スカイティアラってどうですか？　その５

評論家以前に、同じ価格でパークハウスは太刀打ちできるかな？
ここはネタにされがちだけど住友×鹿島の大規模なのは事実。
現状のザ・パークにそれ以上のものは期待しにくいのでは。
住友は社風は嫌だけどモノは三菱風藤和よりずっとカタいよ。

それより立地の問題でしょ、ここは。
マンションの優位性なきマンションは売る時＊＊る

リッチの駄目さを「大規模x鹿島」とかなんとか言って付加価値づけをしつつ
買わせるほうに誘導する手法なんでしょうね。
そもそも大規模ってなんもメリットないですよね。大規模になればなるほど
修繕できるゼネコンは限られてえらいぼったくられるしかなくなるわけで
それを大人数で負担しあうから「負担が軽い」と黒魔術かけられているだけでしょ

251ですが、鹿島じゃなくて大林ね。
書き間違えた。
なんか、スーゼネの中でこのふたつと清水大成の二組でよく取り違える。
竹中は間違えない。
文意は変わんないので。

書き間違えたおかげで偶然にも見えたことが...
怪我の功名ですかね。
閲覧者各自察してくださいね。

個人的にはほんとは地味なデベが好きです。

立地はパークハウスも変わらないんだから、
パークハウスにするぐらいならこっちだね。

パークハウスの方は当然それを承知だから、
そこでいくらで出すかだよね。

>>257
パークハウスっていいの？

大手物件ならどこも大差ないと思いますけどね。

また第3期の販売が延期されてますが、売る気あるのですかね？加賀のプラウドの販売価格発表を見てから、を考えている？競合もどんどん増えますし、早く販売した方がいいと思いますが。なにせ600戸以上の大型物件ですからね。

住友は完成在庫販売する手法のようですが住民にとっては苦痛ですよ。いつまでも完売にならないと馬鹿にする人が増えてきて掲示板に悪口書かれますから。売れ残りって。

>>261
>住友は完成在庫販売する手法
「売れて残りじゃなくて売り手の戦略」っていうことで買った人は納得させようとしてるんだろうけどさ、
本質を見誤ってるんだよね。
すみふがそういう売り方をしてること自体は事実なんだけど、それは「そういう既成事実を作り上げてイメージ低下を避けより高値で売らせるため」が目的なわけで、それと売れ残りは「関係ない」よ。売れ残りは売れ残り。

>>262
売り残し

>いつまでも完売にならないと馬鹿にする人が増えてきて掲示板に悪口書かれますから

掲示板を見ないようにすれば気にならないのでは？

いつまでも棟内モデルルームがあって、知らない人が出入りするのは、いい気がしないと思うよ

基本、マンションは入居前までに完売で管理組合に引き継ぐというのが
運営上も綺麗ですっきりとしてますよね。

住友の物件は完売するまで何年もかかるので、完売するまで空き部屋の管理費は住友が払うそうですが、最初から販売価格にその分は乗せられているのでしょうか？引っ越し代も無料ですが、やはりその分も販売価格に乗せられているのかな。

>267
慈善事業はしませんよ。企業だから。インターネットの広告費や1ページ100万のスーモの広告も
すべてみなさんの物件価格に折込済みですよ。

>>268さん

スーモの広告は100万もするのですね。駅のホームにも広告がありますし、結局は完売するまでの管理費は住友が払うと言いながら私達が払ってるという事になるのですね。

ありがとうございました。

まぁここも立地が酷いので長期戦でしょう

売れ残りマンションは駐車場使用料をデべから取らないといけませんね。

先週スミフの3Q決算が発表されて、分譲事業の契約率は計画の95%達成したとのこと。なので今年度はもう売り急ぐ必要ないのよ。4月からまた攻勢かけてくると思うよ。

すみふは1/4の法則というのがありまして。
原価上代の 1/4
広告・営業費等　1/4
建築費 1/4
利益 1/4

広告費は10年間売り続けても赤字にならないように試算済み。
1年で完売すれば営業部隊の臨時ボーナスや利益の上乗せとなります。

>>272
おつむがなかなか弱いのね。別にすみふの会社的な戦略や達成度などは買う側にとっては関係ない。
結局はここが大量に売れ残ると買った側が夢から覚めるのがいやってことでしょうよ。

大規模物件って実はデベ側にとてつもない利益を生み出すよさがあるのですよね。
でもそこを「大規模だから～」と詭弁でユーザが利益を受けるような情報操作で売りまくる。
商売というのはえげつないものですね。

たとえば什器類も大量発注すると単価はとてつもなく安くなります。でもユーザは定価ベースで仕入れたと
思いますよね。建築費もボリュームディスカウントが発生。すべてデベに有利に事が進みます。

>>275
デベに有利なのはあたりまえじゃん。ビジネスでやってんだから.
大規模は購入側にも有利に働くよ、実際。まず問題が発生した場合に
戦いやすい。マンションはそれ自体が小さな自治体みたいなもんだからね。
１０世帯しかない自治体よりも１０００世帯あるような自治体のほうが強い。
マンションも同じ。マンションは集合住宅なので管理組合を結成して今後
戦っていくわけでね。

俺もそう思うわ
デベに有利って当たり前だろ

>276
ははあん、足並みが100%揃えばたしかにあなたが言われるとおりになりますがね。
現実派反対派半数とかで決めたいことも決められ無いのが大半ですけどね。

>>278
何を言い出すかと思えば話のすり替えですか。意思合意形成の話と関係はありませんよ。

関係なくはないと思いますけど。管理組合=運命共同体です。

管理費の不払い者さんも含めて全体でめんどうみてあげるわけですよね。

＞＞大量に売れ残る....
東京メガシティの時も同じこと言われたわけで、今どうですか？
中古でエリア１のマンションすよ。
マンションって、不思議とジワジワと良さがわかってくるんだよね。

>>280
不払いも世帯数おおいほうが有利ですよね！

ここ2年位、この周辺のマンション供給が多過ぎませんか？規模が別格なので関係ないといわれればそうですが・・・。もう都心寄りは土地がないんでしょうね。郊外型の立地で都内通勤便利は価値があるかと。

土地が100億　建築費が坪130万　621戸で土地代を割り、坪単価を占有面積にかけるとむちゃくちゃ高い感じはなさそうですがね・・・。コストかけ過ぎかどうかはおいていて。

近くの元印刷工場？跡地が病院って本当ですかね？
ますます街が発展していきますね

>>288
スカイティアラは立地がいいところにたったから将来が安泰ですよ。
このコスパの高さは今季で上位だと思います。

まわりのマンションの価格が上がってるので、ここが段々適正価格に感じてきました。(笑)

>290

プラウド加賀は価格が出たから、三菱の志村坂上あたりが近しい値段なら完全にここは安値圏だろうね。
パークハウス保谷、パークホームズ志木あたりと比べても、ここが高いっていう感じはなくなってる。

今買う人ならありだね。
5年待てる人は見送るのも手だと思うけど・・・

>土地が100億　建築費が坪130万

こんな田舎で土地が100億もするんですか？

>>292
ここみたいな好立地で整形区画はなかなか出ませんから

>292

正しくは103億だね。
上場企業だからきっちりIRで出てくるよ

ちなみにプラウド加賀は74.8億円で1万㎡、平米あたり74.8万円。
スカイティアラは103億、1万6千㎡で、平米あたり64.4万円。

板橋区はこんな相場観なんだね。

板橋区の良さは土地の値段が安定してること。そしいて人気がないので利便性の割に23区でも安いこと。
新宿や池袋まで直ぐだし車があれば埼玉方面にも出やすい。普通サラリーマンにとってはちょうどよい程度のマンションが買えるのがいいと思うよ。

>>295
このマンションもこの内容で杉並やら
世田谷にいけば6500万スタートだろうしね。
目黒や渋谷区なら8000万スタートかな。

30年後は管理費が払えない老齢化世帯が30%になって大問題になりそうです。
管理費、修繕積み立てが高いんですよね。
総会で「うちはどんなにぼろくても修繕しなくてい良いから積み立て金は払わんぞ」とか
言い出す御仁が発生してもめそうですね。ある一定数のこのような未払い住民がいます。
大規模だと一定数の数が増大しますからね。どこでもあるこの問題を今から考えておく必要が
ビンテージへの道程ではないかと思います。

その心配は小規模の方が大きくないですか

＞その心配は小規模の方が大きくないですか

同意。

少数の不払い者がいても、他の大勢でカバーできるところが大規模マンションの
メリット。そこにしか魅力はないとも言える。

小規模マンションも住む人さえまともで、理事長がしっかりしていれば、問題
ないけど・・・

理事長なんて持ち回り。
低層億ションに住みなさい。

東陽町のシティテラスの価格次第で、こちらにするかどうかを検討中です。板橋に土地勘はないのですが、物件自体はとても気に入ってます。ちょっと名前が恥ずかしいかな…

もう少しでかえるところまでいくのになぁ

>少数の不払い者がいても、他の大勢でカバーできる

みんなそう思って半数以上不払い者になるとスラム化しちゃいますけどね

>>304
そうはならないのよ。数が多ければ多いほどね。それが数によるエントロピー効果です。少しは勉強しましょう

今の部屋残数ってどれくらいですか？
これからみに行っても選べます？？

まだ販売したのは120戸前後。500戸以上残ってますよ（笑っちゃうぐらい残ってますね）。

売れない数でエントロピー効果になっているんですかね

>>308
わらた

>>307
そんなに残ってないでしょう。流石に。

MRで、まだ１００戸前後の販売とのことでしたよ。５００戸前後まだある、ということですよね。建ってから売る戦略なのですかね？３、４年掛かる？

もう半分は売れたと聞きましたが？ウェストも８F位までは売れているのでは？

どれだけ残ってるか分からないけど沢山残ってるなら選べる余地があっていいんじゃないかなぁ。

もう選べるほどはありません。エレベーター前とかお見合いとか条件が悪いところが残っていきます。

この立地なのに、やっぱり高い！

>>314
やっぱりそうだよね。どんなマンションでもいい部屋は瞬殺なのはっどこも一緒だし。
ここもいろいろいう人いるけどそこそこな価格で買える物件だらね

私は結局他の物件にしたけど、最後まで惹かれてました。

営業さんは3年計画です。って言い切っていたので、今の進捗は予定通りなんでしょう。

加賀のプラウドが、こちらと比べて、坪単価でみると、それほどたかくない
各戸の面積がデカイので、一見、高く見えるけどさ

>>318
ちょくちょく出てるよ。ただメガシティは立地もよく設備も当時最高ランクで評価が高いからね。

メガシティ
西向きか、日当たり眺望が悪い後ろの棟は、ちょくちょくでるけど、南のD、E棟は、まず表に出て来ない
あそこの温泉施設は、健在なんだろうか

>>321
健在ですよ。中古物件見に行ったときにありました。でも有料です。中庭と自走駐車場は良かったですね。ただ、中の部屋はやはり古いので、リフォームしてまで買うか迷うとこですね。

>>322
まだリフォームが必要な程じゃないよ。去年買ったばかりだけど。

>>323
新築と比較してるとリフォームしたくなるんですよね、奥様方は。

ここは安定した資産価値を保てそうですね。

今日昼ごろ建物をみたけど、やっぱりコントラストが強くてダサい(個人の感想です)
せっかく淡いクリームイエローの外壁タイルがすごく高級感あふれているのに
グレー系と茶系のコントラストであの淡い繊細な外壁色を安っぽく見せてしまっている。
残念!

>>326
私もがっかりです。モダンじゃないし大規模の重厚感が無くただの団地にしか見えないです。
メガシティのように出来なかったんですかね。

すみふ物件に共通するのはエントランスだけ見かけよく造るからね。
他は全体的にチープな印象。
板橋ナンバーワンなのに残念ですね。

>>328
いや、それがエントランスもしょぼいからみんな憤慨してる

現地を見に行きましたが、それなりの存在感もあって、公園等が出来上がれば「いい感じ」になりそうと思ったけど・・・。人それぞれ感じ方は違うのですね。エントランスはしょぼい、のですか？もう中が見れるのでしょうか？完成イメージ図では豪華な感じですよね？？

>>330
売れ行き良くないみたいだしちょっと心配です。

板橋駅前プラウドやアトラス志村などと較べるとイメージ図見た限り貧相だけど、悪くはないと思う。

>>332
ですよね。このあたりランドマークになる感じです。高級感がありそう

一般論だけど、植栽が売りの物件は新築時はしょぼく見えるよ。
ちゃんと建物をメンテして、5年ぐらいすればいい感じになると思うよ。、

>>334
有栖川ヒルズみたいな雰囲気になるかな

>>329
みんなって誰?

もう上層はないようですので残念ながら買い遅れました。価格は適正でした。

上層買いました。勝ち組

現地見ましたが、竣工前で未完成なのであの場所にしっくりしていない感じがありましたが、竣工して人が住み始めると溶け込んで、地域のランドマークに成りうる物件だと感じましたよ。デザインは普通過ぎない感じで、それなりに迫力があると思いましたが、意見が分かれますかね？すぐ向いパークハウスが出来たりと、志村坂上、小豆沢の価値が上がるといいと思っています。意外と周辺にスーパーや病院、公園、公共施設がありますし。まだまだ工場等もあるので、今後マンションも増えるかもしれませんね。

>>339
全く同意です。世界最高峰の技術が詰め込まれたこのマンションは首都圏直下型地震であっても蚊に刺されたぐらいでしょうし。命が守られる安心して暮らせるマンションが当たり前だけど大事です。

>>337
ウエストの上層ももうないんですか？

>>341
まだまだありませんよ。

1月にMR行きましたがその後、低層階の価格はどのようになりましたか？４Fだと今いくらでしょうか？前は10階までの販売でそれ以下も同価格でしたが・・・。

凄く高級感あってイイ感じですね。

ここって、ミストサウナついてないんですね。

ミストサウナはカビの原因になるから付いてなくていいです。
ミュージックリモコンが付いてるのはありがたいですね。

ミストサウナついてるよ。今時ついてない方が珍しくない？

>>347
ホームページに書いてない

>>346
ならないよ。抗菌コートされてるし換気するんだから。

>>348
分かりづらいですが、ここに書いてあります。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/azusawa/equipment4.html