シティテラス東陽町［旧称：（仮称）東陽町 環境創造型大規模プロジェクト］ってどうですか？

長谷工の特命受注方式は、土地の入札で普通は採算取れない高値で確実に落札して、長谷工のコストカット技術でコストの帳尻をあわせてデベに提供する方式だから、こういう結果になる。
立地は良いけど建物はいまいちのマンションがそうやって増えていく。
しょうがないよね。

>>769
〉長谷工がすみふと組んで土地の値段を吊り上げたんだね。

吊り上げるのは、販売価格ね。
土地の値段のみを吊り上げるのは、評価額との格差が大きくなるので対外的に困難です。

立地等魅力に感じるので、スミフじゃなかったら購入検討したのですが。
木場の野村か豊洲の三井かな。

確かに。
吊り上げたというより、土地の相場を遥かに越えた価格で落札したが正しい。
それに加えて、すみふの利益をたんまり乗せてると。
それが今の値付けですね。
立地がいいから高いのはしょうがないのではなく、そうやって価格が吊り上げられたという話。

東陽町に7000～8000万出すなら阿佐ヶ谷を買います

>>776
我が家は、勝どきのタワーも検討しようかなと。ここよりは、良心的な価格なので。

いくら駅近で環境が良いとはいえ、しょせん東陽町。そんな額は出したくないな。
それなら城南買うわ。

プラウドの価格によってはここも価格上げたり下げたりするのかな。

>>779
価格を上げることはあっても、下げることはないでしょう。
それが先に買った人が得をする、すみふクオリティー。
光景となる象徴は伊達じゃない。

普通なら在庫抱えるの事はマイナスだから早く売ってしまいたいと思うはずなんですが、スミフのやり方は独特ですね。
実際に竣工後何年かたった物件でも売れているんでしょうか。
私なら安くもなく、新築でもなくな物件はあまり買う気がしないので。

>>781
それが売れるみたいよ。
相場は長期的に見れば値上がりするので、何年かたつと割安になるから値上げしても売れてしまうらしい。
すみふは今の相場ではなく数年先の相場を先取りして高値を設定するので、今の売れ残りは気にせず、すみふの言い値で買える客だけを相手にするみたい。

HPのエントランスのイメージ写真が詐欺すぎる。
よく見たら天井4mて書いてある。
1mくらい詐欺られてますよねアレ。実際立ったらもっと窮屈なんだろうな。

この物件の近くのYMCA撤退されるみたいですね。
これを考えると共用施設にスポーツジムがないのはマイナスかな。

>>784
ビル潰して高層大型マンション建たないかな。

YMCAの撤退の話詳しく教えて欲しいです。

>>784
本当ですか！ この物件のポイントはかなり下がりました。

撤退するYMCAって専門学校の方のビル？それともインターや保育園も入ってるウェルネスセンター？も含めて全部でしょうか。気になりますね…

こちらの２Lの価格はいくらぐらいでしょうか

>>788
すみふの営業さんがおっしゃってました。
私はジムしか気にしてなかったので、その他のことは聞きませんでしたが。

>>784
本当ですか？！
うちは子供をYMCAのインターに通わせたかったので近いのがかなりポイントだったのですが。
確かにお迎えの時間にずらーっと車(しかも高級外車ばかりで感じ悪い?!)の路駐が道路をふさぐから迷惑だと近隣の方が以前言ってましたね。

こちら周辺の病院、クリニックの評判等、ご存知の方 教えていただきたいけますか。

今日見に行ってきました。

やっぱり、すごい値段ですね。
我が家は、ビックリしました。

でも、営業さんが言ってましたが、
森下も蔵前の物件も同じ位なんですね。
ドトールは、値上げしたって言ってましたね。

それなら、我が家は
東陽町がいいかも…です笑

ただ、ドトールみたいに
値上げされてしまったら、もうこれ以上は、
検討できないですね。

帰りに現地も連れて行ってもらいましたが、
すごく抜けてて、驚きでした。

現地でも
モデルルームってあるんですか？

それなら、見てみたい。

現地の隣にある
ビルの11Fから眺望を見せてもらいました。

モデルルームは、無いですね。

でも、興味があったら
一度は、見てみてもいいんじゃないですかぁ。
すごい静かでしたよ。

坪単価どれくらいなのでしょうか？

マンションの周りだけはね静かでいいんですよね、マンションの周りだけは。

マンションの周りが静かなのが
いいんですよ。

そこは、とにかくオススメですね。

陽当たりもいい！
緑もある！
環境も良い！

でも…高かったなぁ

オリピックなんてこなければ
よかったのに。

日中歩いてみたんですが学校のチャイムや体育の授業や笛の音でなかなかの賑やかですよ。まぁ共働きなんで日中のうるささはあまり気にしてませんが…
それより我が家は認可保育園前にたまるお母さんたちの方が心配です。

プラウドタワー始まりましたね、行かれた方いますか？

モデルルームに行かれたみなさんは、予算価格をどれくらいにされてますか？わが家は6000万前半が限界なので、正直購入できそうにないのですが、みなさんどれくらいの予算で参加されてるのかと気になりました。
あと、学区の中学の評判はどうでしょうか。南陽小から中学受験される方は多いのでしょうか。

>>800
こちらで 度々 三井、野村物件を引き合いにして 比べる投稿がありましたので期待していましたが、わが家は、あの立地は有り得ませんでした。騒音と排ガスの中で暮らすようなもの。 その分、価格、間取りに魅力があるかと思いましたが‥‥
スミフが木場公園横に手がける物件がタワーだったら、と思います

>>802
タワーの価値は眺望とそれに付随する資産価値だと思います。こちらは静けさ。今は都心への近さと駅距離で両方検討している人も多いと思いますが、本質的な魅力の違いで需要層が異なってくると思いますね。
どちらも高いので、ポジろうがネガろうが買えない人が殆どでしょうけど。

徒歩2分くらいで探してたところ徒歩5分…
周りにスーパーもなく、、不便なところを妥協しての予算5000万でした…

が…いざ値段を聞いて7000万ほどでしたのでそこまでの価値はないと思い諦めました

妥協点がたくさんある中での7000万はさすがに投資できませんでした…

>804

5000万円じゃ都内で3LDKは無理だね。
若いんだし、あと10年ぐらい待ったらそのぐらいになる日も来るかもね。

>>805
埼玉の武蔵浦和や志木辺りなら5000万円で徒歩3分の3LDK買えますよ。

駅周辺はここら辺より全然都会だし、武蔵浦和なら池袋まで15分、東京迄25分で行けますよ。

>>805
川渡って江戸川区ならまだ買えるのでは？

江戸川区もどうでしょうね・・・
今やってるレジデントプレイスなら旧価格だから行けるだろうけど、
今度出てくる船堀のパークハウスなんかは厳しいんじゃないの？

>>804
徒歩2分で5000万って、まさか3LDKをお探しじゃないですよね？
ここら辺でそんな値段だったらまず皆とびつきますよ。
というかね、都内で徒歩2分のマンションなんてまず早々出てこないから。もう少し現実見た方がいいですよ、色々。
どうしても徒歩2分にこだわるなら賃貸をお勧めします。

東西線なら妙典や原木中山あたりなら駅近の新築がありますよ

レジデントプレイスは徒歩7分で70㎡5000万円程度だったと思う。

徒歩を妥協すれば、同じすみふのシティータワー金町なら3LDK5000万円で
買えるんじゃないかな？

江東区でその価格は、今や中古じゃないと無理。

>>804
クレストシティ木場なら、ヨーカドー近くで スーパー問題はクリア。3LDK 5000万ぐらいで出てますね。
徒歩2分は 諦めた方がよいです。

みなさんはどれくらいの予算でこちらに見学に行かれたのでしょうか

レジデントプレイス見に行きました！
良かったです！

でも予算5000万以内で中古でも探してみようと思います！

ここを本気で検討しているような人には、いくら安くてもゴクレはお勧め出来ないな・・・。

この価格でうれるんでしょうかね。

東陽町駅から近いとはいえ高過ぎではないでしょうか。

>>812
ゴクレ木場は、現地見に行って周りの環境に納得できるかどうかがポイントだと思う。

もう価格は決定したのでしょうか？

価格板に予定価格がアップされましたね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/573131/

一千万は高いな、今ここ買うのは馬鹿らしい。

豊洲より高そう
さらに値上げをできるのかな？

同じく一千万は高いと思う、この値段出すならもっと都心に出る。

駅までの距離は確かに短いが、帰りに買い物する際は駅降りて反対側に行かないといけないのが面倒だな。
そしてこの価格。
間取りはよくある田の字で、外廊下。
値段の割には中身がいまいちすぎ。

都心はもっと高くなってると思うけど。

数年すればまた元の相場に戻るんだろうから、今無理して買うのはバカバカしい。

>>826
供給数絞られて価格は高止まりするだろうとも言われてるよ。

>>826
わが家もそう思ったのですが、数年後の金利がどうなってるかも不安です。消費税も気になるし、家賃もあるしで、判断が難しいです。

無謀な高値で土地を仕入れて、その分お得意のコストカット手法で何とか事業化させる長谷工。
ビジネスモデルとしてはありなんだろうけど、買い手からすればこれ程糞みたいな企業はないわー。
それに輪をかけてスミフがアホみたいな値付けするし。

最悪なコンビだ、、、

>>829
土地の皺寄せで、すみふ向けにアレンジしてるとは言え長谷工のコストカット仕様で、建物の配置も日のあたらない棟が無理やり詰め込んで作られてる。
それでいて価格は高い。
相場云々でなく、建物自体の価値と価格が見合わない。
でも長谷工がこのビジネスモデルを続ける限り、そのような建物が量産されるのはしょうがない。時代のあだばなだよ。
土地売る方も高く売れれば何でもいいからねえ。

現地見てきたけど、3階くらいはもう出来てるね。
ビックリしたけど西棟は北側なんてかなり道路から近いね。塀や植栽が高くまでないとベランダ丸見えかも。これじゃ通学時はうるさいわ。小学生、幼稚園児&ママがぞろぞろ歩いてた。南向きを考えてる人には関係ない話しだけど。

南はお値段お高いですからね。
本当に価格だけがやたらと高いマンションだな。

江戸川区の船堀駅徒歩３分に三菱地所のマンション販売してますね。このマンションと同じ駅近大規模マンション。このマンションよりおそらく約2000万円くらい安かったと思います。なぜそんなに違うのでしょうか？

>>833
区力、駅力の差とデベの違いではないでしょうか。

>>833

じゃあ、船堀にすればいいじゃん。

834さんの言うとおり駅力とデベ、
あとは物件の周辺環境見れば一目瞭然ですよ。

まだ価格公式ホームページにでない。遅くないか

住友はHPに価格出す物件はあまりないと思うけど？
価格はMR行かないと教えてくれないと思いますよ。

価格はもう正式に決まったんですか？

>829,830

高い土地を仕入れて、高い付加価値を付けて、納得したお客様に売り、利益を上げる。
批判や文句を言うやつばっかりだったら、長谷工がNo1コンストラクターになり、スミフがNo1デベロッパーになれるわけない。

所詮は、持たざるものの僻み、嫉み。
そういう方は、この物件のターゲットではないのでしょうね。

豊洲三井も好調とは言い難いし、こちらも苦戦しそうですね。

>839
私はあくまでも買い主の立場から意見を述べた。

あなたの言い分である高い付加価値について、スミフは理解できる。が、長谷工は理解できない。
買い主からすると、長谷工なんて高い付加価値なんてこれっぽっちもない。

ましてや、この物件のターゲットにしてる層なんて正直長谷工なんて喜んで望む人なんて稀だろう。
長谷工を必要としているのはデベだけだろう。しかも、こんな相場だから。

「やった！この物件の施工は長谷工だ！」なんて喜ぶ買い主なんているのか？

三井健太さんの最新のブログに長谷工について、色々書いてあります。

>>839
誉めすぎ。

高い土地を買うのではなく、長谷工は土地を確実に手に入れるため通常では採算とれない高値で入札してる、つまりわざと落札価格を吊り上げてるから土地代が高くなる。

そして、高い付加価値を付けているのではなく、長谷工のコストカット技術で定型的な田の字ナロースパンを階高いっぱいの敷地ぎちぎちに詰め込んで一戸あたりの建築費用を安くして、土地とセットで何とか事業化できるレベルの価格まで落としてるだけ。
あえていうなら、デベロッパーにとって採算面では付加価値がある。だからマンション建設日本一なわけ。
付加価値の高い良いものを安く作るわけではなく、土地の高さを建物のコストカットで補填してるだけで、高値なのにチープな造りになるので、購入者にとってはあまり付加価値は無い。

すみふは金持ちしか相手にしないけど、まあそういう戦略なのでしょうがないかなという感じ。ただ、在庫抱える人件費分も含めて高値付けるのは、付加価値があるからではない。資金力があり、他の自転車操業のデベと比べ在庫分の借り入れ金利を考えなくて良く、相場が値上がりするまでじっくり待てると言うだけ。値下げしないのが先に買った人への付加価値というならそうかもしれない。
なお、販売ナンバーワンになったのは、すみふ商法で大量に抱えてた在庫が、最近の相場高で割安になったからみんな飛び付いただけで、付加価値が高いからバカ売れしてるわけではない。

というわけで付加価値のある高い物件を買えない人のひがみではなく、価格の割に付加価値がなくチープだから批判されてるだけだよ。

設計・材料・工程を大量に規格、製品化しているから、実績という意味では信用は高いよ。
もし欠陥が起きたら、全国何千のマンションも道連れ。
マンション業界で未だにその規模の事故、事件は起きていない。
敢えてポジ評価したら、だけど。

>>843
この物件を購入するとは思えないのですが、なぜこのスレにいらっしゃるのですか。

>>845
長谷工物件とすみふ物件を付加価値があるから高いのは当たり前、批判は買えない人のひがみだ、と主張する愉快な投稿があったから、それは違うよね、価格の割にチープだからだよねという話をしただけ。

相場高なんだから、高くて詰め込みで仕様落ちるのは当たり前じゃん、それでも満足という人が買えば良くて嫌なら他買えという意見なら、それはその通りなので同意。

ただし、批判を止めることはできないけどね。的はずれな批判なら無視されるから問題ない。ある程度的を得ている場合は同調する人が出てきて、デベや関係者は嫌かもしれんがね。前向きな話はしたい人だけですればいいんじゃないの。

知人が住んでる住不のタワマンにお邪魔したことあるけど共用部は傷や汚れが目立ってたしゲストルームの家具はかなり趣味が悪かったよ。高い金出して買ったあとの管理も心配だね。

>>840
第一期で全戸数の45％売出す三井豊洲が好調とは言い難い??
むしろさっさと手仕舞いして、次の三井晴海に移ろうって感じがしてるけど。

>>846
数年前と比較して、価格と仕様ののバランスが悪くなってるのは事実だけど、
そこ批判してもたいして意味無いよね。コスト増圧力の結果であり、それでも買う顧客が
いる以上、それは利益をとるデベ・ゼネとして「正しい」価格付けなんだから。

不動産は日用品と違って一物一価で、デベがつけた価格で買う人がデベが用意した
品数分揃えばそれでおしまいってビジネス。
やれ「高い」「仕様が悪い」と文句言おうが、その価格で売り切れちゃったら
デベ・ゼネの勝ちだし、今後はその価格が基準となって次の価格が決まってくる。

まあ、掲示板で「この価格・仕様は素晴らしい」なんて意見が溢れるような物件は
抽選地獄になって結局買えないんだろうけど。

「今買わなきゃいい」っていうのも一つの選択肢としてありだけど、
・金利上昇とその間の家賃に見合うだけの価格下落するのか？
・同様(特に立地の面で）の物件が5年後・10年後に出てくるのか？
ってギャンブルに勝たなきゃいけない。

>>848
私は価格と仕様のバランスが悪いと批判してるわけじゃないよ。
長谷工とすみふが組んで価格が高く仕様が低い物件を、付加価値が高いと喧伝してる人がいたから、違うでしょと言っただけ。

価格高の仕様下げは現況ではしょうがないので、買いたい人は受け入れるしかないよね。でも批判したい気持ちは分かるけどね。また、批判の意味がないわけでもなく、値ごろ感をよくわかってない人の参考にはなると思うけどね。

そのときがいつかはわかりません
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20150617-00043644-gendaibiz-b...

けっこうな総戸数ですけれども第1期ではどれくらいの数を出しているのですか？
価格も強気だからどうなんでしょ？という風には思っておりますけれども…
入居自体はまだまだずっと先のことなので
急いで売らないでゆっくりとという風なスタイルになっていくのでしょうか
住友不動産の場合は、なんとなく売り急ぐイメージがないですので。

今この値段で購入するのはバカバカしい。

>>852
買える人が買えばいいだけ。
買わないあなたは買えないだけ。

買える人でもこんな物件買わない賢明な人は多いだろ。

>>854
その物件が 気に入る気に入らないは個々の感覚、経済状況に寄りますよね。 何をもって 『賢明‥‥』などと、、上から言われるのか。ただ、買えない僻みと受け取られるだけです。

この物件に魅力を感じないと買えない妬みって言われちゃうんですね…敷地計画がシティテラス吉祥寺ぐらいあればよかったのになー。きつきつだなー。江東区はこんな感じのマンションが多いですよね。ちなみにこちらを検討されてたみなさんの予算はどれくらいなのでしょうか

場所はよいのですが、長谷工で禁断の15階建て・・・。後々問題が起きなければよいのですが。

ちなみに、10年前で木場公園すぐ近で、建物の仕様も内装・間取りも良く3LDK/73平米（中層上階）駐車場100％で4,300万円でした。今のここの3LDK予定価格でしたら、85〜95平米クラスが買えたでしょう。どう考えても高すぎです。門仲、木場あたりで中古の良い物件を探すのもありだと思います。ただ良いマンションは中々売りに出ていないかもしれませんが。

10年前より10年後考えたほうがいい気がするね、オリンピックで江東区がだいぶ変わると期待してます。区役所所在地の東陽町も再開発の可能性が大きいし、有楽町線延伸の可能性もあるから、これから十分上がる可能性があると個人的に思います。中古でもいいのでここらへんで買うのは間違いないと思いますね

門仲、木場、東陽町地区は暮らすにはとても良い所だと思います。個人的には反対にあまり人気が高くならない方が良いですね。路線価が上がれば固定資産税が高くなり、相続税が上がるだけですから。10年前位の物件をリノベーションしても75平米位で、ここの価格より2,000万円位は安くなるのでは。この周辺の良い物件は10年経っても資産価値はまったく落ちていません。反対に購入した価格より若干高く取引されているケースもあるようです。

現実問題の話ですが・・・はたして7,000万円前後のマンションを一般のサラリーマンが買えるのか。まず頭金は半分以上は用意できなくてはローン破綻する危険性が高いでしょう。自分の仕事が10年後20年後どうなっているのか。初めて購入する場合に以外と見落とすのが、支払いは住宅ローンだけではないということです。管理費、修繕積立金、駐車場代、団体信用保険料、固定資産税など月額換算しても結構な負担が生じます。住戸にもよりますがプラス5万円位かかると覚悟しなくてはいけません。マンション自体の資産価値もまちまちで、はたしてここのマンションの価値が10年後あるのか、購入者はすべてを覚悟しないと痛い目にあうでしょう。実際、ローン破綻した家族を見ているので。

>>861
7000万円クラスの物件を買えるのは
・年収1500万円クラスのサラリーマン
・（相続税対策として）頭金に関して相当の援助が受けられる人
・子供が独立し現金に余裕のある中高年層
しかいないだろう。それ以外の人が買うのは無理だし、デベも売らないんじゃね。
今回のデベは「売れさえすればいい○○○」じゃなくて「デベが客を選ぶすみふ」だし。

木場プラウドもここと同等以上になりそうだし、噂されるパチンコ跡地の三井も
ここを超えてくるだろうから、この付近の相場は当面この程度ってことになるだろうね。
野村と住友は東西線沿線（清澄白川含む）に今後も物件控えてるから。
（三井・住友・野村が揃う地域となれば、相場の大幅な下落もないだろう）

年収1,500万円かあ〜。とても買えない。でもこんなに強気で本当に売れるのかな？「15階立てのマンションは買うな」とよく言われているけど。天井が低い、構造的に問題が多い。デベが一番儲けを出そうとすると15階立てになると聞いたことがあります。

>>861
普通のサラリーマンにはキツいでしょうね。

そもそも、すみふは東陽町を好きな地元民やこれ迄の相場での購入を考える普通のサラリーマンなんて、はなから眼中にない。

単純に、すみふの値付けに余裕でついてこれる予算とここを高いと思わない価値観の人だけがターゲット。

そういう人は、割高相場だろうが資産価値が下がるリスクがあろうが気にする必要がない。

それ以外の人が無謀にもここをローンキツキツで買うのは幸せにはなれないでしょう。

なるほど。ここもバク買いの中国人が投資目的で買いまくって、ゴーストマンションになってしまうのか。

>>865
ないと思う、だって投資する価値がないもん。

マンション評論家によると、マンションを資産としてみて投資するのが大事だそうな。

妥協して人気のない地域に余裕もって買える安いマンション買うと、リセール考えると負債になる。
無理してでも人気のある地域や希少性の高いマンション買えば、もしもの時には高値で売れるし貸せるし、下手すれば買ったときより高く売れるから優良資産となり安心。
だからマンション購入の戦略としては、背伸びしてでも人気エリアの高額マンションを買うべき、その方が実はリスクが少ない投資だという結論。

一見正しいようで、すごくリスキーな投資だと思うのは気のせいでしょうか。
バブルがおさまって相場が下落傾向になった時に確実に価格維持できる実績のあるエリアは普通のサラリーマンでは買えないエリアのような気がするのですが。

東陽町は無理して買ってもいいエリアなんでしょうかね？
縦に地下鉄通ればエリアの価値は上がるかもしれないけど、今後10年20年での実現性はどうなんでしょう？

買う買わないは個人の勝手だからいいと思うが、この値段はないよね。肝心の住居部分は平凡以下の仕様で、エントランスやアプローチなんかに見栄を張っているように見える。間取りを添付している人がいたけど、何の特徴もなく魅力も感じない。モデルルームに行った人が7,000万円台なのに安っぽいと言っている。なぜ15階立てにするのか・・・中層住宅の高さ制限で建てられる限界が15階、その分戸数を増やして利益を出そうとする。当然10〜11階立てに比べると天井は低くなり圧迫感が出るし構造的に無理が出ます。10年後20年後の資産価値がどうなっているか分からないけど、今の半額であれば適正な価値だと思う。

悪いところじゃないけど資産性云々で無理して買うような町ではない。
2丁目の立地は静かだけど店も少ないし暮らすには少し不便だと思う。
住友長谷工15階建でこの価格なんて賢明な人は恐ろしくてそれこそ買えないよ。

そもそも計画・設計ミスだと思う。高級路線でいくなら広目の間取りで戸数を抑え、仕様もそこそこ良い物にすればいいのに。お店が周辺にないのであれば、店舗も誘致するなどすればまだ魅力があったと思うね。住友長谷工じゃ無理かぁ。無理矢理詰め込んだ522戸がこの値段で完売できるか見物だね。20年後の資産価値・・・？

東京の今のマンション市況から外れたご意見と、実際にMRに足をはこんでもいないご意見、まるで参考にならないスレですね。