THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

ここと同じように「一種低層」、「高台」、「教育環境」を売り物にしていた「ザ・パークハウス小日向」も完売になったようです。そちらも値引きがあったのでしょうかね？

>>1352
推測ですが、ここ一年でぐんと値上げした分を下げて、新築分譲時の価格に戻しただけじゃないですかね？

なるほど上手いことやりますね。でも最後の方に買った人は２年アフターも無いだろうから値引きも欲しいでしょうな。結果竣工１年後位に買った人が一番高値掴みになっちゃうんだろうけど、ここの購入層は金持ちだから気にしないかもね。

最後、多少の値引きがあったとは言え、高値で売りきったのはたしか。

今後、不動産価値は特徴的な魅力ある無しの二極化が進むとあるが、ここは都心部、植物園横、一低、大規模と極めて希少性が高いため資産性は維持されるだろう。
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2017-02-23/OLIG7K6S972801

>1355 匿名さん
うちはまさに高値掴みになってしまいました。やはり正直悔しいね。
でも快適な生活を送れているし、部屋は選べる戸数もまだ多い方で妥協なく選んだし、あとは頑張って稼ぎます。
確かに最後の方は引越ラッシュで毎週のようにアートが来てたもんな。

>>1357 匿名さん
確かに最後に残っていた部屋達は、売りにくいところが残っていた印象なので、気に入った条件を選択出来たプレミアムだと思うしかないですね。

現在、中古一件、賃貸1件の募集出ていますが、今後の資産価値の変動が気になるところです。

販売用の看板とパンフレットを入れた箱がようやく撤去されました。まさに完売の証。
中古1件は、当初価格よりもだいぶ引き上げられているようですが、どうなりそうですかね？

当初価格よりも引き下げないと売れないでしょう…

あんなにベタベタ貼られていた、電信柱の広告看板も一気になくなりましたね…
千石駅から現地まで、道が入り組んでいるのであの看板が結構役に立っていたのに。

>>1359 周辺住民さん

看板と一緒にガードマンも撤収しましたね。販売期間だけの契約だったんですね。

>>1359 周辺住民さん
ここって昨年の6月頃からずっと売りに出てる未入居でしょ。
東向きとはいえ、かなり北寄りで植物園がほとんど望めない位置の。
住友不動産販売がずっと売りに出してるよ。

この未入居住居、正確には、当初購入した人が売りに出し、それを買った人がまた売りに出したみたいです。
価格は、その都度、上がっています。
こういう投資家さんもいるのですね。

>>1360 匿名さん

二度もオーナーが入れ替わっているなら尚更、当初価格よりも引き上げないと売らないでしょう。

>>1364 周辺住民さん
諸経費引いたらそんなに儲からないですよね？手続きも手間だし、短期所有で税金も高いだろうし。

>>1364 周辺住民さん
現在のインペリアルガーデンの価格は購入時より上昇してるってこと？？
元々決して安くない、いや高い値段設定のスミフ物件なのに？？
そして購入者がいるってことか。

>>1367 匿名さん

そゆことですな。

>>1367 匿名さん
今年に入り完売間近、あるいは完売になった時点で、すみふが値上げしてまで売り切った話は随分と繰り返されたじゃないですか。
当初価格よりだいぶ引き上げて販売し、最後はほんのちょっとだけ値引いたのが実情でしよう。

>>1369 周辺住民さん
いやいや、それはあくまで新築未入居のスミフが完売に向けて販売していた物件の話でしょ？1367さんが言ってるのは、一度いや二度、人の手に渡った一応中古物件（まあこれも未入居らしいが）が現時点でも市場価値は値上がりしてるってことなのかを聞いているわけで、あなたの話はズレてると思うが。
要は中古物件としてのインペリアルは今は価値が上がってるってことなのか、という話。

中古の物件、住友不動産販売の専任媒介かと思ったら野村や三井でも売られてる一般媒介なんですね。以前、2階の中古がいいお値段で売れたことを考えるとここも売れても良さそうな感じですが。

2階は12500万円でしたね。3階13500万円は高過ぎるでしょう。

2階が売れた頃、この3階は確か12980万で売却に出され、2階に相次いで成約に至ったと記憶。その時点よりも資産価値が上がったと踏んでいるのかね。

>>1373 匿名さん

レインズにこの価格で販売実績があると聞いてしまうとチャレンジ価格を付けたくなる気持ちも分からないでもない。いずれにしても儲けはあまり無いと思うけど

>>1374 名無しさん

でしょうね。毎月の管理費負担もさることながら、仲介手数料が嵩むからね。

この辺りの小学校は、イジメとか大丈夫でしょうか？
港区の小学校は、色々とありそうですが。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581209/res/1793/

>>1376 匿名さん

「イジメありますよ！」なんて当事者が投稿しないでしょう。。

ボタニカル3階の新築未入居中古、いつの間にか照明・家具付きでの販売に変わりましたね。表面価格は変えずに、少し実質値引きを図ったということなのでしょうか？

>>1378 匿名さん
家具付きということは実際はスミフの売れ残り物件ということじゃないの？
素人または不動産投資で転がしてる人はわざわざ家具なんて付けないでしょ？
未入居のままオーナーが2回変わるなんて不自然でしょ。

>>1373 匿名さん
いやいや、12980万は未入居の2階ボタニカル北寄りで植物園は望めない端っこの場所の価格でしょ。
この3階ボタニカルは、昨年6月頃に住友不動産販売から売りに出されて13440万。
2階は満額成約ではなく12000万ぐらいで3階は13200万ぐらいだったはず。

>>1380 匿名さん
ボタニカル3階で入居中にて13980万円の中古募集が出ていますね。順調に値上がりしていきますかね？

>>1381 評判気になるさん
ほんと、そうですね。
住み替え？それとも投資物件の資金回収？

>>1382 匿名さん

未入居、家具付きより480万お高い。場所の良いお部屋なのでしょうか？間取りはセンターインで良さげです。

この値上がりっぷりはPV数や問い合わせ件数等それなりに反響があるからでしょうな。

ここは金の話ばっかりやね

チャイニーズマネーですよ。チャイの転がし物件。ボタニカル中央の3階。未入居家具付きは植物園は見れない端っこ。だから売れない、住まずに転売。場所が違う。

この物件、植物園の前の電線がどうしても視界に入る為、緑に期待して買った場合毎日とてもストレスたまりそう、と思った記憶があります。

>>1386 匿名さん

電線もすごいですが蜘蛛もすごくないですか？
ボタニカルのベランダにまで大きい女郎蜘蛛が巣を張っていてゾッとして辞めました。

>>1386 匿名さん
階数によるんじゃないですか？
同じ間取りで南向きだと目の前に汚い都営住宅のような建物が視界に入るし。
見に行った時は、ボタニカルの1、2階かアバンダントの1階かな、と思った記憶が。

>>1388 匿名さん

そう言えばボタニカルの2階中古はすんなり売れてましたね。

>>1384 匿名さん
完売してしまったから、あとは資産価値が上がるのか下がるのかが気になるところでしょうか。中古物件が出始めているので指標となりますし。

目の前の古いマンションも改修されたし、結果アバンダント側が一番良かったかも知れませんね。特に南1階の庭付きが良かったです。

ここ、眺望が良い部屋ってあるの？

>>1392 匿名さん

都心にいながらの豊富な緑、フィトンチッドで感じる安らぎってとこでしょうか。

>>1391 通りがかりさん
改修されたとはいえ、オレンジと白の古めかしい建物…あそこが簸川神社なら眺望も多少は良かったのに。

>>1392 匿名さん
眺望ならやはり植物園側のボタニカルコートじゃないでしょうか？小石川植物園はかなり広大ですから奥の方の緑も見渡せるはずです。
きっと電線はそんなに視界を遮らないと思います。しいていえばなければいいのに、ぐらいだと思いますよ。

アバンダントの4階もマンション自体が坂上にあり、千川通りからは実質10階相当ぐらいではないでしょうか。
眺望を遮るものがないので、都心部が見渡せるのではないかと思います。

植物園のこのマンション側は針葉樹林ですから見た目も暗い感じだと思いますよ。

>>1396 ご近所さん

私は江戸時代から維持されてきた深い緑が贅沢だなぁっていつも感じます。自然の感じ方って人それぞれ違うんですね。

>>1397 匿名さん
同感です。東京の都心では滅多に味わうことの出来ない自然の緑ですよね。

住めば都、かと。

>>1399 匿名さん

住まば都、でしょ。ここなら

≫1388さん
南側の建物は、某大手企業の社宅ですよ。
この辺は、社宅や官舎が多いようです。
最高裁判所の宿舎も近所に

>>1400
皆想いがあって購入しているので、他人が周りの景観や駅からのアクセスだったりについて何を言おうが、都が何処だと思おうが、良いじゃない？　と言う意味で言ってるので「住まば都」と言うのとはちょっと違うんですけどね。

自分は一般論で言うところの「都」では必ずしもないかと思っているけど、ここ好きですよ。