THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

>>469さん
たぶんコンフィデントがほぼ完売しているから、高い部屋が半分くらい売れ残っていても半分以上は売れている計算になるのかと。

千石に新築マンション分譲してるところ増えてきたから厳しいかな。
価格ほどの差別化できるポイント少ないよね。

なんだかんだで買わなくて良かった！

いや勝ってください！

住友不動産のマンションなので、基本的に値引きはないですし、
あとは普通にのんびり売っていくという形になってくるのかな。
差別化できるポイントとして価格も確かにあるけれども、普通に設備とか仕様とか立地とか、そういうのも大切にはなってくると思います。
標準仕様はこちらはどうなんでしょ？高く感じるのですが。

駐車場とか外観をスポイルしているし、地下や１Ｆ－２Ｆもプライバシーどうなのって感じの雰囲気だし、内装もなんかセンス悪いんだよなぁ。

ここに地下はないですよ
一階が3分の1埋まっているというだけです

大雨のときは周辺の雨水が一階に流れ落ちてくるということですよね？一応洪水ハザードに色がついているし心配ですね。

マーケットが非常に不安定になってきているし、どうせ値引きされないなら今買うにはリスクが高いような

No.275にもあるように
こりゃ８０％地下にしか見えないんだが。これで1/3地下っておかしくない？
２Fは普通のマンションの１階にしか見えない。

これで地下にならないなんて建築基準法がおかしいとしか思えない。
正直ここは半額でも住みたくないなぁ。子供とかいたら性格がおかしくなりそう。

>>480
建築基準法改正実現に向けてがんばってください。

9000万で千石の穴暮らしはきついよ

＞＞479
同感です。中国の影響で、市場があやしくなってきた感じがします。
ちょっと強気の中古も値を下げてきてます。
うちは待ちに変更です

でも、誰もが買いたいいい物件はなかなか価格が下がらないし、むしろ上昇が止まっていない感じです。しかも、売りものが少ない。

これからは、物件ごとの二極化も進みそうですね・・・

早く買おうよ
スミフの人も喜ぶよ

ここは、投資目的で購入する人が皆無らしい。
中国人爆買いの対象にもなっていない。
なので、この規模なら、完売するまではそこそこ時間もかかるんじゃ？
ちなみに、即日完売で話題になった千鳥ヶ淵の三菱マンションは、
投資目的で買われたせいかほとんどが賃貸ででている。
が、借り手がいないと、不動産屋が嘆いていた。
中国経済がこのまま失速したら、投資目的でマンションを所有している人も手放すことになり、
そしたら、権利がめちゃくちゃ複雑なことになりそうw
そうなったら管理が大変だ。

そういえば、中国人富裕層が爆買いしている主にタワーマンション、
賃貸として出していないところは、
「ホテル」として使用されているらしい。
いろんな人が出入りしているので、管理が大変なことになっている…という話も聞いた。

自分で住むのであれば、タワーマンションなんて買うもんじゃない。実際に住んだ経験からしても、そう思うね。

借り手がいない→マンション手放す→供給過剰→バブル崩壊

既に天井でオリンピックまで待たずに不動産バブル崩壊と踏んでます。
早く崩壊してくれー

と思って待ってると、なかなか崩壊しないもの
逆に、上がっちゃったりするんだよね～

あまり考えすぎず、買いたいときに買うのが一番

>>488
ここのような低層邸宅が理想ですね

同感です。地下とか半地下とかの部屋はイヤですが、そうでなければ。

>>492
まだ植物園ビューの上層階も選べますよ

関心はあるのですが、けっこう敷居が高くて。。。

文京区の物件のモデルルームを色々みていますが、どこに行っても投資目的の人がいないと言われます。
皆さん永住したいと。私もそうですが。。。
華やかさには欠けますが、穏やかで暮らしやすいです。

中国に限らず市場がどうも怪しいよね。中国は買支えに限界がきたらバブル崩壊→追証でマンション手放しになる気がする(素人考え)。いくら植物園ビューでも半地下で一億はやはり高すぎだし、買う気満々でしたが気長に待つことにしました

植物園ビュー側はほぼ東向きなので、11時ぐらいになるともう暗いことを想定しないといかん。地下でも南向きと東向きは全然違う。
ナロースパンなのも暗さを助長していてなんでこんなプランにしたんだろう。
地下とかせめて10mくらいのワイドスパンにして、もう2mほどセットバックするべきだった。

購入する人はせめて午後に一回見に行くべき。

>>497
そのための両面バルコニーですから

もう一度現地モデルルームで話を聞いた方が良いです

両面バルコニーといっても両方のバルコニーがリビングに接しているわけではないでしょ。
もともと木陰になっているもので本当に暗いんですよ。
雨が降るたびに落ち葉とか土とかがたまるだろうし、カビが繁殖したりするとどんな気持ちになる？

この物件周辺を歩いていたら、白人系の外人さんがエントランスから出てくるのを何人か目撃しました。
欧米の方だったら、半地下も、東向きも、気にならないのかも。というか、ブラスポイントなのかも。
あちらの方には、燦々と陽が降り注ぐ南向きは不人気だというし。
もしかしたら、はじめから、外人さん向けの部屋なのかもしれん。

色々と言われているけど、ここの周辺を歩いていると、
外観はインパクトあって、高得点なんですよね。
坂を上りきってエントランスに辿り着くと、「ほー」となる。
半地下を問題視している人も多いけど、三分の一くらいじゃないのかな、埋まっているのは。
ヨーロッパとかでありそうな、やや地下の部屋。

8割くらい埋まっているようにしか見えないと↑に書いてある。
植え込みがあるのでその分さらに地面が高くなっているように感じて完全地下に見えるのでしょう。

日光が当たるかどうかと明るさが確保できるかどうかは似て非なるもの。外人は明るい北向きワイドスパンを好むの間違いだろう。明るさそのものが確保できない地下を好むなんか聞いたことがない。

ここに住めることを光栄に思うべき

光栄？

この物件の最大の売りはランニングコストの少なさですね。
これだけ設備が充実してこの価格は凄いの一言。

住友のマンションは長期販売なので住友が長期間管理費を払う関係で
基本管理費は安くしてますよ。
修繕積立は甘めなので気を付けた方が良いかもしれません。
ここはエレベーター交換を費用に換算してないですから。
また、その2戸1の数の多いエレベーター交換の費用はあまりエレベーターに恩恵のないコンフィデンスコートも払わなければならないんですかね。

>>508
じゃあ住友の見積もりより必ず追加で一時金が発生するということか。
大手なのにやり方がせこい

法律では長期修繕計画は30年計画を立てればいいので、エレベーター交換を35年後とかに設定しておくと見かけ上安くなるんですよ。
足りなくなったら一時金を全員から徴収するか、足りないと気付いた時点で増額するかの違い。
一時金は徴取が大変だし、10年くらいで売ってしまおうと考えている人は修繕積立金の増額に余り積極的ではありません。また、余り修繕積立金が潤沢だと業者に目をつけられて高めの金額を吹っかけられる可能性もあるかもしれません。あこぎなものですね。

勉強になりました。ありがとうございます

見積もりやその後の費用がどの程度かかるのか、ということはよく考えないといけいないと感じました。
購入するときに舞い上がってしまうと、そこまで考えないで第一印象で決めてしまうことがありそうです。
このあたりはよく考えないと失敗してしまうことになりそうです。

お金持ちって地下生活耐えられるの？

地下は、風とおしが悪くて湿気がこもりやすのが一番の難点。

ホント割高だよなここ

モデルルームを見に行ったけど（一階）、西側、東側も、それほど暗いとは思わなかったな。
西側の一階部屋は、むしろ西日が結構入ってきた。
サイトのブログにあるとおり、割と明るいイメージ。真っ暗なんじゃ？という予想で行ったので
いい意味で、期待を裏切られたw
http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/sengoku2/archive/16

その写真思いっきり朝じゃないですか…。

地下にしなければ、無問題。地下の話題はもういいよ。

完売までには地下を乗り越えねば

結局、今販売中の間取りってどこになるのでしょうか
何だかよくわからないなぁと思いまして
公式のホームページに書かれている物以外にもあるのでしょうか？？
あとはもう、行ってみないと判らないっていうのがあるのかなぁ
日当たりに関しては良さそうなんだけれど

２階は見事に通行人の目線が行く高さです。むしろ半地下の方が植木があって目線が行きづらい。
つまり２階も半地下の１階もそうそう売れないでしょう。。。

じゃあどうしたら良いんだ。
どうしたら売れる？

周りの文京区の相場が500万/坪になれば売れると思う。
10年見とけば売れるんじゃないだろうか。

アドレスも千石だしな。
小石川だったら。

この御時世、貧困の差が大きくなっています。
持っている人は持っていますから、１億超えでも買う人は買うでしょう。
でも１億の部屋はいったいどんな部屋なんですか？
一部屋が、めちゃくちゃ広かったり？
でも窓からの眺めは良いのだろうな。

間違った情報の流布はやめましょう。
駐車場ビューのみならず西向きも、億円超えはありません。
75平米もすべて億円超えではありません。
（と言っても最低8千万円程度と、決して安くはありませんが）。
植物園側及び南向きには高層階に限らず1.5億円前後のものがありますが、それらは100平米を超える一部住戸です。

９０平米の半地下は億超えですよ

530です。
「90平米は半地下でも億超え」というのは、531さんのご指摘の通りです。
ちなみに90平米以上は植物園側と南向きにしかありません。
植物園側と南向きは億超え、駐車場ビューと西向きは億未満ということです。

植物園ビューの魅力ってなに？

第三者ですが、駐車場ビューってコンフィデントコートですよね？そこの一階がもしこのご時世で8000万円台なら間違いなく買いですよ。好みもありますが、向かいに植物園側の建物があるとはいえ距離があり空は開けているし(部屋によるでしょうが)、なんといっても完全に中に入っているのでセキュリティが断然いいですから。

>>534
げっ。去年の年末にモデルルームに行ったんだけど、それときよりかなり値上がりしているね。
西向きディセントコートの75m2の三階が9000万円とちょっとだった気がする。
勧められたけど、そのときは冷やかしだったから、買わなかったけど（買えなかったけど）
一億超えは植物園向きのボタニカルコートと、南向きだけだった記憶が。
ちなみに、駐車場ビューはそのときで、ほぼ完売していた。

>>537
コレを晒すのはチョットマズいんじゃない？
データに関しては、上のタブに価格一覧表が載ってますよ。

売れてないのに値上げされてるとますます買う人いなくなるからね

529＝534さんへ
530＝532です。

その後の書き込みを見ていると、どうも2015年度に入ってから値上がりが生じているようですね。
カスタムオーダーによる価格アップの影響があるのかもしれませんが。

私が購入したのは昨年秋です。当時の価格設定は530、532に記した通りです。
ただ、その時はディセントコートは未発売、他方、コンフィデントコートは大方販売済みで、おそらくディセントはコンフィデントと同等か、あるいは少し低いのでないかと推察していました。

昨今の販売価格がご指摘の通りとすれば、古い情報に基づいて間違った内容を流布した結果になり、その点、お詫びします。

敢えてコメントを付せば、山手線の内側に立地するマンションの価格は、ここ1年かなり強含んでいます。
それは新聞のチラシ広告に入る中古マンションの価格動向からも明らかにみてとれます。　

全部売れてないのに値上げしてくるとかやっぱり住友は凄いですね。
現地で見たところ建物の雰囲気はさすがに圧巻でした。
しかし、植物園が予想外に鬱蒼としていること、現地に至るまでの道が細いこと、
駅が遠いこと、コンビニはおろか自販機（よく探せばあるのかな？）も近くに無いことから
検討対象からは外しました。というか自分がいかに世俗にまみれているか実感しましたよ。

そもそも あと何戸のこってるの？

今出ているのが5戸です。
これでファイナルかなぁと思いましたが、まだ公式サイト的には最終販売の文字は見当たらないのですよ。
だから＋もう少しあるのかなという印象。
ただ＋αがどの程度なのかがわからないのですよね。

現地いってみれば大量の空き部屋が確認できるよ

５戸どころではないでしょう。
スミフの販売手法は、じっくり時間をかけ、絶対に値下げせず、時には便乗値上げしながら売るやり方。
公式HPの「物件概要」を見ると、毎回５戸販売と言いながら、ここ半年以上、いつも１ヶ月ずつ後ずれ。
それも「正誤」の形の訂正で、不透明極まりない。
ダンピングしないのは一つの見識ともいえるけど、この不透明さに何の罪悪感も感じないのかなぁ？

立地とモノは悪くないとはいえ、飛ぶように売れる条件が揃ってるわけでもないですね。
コンセプト的にここは絶対に値引かないでしょうね。
まぁ先に買った人の立場からすれば値引かないのは良いことですけどね。

文京区も供給過多になってるのかな。
なかなか売れないね。

ザ・パークハウス小日向は、東南角部屋のＫタイプ86,62㎡だけが売りであとはパットしないですね。
西側は２階建てアパートが迫っているし、その北側には将来的に３階建住宅が建つと思われます。
また茗荷谷駅との往復の道も、狭く貧相でアップダウンもキツイという３重苦です。

最も、ここインペリアルガーデンも似たような環境ですが、周辺の貧相さ加減では、小日向より酷く感じます。
回りを散策すると買う気がうせますね。

小石川のディアナも駅遠で不便だけど、あのルーバル部屋を見ると、購入意欲が湧くわ。
うまいね。
ここのボタの一階と二階はほとんど人が住んでる気配ないし、モデルルームにしてある明かりがついてるだけの感じです。
ディも一階は空き部屋の方が多い。
アバも一階は半分は空いてるはず。
コンんは外から覗けないのでよくわかりません。

高過ぎはしないのでは

一階と二階はほとんど人が入っていないとか、半分以上売れ残っているとか、
しつこく売れ残りを強調する方がいますが、
一階、二階とも、ほぼ人が入っているように見えます、外からの印象だと。
（カーテンがかかっている）
ここ数日、引っ越しの車も止まっていました。

はんばいは絶好調ということですね

カーテンはデベが日焼け防止や眼が553のような節穴の方々を欺くためのものです。
昼間のモデルルームに使用している部屋も夜間は照明が消えます。
夜間に一度伺ってみはどうっでしょうか？
ボタなんてこの時期窓を開けているので、2階の声が外に筒抜けですよ。

ストーカー乙

まあ実際カーテンは日焼け防止で空き部屋でもすることはあるだろうしその数で入居者数は計れないだろうけどね。

外からカーテンがつけられた部屋を確認するよりは、モデルルームに問い合わせて何戸残っているのか尋ねた方が確実ではないでしょうか。
契約数ではなく現時点の入居率が知りたいのであれば別ですが。

結構な戸数先着でだしてきたね。
完売させにきたね

75.17m2～90.32m2 11戸 9980万円～1億2980万円

坪457万　単価上げてきたね。さすが住友。

千石代表として頑張ってくれ

物件の値段を高くしてもよいと考えるには、やはり都内のマンションの売れ行きがよいからでしょうか。
相場全体が高くなれば、それでも売れると判断しているのでしょうね。
よい物件ならこれから検討される方には売れそうな気もします。

ルサンクから流れてくる？

ニュースになってますね
http://blogos.com/outline/138272/

同じ10年塩漬けの敷地でも
ここは建ったのに
ルサンクは建築審査会が執行停止

デベの違いでしょうか

>>555さん。確かに、そういう場合もあるかもしれませんね。
でも、この物件に関しては、空き室はカーテンどころか日よけ布もしていない様子です。
なので、どこが空き室かは外からも一目瞭然なんですが、
いよいよ、空き室もすくなくなってきた感じです。

そろそろ売れ残っている部屋も少なくなってきたようですね。

高層マンションとは違って、落ち着いた感じの良いマンションなのかも知れないですね。
ホームページを見たところ、高級感もあるから。

あとは周辺い高いビルなどが無ければ尚良いのですが、どんなものなんでしょう。

ここのマンション、何平米の部屋が残っているのでしょうか？

567さん
公式HPに掲載されている「間取り」の部屋は、いつ売りに出されるは別にして少なくとも各々一部屋は残っているはずです。
したがって70平米台から100平米台までバラエティがあります。

566さん
北側を除けば第一種低層住宅地域に指定されています。
現状、高いビルはありませんし、将来とも高層ビルが建つ可能性は殆どないと思われます。

>>568
ありがとうございます！
色んな間取りが残っているのであれば一度見にいこうかなと思います。

>568
553の情報は偽りってことでしょうか？

570さん
568です。
553さんの情報もあながち間違いではないと思います。
たぶん全体の7～8割方が売れ、残った部屋には色々な種類があるということです。