地下鉄駅に貼ってありましたよ。まとめて賃貸用に売ったんじゃないかな?

上場企業の公式発表でウソってありえるの？

http://suumo.jp/journal/2014/03/12/59457/

>>693
誰も完売してないとは言ってない

賃貸に興味あるのなら、入居前の物件にも入れますよ。

http://www.so-i.co.jp/data4007/

三井の街つくり、ワンダフルプロジェクトの売り方の方が、市場や、豊洲22とあいまって
未来を感じさせたんだろうね。
頼みの市場はまた開場遅れてるけど。
こちらのタワーズの名ばかりよりは。


スカイズのトライスターはかっこいい
あの関係でベイズに住むなら断然スカイズがいい。
こちらは、契約者たちは大絶賛のマイヤーデザイン
私や家族からは、遠目にみて、白々している団地みたいにみえるんだけど
感覚おかしいかな。

全熱交換器と天カセは迷うことなく、こちらの圧勝。


こちらが中央区アドレスなら、晴海
あちらは、江東区アドレスされど、豊洲
豊洲ブランドは、いまや、二子、小杉、と並んで
マダムの象徴。ブランド感がある。
晴海はウォータービジネスのおねぇちゃんが住んでそうなイメージ
子育て、って感じじゃない。

って流れで、引き続き、豊洲を検討してます。
ベイズは買わないけど。

トライスターは詰め込むための建物だからダメだね。
自分のマンションで眺望つぶすなんてあり得ない。

>>693
サンプルルーム問題ね。記事掲載の3戸はティアロの為に残していたサンプルルームだったのですが、クロノ契約者からの反発が大きくて土壇場で販売に回したんですよね。その3戸で完売なので、ウソや誤記ではないと思います。

696はズレてていいね。好きな物件が安く買えて良かったね。

安く買えてませんよ。
パークタワー豊洲ここより高くなるかもだし。
ずれてるかなーズレてないからここ、苦戦してるんじゃない？
三井の方が売り方が上手

まちがえた、パークホームズ豊洲

パークホーム豊洲は300越えてくるという話もあるけど、さすがに豊洲でちょっとという気もしませんか？

パークホームズ豊洲は外観が猛烈に江東区の団地ぽく建物に魅力が無い。

豊洲に住む事が優先度No1で無ければ視野に入らない物件なので晴海タワマンと競合少ないと思うよ。

コンセプトが違いますね。

ベイズはここより少し安いですが、よく、維持費管理費で揶揄されてます。
みずものはないのでここはそれよりは安いと思いますがどうですか？ただ、タワマンなのでそれなりに共用施設ありみなさんは今後の負担についてどう考えられてますか？

>>696
二子とムサコ&豊洲は雰囲気もブランド価値も全然違うよ^o^

>>706
二子玉を買い被りすぎ。
実際に住んでみると別に大したことはない。勘違いしてる人は多いけど（笑）

>>705
湾岸を検討する層ってそもそもあんまり気にしてない気がする
実際頭割りすれば大したことなかったりするし・・・
当然中古で探す人もそういったバリューを求めてくる可能性も少なくない
反面、維持費その他に不安を感じるのであれば湾岸そのものを検討から外したほうがいい気がする
わざわざ高い金払って埋立地に住みたがる意味が分からないって意見も理解できる

708の補足だけど、
湾岸に限らず都心財閥系の大規模なんか、ホテルサービスをウリにしてたりするからね
そういったものをウリではなく無駄だと感じる人はもっと別の選択肢があると思う
今や当たり前のコンシェルジュも無駄と言えば無駄だしね

ここはワンダフルプロジェクトほど無駄な施設がないのが良い。

クロノと独立した管理なのも良い。ベイズはスカイズの豪華設備の維持費用まで負担させられてかわいそう。

>>707
二子玉は歴史や地歴が他2つとは全然違うかと。。ムサコや豊洲は準工業地域でしょ？

>>710
ステレオタイプで昔のイメージのままの人はどちらも選ばないと思う

二子玉の地歴はド田舎

どっちでもいいよ。

そうそう。
玉川高島屋ができた頃は、なんであんな田舎に？と驚かれてた。
今ライズになってる土地は、ねこたまとかあったけど川向うよりショボかった。

>>714
それ言っちゃうと豊洲も世田谷も・・・ってことになる
開発業者は畑や埋立地に付加価値をつけて売るのが仕事だし、
そういった意味では湾岸は何だかんだで広大な土地が残ってるし、
業者がほっとく訳ないし、向こう20年は安泰かな？と思ってる

怖いのは液状化ぐらいかなぁ
もちろん内陸にも甚大な被害が及ぶような災害は仕方ないけど、
湾岸埋立エリア「だけ」被害が顕著ってパターンは困る

よく一人でそんなに盛り上がれるなぁ。　友達居ないのか？　外はイイ天気だぞ。

>>696
自分達で分かってるんじゃん。感覚おかしいって…分からないんだったら団地とか単純な発想じゃなくてデザインの意図を読み取ろうとしないと。っていうか三井信者なだけでしょ！三井の街づくり云々言うなら、三菱と三井、丸の内と日本橋も比べてみたら？

同じタワマンでも水モノがあるところは要注意なんてのは、タワマン仲間では常識。
あと管理費や修繕積立金を安く抑えてる物件も要注意。特にS系とか。
10年後の大規模修繕で、かなりの金額が各戸に要求されたり、サービスレベルが変更されたりする。

設備レベルと規模見て、管理費の妥当性を判断すべき。

>>720
なるほど、今の金額だけみててはだめですね。

>>720
そうするとここはベイズよりかなり安いんですね。

ワンダフルプロジェクトよりも管理費は安いですよ。

プールがないのが大きいです。プールは最も不公平な共有施設になりがちですから助かりました。

>>723
管理費修繕費は75㎡で2500円くらいの差ですね。大差ないかな。

プール利用者、月50人のために各世帯が2500円出してあげるのは馬鹿げてる。

シャトルバスも月に150万円かかるけど、こっちはプールと違って多くの人が利用するうえ、バス会社との契約やめれば経費はいつでもゼロになる。

シャトルもプールも要らない。無駄。

>>725
プールだけの差ではないかと。ティアロも十分高いですね。

>>725
バスやめたらそれこそ陸の孤島になるな。

ベイズがあの施設であの管理費ってことは・・
値上げが確実ってことだよ。
素人向けに管理費や修繕積立費を安く見せるのはデベの常識。
何もしらない初心者はハンコ押した後で１０年後の大規模修繕で１００万単位の修繕積立金を請求されて泡を吹く(笑)

そもそも、大規模マンションなんて１０年ごとに１００万くらいは請求されると思え。

大規模はスケールメリットあるから寧ろ安いけどね。

ほかがどうであれここも同じ問題はついて回りますよね。運営のマネジメントが重要ですね。

>>730
あなたの言っている「大規模」はマンションの規模かと思われます。実際1600戸以上で分担するので本来２００万になる修繕費が１００万で済むかもしれません。
でも>>729氏が書いている「大規模」は大規模修繕の話なので基本的には豪華共用施設がある方が不利です。

豪華共用設備があっても、
大規模であればスケールメリット活かせるから、
大したことないよ。

こういった共用施設が維持が大変なので、将来的には管理費は上がりそうですよね。
たしかに大規模ですが、修繕にも金額がかかりそうです。
タワーマンションにしては、バルコニーが広いのが魅力的です

建物内の共用施設より、植栽の維持費が大きいのでは？
という意味では、お隣のパークタワー晴海も管理費はそれなりの金額になりそうな。
SKYZとBAYZは管理費が高くても良く売れたようなので、共用施設が充実していれば管理費は気にしないという層が結構な数いるということですかね。

ちなみに、こちらにクロノレジデンスの企画についての話が掲載されていますが、湾岸タワマンにしては共用施設が貧弱というところについては稼働状況を考慮して企画されたという話。
http://www.mecsumai.com/brand/detail/id/481
それが新築販売には派手さに欠けてマイナスになったというところもあるのでしょうけど、私はプラスに評価してます。

バルコニーは西新宿60よりは広いですね。
しかしながら、BAYZの2mには負けますね。
1.6mでも十分だとは思いますけど。

>>735
管理費は人件費の占める割合が大きいですからね、
植栽の手入れは人件費が掛かるでしょうね。

>>736
同じ地所の物件なのに
西新宿は天井高が248cmしかないですし。