THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

そもそも大手デベからしか買う気がない人一杯いると思いますよ。私もそうですが。他のデベの物件がダメという様には思っていませんが、見てもいないと言うのが正直なところです。そう言う人にとっては、比較対象になりません。

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Eタイプの部屋はまだ残ってますか？

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1階庭付きを見ました。半地下ですが、ホコリとかはどうなんでしょうか？
1階ばかりが残っていたと思いますが、1階推しの物件で長く販売してるのでしょうか？

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半地下 湿気 でググルとわかりますよ

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バルコニーが両側に備えられ、ガラス戸の開口部も大きく、ガラス戸のすぐ外に高い壁がある訳でもないことから、風が良く通ります。湿気の心配は無用かと思います。

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風が通るのは窓を開けたときだけ。そうでないと風が抜けないからコンクリが結露する。

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>>786
通常の換気程度では結露するということですか？
換気を全くしないと結露するということですか？
入居者さんは心配無用と言っていますが。
そもそもの論点はホコリの問題のようですが、車の交通量等はそれほど多くないと思いますし、この一帯は空気は比較的きれいかと思います。

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外壁の結露。濡れている状態だとコンクリの中性化が早く進む。

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>>788
外壁！？
それは786とは別の話に変わったということでよろしいでしょうか。
もう半地下の風通しとか関係なくなっちゃいましたね。

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「漏水トラブル、超高層マンションと地下居室で問題噴出」

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXMZO85808070X10C15A4000000/

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リンクが切れている…。日経の記事なので、ググって下さい。

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半地下で風が抜けないから外壁が結露する。

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半地下っても、完全に地底人的なものから、50センチくらい低くなっているだけにすぎないところ、もともと高台で風通りや水はけが良いところ、など、様々ですからね。

現地行ってみて、水（風水的に言うと、悪い気？）が溜まってそうな印象を抱いたなら、やめた方が良いですね。

後、排水のための機械音とかが夜、気になる人もいるらしいので、その辺りも要確認かと。

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783です。
湿気の問題もあるんですね。
787さんご指摘の通り、ホコリが気になりました。
道路より低いので、洗濯物を干した時に道路からの砂ぼこりや枯葉が飛んできたりして汚れるのではないかと妻が心配してました。
湿気や結露ももちろん気になります。

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日経の記事、一通り読みましたが、外壁の劣化の原因は地下水の上昇だそうです。コンクリートむき出しならともかく、表面はタイルですよね。結露が原因というのは少し無理のある解釈ではないでしょうか。
窓を閉じているときの風の流れが悪くなり半地下バルコニーに湿気が溜まりやすいという意味で書かれていることは納得いたしました。
入居者さんが湿気を気にしていらっしゃらないようですので、高台で風通しのよい地域でもありますし、客観的ですがそれほど問題になるとは思えません。
大きな買い物ですので、購入検討中さんは もう一度現地に行って調べてみた方がよさそうですね。

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申し訳ありません。日経の記事に結露水や雨水と書いてありました。

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現地に行こうとしたら、道に迷ってしまいそのまま帰りました。
方向音痴なので次回はちゃんと調べて行きます。

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>>797
どんまいです。
方向感覚抜群の私でも、ここと小日向は地図かスマホがなければ迷います。

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早生まれは色々と不利（かも）ということで、４〜６月くらいに子供を産むご家庭も多い（有意に多いらしいです）ですが、自分の周りの富裕層に限っては、１０月とか、１１月が結構多いんですよね。

富裕層は、自信があるから細かいことを気にしないのかと思っていたら、よくよく聞くと、中学（早いと小学校）くらいから子供をボーディングスクールに送り込むこと考えた上での選択だそうです。

なんというか、昨今の教育事情がこんなところにまで影響を及ぼしていることや、子供の教育にかける親の意気込みに、驚きました。

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ご近所の方ご助言ありがとうございます。いずれにしましても、現地に足を何回も運ぶ、ということはとても大切ですものね。
雨の日はどういう感じなのか、というのも見て見る必要はあるかもしれませんし。
現地から駅までの道が、どういう感じになっていくのか、歩きやすいかというのもとても大切です。
マンション自体は少々掘り下げてある程度だという認識ですが、排水設備がつまらないようにいつも管理することが大切になってきそうだと思いました。

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このまま年に一戸ずつくらい売れていくのでしょう。

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既に中古で売りに出ている部屋もありますね。

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なぜ中古であんな価格になるのか。
不動産会社はしっかりしないと。

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中古の販売価格は売り主の言い値。仲介業者はアドバイスはするけど決定権はない。

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植物園が近いので虫多いから売りに出されたのでしょうか？

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売れる価格で売り出すのが不動産会社の仕事。

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>806

それは勘違い。そんな考えだとS不動産販売なんかに依頼したら騙されちゃう。

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>>808 匿名さん

なぜ売却理由を虫だと特定できるのか？海外転勤かもしれないし、子供が遠くの私立に行くのかもしれないし、相続などあったのかもしれないし…。
まあ住んでみて何かが予定と違ったというのは確かなのでしょうが。

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価格下げてる。
市場は正直。

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>>810 匿名さん

中古の？それとも売れ残りの？

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>>809 匿名さん

この時期に海外転勤？
23区内に住んでいて子供が遠くの私立？？
相続なら違う形でも出来るはず。
購入したばかりで売却するにはどれも不自然な理由。
住み心地に問題があるのでは？と考えるのが普通の思考。
あなたは仲介担当者様ですか？

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住み心地に問題があって引っ越すようなものなのですかね。それが売却理由として普通だというならもっと売りに出ても良さそうですが。
海外転勤はいつだってあるでしょう。

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そもそも虫が嫌なら緑の少ないエリアのタワマンのそれなりの高さ以上のフロアにでも住めば良いわけで…

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未入居で在庫があるのに中古はきついですね
どのような結果になるのでしょうか

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>816

築浅で売りに出すことになった時新築未入居とバッティングするのはすみふ物件では覚悟しないといけない。当然苦戦するよ。中古になると、売主の瑕疵担保責任は継承されないし。

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>812

理由は売主さんに確認しない限りわからないけど、築浅での転売って珍しいことではない。引き渡し前に転売の広告出してるケースもあったりする。

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ここはもう中古が出てるんですね。中古が出るには早すぎるし、新築を販売してるには長すぎるし、なんだかアンバランスな物件ですね。
間取りも細長い部屋ばかりで家具レイアウトが大変そう…
ちょっと検討してましたが、このマンションは色々とありそうなのでもっと良い物件が出ることを期待します。

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戸数を減らして建てていればよかったですね

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広告に出てる方達は幸せそうですけどね。
みなさん品がありそうな感じで。

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売れ残りは、すみふが価格設定を間違えた結果でしょう。
そこまで強気でいける物件ではないはず。
（半地下、千石アドレス、ようかんを切ったような細長い間取り、中央が駐車場ビューの設計など→もっとマンション名にちなんだガーデンを作れなかったのか？）

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仮にそれらをネガティヴな要素としたとしても、（善し悪しは別に）値引きを一切せずに（場合によっては値上げされ）、1億前後もする高額マンションが既に150世帯以上も売れていることを考慮しますと、それ以上にポジティブな要素が多い、優良物件と言えるのではないでしょうか。供給過多になりつつあるマンションの価値は、今後、一概にスペックだけでは押し計れない、住環境の情緒的な価値が重んじられていくと思います。

あと、早期に高額な中古物件が世に出ることは、全く珍しいことではなく、むしろ市場が活性化していることを意味していると言えます（今のタワマン市場を見ればお分りの通り）。この物件は半投資半居住目的の富裕層の方も多そうですし

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> ようかんを切ったような細長い間取り
同感です

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そのうち賃貸になるのかな？

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>>824 匿名さん
スミフのマンンションは、基本、徹底してようかんです。ただ、他デベ物件も販売価格を抑えるために、今後の物件は綺麗にカットしてくるんじゃないですか。ここは、ようかんと言っても広さがある分、買いかもですね。

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全部LEDライトだから虫はほとんど気にならないでしょう。鰻の寝床だけど中の駐車場が結構広いから風通しはいいと思う。モデルルーム見に行ったら静かで木の匂いに癒された。75、90と100平米のみってターゲット絞ったマンションは希少し、住民レベルも高くてトラブルは少ないんだろうね。でもちょっと高いな～。

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高いですよね。私は今賃貸なので、5年位待って、それでも安くならないリスクを取るか、今、手を打ってしまうかの選択なんです。今後、出てくる物件って、狭く、仕様は低くって感じがしていて、今の物件の方が良いかもって思っています。皆さんのご意見は如何ですか？賃貸で5年間引っ張ると、2000万円は超えるので、今、買ってしまっても良いかと思っている次第です。

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中古１．２億で売りに出したので、価格を上げてきましたか？

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