THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

結局、今販売中の間取りってどこになるのでしょうか
何だかよくわからないなぁと思いまして
公式のホームページに書かれている物以外にもあるのでしょうか？？
あとはもう、行ってみないと判らないっていうのがあるのかなぁ
日当たりに関しては良さそうなんだけれど

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２階は見事に通行人の目線が行く高さです。むしろ半地下の方が植木があって目線が行きづらい。
つまり２階も半地下の１階もそうそう売れないでしょう。。。

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じゃあどうしたら良いんだ。
どうしたら売れる？

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周りの文京区の相場が500万/坪になれば売れると思う。
10年見とけば売れるんじゃないだろうか。

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アドレスも千石だしな。
小石川だったら。

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この御時世、貧困の差が大きくなっています。
持っている人は持っていますから、１億超えでも買う人は買うでしょう。
でも１億の部屋はいったいどんな部屋なんですか？
一部屋が、めちゃくちゃ広かったり？
でも窓からの眺めは良いのだろうな。

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間違った情報の流布はやめましょう。
駐車場ビューのみならず西向きも、億円超えはありません。
75平米もすべて億円超えではありません。
（と言っても最低8千万円程度と、決して安くはありませんが）。
植物園側及び南向きには高層階に限らず1.5億円前後のものがありますが、それらは100平米を超える一部住戸です。

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９０平米の半地下は億超えですよ

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530です。
「90平米は半地下でも億超え」というのは、531さんのご指摘の通りです。
ちなみに90平米以上は植物園側と南向きにしかありません。
植物園側と南向きは億超え、駐車場ビューと西向きは億未満ということです。

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植物園ビューの魅力ってなに？

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第三者ですが、駐車場ビューってコンフィデントコートですよね？そこの一階がもしこのご時世で8000万円台なら間違いなく買いですよ。好みもありますが、向かいに植物園側の建物があるとはいえ距離があり空は開けているし(部屋によるでしょうが)、なんといっても完全に中に入っているのでセキュリティが断然いいですから。

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>>534
げっ。去年の年末にモデルルームに行ったんだけど、それときよりかなり値上がりしているね。
西向きディセントコートの75m2の三階が9000万円とちょっとだった気がする。
勧められたけど、そのときは冷やかしだったから、買わなかったけど（買えなかったけど）
一億超えは植物園向きのボタニカルコートと、南向きだけだった記憶が。
ちなみに、駐車場ビューはそのときで、ほぼ完売していた。

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>>537
コレを晒すのはチョットマズいんじゃない？
データに関しては、上のタブに価格一覧表が載ってますよ。

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売れてないのに値上げされてるとますます買う人いなくなるからね

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529＝534さんへ
530＝532です。

その後の書き込みを見ていると、どうも2015年度に入ってから値上がりが生じているようですね。
カスタムオーダーによる価格アップの影響があるのかもしれませんが。

私が購入したのは昨年秋です。当時の価格設定は530、532に記した通りです。
ただ、その時はディセントコートは未発売、他方、コンフィデントコートは大方販売済みで、おそらくディセントはコンフィデントと同等か、あるいは少し低いのでないかと推察していました。

昨今の販売価格がご指摘の通りとすれば、古い情報に基づいて間違った内容を流布した結果になり、その点、お詫びします。

敢えてコメントを付せば、山手線の内側に立地するマンションの価格は、ここ1年かなり強含んでいます。
それは新聞のチラシ広告に入る中古マンションの価格動向からも明らかにみてとれます。　

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全部売れてないのに値上げしてくるとかやっぱり住友は凄いですね。
現地で見たところ建物の雰囲気はさすがに圧巻でした。
しかし、植物園が予想外に鬱蒼としていること、現地に至るまでの道が細いこと、
駅が遠いこと、コンビニはおろか自販機（よく探せばあるのかな？）も近くに無いことから
検討対象からは外しました。というか自分がいかに世俗にまみれているか実感しましたよ。

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そもそも あと何戸のこってるの？

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今出ているのが5戸です。
これでファイナルかなぁと思いましたが、まだ公式サイト的には最終販売の文字は見当たらないのですよ。
だから＋もう少しあるのかなという印象。
ただ＋αがどの程度なのかがわからないのですよね。

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現地いってみれば大量の空き部屋が確認できるよ

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５戸どころではないでしょう。
スミフの販売手法は、じっくり時間をかけ、絶対に値下げせず、時には便乗値上げしながら売るやり方。
公式HPの「物件概要」を見ると、毎回５戸販売と言いながら、ここ半年以上、いつも１ヶ月ずつ後ずれ。
それも「正誤」の形の訂正で、不透明極まりない。
ダンピングしないのは一つの見識ともいえるけど、この不透明さに何の罪悪感も感じないのかなぁ？

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立地とモノは悪くないとはいえ、飛ぶように売れる条件が揃ってるわけでもないですね。
コンセプト的にここは絶対に値引かないでしょうね。
まぁ先に買った人の立場からすれば値引かないのは良いことですけどね。

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文京区も供給過多になってるのかな。
なかなか売れないね。

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ザ・パークハウス小日向は、東南角部屋のＫタイプ86,62㎡だけが売りであとはパットしないですね。
西側は２階建てアパートが迫っているし、その北側には将来的に３階建住宅が建つと思われます。
また茗荷谷駅との往復の道も、狭く貧相でアップダウンもキツイという３重苦です。

最も、ここインペリアルガーデンも似たような環境ですが、周辺の貧相さ加減では、小日向より酷く感じます。
回りを散策すると買う気がうせますね。

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小石川のディアナも駅遠で不便だけど、あのルーバル部屋を見ると、購入意欲が湧くわ。
うまいね。
ここのボタの一階と二階はほとんど人が住んでる気配ないし、モデルルームにしてある明かりがついてるだけの感じです。
ディも一階は空き部屋の方が多い。
アバも一階は半分は空いてるはず。
コンんは外から覗けないのでよくわかりません。

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高過ぎはしないのでは

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一階と二階はほとんど人が入っていないとか、半分以上売れ残っているとか、
しつこく売れ残りを強調する方がいますが、
一階、二階とも、ほぼ人が入っているように見えます、外からの印象だと。
（カーテンがかかっている）
ここ数日、引っ越しの車も止まっていました。

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はんばいは絶好調ということですね

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カーテンはデベが日焼け防止や眼が553のような節穴の方々を欺くためのものです。
昼間のモデルルームに使用している部屋も夜間は照明が消えます。
夜間に一度伺ってみはどうっでしょうか？
ボタなんてこの時期窓を開けているので、2階の声が外に筒抜けですよ。

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ストーカー乙

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まあ実際カーテンは日焼け防止で空き部屋でもすることはあるだろうしその数で入居者数は計れないだろうけどね。

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外からカーテンがつけられた部屋を確認するよりは、モデルルームに問い合わせて何戸残っているのか尋ねた方が確実ではないでしょうか。
契約数ではなく現時点の入居率が知りたいのであれば別ですが。

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結構な戸数先着でだしてきたね。
完売させにきたね

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75.17m2～90.32m2 11戸 9980万円～1億2980万円

坪457万　単価上げてきたね。さすが住友。

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千石代表として頑張ってくれ

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物件の値段を高くしてもよいと考えるには、やはり都内のマンションの売れ行きがよいからでしょうか。
相場全体が高くなれば、それでも売れると判断しているのでしょうね。
よい物件ならこれから検討される方には売れそうな気もします。

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ルサンクから流れてくる？

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ニュースになってますね
http://blogos.com/outline/138272/

同じ10年塩漬けの敷地でも
ここは建ったのに
ルサンクは建築審査会が執行停止

デベの違いでしょうか

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>>555さん。確かに、そういう場合もあるかもしれませんね。
でも、この物件に関しては、空き室はカーテンどころか日よけ布もしていない様子です。
なので、どこが空き室かは外からも一目瞭然なんですが、
いよいよ、空き室もすくなくなってきた感じです。

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そろそろ売れ残っている部屋も少なくなってきたようですね。

高層マンションとは違って、落ち着いた感じの良いマンションなのかも知れないですね。
ホームページを見たところ、高級感もあるから。

あとは周辺い高いビルなどが無ければ尚良いのですが、どんなものなんでしょう。

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ここのマンション、何平米の部屋が残っているのでしょうか？

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567さん
公式HPに掲載されている「間取り」の部屋は、いつ売りに出されるは別にして少なくとも各々一部屋は残っているはずです。
したがって70平米台から100平米台までバラエティがあります。

566さん
北側を除けば第一種低層住宅地域に指定されています。
現状、高いビルはありませんし、将来とも高層ビルが建つ可能性は殆どないと思われます。

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>>568
ありがとうございます！
色んな間取りが残っているのであれば一度見にいこうかなと思います。

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>568
553の情報は偽りってことでしょうか？

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