THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

そもそも大手デベからしか買う気がない人一杯いると思いますよ。私もそうですが。他のデベの物件がダメという様には思っていませんが、見てもいないと言うのが正直なところです。そう言う人にとっては、比較対象になりません。

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Eタイプの部屋はまだ残ってますか？

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1階庭付きを見ました。半地下ですが、ホコリとかはどうなんでしょうか？
1階ばかりが残っていたと思いますが、1階推しの物件で長く販売してるのでしょうか？

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半地下 湿気 でググルとわかりますよ

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バルコニーが両側に備えられ、ガラス戸の開口部も大きく、ガラス戸のすぐ外に高い壁がある訳でもないことから、風が良く通ります。湿気の心配は無用かと思います。

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風が通るのは窓を開けたときだけ。そうでないと風が抜けないからコンクリが結露する。

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>>786
通常の換気程度では結露するということですか？
換気を全くしないと結露するということですか？
入居者さんは心配無用と言っていますが。
そもそもの論点はホコリの問題のようですが、車の交通量等はそれほど多くないと思いますし、この一帯は空気は比較的きれいかと思います。

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外壁の結露。濡れている状態だとコンクリの中性化が早く進む。

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>>788
外壁！？
それは786とは別の話に変わったということでよろしいでしょうか。
もう半地下の風通しとか関係なくなっちゃいましたね。

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「漏水トラブル、超高層マンションと地下居室で問題噴出」

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXMZO85808070X10C15A4000000/

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リンクが切れている…。日経の記事なので、ググって下さい。

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半地下で風が抜けないから外壁が結露する。

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半地下っても、完全に地底人的なものから、50センチくらい低くなっているだけにすぎないところ、もともと高台で風通りや水はけが良いところ、など、様々ですからね。

現地行ってみて、水（風水的に言うと、悪い気？）が溜まってそうな印象を抱いたなら、やめた方が良いですね。

後、排水のための機械音とかが夜、気になる人もいるらしいので、その辺りも要確認かと。

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783です。
湿気の問題もあるんですね。
787さんご指摘の通り、ホコリが気になりました。
道路より低いので、洗濯物を干した時に道路からの砂ぼこりや枯葉が飛んできたりして汚れるのではないかと妻が心配してました。
湿気や結露ももちろん気になります。

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日経の記事、一通り読みましたが、外壁の劣化の原因は地下水の上昇だそうです。コンクリートむき出しならともかく、表面はタイルですよね。結露が原因というのは少し無理のある解釈ではないでしょうか。
窓を閉じているときの風の流れが悪くなり半地下バルコニーに湿気が溜まりやすいという意味で書かれていることは納得いたしました。
入居者さんが湿気を気にしていらっしゃらないようですので、高台で風通しのよい地域でもありますし、客観的ですがそれほど問題になるとは思えません。
大きな買い物ですので、購入検討中さんは もう一度現地に行って調べてみた方がよさそうですね。

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申し訳ありません。日経の記事に結露水や雨水と書いてありました。

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現地に行こうとしたら、道に迷ってしまいそのまま帰りました。
方向音痴なので次回はちゃんと調べて行きます。

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>>797
どんまいです。
方向感覚抜群の私でも、ここと小日向は地図かスマホがなければ迷います。

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早生まれは色々と不利（かも）ということで、４〜６月くらいに子供を産むご家庭も多い（有意に多いらしいです）ですが、自分の周りの富裕層に限っては、１０月とか、１１月が結構多いんですよね。

富裕層は、自信があるから細かいことを気にしないのかと思っていたら、よくよく聞くと、中学（早いと小学校）くらいから子供をボーディングスクールに送り込むこと考えた上での選択だそうです。

なんというか、昨今の教育事情がこんなところにまで影響を及ぼしていることや、子供の教育にかける親の意気込みに、驚きました。

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ご近所の方ご助言ありがとうございます。いずれにしましても、現地に足を何回も運ぶ、ということはとても大切ですものね。
雨の日はどういう感じなのか、というのも見て見る必要はあるかもしれませんし。
現地から駅までの道が、どういう感じになっていくのか、歩きやすいかというのもとても大切です。
マンション自体は少々掘り下げてある程度だという認識ですが、排水設備がつまらないようにいつも管理することが大切になってきそうだと思いました。

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このまま年に一戸ずつくらい売れていくのでしょう。

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既に中古で売りに出ている部屋もありますね。

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なぜ中古であんな価格になるのか。
不動産会社はしっかりしないと。

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中古の販売価格は売り主の言い値。仲介業者はアドバイスはするけど決定権はない。

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植物園が近いので虫多いから売りに出されたのでしょうか？

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売れる価格で売り出すのが不動産会社の仕事。

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>806

それは勘違い。そんな考えだとS不動産販売なんかに依頼したら騙されちゃう。

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>>808 匿名さん

なぜ売却理由を虫だと特定できるのか？海外転勤かもしれないし、子供が遠くの私立に行くのかもしれないし、相続などあったのかもしれないし…。
まあ住んでみて何かが予定と違ったというのは確かなのでしょうが。

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価格下げてる。
市場は正直。

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>>810 匿名さん

中古の？それとも売れ残りの？

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>>809 匿名さん

この時期に海外転勤？
23区内に住んでいて子供が遠くの私立？？
相続なら違う形でも出来るはず。
購入したばかりで売却するにはどれも不自然な理由。
住み心地に問題があるのでは？と考えるのが普通の思考。
あなたは仲介担当者様ですか？

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住み心地に問題があって引っ越すようなものなのですかね。それが売却理由として普通だというならもっと売りに出ても良さそうですが。
海外転勤はいつだってあるでしょう。

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そもそも虫が嫌なら緑の少ないエリアのタワマンのそれなりの高さ以上のフロアにでも住めば良いわけで…

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未入居で在庫があるのに中古はきついですね
どのような結果になるのでしょうか

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>816

築浅で売りに出すことになった時新築未入居とバッティングするのはすみふ物件では覚悟しないといけない。当然苦戦するよ。中古になると、売主の瑕疵担保責任は継承されないし。

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>812

理由は売主さんに確認しない限りわからないけど、築浅での転売って珍しいことではない。引き渡し前に転売の広告出してるケースもあったりする。

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ここはもう中古が出てるんですね。中古が出るには早すぎるし、新築を販売してるには長すぎるし、なんだかアンバランスな物件ですね。
間取りも細長い部屋ばかりで家具レイアウトが大変そう…
ちょっと検討してましたが、このマンションは色々とありそうなのでもっと良い物件が出ることを期待します。

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戸数を減らして建てていればよかったですね

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広告に出てる方達は幸せそうですけどね。
みなさん品がありそうな感じで。

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売れ残りは、すみふが価格設定を間違えた結果でしょう。
そこまで強気でいける物件ではないはず。
（半地下、千石アドレス、ようかんを切ったような細長い間取り、中央が駐車場ビューの設計など→もっとマンション名にちなんだガーデンを作れなかったのか？）

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仮にそれらをネガティヴな要素としたとしても、（善し悪しは別に）値引きを一切せずに（場合によっては値上げされ）、1億前後もする高額マンションが既に150世帯以上も売れていることを考慮しますと、それ以上にポジティブな要素が多い、優良物件と言えるのではないでしょうか。供給過多になりつつあるマンションの価値は、今後、一概にスペックだけでは押し計れない、住環境の情緒的な価値が重んじられていくと思います。

あと、早期に高額な中古物件が世に出ることは、全く珍しいことではなく、むしろ市場が活性化していることを意味していると言えます（今のタワマン市場を見ればお分りの通り）。この物件は半投資半居住目的の富裕層の方も多そうですし

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> ようかんを切ったような細長い間取り
同感です

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そのうち賃貸になるのかな？

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>>824 匿名さん
スミフのマンンションは、基本、徹底してようかんです。ただ、他デベ物件も販売価格を抑えるために、今後の物件は綺麗にカットしてくるんじゃないですか。ここは、ようかんと言っても広さがある分、買いかもですね。

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全部LEDライトだから虫はほとんど気にならないでしょう。鰻の寝床だけど中の駐車場が結構広いから風通しはいいと思う。モデルルーム見に行ったら静かで木の匂いに癒された。75、90と100平米のみってターゲット絞ったマンションは希少し、住民レベルも高くてトラブルは少ないんだろうね。でもちょっと高いな～。

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高いですよね。私は今賃貸なので、5年位待って、それでも安くならないリスクを取るか、今、手を打ってしまうかの選択なんです。今後、出てくる物件って、狭く、仕様は低くって感じがしていて、今の物件の方が良いかもって思っています。皆さんのご意見は如何ですか？賃貸で5年間引っ張ると、2000万円は超えるので、今、買ってしまっても良いかと思っている次第です。

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中古１．２億で売りに出したので、価格を上げてきましたか？

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>>830 匿名さん

中古は12500万円でしょ。
まだ売れ残りの未入居があるんだから中古でこの価格は苦戦必至でしょう。
売却理由も気になるし。

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中古で売りに出てるマンションなんですね。
低層で、素敵な外見なのになかなか完売しないですね。
広尾あたりなら、売れてしまいそうですが。

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中古物件みましたが、やはり間取りが厳しい・・・

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スミフの物件って、高級『風』というか、エントランスとか、そういった見栄的なところに金がかけてあって、実際の住み心地等が犠牲になっている気がします。

勿論、そういった物件のニーズもあると思うので、好みの問題ではありますが。

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私、エントランスや外観にガッカリしてここ止めましたが、色んな意見があるんですね。

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>>835 匿名さん
エントランスや外観は素敵だと思いますが？あなたの感性がわかりません。

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今からオリンピックに向けて、都心のマンションは値上がりし続けるのでしょうか？オリンピックを境に今度は下落して行くのでしょうか？
増税も先延ばしになりマンションを買うタイミングが読めません。買い替えなので今なら売却益が出る予定ですが。
このマンションは資産価値は高そうですね。

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オリンピックを境に今度は下落して行くのでしょう。

10年超のマンション紛争を乗り越え、インペリアルガーデンは建ったからいいのではないですか？
同様に10年超のマンション紛争の結果、ル・サンク小石川後楽園は購入者に解約したことに加えて、前土地所有者との間でも契約違反の問題があって大事になっていますから。
http://en-us.facebook.com/permalink.php?id=308992935810456&story_f...

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>>837 匿名さん

個人的な見解ですが、基本、オリンピック以降、総じて下落していくと思っています（既にピークアウトしているとも言われてますが）。但しその下落幅は区によって異なると思います。これまでの相対的推移をみると文京区は極端に上がりもせず、極端に下がりもしない特徴があるように思います。さらに、ここの立地は一低であることのみならず、小石川植物園横というレア度も加味されていくのではないでしょうか？今後、70平米前後のタワーマンションが過剰に増えていくことを考えると、そのレア度も増していくと考えます。ある意味、資産を維持するという観点では良い選択なのではと

あと、今は売り時であることは間違いないと思います（私も良いお値段で売却しました。むしろ遅いくらいです）。

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>>838 匿名さん
>>839 名無しさん

837です。ご回答ありがとうございます。
文京区は湾岸エリアとは違って高騰下落幅がそこまでなく安定しそうですね。

こちらのマンション90平米では、南向きと東向きのどちらが人気でしょう？
南向きは前にあまり見栄えのよくない建物がありますね。庭付き南向きなら気にならないと思いますが。
東向き小石川植物園ビューの方が人気なのでしょうか？
皆さんの私見で構いません。お聞かせ下さい。

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>>840 匿名さん

元々、ボタニカルコートの方が戸数が多く作られているので、売れている数だけで見れば恐らくボタニカルコートでしょう。一概にその数字だけでどちらが人気とは言えませんが。

今なら実際のお部屋を見て比較出来るのでは？

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840さん
1階であれば南向き、2階以上なら個々人の好みによる（ex.陽射し、眺望、エントランスへの近さなど）によるのでないでしょうか？
細かいことですが、東向きの場合、寝室の窓は駐車場を通して反対側のリビングに向かい合いますが、南向きであれば同じくルーバー越しの玄関となります（どちらがいいとは言いません）。
なお、価格は当初は同一水準だったと記憶していますが、最近は南向きの方が高くなっているようです。

中古物件に関して
仲介先は野村不動産関連ですよね。
野村といえば、私にも売却打診が何回か舞い込みました。
「販売継続中なのになぜ？」と聞いたところ、「値上がってしまった今の値段では買いたくないが当初の価格であればぜひ購入したいというお客様がおられる」との答でした。
なぜ入居後1⃣年で売却されるのか知る由もありませんが、売却打診があったことは私と同様ではないでしょうか？

1億2500万円という価格に関してもいろいろと議論があるようですが、同じボタニカル2階で間取りが少しだけ違う住戸が1億2980万円で新規販売に出されています。エアコンやカーテンなど込みで居住1年足らずと考えるとそう割高ではない価格設定と見られる反面、当初の値段と比べると随分と高くなっていて、なかなか微妙ですね。

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>>841 名無しさん
>>842 入居済み住民さん

南、東と実際のお部屋を見てます。
南なら1階庭付き、東なら2階以上ですね。

南と東の価格がほぼ同一だったとは驚きです。
ちなみに差し支えなければ、当初はそれぞれいくらだったのでしょうか？

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843さん
私の口から言うのは控えますが、このスレッドの「価格スレ」（ここは「検討スレ」）をご覧ください。
だいたい合っているかと思います。

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熊本の地震でも、被害は活断層の周辺に集中しているそうです。

東京の活断層を詳しく調べられるサイトとかありますかね？

資産価値が下落するという理由で、各自治体は公表に消極的らしいです。

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>>844 入居済み住民さん

ありがとうございます。参考にさせて頂きました。今の価格はかなり値上げしているのですね。いい時に買いましたね。
今からは買う気が失せます。

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１つのマンションでも価格が大きく動くものなんですね…勉強になります。いつ買うのかっていうのも大切なのか。でももうこうなってしまっているので、下がるまで待つということは難しい。気に入った部屋があれば、動かないとという感じになってきてしまうのかなぁ。デベ的に個別に値下げッて言うことはない可能性の方が高くなってきてしまっておりますものね。

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>>847 匿名さん
すみふならでは、の手法じゃないですかね？通常は基本青田売り、完成したら1年以内には売り切りたいのがデべの本心でしょう。
そこへきて値上げとは普通なら売れませんよ。
ここは小石川植物園隣接だし、よほど自信があるのでしょう。確かに地域の中で圧巻の雰囲気だし、今後出ない立地だからわからなくもないけど。

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>>845 匿名さん

そんな杞憂な話を…知ってどうするんですか？
災害でダメージを受けた時は少なからずどこにいても被害を被りますよ。
ここの板で聞くことではない。

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このマンションのメインはボタニカルとアバンダントコートなのに、なぜ低価格のエントランスの方にコンシェルジェがいるんだろ？
高価格のエントランスはショボいよね。メインエントランスの風格がない。サブエントランス。
こっちにコンシェルジェをおけばいいのに。高い価格帯の住民はなんとも思わないのかな？

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Re.850
別段、何とも思いませんよ。
イーストエントランスの方がウエストより広く、ショボいことはありません。
またウエスト利用の戸数の方が圧倒的に多いので、コンシエルジュはウエストにおくのが合理的でしょう。

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>>851 ボタ住民さん

パークハウス小日向の板からきました。あっちは近隣住民と住民と購入検討者で板が荒れまくってますが、こちらにお住まいの方はこういう心の余裕があるんだなと思いコメントしました。
エントランスの広さに違いがあるんですね。コンシェルジェがいない方のエントランスとのことですが、それを不満と感じない良さがあるということですね。
参考になります。

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>>851 ボタ住民さん

そうですかぁ。住民の方が気にしないならいいですけどね。見学した時にそう感じたので。

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値上げ後に購入された方いますか？
総合的に良いマンションだとは思いますが、売れ残りを値上げとのことで購入する気になれません。
値上げ後の価格でも買う価値はあるのでしょうか？

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価値に見合っているのであればこれだけ売れ残ってないでしょう。

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>>855 匿名さん

販売戸数学があと7戸に減っているみたい。

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854さん
購入の動きはあるようです。

（入居者にはハタ迷惑なのですが）現在、アバンダンコートを中心に複数戸で内装工事が進行中。
これらは、当初から「竣工後販売」・「カスタムオーダー仕様」の位置づけで、「新価格」で販売された住戸とみられます。
工事が行われているのは購入者がおられたからでしょう。

また、100平米超で1億8千万円近かった庭付き角住戸、1億4千万円台だったアバンダン3階、最近では一番安かった9千万円弱のOタイプなども販売リストから消えてしまいましたね。

そういえば1億2500万円で売りに出されていたボタニカル2階の中古も、業者のHPからは消えてしまったようで…。

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>847

期毎に販売する住戸が違うので平均価格とかは変わるけど、坪単価レベルで価格を変えるのはすみふとゴクレぐらい。さらに、完成在庫を前提とした販売をするのはすみふぐらい。

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。すみふ物件を検討するならそういったことも考慮する必要がある。すでにここは完成在庫だし。

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>>858 匿名さん

具体的にどのようなデメリットがあるのでしょうか？

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少なくとも築浅で売却する必要が生じたときに、新築未入居の販売とバッティングするからきついでしょ。

あと、売れ残りってレッテルが付いちゃうのも心理的なマイナス要因。

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>>860 匿名さん
でも中古で出てたボタニカル２階の12500万円売れたんでしょ？
売り出しから1〜2ヶ月で出たわけだから別に苦労も何もないでしょう。

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↑1〜2ヶ月で売れた訳だから、の間違い。

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早く売るために値引きしたのかもしれない。当事者しか知らないことだけど。

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>>860 匿名さん

仮に築浅で販売し新築とバッティングしたとしても

・既に相場が上がっているため購入価格より高値を付けやすい
・中古の方がスミフから買うより価格交渉しやすい
・消費税分のお得感が際立つ

見ようによっては、メリットの方が大きいのでは？まあ、スミフであろうがなかろうが良い物件は売れるってことで

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中古の転売の場合、新築時売り主のアフターサービス、瑕疵担保責任は継承されない。それだけで新築未入居よりも不利。

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>864

住友から購入した時、消費税払ってるから、その分販売価格に含めないと損することになる。

それから価格交渉しやすいって買主の立場であって、売主は買いたたかれるってことを意味してるでしょ。

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>>866 匿名さん

で、第一期購入者であれば諸々に仲介手数料を加えてトントンまたは若干黒位でしょ。まぁ何を目的に築浅で売却するかってことかと思いますよ。ここは空中族がターゲットとした数年前の湾岸じゃありませんから

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現在居住なさっている方もいらっしゃるようなので、お伺いします。
居住者方は小さなお子様のいる子育て世代からシニア層まで多様と聞きましたが、住民の方々の雰囲気はいかがですか？
またマンションに関しての意識はどのような感じでしょうか？

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868さん
雰囲気は良い（少なくとも「問題はない」）と思います。

1年近く前になりますが、管理組合の総会に出ました。
議事は穏やかに進み、クレマーのような人は皆無でした。
来月には第2回総会が開催される予定です。

あと、こういうことを言うのは少し憚られるのですが、安心できるのは日本語ではない言語で大声でがなり立てる人がいないことです。湾岸マンションではよく聞く話ですよね。

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>>869 入居者さん

御返事ありがとうございます。
建設前に反対運動があったと聞いていたのですが、周りを見る限り立て札もないし、落ち着いたと考えてよいのですよね？
ここの賛否両輪も参考にしながらマンション内の雰囲気もよいなら前向きに考えます。

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>>870 購入検討中さん

値上がりした価格で購入を前向きに考えられるんですか？ちなみにどのコートでしょうか？
我が家はもう中古の位置づけなのに値上がりしていることが腑に落ちず踏み切れません。

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868=870さんへ
857=869です。ご参考ついでに補足を少々。

反対運動があったのは、10年余り前に住友不動産が東京海上の社宅跡地を購入し、最初のプランを出した頃の話です。
私も伝聞でしか知りませんが、このスレッドのPart1の最初の方に関連記述が掲載されています。

地下に駐車場を設ける計画となっていたようですが、その点に「地下水流が変わり植物園に悪影響をもたらす」という反対が集中したようです（個人的には、駐車場は地下にあり緑の中庭があれば、もっと良いマンションだったのに、との思いはあります）。

その後、設計を大幅に変え近隣の方の理解を得たようです。西側の棟が3階建てに止められセットバックが大きいのも、戸建ての多い西側住民への配慮と見られます。

現在のプランに変更された後は、反対運動は全くないはずです。

その点は念頭においたうえで、じっくりご検討ください。安くはない買い物ですので。

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>>871さん

自分は急いでいないことと設計図だけで手を出す勇気がなかったので、初期の販売では購入に踏み切れませんでした。
実際に箱ができて住んでおられる方のご意見をうかがってちょっと安心する次第です。
なので築浅の中古は最初から視野に入っていました。
もちろん、値が下がっていたらありがたかったですが。

希望はアバンダンかボタニカルですが、残念ながら今は魅力的な部屋はすべて販売済みのようなのでもう少し時間をかけて考えるつもりです。

そして、いろいろな考え方と価値観があるのは理解しているつもりです。

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>>872さん

ありがとうございます。
じっくり時間をかけて前向きに考えます。

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>>873 購入検討中さん

貴重なご意見をありがとうございました。確かに未完成で１億の部屋を決めるには勇気がいりますね。そういう意味では高くなっても安心料ですか。その考えはなかったのでなっかしました。
アバンダンもボタニカルもまだ販売しているはずですよ。

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居住者の方も見ているようなので、質問です。
1階にお住いの方、住み心地はいかがですか？
まず3分の1地下になっているので風通りや湿気が気になります。
それとバルコニーが道路より低くなっていて植栽もあるので洗濯物を干したら道路からの砂ホコリや植栽の土などが飛んでくるのでは、と気になります。
特に風のふいた日には洗濯物は干せない気がしますがどうでしょうか？

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852さん、851です。
遅ればせながらパークハウス小日向の板、見ました。
いがみ合いの様といい、投稿の頻度といい、確かに凄いですね。
それとの対比でみると、こちらの板には「ゆとり」を感じますね。

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確かにパークハウス小日向スレは大変なことになってますね。物件の善し悪しは別として、入居者は平穏な生活をおくれるのでしょうか？老婆心ながら、同じ文京区民として心配

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入居者の方が書き込んでくださっていたのですね。ありがたいです。
実際に住んでいる方からしか雰囲気というのはわからないですから。

総会の時ってかなりお互いのことがわかるときですが、
そういう時にきちんとしている方が多いというのは素晴らしいです。
揉めるところは揉めるっていう話を聞きますから。

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林町小学校が通学区とのことですが、どの様な雰囲気かご存知の方いらっしゃいますか？

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