THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

>>860 匿名さん
でも中古で出てたボタニカル２階の12500万円売れたんでしょ？
売り出しから1〜2ヶ月で出たわけだから別に苦労も何もないでしょう。

↑1〜2ヶ月で売れた訳だから、の間違い。

早く売るために値引きしたのかもしれない。当事者しか知らないことだけど。

>>860 匿名さん

仮に築浅で販売し新築とバッティングしたとしても

・既に相場が上がっているため購入価格より高値を付けやすい
・中古の方がスミフから買うより価格交渉しやすい
・消費税分のお得感が際立つ

見ようによっては、メリットの方が大きいのでは？まあ、スミフであろうがなかろうが良い物件は売れるってことで

中古の転売の場合、新築時売り主のアフターサービス、瑕疵担保責任は継承されない。それだけで新築未入居よりも不利。

>864

住友から購入した時、消費税払ってるから、その分販売価格に含めないと損することになる。

それから価格交渉しやすいって買主の立場であって、売主は買いたたかれるってことを意味してるでしょ。

>>866 匿名さん

で、第一期購入者であれば諸々に仲介手数料を加えてトントンまたは若干黒位でしょ。まぁ何を目的に築浅で売却するかってことかと思いますよ。ここは空中族がターゲットとした数年前の湾岸じゃありませんから

現在居住なさっている方もいらっしゃるようなので、お伺いします。
居住者方は小さなお子様のいる子育て世代からシニア層まで多様と聞きましたが、住民の方々の雰囲気はいかがですか？
またマンションに関しての意識はどのような感じでしょうか？

868さん
雰囲気は良い（少なくとも「問題はない」）と思います。

1年近く前になりますが、管理組合の総会に出ました。
議事は穏やかに進み、クレマーのような人は皆無でした。
来月には第2回総会が開催される予定です。

あと、こういうことを言うのは少し憚られるのですが、安心できるのは日本語ではない言語で大声でがなり立てる人がいないことです。湾岸マンションではよく聞く話ですよね。

>>869 入居者さん

御返事ありがとうございます。
建設前に反対運動があったと聞いていたのですが、周りを見る限り立て札もないし、落ち着いたと考えてよいのですよね？
ここの賛否両輪も参考にしながらマンション内の雰囲気もよいなら前向きに考えます。

>>870 購入検討中さん

値上がりした価格で購入を前向きに考えられるんですか？ちなみにどのコートでしょうか？
我が家はもう中古の位置づけなのに値上がりしていることが腑に落ちず踏み切れません。

868=870さんへ
857=869です。ご参考ついでに補足を少々。

反対運動があったのは、10年余り前に住友不動産が東京海上の社宅跡地を購入し、最初のプランを出した頃の話です。
私も伝聞でしか知りませんが、このスレッドのPart1の最初の方に関連記述が掲載されています。

地下に駐車場を設ける計画となっていたようですが、その点に「地下水流が変わり植物園に悪影響をもたらす」という反対が集中したようです（個人的には、駐車場は地下にあり緑の中庭があれば、もっと良いマンションだったのに、との思いはあります）。

その後、設計を大幅に変え近隣の方の理解を得たようです。西側の棟が3階建てに止められセットバックが大きいのも、戸建ての多い西側住民への配慮と見られます。

現在のプランに変更された後は、反対運動は全くないはずです。

その点は念頭においたうえで、じっくりご検討ください。安くはない買い物ですので。

>>871さん

自分は急いでいないことと設計図だけで手を出す勇気がなかったので、初期の販売では購入に踏み切れませんでした。
実際に箱ができて住んでおられる方のご意見をうかがってちょっと安心する次第です。
なので築浅の中古は最初から視野に入っていました。
もちろん、値が下がっていたらありがたかったですが。

希望はアバンダンかボタニカルですが、残念ながら今は魅力的な部屋はすべて販売済みのようなのでもう少し時間をかけて考えるつもりです。

そして、いろいろな考え方と価値観があるのは理解しているつもりです。

>>872さん

ありがとうございます。
じっくり時間をかけて前向きに考えます。

>>873 購入検討中さん

貴重なご意見をありがとうございました。確かに未完成で１億の部屋を決めるには勇気がいりますね。そういう意味では高くなっても安心料ですか。その考えはなかったのでなっかしました。
アバンダンもボタニカルもまだ販売しているはずですよ。

居住者の方も見ているようなので、質問です。
1階にお住いの方、住み心地はいかがですか？
まず3分の1地下になっているので風通りや湿気が気になります。
それとバルコニーが道路より低くなっていて植栽もあるので洗濯物を干したら道路からの砂ホコリや植栽の土などが飛んでくるのでは、と気になります。
特に風のふいた日には洗濯物は干せない気がしますがどうでしょうか？

852さん、851です。
遅ればせながらパークハウス小日向の板、見ました。
いがみ合いの様といい、投稿の頻度といい、確かに凄いですね。
それとの対比でみると、こちらの板には「ゆとり」を感じますね。

確かにパークハウス小日向スレは大変なことになってますね。物件の善し悪しは別として、入居者は平穏な生活をおくれるのでしょうか？老婆心ながら、同じ文京区民として心配

入居者の方が書き込んでくださっていたのですね。ありがたいです。
実際に住んでいる方からしか雰囲気というのはわからないですから。

総会の時ってかなりお互いのことがわかるときですが、
そういう時にきちんとしている方が多いというのは素晴らしいです。
揉めるところは揉めるっていう話を聞きますから。

林町小学校が通学区とのことですが、どの様な雰囲気かご存知の方いらっしゃいますか？

>>877 ボタ住民さん

852です。同じ文京区内のハイグレード物件として小日向も検討していましたが掲示板を見て検討から外しました。
ご近所の方と契約済みの方なのか？物件検討中の方なのか？わかりませんが、揉めに揉めているので入居後も何かしらあるかもしれないと不安になりました。
インペリアルガーデンは総会の様子を書き込んでくれた方もいて、住民の方も良い方が多そうですね。
ボタニカル1階とコンフィデント2階を検討してます。
差し支えなければボタニカル何階にお住まいか、階数を記載しないまでも1階かそれ以外という感じでも良いので教えて頂くことは可能でしょうか？
よろしくお願い致します。

881さん
プライシーにかかるので具体的な階数は控えますが、2階以上です。
1階の住みごこちについての質問もありましたが、お答えしなかったのは1階のことはよく存じないからです。
林町小学校についても同様です。
ボタニカル1階の133号室（モデルルーム）をじっくりご覧になったら如何でしょうか？
私も見たことはありますが、思いのほか陽射しがよく差し込み明るい印象を受けました。
ただ洗濯物がどうなるかまでは分かりません。

>>882 ボタ住民さん
881です。個人的な質問を大変失礼致しました。お答え下さいましてありがとうございます。間取りや広さはボタニカルですが、1階というのが気になり決め兼ねております。モデルルームも何度か見てますが、実際に生活してみないとわからないだろうと居住者様がいらしたらと質問させて頂きました。
2階以上は植物園の緑が目の前で景色が全然違うんでしょうね。うらやましいです。

883さん
2階以上でも、2階からは塀が、3・4階からは太い電線が、それぞれ視界に入り、正直言って眺望はそれほど素晴らしいものではありません。ただし、樹木から出る酸素のせいか空気は新鮮です。
予算に余裕があるのなら、ボタ2階Lタイプは検討に値するのでないでしょうか？
3階Mタイプも、「新築未入居」として住友不動産販売から「中古販売」に出されているようです（系列子会社への押し込み販売だったのか、投資目的物件が売りに出されたのか、その点は不明ですが）。

　洗濯物はルーバルがあると天気が良ければ2時間でバスタオルも乾きます。

　一番町に良い間取りのルーバル住戸が販売されているので気になってます。

わたしもここに大変興味があります。
ボタニカルの二階が一番気になっているのですが、防犯はどうだと思いますか？
ハイグレードマンションなのでセキュリティはそれなりにしっかりしているとは思いますが、ボタは公道からも近いし、建物近くに塀があるので侵入経路になるのではないかと心配です。
その点コンフィデントは部屋自体マンション内だから防犯は完璧ですよね。
居住者さま、検討者さま、ご意見があれば聴かせていただけたら有り難いです。

ガラス戸を開けっ放しならともかく、閉めて鍵をかければ全く問題はないんじゃない？
建物近くのルーバーの柵をよじ登るだけで結構目立つし。

>周辺住民さん

ご意見、ありがとうございます。
そうですよね、基本的にはわたしも大丈夫そうと思っているのですが。
ついでと言っては恐縮ですが、網干坂の夜の人通りについてはご存知でしょうか？
あの辺りは夜分の人通りはありますか？

多くはないけど、そこそこにあるのでは。
近隣の人のウオーキングやランニングコースなので。

>>888 マンション検討中さん

夜は茗荷谷から千石へ帰宅される方、植物園をランニングされる方が主な人通りの内訳かと思います。

網干坂を下り（または上り）、植物園を一周すると丁度2キロで空気も良いせいか、密かにランナーの方に人気のコースのようです。

>>889さん
>>890さん

お返事、ありがとうございます。
人通りはそれなりにあるのですね。安心しました。
ウォーキングやランニングできる環境はいいですね。

>>884 ボタ住民さん
883です。眺望についての情報をありがとうございます。
ボタニカルならやはり2階以上でしょうね。1階も植栽と柵でうまく調和しているので悪くはないですけどね。
間取りはセンターインPP分離のI2タイプの方が良いですね。
LやMはシューズインクロークがなく、その分下駄箱がたくさんありますが、入ってニッチのあるI2が素敵だと思います。でももう上階はなさそうなので、新築未入居の中古物件なども検討してみたいと思います。

ボタ上階はもうなくなってしまったのですか？
中古も含めると二階に三戸、三階に一戸でていたと思うのですが。

Ｉ２タイプは戸数が多く、標準的過ぎてつまらないのでは。
玄関すぐ横がトイレというのもどうかと感じて（無駄を排した超合理的設計のなせる業？）
個人的にはＬとかＭに惹かれるけど、いかんせん先立つものが不足して…。
すみません、犬の遠吠えで。

>>893 匿名さん

ノムコムを見る限り二階の中古は消えてます。恐らく売れたのでしょう。

>>894 匿名さん
億ションですからフツーのサラリーマンでは買えませんよ。ここは70平米以上である程度広さを保ち、安い価格設定はありませんから。
第1期で西、東を購入した人たちならともかく、価格を上げた今、ここにコメントしてる人でも実際に買える人はごく僅かだと思います。あなたのような遠吠え組がほとんどですよ。

>>895 匿名さん
価格を下げるぐらいなら、と賃貸にまわした可能性もありますよ。
売り出して一か月。新築未入居とバッティングしながら12500万円で売れたとは考えにくいでしょう。

>>888 マンション検討中さん
ボタニカルに住んでいます。外から見ようとしても中は見えませんが、中から外はよく見えます。
自転車で通る人、ランニングしているご夫婦、犬の散歩、仕事帰りの人など人通りは適度にあります。
夜は管理人が定期的にマンション周辺を一周パトロールしてます。

野村不動産販売から「インペリアル中古の仲介実現、購入希望者リストになお7名が登録」とのＤＭが届きました。
やはり売れたことは間違いないようです。

>>899 入居者さん

瑕疵担保責任が継承されずとも、消費税分お安く購入されたいという顧客がいるということですね。因みに住友不動産販売北千住で売られている3階と、今スーモに掲載されている2階の表示価格がたった10万しか差がないというのも気になりますね。たまに客寄せパンダとして既に売却済みの物件をいつまでも掲載してる不動産屋を見かけますが

当事者ではないのであくまで推測ですが、ボタ2階はほとんど残りがないことが購入の動機でないでしょうか。
また10万円の差に関しては、3階であることのプレミアム（2階比数百万円高）と瑕疵担保が継承されない点を相殺しての価格設定で、ある意味、合理的と考えられるのでないでしょうか。

野村の7名登録が事実であれば、とりわけ第1期にキャッシュで買われた投資目的の方の中から近いうちに売りに出されてもおかしくないですね。ボタニカルの2階は人気なのかな

第1期はいくらくらいだったんですか？ボタ二階。

>>900 匿名さん

消費税分安く買えるって本当でしょうか？
売り主さんが、消費税分安く売りに出そうと考えるものでしょうか。

最近、この辺りで身なりの裕福そうな中国語を話されてる、ご夫婦をお見かけしますが、
まさかこの物件に住んでらっしゃるなんでことはないですよね？
この辺りでは珍しいなと思ったもので。

消費税分、安いというのは間違い。
新規分はもともと消費税込みの価格。
中古価格には、当然、その見合い分が上乗せされている筈です。

中古売買には、別途、仲介手数料を双方から払う必要があるのをお忘れなく。

>>906 匿名さん

確かに消費税分お安いというのは言い過ぎですが、仮に今回のケースを単純計算すると、新築12980万円（8％税込）>築浅中古12500万円（さらに約3％手数料）という不等式は成り立ちますよね？この時点で100万違うというのは結構大きな話かと（実際はさらに値引きしてるとは思いますが）

>>907 匿名さん

手数料3.24%いれて80万円の差。
瑕疵担保責任不承継で80万お得ってことですか？

>>908 匿名さん

売主はスミフではないので、アフターサービス、瑕疵担保責任不継承を論点にさらなる値引き交渉が行われ、結果的に売買が成立したのだと思います。すみません、あくまでも素人による想像の域をこえておりせんことをご容赦下さい。

>>905 匿名さん

住んでますよ。少なくとも3組は。どのコートか分かりませんが。ただ、大声で話したり目立つ行動もなく、しっかり挨拶もされますよ。