ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？　Part8

>516 の内容についてはわかる部分とわからない部分があります。

中古では一定期間売れなければ売れるように値下げしますので価格調整が入る。

そもそも中古の売り出し時の値付けの仕方というのは、周辺物件および当該物件の過去半年の成約事例。
不動産は完全に同一の物件を売買するわけではないので、色々な要素を点数化して売り出す物件の点数を決定。
そこに周辺相場の単価を加味して売り出し価格を決めるという方法。
この時、向きも要素の一つに含まれます。

駅遠、駅近の資産価値云々というのは、この点数化の要素に駅距離も入っていることが関係しているのかわかりませんが、中古の売り出し価格の決定要素の一つであることは確か。

株と似てますね。最終的にどうなるかはわかりません。だからと言って考えなくていいわけでもないし、考えることは自由で、購入時点で気になるのは自然なことと思います。
高い買い物ですから、人気があるものを買いたいのも道理でしょう。
定量的な数字て示せれば一番いいですが、そこまで情報がないなかで話すのもこの掲示板ではやむなし。
浅い情報でもどことなく人気のなさを感じて不安になってる人が多い、というのが事実かと思います。

>520

そうですね。高い買い物なので、こんな掲示板のどうしようもない情報ではなく、現地やモデルルームに足繁く通って、自分自身で情報をとって納得して購入するのが良いと思います。
特に、「人気」というのが何たるかをはっきり自分で考えるべきでしょう。

ものの本を読むと、マンション購入者は平均してモデルルームを3回訪問して契約みたいなことが書いてあり、あまり何回も通うと営業さんの心象が悪くなって云々と馬鹿なこと言ってます。
デベロッパーのポジショントークじゃないかと思いましたが。

不動産は提供できる情報がたくさんあるので、営業さんはかなりかいつまんでしか話さないんですよね。
営業資料もすごい分厚いの持っていても、聞かれた部分だけを説明するというスタイル。
時間に限りがあるので仕方ないですが、モデルルームに
たくさん行くと嫌われちゃいますよ、なんて馬鹿な話があるかと。

以前住不の物件を購入した時の営業さんは、その点全く逆の話をしていました。
「これだけの価格のものを購入するんだから、そりゃ何回も現地に行くでしょう。色々な時間帯で日照がどうなっているか、天気によっても違いがないか、気になるんだから何回だって見ますよ」と。
住不の方針が嫌いという話などちょいちょい聞きますが、完成後の販売だからこそてきることもありますし、何よりも売り急がないからお客さんにもじっくり検討しろという姿勢は好感が持てました。
たまたま担当が良かっただけかもしれませんが。。。
ドゥトゥールの担当は全く違ったのでやはり人による部分は大きかったのだとは思います。

>>521
そのとおりです。ただこの掲示板の特徴はそこまでいかない人が多いのが事実です。そのなかでモデルルームにいかないと意味ないと言っても仕方ないことです。逆に言えば多くの浅はかな感覚的な印象を知りたいのです。

物件の概要をつかみたければ、モモレジさんやのらえもんさんのブログに詳細に書かれてますよ。いいとこも割高感もね。自説を延々と述べるのは個人的なブログでやって欲しい。価値観はみな違うのだから、それぞれがどう感じたか知りたいだけ。説得するものでもないし、他人の考えかたに踏み込むべきではない。

確かに短く書いて欲しいよね。疲れる。

>>521
スミフは物件ごとの収益力を高めるために高くだして、売れなくても売れるまで営業するスタイルです。何度も足を運んで、も一種の営業トークでしょう。それもブランド力があるからできるのであって、完成後に残ると平気で値下げするところもありますよね。

＞「人気」というのが何たるかをはっきり自分で考えるべきでしょう

また始まったよ・・・売れてない物件に限って焦点をボカしてくるんだよね・・・
人気ってのは曖昧だから人に拠って受け止め方は異なるし、
みんながみんなＡＫＢを好きな訳でもないんだけど、
業界全体が少なからず完売御礼商法を煽ってきた過去があるんだから、
少なくとも完売御礼じゃない物件は不人気でいいんだよｗ
入居まで残ってたら完全に売れ残りマンションだねｗ
もちろん住不みたいに竣工販売に舵を切るのは自由だけど、
それを人気物件と表現するには無理がある

＞５２４
疲れるというか半分も読んでない。

人気がなくても新築なら、なんとか売り切れるでしょう。
日本人は新築好きですから。
中古になった途端、苦しむのは目に見えてるけどね。
中古で自分の隣に越してきた方が、安く買ってたらショックだよね。

ところで、クロノは入居前から、賃貸の広告が地下鉄の駅に出てた。
何で？

これから中古で苦しむのは、湾岸物件共通の課題だよ。　デベは売り逃げすれば、それで良いと思っているんだろうけどね。　クロノは人気無いと言われ続けたけど、結局は入居前に完売。　中古市場をみても、北側と西側が時々売りに出されるだけで、南と東はほとんど売り物すら出てないよ。　買っている人も永寿を決め込んでいるんじゃない。

レインボーブリッジまでぐるりとランニング。
今日は天気が良いです。

そしてその間にまた変な話が蒸し返されていますね。
誰かぎ書いているように、感覚なんて人それぞれなんだから勝手に思っておけばよいことを、いちいち事実かのごとくここに書き散らかしていくのは何なのか。

売れてないとか、具体的な数字も把握していないでよく言いますね。
「売れてない」とか「不人気」なんて単語を使うよりも、具体的な数字を書いた方がよっぽど説得力もあるし破壊力ありますよ。

湾岸にたくさん物件ある中で
駅遠は最初に選択肢から落とされる気がします。
新築と違い見る目がシビアになりますから。

クロノ、大量に不動産屋に部屋売ったんですか？
入居前に賃貸の広告が地下鉄の駅に貼ってました。
それとも、もともと分譲と賃貸とあるの？
ご存知の方いませんか。

売れてない、不人気という印象はたしかにありますよね。だから書き込まれるんだと思います。そうでないと主張したいならその定量的にでも、定性的でも根拠を書くべきですね。人気なんて意味ないと思うのも思わないのも自由です。ただ、気になる人は多いでしょうね。

今日は大漁の予感。　エサも換えたし釣れるとよいな～。

>>529
仰る通り
契約者として営業と密に連絡を取れる立場にあるみたいだし、
把握されてる残りの戸数を是非教えて欲しい
そうすれば具体的な数字に基づいて話ができると思う

「売れてない」は言い過ぎな気がしますが、周辺物件より販売ペースがやや鈍いのは間違いないと思います。（DT除く）
やはりクロノから数えてかれこれ分譲３年目に入って新鮮味やインパクトに欠ける点が大きいんじゃないですかね。
同じ駅遠ながらSKYZ/BAYZのほうが売れるのは共用施設の豪華さが評価されているという事でしょうし。晴海タワーズとTWPは階数揃えると坪単価10～20位しか違わないので値段が決定打とも考えにくいです。

中央区で比較しても、どうしても駅近かつ再開発の恩恵受けそうなKTTや派手なDTに目線が行きますよね。冷静に考えるとティアロは駅遠以外はかなり条件いいと思うんですが。現地で開放感と建物のデザイン、トリトンとららぽの近さ見れば。

共用施設の豪華さじゃなくて安いからでっしょ。ここも新豊洲と同じくらいの値段にすれば売れるんじゃないの。どっちも不便だけど。

>>535
冷静かつ客観的なご意見で参考になります！

>>536
値付けが若干甘かったということですね。

>>535
細かいところで詰めが甘い気もする
スペックそのものは悪くないし価格もべらぼーだとは全く思わない
単純にワンダフル比でアドレス分加味すれば決して戦えない数字じゃないのにさ
バスなんか見るからに使い勝手悪そうだったし、
施設も含めて何で二棟共有にしなかったのか未だに理解できない
名前だけ「タワーズ」とか誤解を招くしズルいよねｗ
結局中身は郊外型を得意とした藤和のままなんだろうね
財閥ユーザーを納得させるノウハウが足りてないんだと思う
三井の独走じゃツマんないし野村は毛並みがちょっと違うし、
三菱村ばっかじゃなくて個人向けも頑張って欲しいんだけどね・・・

>>539
三菱ってオフィスは強いですが個人は今一つですね。三井のほうが一枚上手。隣のお手並み拝見ですね。

>>539
自分もそう思います。ワンダフルとはアドレスで価格差を説明できると思いましたがこんな状況の理由が知りたかったんです。あと、方角や階数の価格差も大きすぎるんですかね。

>>539
この規模の案件は流石に旧藤和じゃなくて三菱地所が主導して企画しているんでは？設計も三菱地所設計だし。

派手さを嫌う三菱の姿勢が湾岸のニーズにマッチしていない気がするよね。良くも悪くもここは質実剛健で上品な商品設計。リチャードマイヤーのデザインに三菱地所設計＋鹿島施工と最強タッグで、長期優良住宅、万全の災害対策と品質面は本当にすごいのに、これという分かりやすさというか派手さがない。ザパークハウスグランとかの小規模高級物件ならまだしも、湾岸で1600戸も捌くのなら分かりやすい訴求性が必要なのに、上記の品質面を除くと訴求力あるのは南・東の永久眺望のみで共用部は他の湾岸物件と比較して控えめ、あとは駅遠という強烈なデメリットを抱えてる。

となりのくじらアイランドとかのコンセプト見ると、やっぱり三井の企画力はすごいと思う。不動産は１つでもいいから分かりやすい訴求力が不可欠。

>>542
５３９だけど、仰る通りというか、
＞湾岸のニーズにマッチしていない気がするよね
上記を含めて企画ミス≒マーケティング、ノウハウ不足なんじゃないか？ってことを言いたかった
その点三井は別格にしても有明東建や住不はよく分かってると思うｗ
もちろん値段ありきではあるけど駅遠物件を何だかんだで売り切っちゃうんだから凄い

ま、晴海の一発目ってことでＷコンの再来を期待し過ぎちゃったのも悪かったんだけど、
最強スペックの割に平均的なサッシュで開放感いまいちだったり不格好な織り上げ天井とか、
ありきたりでインパクトに欠ける共有施設とか・・・やっぱ細かいところが気になるｗ

クロノ、ティアロが盛り上がりに欠けるのは、価格そのものよりも、企画力を含めた三菱の販売力の弱さによる部分が大きいと思う。自分のような素人が新築を検討するときには、イメージとか勢いも非常に重要な要素だし、本当の販売数なんて関係ない。

でも、それはあくまで新築時の話。中古になった途端、デベの魔法のようなイメージ戦略が消えてしまうんだよね。このマンションは第一期完売してました！！なんて売り方は出来ないし。。隣のクジラマンションも、中古で売るときにクジラをアピールする方はいないと思うよ。

物件の立地と質から、価格の妥当性をしっかり見極めて行きたいよね。
うちはもう買っちゃったけどさ。

そういう意味で検討者はシビアにみてるんですね。よくわかりました。

>>544
その辺りは住不が上手かったりする
豪華なのはエントランスだけなんだけど、
建物の象徴とも言えるし、一歩足を踏み入れたらやっぱり圧倒されるし、
中古で売る場合はメリットに成り得ると思う
リセールについては弱気だし、
独自の販売手法や価格で叩かれることも少なくないけど、
管理や物件そのものがクソだって話はほとんど聞かないしね

お隣の三井は企画力を前面に押し出して、贅沢な植林や目新しい施設が盛り沢山
反面、管理費に跳ね返るデメリットはあるけど、ゾーニングは流石

ここは何だろう？
リチャードマイヤーの傑作＋質実剛健ってことでいいのかな？

三井は確かにイメージ含めた販売力があるけど、それだけではないですね。価格設定やトータルなニーズに答える力があるんですかね。

>>546
それもインパクト不足ですね。リチャードってそれこそ一般人には伝わらない。質実剛健ってなに？ですね。でも、自分は嫌いではないですよ。もう少し安く、細部に配慮があればよかったと思います。

ここら辺のタワマンの中で一番デザインにインパクトないよ。
普通のマンションを、背を高くしただけに見える。

白っぽくてかっこいいと思いますが。汚れそうだけど。

批判する人達は一体どの物件を購入してるのかな。
そもそも買える層なのかな。
残りの売り物が随分減ってきてるから、まだまだと思ってると出遅れるよ。

随分まともな話の流れになってきましたね。

ティアロレジテンスは確かに企画面では周辺物件と比較したらインパクトに欠けると思います。
知人でディズニー好きがいるのですが、お隣のパークタワー晴海の話をしたらすごいくいついてました。
ディズニー好きに言わせると、ディズニーが良いとかではなく、その世界観とかテーマ性にもひかれるそうで、くじらとかそういうのでも訴求力があるようで。

クロノの賃貸ポスターのことご存知の方、
いないんですかね。

>>551
542ですが、批判というか単に物件分析している野次馬ですｗ

ちなみに自分はティアロいいと思っていますよ。派手さはないけど住んだときの満足度は高いと思っています。周辺歩いてみるとトリトン意外に使えるし開放感も最高だし、個人的にはTWPよりこちらのほうが好みです。あちらは今後踏まえても商圏的にスーパーが出来るのは厳しいでしょう。豪華共用施設と新市場・オリンピックに惹かれてファミリーが買っていますが、意外と今後の商業発展性は弱く、日常生活にはやや不便するのではないかと思います。
※埠頭の端っこで運河に囲まれ後ろはキューブとドラムで隔絶されており本質的に商業が成り立ちにくい立地で、しかも豊洲東雲にスーパー乱立していて飽和気味なので。駅前に超高層複合が出来て豊洲自体はこれからも発展していくでしょうけど。

青田買いの新築では分かりやすい訴求性が重要となる反面、中古市場は現物みた実質で評価されますのでここは意外と悪くないと思っています。もちろん546さんの言う通り、スミフぐらいエントランス豪華だと中古でもインパクトありますし、ここもせめて共用施設で何か特徴を出せればもっと良かったのにと思いますが。

>>554
ワンダフルは新市場はポイントですがオリンピックはあまり関係ないかな。どちらかと言えばこちらの方が良くも悪くも、影響受けるかと。不便さは開放感と裏表ですが同等。こちらの懸念はやたらと今後も供給が続くことかな。晴海はなんか活気がないんだよな。駅前の印象の
違いでしょうか。

新豊洲はTOYOSU22。
TOYOSU PITやMIFAも三井ということで、新豊洲は東京ガスと三井の開発が続くようで。
まだまだ先のようなので当面は何ともならないですが、将来的にはまだ発展するのは確か。

新豊洲も含めて運河周りが綺麗になるのは良いことかと。

新豊洲も今は何もないけど余計な工場とかがないのがいいね。開発はしやすく、マンション計画もあまりない。対岸が整備されることは晴海にも悪いことではないでしょう。

晴海は汚いビルや無機質なビルがあるのがやや残念。オリンピックレガシィを上手く使って再整理して欲しい。

>>556
TOYOSU22まで含めると商業施設は出来るでしょうね。ただ選手村の大量供給が確定し、もろに競合しそうなTOYOSU22の計画はやや遅れるのではないかとみています。もちろん逆に前倒しの可能性もありますが、現時点でもライブハウスなどの仮設施設が出来たりして恒久施設に向けた動きが見えないこと踏まえると後ろ倒しかなと。少なくともあと5～6年はTWP近隣の商業が発展する見込みは薄いと思ってまして、すでにトリトンがあるここはその点では有利と思います。何れにしろ対岸の新豊洲が発展してきれいになることは良いことですよね。

>>559
トリトンは平日はビルの人、休日は地元の人専用のイメージでいまひとつですね。マンション周りは静かなのがいいですが町外からひとがこないといずれ寂れると思います。町作りの観点から計画的にやってもらいたいのですが、現状は住むための箱ものに偏りすぎていますね。

上のほうで外観のインパクトの話が出てましたが、うちの家内はむしろクロノ、ティアロのデザインが好きだったみたいです。逆に三井に有りがちの、白をベースに淡いピンクや黄色、時には緑を混ぜるようにな配色は受け付けないそうです。
人それぞれですね。

棟内設備の良いドトール、永久眺望のティアロ、テーマパークっぽいクジラ。　これは、もう好みの問題でしょう。

>>560
外部からの集客機能がない街の発展は厳しいですね。都の計画を見ると晴海はこのまま「都心に比較的近い住宅街」に落ち着きそうですが、それも特段悪いことではないと思います。

>>555
ＴＷＰの悲劇はおそらくその新市場です。
新市場が出来なければ開発余地も大きく定住人口も増える余地があったので最終的にスーパーマーケット等の日常生活に便利な商業施設が出来る可能性があった。
でも現実は定住人口が頭打ちになるため商圏の関係で生活利便性の向上はまずあり得ない。

>>564
定住人口の増加は良し悪しかな。物件の過剰感もでるし。五輪後も含め晴海、勝どきにこれだけマンションや団地ができるとすれば新豊洲として同じように志向することはメリットないでしょう。新豊洲は域外からの集客ができる商業施設を作り町力を高めていくことが肝要かと。
晴海は住宅地としての価値をどう高めるかですね。

住宅だけじゃダメじゃないかな。
豊洲みたいにバランス取れてるのが良いと思う。
徒歩でららぽに行けるのは便利だよね。

よく言われる外部からの集客機能というのは何故重要なのでしょう？
住宅だけだと生活利便性という点で良くないというのはなんとなくわかりますが。

住宅地をコンセプトにするなら、単に箱をつくるだけじゃだめですね。いまの都構想では中高所得層と低所得層を受け入れる箱を作ってるだけの印象。下手すれば対立や分断が発生します。大量供給のシナジーを生まずひいては晴海のチープ化につながることを懸念してます。