京都桂川つむぎの街 グランスクエアってどうですか？　その2

３期の情報&周辺情報のチェックで週末この周辺のスレを見てますがココの荒らしさんはなかなか酷いですね。荒らすわりに沸点低くて幼稚な感じ。
反応する人がいるから調子に乗るんだろうけど部外者でも見ていてちょっとイライラします。
部外者が失礼しました。

3棟目は本当にグラン、マークよりも価格的に高くなるのでしょうか？
高くなったとしたら、400戸以上も売り切ることができるのか？どうなんでしょう？

マークもグランより条件悪いのに高くした結果、売れ行きはあまり芳しくない。ということで、3棟目は下げることもあるんじゃないかな？と予想。高くてもマークと同じくらいの坪単価になるのでは？で、1戸あたりの面積減らして、買いやすくするんじゃないだろうか。
学区、眺望の良さはプラス要因だが、やはり駅からの距離と、小学校隣接というのがかなりのネック。
今は最終の価格精査中、って感じなのかな。

3棟目の情報なかなか出ませんね。
マークの次期販売もまだ未定っぽいし、グランは売れ残ってるし…どうなることやら。
3棟目はこのエリアの中で一番ファミリー向けっぽいのに、1戸あたりの面積が減ったら残念ですね。
だからと言って高くては400戸売り切るのは難しそうで、いったいどう出るのか。
ところで、3棟目の東側は小学校ですが、南側は公園なんですか？
小学校と公園に囲まれていては、半端なくうるさそうで気になります。

>>725さん

3棟目の南西角は寺田西公園ですね。そしてその東は農林水産省の寮を挟んで寺田東公園。
確かに公園と小学校に囲まれていますね。
公園があると低層階でも日照条件は良くなるでしょうが、うるさいのは確かですね～。
夜になると騒ぐ若者とかいるかもしれないですし。
公園が近すぎるのも良し悪しですよね。

そろそろ着工のはずですし、早く知りたいですよね。
また同じモデルルームでしょうし、グランやマークを検討していた人にはいち早く案内がきそうなものですが。

周りに古いマンションや、戸建もあるし、地元の人は車両の往来、騒音等で大変でしょうね。

モデルルームは現在あるものは無くなって、おそらく現地で新しくするようです。

>>728
今のモデルルームでは、引き続きグランとマークの販売をするのですね。
3棟目のモデルルームはもう出来上がっている感じですか？
ご近所さんということで、もしおわかりになれば教えてください。

３棟目はよほど安くしない限り、
今売り出したら完売は難しいでしょう。
あの土地はしばらく寝かせるのでは？
うちにも全然連絡ありませんもん。

3棟目はマークが完売に近い状況までいかないと、販売できないでしょうね。
マークが売れてない今の状況で、3棟目を安くして売り出したら、それこそマークも最後は値引きしないとどうしようもない、となるんじゃあないでしょうか。
しかも、マークの営業は、3棟目は建築費の高騰で安くはなりません、と言ってマークをすすめてるんですから、3棟目が安くなったら大問題です。

いえ、多分割とお安い部屋も多く作ると思います。安いものから平米の広い高い部屋まで幅広く作るでしょう。
しかも自走式駐車場。マークスクエア買った方はちょっと後悔かもです、、、。駅までの距離は同等、環境も学区もは三棟目のほうが良さそうだし。

3棟目の駅までの距離って、洛西口までどのくらいですか？7〜8分はかかるように思いますが。桂川までも同じくらいじゃないんでしょうか？
スズキ販売店の横に通路があるようなので、そこを出入口にすると、桂川へは少しは早く行けそうですね。

3棟目の隣のある洛南小学校のホームページでは、
洛南小学校まで、
桂川駅　徒歩約10分
洛西口駅　徒歩約15分

ってなってますけど、スズキの隣が出入り口としたら、同じくらいではないでしょうか？
それとも洛南小学校のホームページでは、小学生が歩く速さで書いてるんでしょうか？

地図で見ると、洛西口まで7分、桂川まで6分というところでは。
意外と近いですね。
信号や大通りもないですし。
学区の心配もないし、駐車場も自走式なら、マークより3棟目に期待しますね。

現地いきましたが、外観は安っぽくみえますね。デザインマンションじゃないし府営住宅ぽかった。

Google先生に聞いた所残念ながら洛西口まで10分ですな。無論マンション入り口まででそれからエレベーター乗って・・
大通りも信号もありますよ。
だけどこれしき若い力で乗り切るというなら、長期所有を前提にファミリー向けには良いのかな。リセールは期待しがたいかも。

>>738
洛西口の現在ある梅田行きのホームは仮であり高架になります。なのでジオノース完成時は今あるホーム、線路は全て道路になりますよ。

>>736
デザインはよくわからないですが、資材等の高騰で採算が合わなくなってるようですね。3棟目も完成まで強気でくると思いますね。

>>739
今はノース2階がホームに面していますが、高架になると、4階あたりから駅のホームが覗ける位置関係でしょうか？
下の道路とは、歩道か車道のどちらになるのでしょうか。

>>738
え？イオンよりかなり新鮮で安いですよ。このスーパーが出来て本当に良かったです。洛西口側は本当に便利です

あのスーパーはもっと品数が充実したらいいのですが。やはり規模ではイオンですかね。

確かに、道路沿いで排気ガスの影響を受ける割には、白を基調としているため、薄汚れた感じになりそうですね。736さんのおっしゃる通り、飾り気がなく府営住宅っぽいかな。マークも同様・・・。イオンも思ったほど、盛況ではないため、近い将来が縮小・撤退すれば、マンションが連立するだけの魅力のないエリアになりそう。桂川駅も新快速が止まることを想定していないため、交通の便も良いとは言えない。つまり桂川（久世）駅の駅力は低いままだと思います。物件が多いため、当然リセールも期待できない。

>>738
洛西口から14分！？よほど遠回りしました？
ヴェリテ3棟目のパンフレットによると、洛西口からヴェリテまで3分。ヴェリテから寺田西公園まで5分でした。
つむぎ3棟目は、寺田西公園より手前だから、表記上は8分以下になりますよ。

>>742
私もそう思いました！夕方行ったらいろいろ安くなってたし、共働き世帯にはかなり使えそうなスーパーです。
パン屋さんがオール100円なんですよね。そこで焼いてるし。夕方には80円になっていました。日常使いには助かるスーパーですね。休日はゆっくりイオンでもいいですが、食料品売場も広すぎて、普段使いには向かないですね…専業主婦ならいいんでしょうが(^^;;

>>737
洛西口から大通り渡らないといけないのは、グランとマーク両方ですよね。
つむぎ3棟目は、洛西口からだと舗装された道路を歩くと行けると思います。

今時点でGoogle先生に聞いたら、洛西口高架化前の分数ででると思います。
高架化完了後はそれより数分早くなるかと。

>>744
ジオノースの外観も安っぽいです。
このあたりのマンション群はみんな同じような安っぽい外観。
その分価格も安いから仕方ないのかな。
全部建ち揃ったら、
ヴェリテ洛西口あたりが一番高級に見えるかも。

ジオノースの外観見ましたが、そんなに安っぽくは見えなかったです。
パンフレット通りかと。
逆にすでに建っているヴェリテ1棟目は黄色っぽくて非常にやすっぽい印象をもちます。
感じ方は人それぞれということでしょうか。

白いマンションは安っぽく見えてもしょうがないような気がします。
グラン、マークともにパンフレットみた時点で白だし、こんなもんかな、と思いました。

まあ、なによりも長谷工お得意のペラボーがほんとに安っぽい。
つむぎ３棟目も長谷工、かつ建築費高騰でコストカットだらけのマンションになりそうだから期待できないでしょうね・・・

部外者から見たら、ジオもつむぎもヴェリテも同レベルにしか見えないのが現実

なんだ買えない人のひがみか。
どういう外観のマンションだと満足なんだろうね（笑）

ペラボーはつむぎの専売特許ですから！



他と一緒にされては困ります！！

ジオノースのバルコニー戸境もボードだけど、
あれはペラボーとは言わないの？

ノースはペラボーなの！？
お詳しいですね！！
両方検討した上でつむぎになさって、後悔してキーッってなってるタイプ？

でも避難用脱出壁のみで、上下になにもないのはつむぎの専売特許だよね？
あ、ということは、ペラボーすらないっていう言い方が正しい？
避難用脱出壁オンリーが専売特許！の間違いかも！

隣から匂いや水が流れてきて大変だよね。
ここ見てるとただでさえトラブルが多そうな沸点低い住民多そうだから気を付けて！！
トラブったらペラボーの上から物が飛んでくるかもよ！！
下からはゴミを掃かれるかもよ！！

ジオサウスのベランダも、避難用脱出壁のみに見えるけど？

なんか色あせてるよね。
ぱっと見、中古ぽい。
周囲に合わしてると思う。

うん〇色が一番落ち着くやろｗ

あ、ホントだ。
ジオサウスも
上がない代表的ペラボーだ。

ジオでも上なしペラボーとは・・・
ノースからサウスの劣化は激しい。
それでもノースと価格は変わらないんだから。
建設費高騰でコストカットしなきゃどうしようもなくなってるっていうのは本当なんだな、と実感。

つむぎ３棟目は時期的にかなりのコストカットマンションになりそうな予感。
シングルガラス、上なしペラボーは間違いないでしょう。

少なくともグラン、マークより設備面でよくなることはないのでは？？
とはいえグラン、マークも最低限の設備だし、これ以上設備を落としようはなさそう。
ということは結局坪単価が上がるんだろうね。
東西に長い敷地だし、南向き住居中心としたらますます坪単価はあがるとみた。

確かにグラン、マークの設備は、ショボイですねぇ。また、自衛隊敷地の隣、駅から丸見えですよぉ。駅から近ければいい、というものでもないですねぇ。人間が住むのに適正な環境があります。その点、洛西口は西向以外は、程良く距離感がありますね。青田買いつむぎを契約した方、ご愁傷様です。賃貸をお考えの方、イオン前というだけで借りる人もいるでしょうけど、４００戸以上あれば常にどこかで空室がある状態になるでしょう。競争が激しく、条件が悪くなる一方です。新快速が止まらない駅のイオンが近くても、魅力的ではありません。イオンもオープン当時の活気がなくなってきました・・・。以上のことから、投資には向かないし、住居にも向かないと判断しました。

食洗機やミストカワックやあれこれオプション化すれば
少しは安くできるかも。

あとはT-1サッシまでおとして、魔法瓶浴槽をなくしたらどうでしょう。

カワックや食洗機は逆にないと値上げかもなw

でも、
これだけマンションが林立してるのに、
高級住戸ってひとつもないんですよね。
世の中にはこの界隈のマンションが安っぽすぎて買う気にならない人も多いはず。
8千万ぐらいなら売れそうなもんだと思うんですが。
いえ、私は買えませんが。

久世には住まんやろ

朝から晩まで必死だな

そういえば、桂川も洛西口も、高級路線のマンションが一つもありませんね
一つくらいは、駅近に高級マンションがあっても、差別化が図れて面白かったかもしれませんね
プレミアム住戸が抽選になるくらいなので、40戸程度の小規模マンションであれば、売り切れたと思います
ところで、三棟目より南の戸建ては、どの位の坪単価で売られていたのでしょうか？

久しい世界→一般から離れた場所→久世
江戸時代はどんな場所だったんだろうか。

＞767さん

3棟目の南の戸建ては、あれはバリオ・レシェンテ東向日でいいんですよね？それでしたら、北野住宅の（ファイルナンバーから見ておそらく24年3月10日のチラシ）で、中古で3780万円で出てましたよ。土地92.81㎡建述92.74㎡平成16年8月建築ですから、高いですよね。
http://www.kitano-j.jp/topics/up-images/240310.pdf

最近も売り物件のチラシが入っていて3千万円台後半でしたね。ちょっとそのデータは見つけられませんでしたが。

>>769さん
ありがとうございます
築11年にしては、安くはないですね
でも、もし、これから分譲開始であれば、三棟目よりは、戸建て群の方が魅力感じます
マンションは、利便性を買うものだと思うので、駅から遠いなら、戸建ても選択肢に入ります
ただ、かなり中古なので、比べるのは難しいですね

ノースの優先案内会の時に営業さんに
「最上階角住戸で6000万超えます？」
と聞いたら
「そんなに高くなりませんよ。
6000出せばあのへんの一戸建てが買えるじゃないですか。」
って言ってました。
あのあたりのマンションに高級さが欠けるのは、
南側の新築一戸建て群も売り出し中だったという
理由もあるかもしれませんね。
マンションに大金出すぐらいなら一戸建てにしようと思う人は
多そうですし。

モデルルーム南の戸建ては最近分譲されたのですか？おいくらだったのでしょう？

>>772
すみません。
土地だけで3000万台という高価格に
すぐあきらめてしまったため
詳しいことは記憶していません。

代わりといってはなんですが、
こんなものを見つけました。
四辻の分譲です。

http://www.yotsutsuzi.com/info/rakusaiguti/

>>773
セット価格5600万円から、って北向き住居でもこの価格ですか。
南向きなら7000万近くしそうですね。
洛西口から徒歩5分と表記ありますが、1番近いところでしょうし、1番安いところなら、10分程度にはなりますね。

一応南向きのようですね。
でも、セット価格5600万と言っても
なんやかやであっさり6000超えるんでしょうね。

6000万出すなら駅前マンション4LDKか１０分離れた戸建かは悩みますね。
私なら３棟目のプレミアム住戸に6000万は無いなあ。

＞772

エガオノイエの南東角（5号地）はまだ建築されていませんが、最近売れました。建物込だと8000万円強、土地が5000万円強で出てましたよ。エガオノイエはサイディングじゃなく煉瓦なので、特に高いのですが、土地の坪単価が122万円だったと記憶しています。

http://c21bunjyou.com/egao/index.html

多分、建売でも7000万円超えていたはずです。

777です。

買えないけど凄いなぁ…と思ってメモに残してました(笑)。土地、は5703万6000円でした157.15平米（47.53坪）、坪単価120万ですね。家屋119.24平米を付けると8041万円です。

おお～、8000万ですかあ。

>>777
このあたりで洛西口徒歩4分と表記できるものなのですね。
この戸建てが徒歩4分なら、つむぎ3棟目も徒歩5分ですよね。ほんとかなあ？

つむぎ三棟目は絶対に五分では無理です。十分はかかります。

グランスクエア、キャンセル住戸の案内来ました。キャンセル四戸あるみたいですよ。

詳細教えてください。部屋によっては検討したいです

>>781
どうなんでしょう？実際歩いた感じというよりは何メートルあるかということが知りたいですね。
80メートル＝1分 ですね。
あの戸建ての広告は虚偽広告？？

>>782
本当にキャンセルだったんだ。
先着順が4戸から8戸に急に増えたから、キャンセルか？？とは思っていたけど。

キャンセル？どこの部屋ですか？

明日半休とって行ってみるわ。

良い部屋は早いうちに売れたから、ルーフバルコニー付き、角部屋、最上階、4LDKなど希少性のある部屋なら掘り出し物かもね

>>784
踏み切りや信号の待ち時間は計算に入れず
出入り口でなく敷地の端までの距離で測る
と聞いたことがあります。

またキャンセルですか・・・。年末にも10戸ほどキャンセルが出たと聞きましたよ！入れ替わり立ち替わりですね。これだけキャンセルができるのも珍しい。どうしてでしょう・・・・・・？理由は予測できますが。後悔先に立たずです

キャンセルの手紙を捨ててしまったのでうろ覚えですが、多分ぜんぶ南向きで、一階と八階があったような。価格は3700〜800だったかな。違ったらすいません。

最初の頭金みたいの３７０万程度捨てたってこと？
半分くらい戻るん？

あの騒音でキャンセル？

ローン通らなかったのでは

つむぎは、手付金5%でも大丈夫と言われました。
洛西口のほうは10%から下げてくれる感じはなさそうでしたが。
5%なら、捨てても良いと思うかも…

10%すらすぐ用意出来ないのにローン組むの無謀すぎ、、

用意はできても、少なくて済むなら少ないにこしたことはないですよね。
一応未完成物件に関しては手付金は５％からでOK、
かつ５％から保全措置は取られることになっているので、
ものはためしに聞いてみたら軽くいいですよと言われましたよ。

今回みたいにキャンセルしたくなったときもまだ５％なら捨てられる。

>>793
騒音は買う前からわかってたし、確かめられたこと。
実際にイオンができて、マンションも建設始まってみたら、近距離のイオンから丸見えだったのが・・・って感じじゃない？
契約時はイオンもオープンしてなかったし。
さすがにカフェの席が自分のマンションのほう向いてたらいやだよね。
洗濯物干すのにもきちんとした格好で出なきゃならんしね。

まあ、ローンの本審査でアウトだっただけかも。
それにしても年末からだと10件以上も・・・どんだけローンぎりぎりな人たち？
このマンション購入者の属性疑うわ

5%しか払えない人だと、ローン通らずにキャンセルが多そうでリスク高そうですね。

駅から丸見えが嫌なら洛西口なんて尚更無理だし、
三棟目待つしかないですねえ。

洛西口もジオノースの西側とヴェリテ2棟目は駅から丸見え、そこ以外は問題なし。

グランは東は駅から丸見え、南はイオンから丸見えの見世物状態、西向きは築35年マンションでベランダ同士お見合い。
どこもダメ。

>>799
そうでもしないと売れなかったのでは。
まさかキャンセルになるとは・・・青田買いだったから売りやすかったのに。
ここまで建築進むとますます厳しい。
まだキャンセルでるかもわからんし、竣工前完売は難しいだろうな。

>>801
ノースとヴェリテって本当に丸見えになるんですか？
高架の完成イメージ図を見ると、ホームはほとんど壁で覆われそうに見えますが。
まあ、どちらにしろグランが丸見えなのには変わりないですねｗ

>>803
たしかに
http://www.city.kyoto.lg.jp/kensetu/cmsfiles/contents/0000127/127731/k...

洛西口のほうは駅から覗かれることはないですね。壁で見えない。

桂川駅はホームに一切壁がありませんからね。電車の中はもちろん、ホームで電車を待つ人からも丸見えですね。

>>803
駅のホームから完全に丸見えで、思っていた以上の近さに驚きました。
高架になると言っても、ドームのように覆われるわけではないので、ホームより上の高さの窓は駅から丸見えです。
おそらく、駅のアナウンスも全部聞こえると思います。
イオンに行く時に二回見ただけなのでうろ覚えですが、ノースは、北向きにずらりと並ぶ共用廊下まで駅から見えた記憶です。

>>805
たしかに。ジオノース、ヴェリテ洛西口駅前はホームとお見合いになる3-4階よりも、その上のほうが駅からの視線を気にしないといけないですね。建つまでわからないものですね。

グランのパンフレットを見直してみましたが、駅やイオンモールがうまくぼかされてありましたね（笑）

あの洛西口駅のつくりだと、アナウンスも上階のほうが反響で響くでしょうね。ジオはその騒音も計算して、上階のほうの西窓はT4にしていましたね。

グランは東向きは桂川駅から、1階から15階まで幅広く全部見えますね。

壁がない分、逆にアナウンスなどの音は反響しないから大丈夫なの？
向き関係なく、どこもT2シングルガラスでしたもんね。

>>806
既に高架になっている京都方面行で降りた時、ホームの壁に透明な採光窓が取られていて、バスターミナル方向が覗けました。
マンション側の大阪方面行はまだ地上ホームなので分かりませんが、至近距離のマンションを覗きこめないように、すりガラスにするなど配慮してくれるのではないでしょうか。

洛西口駅舎は高架になった後、旧駅舎より少し北側に移ります。また、高架とマンションの間には幅14m（車道、歩道）の桂馬場線ができ、今より駅との距離感はかなり変わると思われます。
ホームに壁がなくて、誰でも見えるのと、壁があって、見たい人があえて見るのとでは全く違います。
そもそもジオノースもヴェリテ2棟目もとっくに完売しているので、ここと比べる必要もないですが。

西側は同じ場所でもう高架になってるけど、あれは仮設なの？駅の改札も駅前ロータリーも新しく作ったみたいだけど。また取り壊して桂寄りに移動するってこと？

おんなじ阪急グループやしあんじょうしよるやろ。そこは。ただあれだけマンション密集すると音の反響がつかめないですよね。

>>810
西側は新駅舎なのでそのままです。東の大阪方面行きの旧駅舎が高架化に伴い、少しだけ桂寄り（西側駅舎の向かい）に移ります。

ほんの数メートル北に寄るだけなのですね

>>813
そうですね。でも、その北に数メートル離れることでホームとお見合いにならない部屋もでてくるでしょうし、駅前に桂馬場線ができることによって、駅とも適度に離れるので、かなり感じ方が変わってくると思います。
桂川でも洛西口でも、駅近を選ぶ以上は騒音やホームとのお見合い問題は必ずあるので、大事なのは可能な限りの対策がちゃんととられているかどうか確認し、各マンション検討者がそれをどう判断されるかではないでしょうか。

個人的には、駅やイオンから１００メートルほど離れてるグランを丸見えと言うことに違和感を感じます。
あれだけ離れていたら、双眼鏡で覗かないかぎり見えないでしょう。
双眼鏡でずっと覗いていたら、不審者として通報されますよ。

>>815
そう思って購入に踏み切った人は多いでしょうね。
私もそう思っていたのですが、実際建ったのを桂川駅からみて、ビックリしました。自衛隊駐屯地を挟んでいてもあれほど近くに見えるものかと。
また、南向きはイオンモールと100mはさすがに離れていないですが、マンションのほうに向いてカフェまであるなんてビックリしましたよ。パンフレットでは、イオンモールのマンション側はいかにも壁って感じでしたから。
マンションの中まではさすがに見えないと思いたいですが、ベランダに出るのは気をつかいそうです。

キャンセル住戸のDMきました。
712号S-Bタイプ73.48平米
120号S-Jタイプ82.95平米
830号E-Iタイプ77.32平米
102号P-Bタイプ84.34平米

値段は…書いていいのかな？？

>>818
そういうこと書くと荒れますよ？
完売マンションに喧嘩売る意味あるの？
早期完売したマンションと、1年以上発売中のマンション比較する意味は？

>>817
まさか価格下げてる？

＞＞811

うん、洛西口はそれが心配。
阪急電車の音があちこちのマンションに当たって跳ね返りを繰り返して
思わぬところで
とんでもない大音量で聞こえたりすることが
あると思う。

グランのパークコートも
３方マンションで囲まれているだけに
思わぬ音が聞こえてくる可能性も。
ただ、音ばかりは住んでみなければわからないんですよね。