THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

さすが、住友不動産。
外観もモダンな造りで良いとは思いますが価格が高過ぎですね。

カキコミを拝見していると
共有スペースが少ない物件を好まれる方もいらっしゃいますね。
やはり、維持費がかかってしまう分、住民負担が増えるからでしょうか？

共用設備は容積喰うからでは。ここは低層マンションですよ。

我が家も無駄な共有スペースがないところにひかれ購入しました。

先日の入居者説明会は本当にシニア層の多さに驚きました。ほぼシニア層でした。我が家は子育て世帯なので同じような世帯がどれくらいいるのかも気になります。

第一種低層で静かなこと、規模が100以上であること、無駄な共有施設がないこと、徒歩10分未満であることの4点を重視してここの購入を検討しています。シニア層なので、同じ年齢の方々が多いという情報はとても安心しますね。

子育て層が少ないことも落ち着いた生活をする上で好感持てます。参考のため湾岸のタワーマンのMRも見学しましたが、小さな子供づれの方々が多く、子供たちも騒ぎまくってとてもうるさかった。あと、集団で大きな声で話す〇〇人も結構いてうんざりしました。

スミフの高値挑戦は納得いかないけど、完全に日本人をターゲットしたハイグレードマンションで、しかも植物園に隣接してシニア層が好む静寂さを備えた物件ってなかなかないと思う。

子供の声をうるさいと感じるのは、精神的に鬱、またはストレスにさらされている人らしいです。
私はほほえましくて好きです。

植物園脇に不法投棄が多い。
今日もテレビがあった。
そんな陰湿な横には住みたくない。

　75平米の方は子育て層多いんじゃないの？
子供の声がうるさいような精神状態なら90平米の最上階角住戸じゃないとクレーマーになりそう。
あとシニアばかりだと20-30年後にはほとんど人が入れ替わるが、その辺大丈夫だろうか？

23区で真横が不法投棄場所のマンションがハイグレードと言われても意味が分からん。

148や149をみると、
145の話も真実味がありますな。

ここはハイグレードだと思いますよ、１５０さん。

不法投棄は代々木公園でも度々問題に挙がっている。７年間芝公園付近に住んでいるが、東京タワーの駐車場でさえ机の不法投棄を見たことがあります。23区と言えど人のレベルはピンキリですよ。まあ、文京区のこの辺はそれでもいい方だと信じていますがね。

１４４さんの〇〇人は中〇人でしょうか？
豊洲のタワマン買った知人が泣いています。
ゲストルーム又貸やラウンジ占拠などなど、管理組合通しても完全無視とのこと。
後楽園付近の駅近マンションもターゲットになっていると聞いています。

ここはハイグレードMだけど、派手な共有施設はないから大丈夫でしょう。

ハイグレードな老人ホームですね。
エレベーター多いし、青空駐車だし、バリアフリーだわ。

>>154
「ハイグレード」は、結局のところ認めるんだ。（笑）

豪華な共用施設は入居後にお金がかかるだけなんだけど、子供用自転車置き場や来客用の自転車置き場がないと問題が起きたりする。ここに限らずだけど、なんで作らないんだろう。

富裕層が集まるハイグレードMであることは認めるよ。高級老人ホーム？　いいんじゃないのシニアフレンドリーの低層建物はこれからの日本で必要だよ。高級感あっていいけど、正直ちょっと高くて手が出せない。

153さん、ご心配なく、今のところ契約者で中〇人の方はいないようです。

それもわかるが、しつけを含めた子供の教育は集団住宅に入るなら当たり前のこと。
子供なら何でも許されるという非常識な親は、特に安めのマンションに多い。
ここの契約者は静寂さ最優先だから、子供の騒音は少ないだろう。

160さん、ありがとう。そう願っております。

南側にある古い社宅の建替えや分譲M化の話はあるのでしょうか？

採算が合わないからやらないでしょ

※161
削除された人またきたの？
人様の子供を犬猫よばわりしないでくださいね。
近くに小学校や中学校がありますが、
チャイムがうるさいだとか、運動会がうるさいだとか、登下校がうるさいとかいわないでくださいね。

近くにシティハウス茗荷谷というマンションが中古で出ているけど、こんな低地で坪単価370万超。播磨坂近辺はもっと高いのかな？インペリアルは名前を反映して高いのですね。さすがです。

164さん、161じゃありませんが161さんの気持ちはわかります。しつけの悪い子供は犬猫と同じってカキコしたのが161さんかどうかは知りませんが、子育てマンションに住んで本当に後悔しているのでよくわかります。うちにも164さんのように言う方々がいて、そういう親に限って子供がいたずらしても騒いでも全く注意しないのでうんざりしています。だから買換え検討中でここも見に行きました（結構いいですね）。

考え方の違いは中々埋まりませんが、ここに住む方々は良識ある方々と思いますからそんなに問題にはならないと信じています。

＞165
これからまだもう一段と上がるんじゃないか、とも聞きます。
数年前と比べると多少高めだと思っても、早いほうがいいんですかね・・

子供のことを犬猫というひとって、
学校の運動会をうるさいから中止にしろとか、
安全のための集団登校とかうるさいからやめろとか、
マンションの理事会名で抗議しろとか言うことが多いんですよね。
近隣から浮くし、ひどいのはエレベーター内で子供を脅したり、精神的にちょっとの人ですね。
ここはすぐ近くに小学校や中学校があるので、そこに被害がでないか心配です。

近くですか？
↓
都心の校舎増築、自然保護に悩む
http://www.asahi.com/articles/photo/AS20141219002020.html

なるほど、子供が老人に脅されないようにエレベーターが多いのか⁈

4階建ての低層マンションなのですね。
この戸数で4階建てとはかなりの土地がマンションの敷地なんですね。
4階までなので、エレベーターを待つことも少なそうですから、その点では利点です。
ただ、それなにり価格が高いんですね。
このあたりは高級住宅街なのでしょうか？

千石駅までの感じからすると、高級ナントカとは違うかと・・

一種低層なんだから高級とか気にすること無いよ。所詮マンションなんだし。

ゴミ、悪臭、無法地帯です。

欲しい欲しいネガの事なんて気にすること無いよ。良い物件の証明書みたいなものです。

>174
どういうことですか？

ちゃんと前レス確認しろ。

もうすぐ引渡しですが、どのくらい売れてるんでしょうか？

　ボタの仕上がりを見たけど、１Ｆは半地下じゃないですか！！

年末に見に行ったんですが、東南角部屋の４階も２階みたいな感じでしたね。
思ったより低く感じました。

私も昨日見てきました。半地下というより３分の１地下ですね。低層Mでよく見るパターンですからこんなもんですよ。ルサンク○○○やプラウド○○○の完全地下室より良心的だと思います。この広い敷地で３階建てでは採算取れないでしょう。

１０年前に地下１階を駐車場にして内廊下でもっと多い戸数を提案したけど、貴重な植物園に流れる地下水の流れが変わるだの何だのって理由で却下されたと聞いています。だから５０cmだけ掘り下げて４階建てで再提案したらしいです。

周辺を高いビルで囲まれたMに住んでいるのでここを検討中です。庭付き１階９０平米が１億切れば買いたい！

Re 174 銀杏の臭いはここの網干坂ではありません（反対側です）。
また不法投棄の話も植物園周辺ではありません。
175さんの指摘どおりですね。

南向きの庭付き１階９０平米ですね。興味あり。１億切るかなー？

いよいよ来月は内覧会ですね。
楽しみです。

ここは殆どの住戸が1億を超えてしまう感じなのですか？
なかなか素敵でいいなぁと思ったのですが。
価格はマンションギャラリーへ行かないと教えて頂けないのでしょうか？

ディセント・コンフィデントは、７５の３ＬＤＫで極狭だから激安です。
ほれほれ、買え買え！！

　そして、１８２さんよ。
網干坂にブラウン管テレビが不法投棄してあったのは紛れもない事実。
勝手に事実をねじ曲げて、いいように解釈するな。

網干坂が汚ったないのなんて現地を歩けば誰でもわかることじゃないの
購入してる人だってそれは見てるだろうし
文章で否定したって事実は変わらないよね

たしかに赤いボディのブラウン管が植物園脇に投棄されていたのは私も見た。
が、長年にわたり植物園の万年塀とすみふの鉄板柵で囲われていたブラインド状態の網干坂だった弊害でしょう？

周辺住民さんというだけあって、正確な指摘ですね。
ただ、逆に周辺住民として上記の様な投棄を許し、さらにそのまま放置するとは恥ずかしいとは思わないのだろうか？
不法投棄で警察などに一報入れることも周辺住民さんには思い付かなかったのだろうか？

それと、７５㎡３LDKは最近のマンション事情では別に珍しい間取りでは無い。
８０㎡４LDKもたくさんある。
極狭というのは妥当な表現とは思えない。
７０００万以上する物件を激安と言うのもいかがなものでしょうか？

不法投棄している現場ならともかくされた後なんて警察に通報したらなにかなるの？

文京区 不法投棄で検索しても答えは出ますよ。

投棄場所が通報されれば、容疑者特定への足掛かりになりますよね？

通報すらなければ、何も始まりませんよね。

　１８９の通りだと思いますが、１８８と１９０は同一人物としてクレイジーなので整理します。

　まず、ディセント・コンフィデントは、すべて８０未満だし、アナンダント・ボタニカルにも８０台はなく９０から１００程度です。そして、３ＬＤＫが中心で４ＬＤＫはたくさんはない。
　
　収入が１５００万程度の方は、７０００万が極安とは思わないかもしれませんが、２倍の３０００万の方にとっては極安と感じる。庶民の金銭感覚を押しつけすぎ。

　不法投棄の現場を見たのであれば警察だし、ぶつを見ただけであれば、行政に連絡するのが妥当でしょう。
そもそも、見たと言っている人が連絡していないとは限らないのに揚げ足取りをはじめる。

　人としてＯＵＴでしょう。
契約者みたいなので住民は要注意ですね。

そのOUTと言われた者ですが、
最近のマンション事情として前置きしてありますように、この物件を指して間取りを話したつもりはないです。
他物件を見て、８０平米で４LDKも結構見かけると書いております。

また、年収1500 程度（？）の庶民（？）感覚と指摘を受けましたが、1500も頂いているなら世間的には十分な中間富裕層に思います。

庶民感覚の押し付けと言われちゃいましたが、私自身はここしばらくはその倍以上（貴殿の仰る額以上）を頂いております。この額でも世間的には中間富裕層と思います。

7000万円って、庶民だけじゃなく常識的にもそれだけで相当な金銭だと思います。

誰も投棄物を連絡していないのか、数回にわたり現場通過時に同じゴミを見かけました。たぶん2-3週間以上は放置されていたと思います。

たしかに、
その後撤去されていましたから、上記の記述者さんが連絡したのかもしれませんね。その早トチリに対しては謝ります。

第3者です。
191さんと192さんのやりとりを見ていると、文章力、読解力、さらには見識を含めて、明らかに192さんが勝っている印象を受けます。
いずれにしても揚げ足取りとはならない応酬を期待します。

冬はキンキンに冷えたボディにシートで凍えてしまう。
夏は卵焼きができそうなボディに火傷しそうなステアリングホイールで蒸しあがってしまう。
土砂降りの時はクルマ乗る前からずぶ濡れで風邪をひいてします。
無理。ないわ。

外の駐車場は雨の日は確かに憂鬱になりますね。でも外の平置だとすぐ車に乗れる。


しかし以前タワーマンションに住んで地下に入口がある立体駐車場でしたが、待ち時間が長くてうんざりでした。濡れずに車で出掛けれるのは楽ですが。

どっちもどっちだと思います。

千石三丁目の 宮坂 とか
小石川二丁目の 堀坂 とか
幟 ポスター が増えている建築計画は
嫌われます。

網干坂 は その点はよいと思います。

マンション反対というのもよくわからん動きですね。
戸建てが増えるより建蔽率を下げて適度の間隔をあけてマンションが建つ方が都市計画的には理に適っていると思うのですがそのような街の開発は地震や火災で焼け野原にならない限り難しいでしょうね・・・。

それは無理にしても文京区はもっと都市計画を推進するべきだと思う。狭小住宅を建てられないように最低の土地の大きさを制限するべきだし、吉祥寺のように絶対高さももっと厳密に制限するべきだ。
家の色なんかも制限してもいいかもしれないし、ある程度以上のマンションはある程度木を植えるのを義務付けたり（今のじゃ全然足りない）歩道を整備したり。
都心6区とか言われて調子に乗ってるのかそういう計画を行わず本当に汚い街が多い。
港区や渋谷区、千代田区をはじめとして江東区にすらどんどん町の整備に関して後れを取ってきている。
このまま地方自治体の再編が進むと板橋区や北区と統合されるんじゃないの？千代田区なんかには断られそう。

＞１９５さま
　あらためて間取り見たけど、ごく一部のルーバル以外、すべてウナギの寝床ですね。
駐車場もタワマンと比べてどっちもどっちって．．．比較対照が違うでしょ。

＞１９６さま
　モリモトマンションの黄色い旗の軍団も、自分たちが景観阻害をしていることを自覚して頂きたい。

＞１９７さま
　文京区民として概ね同意ですが、おっしゃっているような条例を適用している自治体があれば教えてください。
ちょっと、資産管理上、越権行為のような気がします。
（狭小住宅を建てられないように最低の土地の大きさを制限するべき）

※197
区ではどうしようもない。
港や千代田などの町の整備は区ではない。
民間デベロッパーが開発したいかどうかですよ。

最低敷地面積はあちこちで規制がありますね。
吉祥寺が200平米でしたっけ？麹町なんかは100平米ですね。
建物の色彩や緑化率、歩道への配慮等を行っている自治体は少なくなりますがあるにはあります。
http://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/kekan/documents/34kouji...

こういうことを率先してできるかどうかが将来の価値に結び付くと思うので文京区も早く導入してほしいですね。なにしろ決めたとしても効果が出るのは30年くらい先になりますから。

最近の文京区の土地の計画では春日みたいな区役所があって中心となるべき地域の再開発はマンションじゃなくて大手町のようにオフィスや商業施設を誘導してほしかったなぁ。

それはデベがきめるから仕方ない。

>>196
モリモトマンションの黄色い旗の軍団

壮観ですよ。一見の価値あり。

千石駅前でティッシュ配りが二人。売れ行き悪いのでしょうか。

>>196
ル・サンク小石川後楽園はキャンセルが発生しています

キャンセル住戸が３戸以上あるのは明らか（３戸とは限りませんけど）

Re.204
　そうですね。HP上で3戸が先着順販売に出ていますものね。
　でも、どうしてインペリアルのスレに、わざわざルサンクのキャンセルを持ち出すのだろう？

>204
ＮＩＰＰＯは困っていることでしょう．

スミフほど困っていないでしょう

スミフの販売のやり方って良くわからないね。
昨日から「物件概要」に「第3期3次」としてAタイプらしき物件（75.23 m2）の先着順販売3件が掲載されてるよ。
でも「間取り」にはAタイプの記載なし。
不思議というか、乱雑というか・・・。

スミフは銀行系で資金ショートがないから、5年かけて売り切れなくてもよいという殿様商売ができる。価格も安くしないし、利益率抜群。それが客にとってよいかはわからない。

　今日も仕事してたけど、遅れてるのかな。
ボタは半地下にしか見えないけどね。
あと、タイル目地の幅が広い箇所があって残念感じ...パースには表現されていない。

＞年収1500 程度（？）の庶民（？）感覚と指摘を受けましたが、1500も頂いているなら世間的には十分な中間富裕層に思います。
＞私自身はここしばらくはその倍以上（貴殿の仰る額以上）を頂いております。
＞7000万円って、庶民だけじゃなく常識的にもそれだけで相当な金銭だと思います。
　コンスタントに3000万以上貰ってます（おそらく70ぐらいまで）が、3000万と言えど中の上、いわゆる庶民を脱しないと考えております。
全然、富豪層に及びません。
ランボが欲しいけど買えません。

＞その早トチリに対しては謝ります。
　早とちりじゃなく、実は根性腐ってますの間違いでは？

山手線周辺の低層物件をぐるぐる巡ってやっぱりここに帰ってきました。価値観で分かれるけど、「腐っても山手線内側」の第一種低層住居でこの規模と周辺環境は希少。建物も落ち着いていて結構気に入っています。まさか駐車場云々で買う人はいないでしょう。

しかし、75平米で9500万とは．．．．5年かけてゆっくり売りぬくスミフさんも他社同様に金額設定上げてきましたね。外観完成するまで購入しないスタンスですが、第2期で決めていれば良かったとちょっと後悔しています。賃貸業が収益の8割を占めるスミフさん、財務安定してるんだから消費者側もサポートして！

もう少ししたら小日向の物件が出そうですよ。

>>214
どこですか？詳しく教えてください。

小日向一丁目計画ですよね。
ここよりはるかに立地は上ですがここも訴訟が起きていた物件ですね。
もう立ち始めていますし、たったら素敵なマンションになりそうな場所ですが。

>215 >216さん

仮称パークハウス文京小日向ですね。

訴訟が起きたわけではないのですが、住民運動の結果、着工まで３年ほどかかりました。

ここはキリシタン屋敷跡ということで、埋蔵文化財調査がかなりの規模で行われました。
人骨が３体ほど出土したのですが、どうやら最後の殉教者のシドッティと下男夫婦の
遺骨らしいですよ！

奇しくも没後３００年だそうですが、この事実は売れ行きにどうかかわるのでしょうか？

https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/app_171496409611784

なんだんかんだで山手線の内側って需要はあるのかな。

この辺り自体はアップダウンのあるような街だけれど、
ここがある場所は一応南傾斜の高台ということなので、日当たり等は悪くないと考えていいのでしょうか。

駅までは近いというほどではないですね。

217さんのリンク先を拝見したら、デベが可哀相に思えてきました。警察まで呼ぶ騒ぎもあった模様だし。

古びた建物や雑草が生えた空いた土地が存在するより、高級マンション等が建ったほうが地域の価値は上がるだろうに。

駅へのアクセスと生活利便施設への距離が遠いのがやっぱり一番ネックですね。
坂だらけだと年寄りにはきつい。
車の運転もいつまでできるかわからん。なんだかんだ言って若者向けなのかもしれない。

デイケアに通う時には迎えに来てもらえるくらいの車の通り幅はありそうか。

静かそうな場所で、それがいいんじゃないですか。
多少の起伏はあったほうが、趣があっていいと思います。

いやいや起伏がいいなんてそんなの最初だけですよ。
体壊してみればわかりますわ。
静かなのはいいですけどね。
少し遠くに行くならタクシーでいいけど
スーパーや薬局なんかの買い出しなんかにタクシー使えませんから。

>213さん
確かに、この規模とこの周辺環境の物件はなかなか出ないですよね。
だから、お値段も相応にお高いようですが。

安くていい物件はない、ということでしょうか。

最近は高いだけでたいしたことのない物件も郊外を中心に多いので、高くても確かなものであれば買いかなと思っています。

現地見てきました。スミフも最近はコストカット？エントランス周りはさすがという感じですが建物自体はあまり高級感があるようには見えませんでした。立地が良い？とはいえ、価格を考慮するとするともう少し…という感じです。
車で行きましたが、細道ありブラインドの交差点多数あり行き止まりあり一方通行あり、と車持ちの方は色々と神経を遣いそうなエリアですね。

私も現地を見てきました。
氷川坂の下から徒歩で行きましたが、坂を登りきると街の雰囲気が一変、良い印象でした。千石駅までのルートが分かり易かったら、なお良い物件なのになぁと感じました。

>>217 >>220
建築紛争とはそういうものです。
文京区内では
湯立坂のプラウド小石川
堀坂のル・サンク小石川
目白坂のグランドメゾン文京目白坂の訴訟が
有名です。

ここは売れ行きはどのような状況ですか。既に完成しているようですが、ほぼ完売しているのでしょうか。

>228　購入検討中さん

まだ完成してませんよ。購入を検討してるなら現地ぐらい見に行ってはいかがですか？

でどのくらい売れてるの？

ざっと6、7割位じゃないでしょうか。
「竣工後販売」とされている部屋が沢山あるもの。
例によって、スミフさんの販売手法でしょう。

順調な販売、ってことですか。羨ましいわ。

世間の相場がずいぶん上がったからか、けっこう割安に見えてきた…

住友不動産＝割高というイメージがついてしまっているのでどうも食指が伸びません。まあ抽選でなく買えるのでじっくり実物を見て検討はできるのでしょうけど。

荻窪とか普通の住宅街ですら坪単価400ごえするご時世ですからね、確かにお安く感じてしまいます。

体を壊した人が坂道を歩くのは確かに厳しい所もありますが、
元気ならばそれ程問題ないかも？
子供は、足腰が強くなるでしょうし、
うちの親なんかは、敢えて坂道や階段を歩いていますよ。
その方が足腰が鍛えられて、もっと歳を重ねてもいろんなところへ歩いていける。
と言います。
考え方次第かな？

シニアの方が多いのでしょうか？それとも、子育て世代でしょうか？
ほぼ完成しているので通るたび羨ましく思っています。

シニア、子育て世代、両方でしょう。
ボタニカルとアバンダントは概してシニア層が多く、コンフィデントは子育て世代が主流となるのでないでしょうか。

坂道が話題になっていますが、千石方面に出るのであれば、ほぼフラット（緩やかな起伏があるのみ）ですよ。

>>238
そうなんですね。空き地だったのころと比べて雰囲気も
かわり良かったと思います。

植物園の木の茂り具合が見たかったので千川通りから植物園脇を登りました。
キツかったー。
エントランス側の坂はまだマシですか？