THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

両面バルコニーといっても両方のバルコニーがリビングに接しているわけではないでしょ。
もともと木陰になっているもので本当に暗いんですよ。
雨が降るたびに落ち葉とか土とかがたまるだろうし、カビが繁殖したりするとどんな気持ちになる？

この物件周辺を歩いていたら、白人系の外人さんがエントランスから出てくるのを何人か目撃しました。
欧米の方だったら、半地下も、東向きも、気にならないのかも。というか、ブラスポイントなのかも。
あちらの方には、燦々と陽が降り注ぐ南向きは不人気だというし。
もしかしたら、はじめから、外人さん向けの部屋なのかもしれん。

色々と言われているけど、ここの周辺を歩いていると、
外観はインパクトあって、高得点なんですよね。
坂を上りきってエントランスに辿り着くと、「ほー」となる。
半地下を問題視している人も多いけど、三分の一くらいじゃないのかな、埋まっているのは。
ヨーロッパとかでありそうな、やや地下の部屋。

8割くらい埋まっているようにしか見えないと↑に書いてある。
植え込みがあるのでその分さらに地面が高くなっているように感じて完全地下に見えるのでしょう。

日光が当たるかどうかと明るさが確保できるかどうかは似て非なるもの。外人は明るい北向きワイドスパンを好むの間違いだろう。明るさそのものが確保できない地下を好むなんか聞いたことがない。

ここに住めることを光栄に思うべき

光栄？

この物件の最大の売りはランニングコストの少なさですね。
これだけ設備が充実してこの価格は凄いの一言。

住友のマンションは長期販売なので住友が長期間管理費を払う関係で
基本管理費は安くしてますよ。
修繕積立は甘めなので気を付けた方が良いかもしれません。
ここはエレベーター交換を費用に換算してないですから。
また、その2戸1の数の多いエレベーター交換の費用はあまりエレベーターに恩恵のないコンフィデンスコートも払わなければならないんですかね。

>>508
じゃあ住友の見積もりより必ず追加で一時金が発生するということか。
大手なのにやり方がせこい

法律では長期修繕計画は30年計画を立てればいいので、エレベーター交換を35年後とかに設定しておくと見かけ上安くなるんですよ。
足りなくなったら一時金を全員から徴収するか、足りないと気付いた時点で増額するかの違い。
一時金は徴取が大変だし、10年くらいで売ってしまおうと考えている人は修繕積立金の増額に余り積極的ではありません。また、余り修繕積立金が潤沢だと業者に目をつけられて高めの金額を吹っかけられる可能性もあるかもしれません。あこぎなものですね。

勉強になりました。ありがとうございます

見積もりやその後の費用がどの程度かかるのか、ということはよく考えないといけいないと感じました。
購入するときに舞い上がってしまうと、そこまで考えないで第一印象で決めてしまうことがありそうです。
このあたりはよく考えないと失敗してしまうことになりそうです。

お金持ちって地下生活耐えられるの？

地下は、風とおしが悪くて湿気がこもりやすのが一番の難点。

ホント割高だよなここ

モデルルームを見に行ったけど（一階）、西側、東側も、それほど暗いとは思わなかったな。
西側の一階部屋は、むしろ西日が結構入ってきた。
サイトのブログにあるとおり、割と明るいイメージ。真っ暗なんじゃ？という予想で行ったので
いい意味で、期待を裏切られたw
http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/sengoku2/archive/16

その写真思いっきり朝じゃないですか…。

地下にしなければ、無問題。地下の話題はもういいよ。

完売までには地下を乗り越えねば

結局、今販売中の間取りってどこになるのでしょうか
何だかよくわからないなぁと思いまして
公式のホームページに書かれている物以外にもあるのでしょうか？？
あとはもう、行ってみないと判らないっていうのがあるのかなぁ
日当たりに関しては良さそうなんだけれど

２階は見事に通行人の目線が行く高さです。むしろ半地下の方が植木があって目線が行きづらい。
つまり２階も半地下の１階もそうそう売れないでしょう。。。

じゃあどうしたら良いんだ。
どうしたら売れる？

周りの文京区の相場が500万/坪になれば売れると思う。
10年見とけば売れるんじゃないだろうか。

アドレスも千石だしな。
小石川だったら。

この御時世、貧困の差が大きくなっています。
持っている人は持っていますから、１億超えでも買う人は買うでしょう。
でも１億の部屋はいったいどんな部屋なんですか？
一部屋が、めちゃくちゃ広かったり？
でも窓からの眺めは良いのだろうな。

間違った情報の流布はやめましょう。
駐車場ビューのみならず西向きも、億円超えはありません。
75平米もすべて億円超えではありません。
（と言っても最低8千万円程度と、決して安くはありませんが）。
植物園側及び南向きには高層階に限らず1.5億円前後のものがありますが、それらは100平米を超える一部住戸です。

９０平米の半地下は億超えですよ

530です。
「90平米は半地下でも億超え」というのは、531さんのご指摘の通りです。
ちなみに90平米以上は植物園側と南向きにしかありません。
植物園側と南向きは億超え、駐車場ビューと西向きは億未満ということです。

植物園ビューの魅力ってなに？

第三者ですが、駐車場ビューってコンフィデントコートですよね？そこの一階がもしこのご時世で8000万円台なら間違いなく買いですよ。好みもありますが、向かいに植物園側の建物があるとはいえ距離があり空は開けているし(部屋によるでしょうが)、なんといっても完全に中に入っているのでセキュリティが断然いいですから。

>>534
げっ。去年の年末にモデルルームに行ったんだけど、それときよりかなり値上がりしているね。
西向きディセントコートの75m2の三階が9000万円とちょっとだった気がする。
勧められたけど、そのときは冷やかしだったから、買わなかったけど（買えなかったけど）
一億超えは植物園向きのボタニカルコートと、南向きだけだった記憶が。
ちなみに、駐車場ビューはそのときで、ほぼ完売していた。

>>537
コレを晒すのはチョットマズいんじゃない？
データに関しては、上のタブに価格一覧表が載ってますよ。

売れてないのに値上げされてるとますます買う人いなくなるからね

529＝534さんへ
530＝532です。

その後の書き込みを見ていると、どうも2015年度に入ってから値上がりが生じているようですね。
カスタムオーダーによる価格アップの影響があるのかもしれませんが。

私が購入したのは昨年秋です。当時の価格設定は530、532に記した通りです。
ただ、その時はディセントコートは未発売、他方、コンフィデントコートは大方販売済みで、おそらくディセントはコンフィデントと同等か、あるいは少し低いのでないかと推察していました。

昨今の販売価格がご指摘の通りとすれば、古い情報に基づいて間違った内容を流布した結果になり、その点、お詫びします。

敢えてコメントを付せば、山手線の内側に立地するマンションの価格は、ここ1年かなり強含んでいます。
それは新聞のチラシ広告に入る中古マンションの価格動向からも明らかにみてとれます。　

全部売れてないのに値上げしてくるとかやっぱり住友は凄いですね。
現地で見たところ建物の雰囲気はさすがに圧巻でした。
しかし、植物園が予想外に鬱蒼としていること、現地に至るまでの道が細いこと、
駅が遠いこと、コンビニはおろか自販機（よく探せばあるのかな？）も近くに無いことから
検討対象からは外しました。というか自分がいかに世俗にまみれているか実感しましたよ。

そもそも あと何戸のこってるの？

今出ているのが5戸です。
これでファイナルかなぁと思いましたが、まだ公式サイト的には最終販売の文字は見当たらないのですよ。
だから＋もう少しあるのかなという印象。
ただ＋αがどの程度なのかがわからないのですよね。

現地いってみれば大量の空き部屋が確認できるよ

５戸どころではないでしょう。
スミフの販売手法は、じっくり時間をかけ、絶対に値下げせず、時には便乗値上げしながら売るやり方。
公式HPの「物件概要」を見ると、毎回５戸販売と言いながら、ここ半年以上、いつも１ヶ月ずつ後ずれ。
それも「正誤」の形の訂正で、不透明極まりない。
ダンピングしないのは一つの見識ともいえるけど、この不透明さに何の罪悪感も感じないのかなぁ？

立地とモノは悪くないとはいえ、飛ぶように売れる条件が揃ってるわけでもないですね。
コンセプト的にここは絶対に値引かないでしょうね。
まぁ先に買った人の立場からすれば値引かないのは良いことですけどね。

文京区も供給過多になってるのかな。
なかなか売れないね。

ザ・パークハウス小日向は、東南角部屋のＫタイプ86,62㎡だけが売りであとはパットしないですね。
西側は２階建てアパートが迫っているし、その北側には将来的に３階建住宅が建つと思われます。
また茗荷谷駅との往復の道も、狭く貧相でアップダウンもキツイという３重苦です。

最も、ここインペリアルガーデンも似たような環境ですが、周辺の貧相さ加減では、小日向より酷く感じます。
回りを散策すると買う気がうせますね。

小石川のディアナも駅遠で不便だけど、あのルーバル部屋を見ると、購入意欲が湧くわ。
うまいね。
ここのボタの一階と二階はほとんど人が住んでる気配ないし、モデルルームにしてある明かりがついてるだけの感じです。
ディも一階は空き部屋の方が多い。
アバも一階は半分は空いてるはず。
コンんは外から覗けないのでよくわかりません。

高過ぎはしないのでは

一階と二階はほとんど人が入っていないとか、半分以上売れ残っているとか、
しつこく売れ残りを強調する方がいますが、
一階、二階とも、ほぼ人が入っているように見えます、外からの印象だと。
（カーテンがかかっている）
ここ数日、引っ越しの車も止まっていました。

はんばいは絶好調ということですね

カーテンはデベが日焼け防止や眼が553のような節穴の方々を欺くためのものです。
昼間のモデルルームに使用している部屋も夜間は照明が消えます。
夜間に一度伺ってみはどうっでしょうか？
ボタなんてこの時期窓を開けているので、2階の声が外に筒抜けですよ。

ストーカー乙

まあ実際カーテンは日焼け防止で空き部屋でもすることはあるだろうしその数で入居者数は計れないだろうけどね。

外からカーテンがつけられた部屋を確認するよりは、モデルルームに問い合わせて何戸残っているのか尋ねた方が確実ではないでしょうか。
契約数ではなく現時点の入居率が知りたいのであれば別ですが。

結構な戸数先着でだしてきたね。
完売させにきたね

75.17m2～90.32m2 11戸 9980万円～1億2980万円

坪457万　単価上げてきたね。さすが住友。

千石代表として頑張ってくれ

物件の値段を高くしてもよいと考えるには、やはり都内のマンションの売れ行きがよいからでしょうか。
相場全体が高くなれば、それでも売れると判断しているのでしょうね。
よい物件ならこれから検討される方には売れそうな気もします。

ルサンクから流れてくる？

ニュースになってますね
http://blogos.com/outline/138272/

同じ10年塩漬けの敷地でも
ここは建ったのに
ルサンクは建築審査会が執行停止

デベの違いでしょうか

>>555さん。確かに、そういう場合もあるかもしれませんね。
でも、この物件に関しては、空き室はカーテンどころか日よけ布もしていない様子です。
なので、どこが空き室かは外からも一目瞭然なんですが、
いよいよ、空き室もすくなくなってきた感じです。

そろそろ売れ残っている部屋も少なくなってきたようですね。

高層マンションとは違って、落ち着いた感じの良いマンションなのかも知れないですね。
ホームページを見たところ、高級感もあるから。

あとは周辺い高いビルなどが無ければ尚良いのですが、どんなものなんでしょう。

ここのマンション、何平米の部屋が残っているのでしょうか？

567さん
公式HPに掲載されている「間取り」の部屋は、いつ売りに出されるは別にして少なくとも各々一部屋は残っているはずです。
したがって70平米台から100平米台までバラエティがあります。

566さん
北側を除けば第一種低層住宅地域に指定されています。
現状、高いビルはありませんし、将来とも高層ビルが建つ可能性は殆どないと思われます。

>>568
ありがとうございます！
色んな間取りが残っているのであれば一度見にいこうかなと思います。

>568
553の情報は偽りってことでしょうか？

570さん
568です。
553さんの情報もあながち間違いではないと思います。
たぶん全体の7～8割方が売れ、残った部屋には色々な種類があるということです。

植物園の一階は坂から部屋が見えてしまってますが、カーテンとか開けれないのでは？

公式サイトの室内空間の写真なんですけど、
BEDROOM(1)(2)って2部屋ぶちぬいてますよね？
それで、黒い半透明の引き戸みたいな間仕切りがみえるんですけど、これはオプションで付けられるものなんですか？
初めてこういう間取り見たんですけど、一般的なんですかね。1部屋余るので、これやってみたい。

カーテンを、部屋の中が見えないレースのものを使えば、
昼間なら十分カーテンをしていても明るいと思います。
半透明の仕切りは、オプションで付けられると思われます。
一般的ではないと思いますが、モデルルームになるので、少しでも部屋を広く見せる為に使ってあるのだと思います。

ルサンクのスレに書かれてますよ。
スミフは賢いって。

湾岸沿いタワーに10年住んでいます。高層マンションの急増で人が増えて落ち着かない場所になりました。プチセレブ気取りのファミリーが多いのはどうでもいいのですが、外国人（特に中〇人）がとても増えてトラブルが頻繁に起こるのでうんざりしています。中〇人が好む派手な物件ではなく、落ち着いた低層マンションを探しています。

昨日ここのモデルルームに行ってきました。茗荷谷駅から少し距離あるけど、緑豊かで空気はきれいだし人や車も少なくて住みやすい場所ですね。建物内だけでなくその周辺もとても静かでちょっとびっくりです。ここはキッズルームなどの無駄な共有施設がないのも気に入りました。

勉強不足でしたが、完成即完売はスミフの戦略ではないのですね。小出しにして数年掛けて最大利益を目指すのでしょう。他の業務で収益を上げているので他社の様に即完売を目指す必要はなく、三軒茶屋のある物件も５年かけて完売したそうです。スミフの場合は完売まで値引きは期待できませんね。

そういう戦略の会社のようですよね。
決して売り急がない、ということで、値下げは安易にしないですし、むしろ周りの相場が上がってきたら値上げもするらしいです。

次の販売期は６期で１月下旬とのこと。
だいぶ間があきます。
まだ最終期じゃないのでしょうか。

引っ越しをしてから半年経ちます。当初は隣や上下がまだ契約済みとなっておりませんでした。そんな中、契約もだんだん決まり、部屋が埋まっていく中、ある日より異臭（たばこ）の問題に今直面するようになりました。いろいろ調べるとキッチンの喚起、排気先が廊下へ向かっている設計なっていて、どうもたばこの煙がその排気よりでているようで、たばこの煙が廊下にたまってしまっているようです。スモーカーの吸い終わり？時に、エレベータで自分の階に降りる瞬間から臭います。そして自分の部屋に向かうと臭いが濃くなっていきます。自分が我慢できるけど、小さな子供がいるので心配です。タイミングが悪いと朝出かける時、帰りに直面してしまいます。廊下は吹き抜けになっていますが、どうも設計上空気がたまるようです。

スミフに相談しましたが対応方法もなく、事例もないとのことでした。ただただ心地よく住みたいだけですが、非常に残念です。

それは困るなぁ…

ここは内廊下なんですか？
公式サイトの画像を見ると少なくとも1階はルーバーで仕切ってある外廊下っぽいですが。
換気の排気先が廊下なんていう設計あるんでしょうかね？
他の階はどうなんでしょうか。住民スレに書き込んでみてはいかがでしょう。
誰かが朝夕の決まった時間、廊下で喫煙してるなんてことはないですよね？

ちなみに私はこの物件の高級感や希少性は理解しているものの、駅距離と周囲の道の細さや
植物園の壁の異様な雰囲気（笑）などから検討から外しましたが、気になるので
ちょくちょくスレは除いています・・・

敷地内の配置図を見ているとコンフィデントコートを中心に各物件に通路が伸びているというような状態なのかな？と思いました。
かなり敷地いっぱいいっぱいに建物が並んでいるなぁと。
とても広い敷地だということはわかっておりますがでも窮屈感とか出てこないのかしら？
敷地中央の駐車場以外はかなりきっちり建物が建っています。

578さん
我が家（ボタニカルコート）は幸いにして異臭の問題はありません。
住んでおられるのはコンフィデントコートでしょうか？

580さん
ここはすべて「外廊下」です。
ただ、多くのマンションとは違って廊下や玄関が建物の外から見えることはありません。

581さん
書いておられることが良く理解できません。
「コンフィデントコートを中心に各物件に通路が伸びている」ような状態ではありません。
窮屈感も、私自身に即していえば感じたことはありません。

ここは、本当に静かですね。道は確かに細いのですが、その代わりに、車の騒音はいっさいない。

千川通の音は結構聞こえるから場所によるんじゃないかな

>578
設計上の問題がないことを祈ります・・

千川通りの音は部屋の位置によって大きく変わってきそうですよね。
うえのほうだから安心というわけでもないような。
遮るもの（建物）が多いほうが音に関しては有利。
直で面してはいないから
まだ良いと思うし影響自体は大きくはないと思いますよ。

揉めてますけど、小石川植物園の壁はきれいになりますよね？
六義園のような感じになると思っています。

逆側の坂はきれいになったよね。まあ、白金の自然教育園も灰色コンクリートの壁だし、民間経営でないから気長に待ちましょ。

>>589
確かにキャッシュでポンポンっと買える人は羨ましい。だけど90平米でローン組んだら2億の物件。駅から遠いし、植物園はただの茂みなので、私は購入しないかな。

590さん
エーッ　2億円までも行きますか？
確かにだいぶ値を上げてきているけど、いま売りに出されている90平米の物件は最高で12980万円。
ローン金利ってそんなにかかるんでしたっけ？

近くのオープンレジデンシアのほうが微妙に便利かも。
春日と後楽園が使えるし、植物園入口に近い。
結構見た目もかっこいいしここより3割くらい安い。
丘下だけど買い物はより便利ですぐ売れそうな気がします。

35年で1億借りて金利上昇を見込み3%で計算すると、2億の物件ってことね。端折ってごめんなさい。
私なら総支払1億くらいで、城南地区の駅近4LDKねらいかな。ここ高過ぎ～。

建てられたからいいのではないでしょうか。かつてここが小石川ガーデンヒルズと呼ばれていた頃、（仮称）小石川二丁目マンションと同様に周辺住民との紛争になっていました。スミフは周辺住民と協議して無事に建てることができました。一方、周辺住民との協議をかたくなに拒否して建設強行したマンション業者は頓挫しています。昨日もテレビ東京のニュースアンサーで放送されてました。

住友不動産とNIPPOとの違いです

周囲との話し合いは大切、ということですね。
暮らしてからマイナスイメージが周辺に残っているのはよろしくないものです。
そういう点ではデベはキチンと向き合ったというのは評価できるのかな。
まあ当然と言われれば当然なことなのですけれど。

住みはじめるまでは、駅の距離とか買い物とか不安材料もあったけど、
住んでみると、駅からの距離も気にならなくなりました。もっぱら茗荷谷駅を使用していますが、
駅から続く坂が風情があって、歩いていて飽きない。スーパーも小さいのがちょこちょこあるし。
あと、飲食店やショップが次々新規オープンしているので、もっと便利になることを期待。

茗荷谷駅から歩いて帰ってるけど、風情というより怖くないですか？
下り坂の公園のブランコが風もないのにいつも揺れてて見ないようにして帰るわ…。

今日、帰りにブランコを観察してみたけれど、特に、妙な動きはなかったです。
でも、本当になら恐いw