ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？　Part8

あと一年くらいかかりそうですね。

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入居までに完売してくれるなら良し。
懸念されるのはクジラマンションの値付けのみ。

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>>440
大丈夫だよｗ
周辺に人が逆流するほど高値の訳がないし、
周辺の手付を放棄させるような安値のはずもない
絶妙のところに落としてくると思うよ

ＫＴＴやここの売れ行きを鑑みるに坪300超えは考え難いし、
ティアロと同水準じゃないの？
そうなるとますますティアロは分が悪いというか、
一期で好きな部屋買った人はまだいいけど、
現状で売れ残ってる部屋はますます厳しいんじゃないの？

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リセールにこだわる人っていうのは不動産投資を生業としている人たち？
ぶっちゃけ、別に資産価値が下がろうとお金に困ってないから構わないんだけど…

南向きが永久眺望で、中央区アドレスで、357から千葉方面に出やすいココは自分にとって最高！ゴルフもサーフィンもアクセスしやすい！

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>>443
羨ましいけど、貴方のような方は稀な存在です
ほとんどの方は長期ローンを組み、
売却せざるを得ない状況に陥った場合にローン残がチャラにならなかったら破綻します

また、ＭＳ購入者は戸建てと比較して既に妥協してるとも言えるけど、
だったらせめて流動性っていうＭＳのメリットを最大限に活かしたい

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正直、ここはクロノとかなり似ているので新たな物件というイメージはないのかも。ドトールもパークタワーの方が後発だから、まだ話題性はあるのかもしれない。

ここの売りは何と言っても南向き永久眺望と開放的な水辺の住環境。そして共用施設にプールやスパといった水モノがないこと。典型的な永住向き物件。

なので、中古だと希望の物件は出にくいだろうと考え、新築で購入しました。

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>>445
永住だと、歳を取ってからのことを考えなければいけませんが、
買物が不便なのは辛かろうと思いますよ。
バス停さえも遠いですし、歳を取ってからチャリで買物は危険ですし。

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買い物はトリトンに行けば良いのですが、常々マルエツプチと成城石井は無視されますね。。。

更に、晴海二丁目の今後の人口増を考えると、もっと規模の大きなスーパーができる可能性はあるとも思います。

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マルエツプチは日曜日に行くとガラガラ。地元民からも重要視されていないと思いますよ。
成城石井も明らかにトリトン勤務者向きの品揃え。
トリトン前のイオンバス停も乗客はほとんどいないし、みんな何処に買物に？と思います。
イオンバスの乗客の少なさを見れば、イオン系列のスーパーは出店意欲を無くすのでは。

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>448

月島、勝どきのスーパーに行くのでしょう。
ちなみに、昨日マルエツプチに寄ってみましたがレジは全てお客さんが並んでいましたよ。
16時過ぎ頃ですかね。
ガラガラの定義に寄るのでしょうけど、全く客がいないということは無いです。

今後晴海二丁目の人口は4000〜5000人増加して、一丁目、二丁目合わせて現在の6400人から1万人超に増加します。
晴海二丁目だけでも現在の2400人から7000人近くになります。
大きめのスーパーの商圏として成立するレベル。

今だけを見ているのか、今後の変化を見ているのかで話は随分変わります。

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＞今だけを見ているのか、

って言われて久しいのが晴海だよねｗ
もう10年にもなるかな？もっとかな？
五輪旋風も一段落というより、どんどん縮小方向だし・・・

もちろん五輪云々は抜きにしても、
天下の三井の勝どき巨大プロジェクトが控えてるし失敗は許されないだろうから、
晴海勝どきエリア全体が妙なことになるとは全く思ってはいないけどね

スーパーについてはこうも地価が高騰しちゃったら採算合わないだろうねぇ
反面イオン系のまいばすけっとは出店攻勢かけるって話だしプチマルエツは好調みたいだし、
ローソン系成城石井も再編成あるかもだし小型店に期待だね

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>450

妄想と確定情報とを混同させるのはどうかと思いますが、クロノレジデンスが出来る前の晴海二丁目は住民もほとんどいませんから。
現時点では、ティアロレジテンスに加えてパークタワー晴海の建設も確定していて、そこに住むであろう人口もかなりの精度で読めます。

まさか、まだ実現していないこの予測情報をもってすでにスーパーやら商業施設ができていないとおかしいという話をしているとは思えないだけに、ミスリーディングなお話に見えました。

地下が云々については、小規模店ではなく商圏が十分であれば採算の面では問題ないでしょう。
どのスーパーも店舗を所有しているわけではなく賃貸ですから、もっと高値で貸せるとなれば自然と淘汰されますから。
都心部でことごとくスーパーがなくなっているわけではないという事実からも、特に問題があるとは考えにくいです。

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トリトンってなぜか過小評価されまくりですよね。やや小規模ながらスーパー２つとダイソーあり、飲食店多数、カフェも多数、生活サービス施設もマッサージや鍵修理やマジックミシン、メガネや花屋、本屋など一通りそろっていて、これが徒歩３分であるのは本当に便利だと思うのですが。新豊洲ではスーパー誘致失敗で揉めてましたが、商業利便性で比較すると将来的なポテンシャル含めても晴海２丁目の圧勝だと思います。
※新豊洲は東京ガスの持ってる土地をオフィス含めた大規模再開発しない限りトリトンに匹敵する商業は出来ません。トリトンは２万人のオフィス需要を持つ商圏ですから。

南向き永久眺望の開放的な立地、ちょっとした買い物はトリトン、少し足延ばせば豊洲ららぽやフォレシア、さらにシャトルで銀座まで行けば何でも揃う相当に恵まれた立地だと思います。また今後出来る豊洲駅前の再開発ビルまでも徒歩１５分ほどで行けます。で一応中央区アドレスです＾＾

確かに駅距離は微妙ですが、それ以外の立地条件は本当にバランス良いのに過小評価され過ぎてる感があります。某マンションマニアさんも隣のＰＴ晴海に対し、豊洲と晴海の利便性の良いとこ取りが出来て、湾岸らしい開放感が得られ中央区アドレスが比較的リーズナブルに手に入る立地と評価してましたが、同感です。居住満足度の高い立地だと思います。

※ＫＴＴは駅近ですがここの良い点の多くを満たしていないのが興味深いです。駅近さと環２による都心距離の近さとＢＲＴや周辺の再開発期待が評価軸なのでしょうが、商業利便性ではティアロに劣りますね。将来まで見通しても恐らくららぽやトリトンクラスの商業施設はＫＴＴ近場に出来ないと思います。その点考慮しても、居住満足度の高さはこちらに分があるとみています。

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>>451
だから447の規模の大きなスーパーってどの程度を想定してんの？
アオキクラス？ギャザリアや東雲イオンクラス？どこに土地があんの？場所は？って話
確定とか妄想とかミスリードとか意味が分からないけど、
447でも可能性って言葉を使用されてるけど、妄想と何が違うんだろ？

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イトーヨーカドーの過去のプレスリリースを見るとわかりやすいです。
例えば昨年、所沢の小手指に出来た都市型小型スーパー食品館イトーヨーカドー小手指店の商圏設定は、半径1キロ圏内に、3万人、1.3万世帯となっていました。
これに照らし合わせると2丁目はいかがでしょうか。駅前でもなく、周辺住民が車で買い物に来るような土地じゃなし。
うーん、やっぱり商売は甘くないなあというのが感想です。
まいばすけっとの誘致が現実的かも。

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454です。1丁目に住んでいるので、メインは月島のスーパー、週一でイトヨー、週末は銀座や新宿のデパ地下、買い足しやどこも行きたくない時は隣のトリトンのスーパーで済ます生活パターンです。
トリトンは、近所にあると何かと便利ですよ。

だからこそ、1丁目住民が2丁目に買い物に行くかというと非常に微妙〜となってくるわけです。

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「これから発展する可能性がある」というレベルの話と
、時期を含めた確からしい具体的な人口の予測を同等に扱った議論というのはあまりに稚拙だという話ですよ。
「これから発展する」というだけの話に先行投資する商業施設があるなら見てみたい。
具体的な人口の予測があったとしても、その人口に到達するはるか前から開店するスーパーが生き残れるわけないことは明らかです。

人口1.3万人の佃に何個のスーパーがあるのか考えればもう少し考えられることがあるでしょう。
同規模の月島でも良いですけど。

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更に言うならば、世帯当たりの人口を見ると晴海二丁目は2.2人と中央区の中ではかなり多い方。
月島地区の平均1.9よりも高い。
つまり、ファミリー層が増えているということ。
ティアロレジテンスも同様でしょうから、この流れは加速するのに加えて、パークタワー晴海もファミリー訴求ですから同じ流れでしょう。

スーパー需要があることは明らか。
需要があるところに供給されるという予測に違和感はないです。

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>>447
前々から言われているように、晴海2丁目の人口程度では、新たにスーパーが出来たらどこかが撤退を余儀なくされる、そういうレベル。
トリトンのマルエツプチですら、半径1㎞に2000戸（約4000人）程度は必要なのがスーパー業界。
トリトンはオフィスもあるから、上積みもあるけど、その分成城石井があるので、結局もう1店舗は、今後の人口増をかんがみてもなかなか大勝負になってしまう。

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＞４４６

現在、晴海1丁目在住で、ティアロ入居予定です。どうしてスーパーに近くないといけないんでしょうか？子育て中の今はネットスーパーを利用していますが、大変便利です。老後もネットスーパーを利用する予定です。それじゃ、ダメですか？

車は所有しているので、平日には三越銀座、ららぽ、東雲イオン、ビバホームなど駐車場完備の大型商業施設に行きます。どれも5分以内で到着で、駐車場も店内もすいていて買物がしやすいです。それで十分ではないですか？年を取って車が運転できなくなれば、シャトルに乗って高島屋や三越に行けばいいと考えていますが、それではダメですか？

シャトルは土日に運行されないので、土日は徒歩3分のトリトンに行こうと思います。トリトンは平日は人が多すぎてランチもできないので、逆に週末トリトンはいいですよ。まともな本屋があって、カフェがたくさんあって、100円ショップがあって、ドラッグストアがあって、パン屋がある。私には十分です。

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>458

それが好ましい淘汰の形です。
マルエツプチを守りたいという地域住民の強い意向があるならばわかりませんが、そうでないならばより品揃えのよいスーパーの出店によりそちらに客が流れてしますというだけです。

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なんだかくだらない話になってきましたね。

私が主張していたのは、スーパーが来る、来ないことの蓋然性についてではなく、「昔からそんな話があるのに、今そうなっていないではないか。」という話は全くナンセンスであるということですので。

>459 さんのように、そもそもスーパーなんて近くになくて良いという人もいるでしょうし、人それぞれ考え方やスタイルはあるのでしょう。

私は駅もスーパーも近すぎない程度に近くにあるのが理想だとは思いますが、なければないでなんとかなるという程度です。

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>>457
晴海2丁目の予想人口7000人だと、マルエツプチ２軒分程度の商圏人口。
マルエツプチは、超小型店でまれに1500人程度（日本橋本町店）もあるけど、基本的に4000人～5000人程度のエリアに出店する。
晴海は、トリトンの他にドゥトゥールに出店予定があるので、1丁目側にもう1店舗作れるかどうかが限界だよ。

あなたの言う通り、晴海全域で考えれば選手村なしでも人口的に大規模スーパーの出店余地はある。
ただし、その他のスーパーは全部撤退しないといけない程度の人口でもある。

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ここまでのやり取りを見ていると、2丁目契約者は、スーパーの優先順位がそれほど高くないということですね。
選手村に商業施設が出来ることは、計画に入っているし、
二丁目はこのままでOKですね〜

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>>461
大きなスーパーが成立する商圏とか言ってたから、こうなったんじゃない？
晴海全域でようやく大型スーパー維持できるかどうかなので、過去から言われたとかいうレベルじゃなくて、将来においても妄想だよ、って。

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>463

何故そういう総括に。。。

ちなみに、スーパーについては以下のようなレポートがあるので中身を読むとどの程度の規模のスーパーにはどの程度の商圏が必要であるのかということが理解できます。
http://www.super.or.jp/wp-content/uploads/2011/05/H23nenji-tokei.pdf

このレポートの40ページから先の数ページに、
・規模別来客数（平日／週末）
・規模別年間売上高
・規模別売り場面積当たり売上
・規模別客単価
といった指標が記載されていますから、何世帯に対してどの程度の規模のスーパーが成立し得るのかは推測可能です。
私はスーパーや小売の専門家ではありませんが。

1,000～2,000m2未満のスーパーに関して言うと、年間売上20億円未満の割合が54%とマジョリティで、だいたいその程度ということでしょう。
7,000世帯で割ると、世帯当たり714千円／年、つまり月当たり60千円です。
客単価は2,000未満の比率が50%とのことなので、世帯で月間6万円は妥当なラインからやや高いという水準でしょうか。
一丁目の1,800世帯も合算すると3.5万円とやや低いという水準です。

私がスーパー運営するわけでも無いのでどうでも良い話ですが。

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>464

「大きな」の定義を明確にしないでいたのは申し訳ないですが、「マルエツプチよりも大きな」という程度の意味です。
売り場面積2,000ｍ2超が「大きな店舗」という定義で考えている人もいるでしょうから、そういう意味であればそこまで大きなものを想定していません。
>465 にも記載の通り、1,000～2,000m2程度をイメージしています。

2,000m2超のサイズとなってくると、車で遠方からの来客も想定するレベルであろうと思います。

ちなみに、月島駅にある文化堂って何平米くらいなのでしょう？
あの程度のサイズだとかなり「大きい」イメージです。

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>466 の自己レスですが、月島の文化堂で924m2なので、1,000m2でも十分なサイズ。
人によっては不十分というのでしょうが、月島界隈でこれより大きいスーパーは無いように思います。
TTTのマルエツでも991m2でした。

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ま、晴海大橋に首都高湾岸線の出入り口ができるので、クルマ利用者にはずいぶんと便利になるね。
スーパーも、大型無くてもそこまで不便と思わないし、近所にパン屋が出来れば嬉しいとは思う。

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なんかこれまでずっと過疎ってたのに、急に営業さんの書き込みが増えたねぇ。
まあそれはいいんだけど、
ただし、あまりにも良さを多方面から伝えたいがために、文章が長すぎるよー！
長いと読む気がしなくなるから、もう少し短くまとめてね。
営業さんの一生懸命な気持ちはわからなくはないけどね。

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営業が書き込まないとスレのびないでしょ？
KTTもドトールもPart20超えてんだからさ。
正直、この界隈だとドトールが一番だね。
あとは普通にどこにでもあるタワーマンション。

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書き手が営業さんであれ、検討者であれ、契約者であれ、購入を見送った人であれ、事実または事実に基づく話であれば良いですが、意図した嘘を記載する輩は本当にどうしようもないですね。

ここでも過去何度もそういうの見かけましたけど。

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>>466
なるほど。それはみんなの誤解を招いても仕方ないよ。
スーパーでは2000平米ってのは、むしろ小さいに該当するんだよね。
例えば、東雲のイオンは遠方からも車でのタイプだと思うけど、あれが1.6万平米。

2000平米前後ってのは、マルエツ（プチなし）、ライフ、サミットなどの、食品スーパーと呼ばれる業態で、食料品＋日用雑貨（鍋や下着等）をギリギリ揃えられるレベル。
この近辺ではフードストアあおき豊洲店がちょうどこのクラスかな。
駐車場は無いか有っても数台ってクラスなので、一般的には大きいとは言わないと思うよ。

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ちなみに、2000平米前後の食品スーパーが出店を検討する目安が、1次商圏と言われる店舗中心に1㎞の円内に3000戸程度の住戸があり、かつ競合店舗がない事。
もしくは、1次商圏内の競合店舗が設備が古い等で競争優位が保てて、かつ2㎞圏内に競合店舗が1～2店舗なこと。

なので、晴海2だけでは維持できるギリギリラインで、すでに競合店があることを考えるとちょっと厳しい。

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>472

ありがとうございます。
以前にもここで豊洲のビバホームの中の文化堂について言及したところ、「あれは小さい」という指摘を受けた気がしますが、私からするとあれが大きいイメージでした。

改めてビバホームの文化堂がどの程度の広さなのかを調べようと思っていたところ、「ビバホーム」そのものを「スーパー」と呼ぶのだということに気づきました。
豊洲のビバホームで20,000m2超。
あれをイメージして「スーパー」とするならば、1,000m2は超小規模ということは理解しました。

それにしても、ビバホームの中の文化堂ではなく、ビバホーム丸ごとが「スーパー」というのが一般的な認識なんですね。
勉強になりました。

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ベイズと比べてここが不人気なのはなぜ？ここも、明らかに参加者が少ないですね。

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>>472
いやいや、ビバホームはスーパーとは呼ばないでしょ。（笑
普通の人が大きいスーパーと言えば、東雲イオンや木場ヨーカドー程度のことを想像すると思うよ。
フードストアあおきが、大きいスーパーって言われても、えっ？！ってなるよ、やっぱり。

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>476

あれっ、そうでしたか。
「ビバホーム」で検索したところ、「スーパービバホーム」というのが出てきたもので。。。
http://www.vivahome.co.jp/tenpo_annai/svh/

よくよく見ると、「ホームセンタースーパービバホーム」というよくわからない名称でした。

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>>477
あなた面白い人だ！
ホームセンターである、ビバホーム店舗の中でも規模が非常に大きいから、スーパービバホーム、という事であって、スーパーマーケットのスーパーじゃないよ。

多分、イオンとかヨーカード、ホームセンターなんかに縁があまりない、いい意味で浮世離れした人なんだろうね。

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どうでもいい話、そろそろおわりにしませんか。

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うん。
迷走してるので、この辺で切り上げよう。

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参加者二名ですね。大丈夫かな、ここ。

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>>475
ベイズは駅遠といえど、バスとは違い定刻にくるカモメが目の前だからじゃないの？

でもこういうときは、大丈夫ですよ。ベイズが売り切れたらこちらにながれてくるってことだから。豊洲の新規売り出しはタワー物件がちょうどなくなったかんじです。
欲しい層は、ここか晴海三井にいくしかないよね。

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東雲イオンと豊洲アオキだと、
豊洲アオキの方が良いです。
スーパーの面積ってあまり関係ないことが
よくわかりました。

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>>482
三井が来ると大変ですね。ベイズ板は愛憎入り乱れて大変ですが、ここは落ちついてますね～。

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なんとなくですが、ここに限らずオリンピック期待も落ちついて購入パワーが落ちている気がします。一方で、晴海三井やドトール、ktt、東勝どき計画などいくらなんでも多すぎると思います。箱を作ればいいというものでもないと思うのですが今後どうなるんですかね？

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>>485
売れなくなったら新規につくられなくなるだけ。
公的機関でなく民間がやってるので儲けられないと判断された段階で開発がとまるだけじゃ？

いまはオリンピックというよりは都心回帰で伸びてる気がするよ。あと、そもそも論でゼネコンがてんてこ舞いになってるから開発計画も延期延期になるかもしれないですね。

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都心が近いので、ここらへんはいくら増えても需要あるでしょうね。
湾岸に大量供給で困るのは郊外物件だと思います。

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>>487
ニュータウン系とくに千葉埼玉はかなりまずくなりそうですね。駅前はまだ大丈夫だと思いますが。ニュータウンの駅遠はかなり危険そう。

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