三井のファインコート総合スレ5

菊名も周りの相場と比べたら普通に割高だったよ

>>657 名無しさん
ざっくりですけど、二千万円くらい割高でしたかね
まとまった土地がでてこないため、高目の価格設定であっても駅近として売るああいった売り方はディベロッパーがもっとも得意とするところですね

そうですね。冷静になると菊名も高かったんですけど、買いやすいお値段ではありましたね。
日吉で駅すぐならともかく、9000超えはちょっと。。。ですもの。

他社と比較で申し訳ないですが、
プライドシーズン久我山の方が買いやすいなと思います。世田谷アドレスですし。

ファインコートで熱望してるのに、価格に合う良い場所に出ないなーと思っています。

>>630 通りがかりさん

予告広告でましたね！荻窪パークプレミオ

高い割に注文住宅に比べたら仕様が見劣りしているように見える。（建売なので比べるべきではないかもしれないが。）
アグレと比べたらどちらがいいのだろうか。

稲城南山のファインコートはいつ案内開始になるのでしょうか。。

>>662 評判気になるさん
来年春あたりじゃないですか

ファインコートあざみ野は駅近で敷地も広く、とても魅力的ですが、どの位の価格帯になるのでしょうか。

>>664 検討中さん
8000万円台中盤からするのではないでしょうか

>>664 検討中さん
あざみ野徒歩5分ですし、億はいくと思いますよ

やはり徒歩10分のグランドヒルトップ群も9000?1億なので、億越えは必至ですかね、、、間取りもグランドヒルトップよりかなり良さそうですが。

小金井市から大規模開発事業土地利用構想の届出に関する公告出ました。前原町当たり、かなら大規模の計画をしているそうです。駅までの坂がきついです

先週末、日吉ご覧になった方いらっしゃいますか？価格は9000台前後中心でしょうか？いつまでに要望書を出さないとでしょうか。

土地の相場感を養うのが本当に大切です。それが分かれば建物価格も想像出来ますし。
建売住宅は注文住宅より安くあるべきだと思っています。最近の大手デベロッパーの分譲戸建ては本当に高すぎ。

良識のある地主さんは、良心的な価格で土地を販売する場合があります。そういった土地はスーモのようなオープンなサイトで公開されると瞬殺ですが、頑張ってそういう土地を購入して、ミドルハウスメーカーで注文住宅を建てる。
これで、1000万くらい安くなります。
共働きと子育てで、時間が作れないなら別ですが、そうでないなら注文住宅の方が、金銭的にも住宅のクオリティでも幸せになれると思います。

あざみ野8700万円?みたいですね。
駅徒歩5分でこの設備仕様を勘案すると、かなりお買い得では。

花小金井を見学された方はいらっしゃいますか？？

ファインコート西永福検討してる方いらっしゃいますか？
先日内覧したのですが物件そのものの売りはあまり聞かずに終わってしまいました。
価格帯などどんな印象でしょうか。

井荻を見学された方はいらっしゃいますか？

>>674 匿名さん

しましたが、まだ図面売りで、モデルハウス見れないです。

ファインコート日吉をご覧になった方、いかがでしたか？
もうかなり要望書は出されていて、選べないかんじでしょうか？

井荻グレースプレミアは思っていたよりも価格が抑えられていて良いですね。完全に出遅れてしまいました。近くの荻窪パークプレミオは同じ様な価格帯でしょうか。

>>672　通りがかりさん
　先週見学してきましたよ

>>675 マンション掲示板さん

井荻の物件、価格帯出ているのでしょうか。
探しはじめたばかりでシステムがわからない。。

今更ですが、ファインコート横濱三ツ沢中町　出ましたね
延床面積は90㎡前半が多いとのことで、リビングが若干狭めですね

横浜駅2km圏内とのことですが、また坂の多い場所ですね…
駅との高低差が37mくらいあるのでかなりの坂かと思います

ここなら6000万円台で出そうですね

>>680 通りがかりさん
旗竿地があるのなら6000万でも限りなく7000万円に近い6000万円台後半かと思われます
殆どは7000万円台が最も多い価格帯だと予想します

三ツ沢は、坂キツそうですよね。そこが一番のネックです。横浜市内はどこもそうでしょうが…。

>>682 検討板ユーザーさん
あざみ野はそうでもなかったですよ

花小金井は人気なさそうですか？

>>684 口コミ知りたいさん
ホームページ見ましたが、周辺相場より結構高く感じます。
あんまりここでは話題にならないですね

ファインコート目白
高くなりそうでとても買えそうもないお(;^ω^)

https://www.31sumai.com/mfr/B1918/

>>671
あざみ野は最多9900万台だから、8700万は一番微妙な旗竿だけだよ

ひばりヶ丘って最低価格はどれくらいなんでしょうね。

ファインコート横濱三ツ沢安いやん

三ツ沢は価格だけ見ると良さそうに見えますが、擁壁かなり入りそうですね
あと、横浜駅にでるまでのアクセスが個人的に微妙かなと感じましたが、その分が価格に反映されてるんだと思えば納得できるのではないでしょうか

>>686 匿名さん
値段そろそろ出てきますかね？

ファインコートの家自体（土地を除いた上物の価格）っていくらくらいなんでしょう。
もちろん、物件ごとにデザインも使っている建材等も広さも違うので、ピンポイントでいくらというのは分からないのは承知していますが、例えば建物面積が95㎡くらいの場合、約3,000万円なのかもっと高いのか、等をご存じの方いらっしゃいますか？
ファインコートシリーズを購入したいと思いつつも、上物にどこまでお金を出せるかというので悩んでいます。

>>692 戸建て検討中さん
感覚では、仮に同じ条件の土地を購入して、ハイコストメーカー（積水、ダイワ、三井、ヘーベル）で建てた場合と同じくらいの価格帯のように思います。
（その価格帯でも売れるという考え方です）

>>692 戸建て検討中さん
断熱材の厚みとか、使っている窓、住宅設備のグレードを考えれば、ある程度想像できますよね。

>>692 戸建て検討中さん
耐震等級三級以上を求めたり、サイディングや屋根の素材に拘られるのなら建売でなく注文にするべきですね

>>692 戸建て検討中さん
売値は2000以上でしょう。
下請けに建てさせる費用は800ぐらいです。
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/640697/

建物の部材や設備は秀光とかのパワービルダーレベルしか無い。
建物の価値や質を考えたら注文の方が良いのは明らか。
ただハウスメーカーの土地は郊外が多いから建売は土地買うと思った方が良い。

692です。
皆さん、レスありがとうございます。
直近で販売されていたファインコートの価格から、そこの土地の値段を（坪単価から計算して）引いて建物の値段を出そうとしていたのですが、モノによってかなり幅があったのでよく分からなくなってしまい、聞きました。
皆さんのレスでおおよその値段の見当がつき、助かりました。

ファインコートのような分譲住宅は抽選になるのが一般的なのでしょうか？

ファインコートの外壁は、モルタルですかね？
サイディングボードでは無さそうですが、モルタルの家は最近ほとんど見かけないようなきがするのですが

>>699 戸建て検討中さん
仰有るとおりファインコートはモルタルが支配的です
都内では一部分にサイディングを用いてる区画もあるようですが、ごく僅かですので期待しない方が良いでしょう
あと10年近く経過したモルタルですが、ご存知かと思いますがメンテが行き届いていないと苔が生えたり黒ずんだりしてみっともなくなりますのでご注意下さいませ

ファインコート東豊中を検討しております。
メリット、デメリットお分かりの方、教えていただければありがたいです。

>>700 名無しさん
モルタルの種類、立地(常時ひかげなど)にもよると思います。サイディングでも、苔むしている家は沢山あるので、サイディングか、モルタルかというのはあまり関係ないと思います。

メンテナンスコストが大きく変わります。

モルタルは10年ごとに再塗装が一般的。

サイディングは10年ごとはシーリングのみ、塗装は25年以上が一般的。
最近はシールレスや耐年数が長い物も多い。

ランニングコストはサイディングが優位です。

東戸塚の値段はいくらくらいになりそうでしょうかね？6000万台でしょうか？

>>704 通りがかりさん
6000万中盤から後半かと思われます
最多価格帯は6000万円後半ではないでしょうか

>>704 通りがかりさん
東戸塚は駅から少し距離がありますね。
徒歩12分になってますが、15分以上はかかりそうですね。
東戸塚は、横須賀線のみで東海道が止まらない割には人気があって、東戸塚で生まれて、結婚してからも東戸塚に住む人を何人も知っているので、住みやすいのかもしれませんね。
価格はもう少し高いのではないでしょうか。

日吉本町1丁目の物件、ファインコート日吉緑彩邸
発表されましたね。価格は1億円超えでしょうか。

>>705 評判気になるさん
>>706 リフォーム業者さん
ありがとうございます。やっぱり、6000万台後半ですかね…おっしゃる通り駅から距離が結構あるので(Googleマップだと14分です)、6000万円前半を期待してたのですが。坂はそこまでキツくなさそうですね。

>>708 通りがかりさん
杉田のファインコートはほぼ平地で最寄り駅まで徒歩10分であるにも関わらず、先日全戸完売になった区画の最多価格帯は5千万円後半でした
内陸でＪＲ線駅が最寄りの東戸塚に今回旗竿地があるかわかりませんが、あるとするなら6千万円前半も期待して良いと思いますよ

ファインコートあざみ野が今度の週末に登録、抽選ですね。
1億前後ですが、抽選になりますかね？

ファインコート日吉緑彩邸 の仕様で1億円超えるとちょっと高すぎのような気がしています。ギリギリ超えるか超えても少しではないでしょうか..

井荻グレースプレミアの旗竿地が抽選になるとのことですが、客観的に見てどうでしょうか？旗竿地なので6800万は破格ですかね。。

鷺ノ宮は完売したんですね
HP無くなってる・・・

>>712 名無しさん
破格かどうかはわかりませんが、どこも一番安い旗竿地に人気が集中するみたいです。
予算が厳しい人も多いので、
予算に余裕がある人は条件の良い物件を選ぶので、二極化するのかも知れませんね。

>>713 買い替え検討中さん

鷺ノ宮はどの位で完売したのですかね？
駅としては西武新宿線の中では良い駅なので、人気があったのですかね。

>>714 戸建て検討中さん

712です。早速のご回答をありがとうございます！
なるほどニーズが二極化するのですね…
私も登録を検討しているのですが、万が一合わなかったとしてもファインコートというブランドがあるので旗竿地と言えどもリセールも容易いでしょうか？

>>716 名無しさん
リセールは何とも言えませんね。
旗竿地で安いのは、安くしないと売れない訳で、相場感に合った価格で売れば比較的早く買い手がつくとは思いますが、高めに設定するとかなり厳しいと思います。
中古になると球数が増えるので、井荻のように敷地いっぱいに建ててあり、周りを建物に囲まれてしまうと、南側に接道した物件と比較されてしまうと辛いと思います。
もちろん、ファインコートというブランドに惹かれる人はいると思いますが、特に築年数が経った時は、土地の評価になるので、かなり安くなってしまう可能性が高いのではないでしょうか。

>>717 住宅検討中さん
遅くなりました。リセールするにしてもファインコートのブランドに依存するのは安直なんですね。。
色々と参考になるご意見ありがとうございます！！

ファインコートは割高だと思います。見せ方がうまいだけ。

都内や近郊で探したら分かるけど本当にロクな土地が出てこない。コスパで言えば注文住宅だろうけど、土地と建物込みで考えた妥協点としては上手い位置付けだと思う。相場と言われる周辺の一般建売住宅は、それこそ得体の知れないのが多いし。

>>720 名無しさん
土地が出てこないことはわかりますが、大した努力(勉強)をせずにブランド戸建てに決めている人が多いイメージです。

ファインコートあざみ野から販売開始のメールがきました。
今週末が楽しみです。

ファインコート青葉台二丁目、駅近で徒歩五分ならアリですね
かなり高くなると思いますが、7000万円台後半ならぜひ検討したいです

ファインコート荻窪プレミアは9000万台、ほぼ一億でしたね。5区画のみなので値段上がってるのでしょうか？

>>704 通りがかりさん

ホームページ概要に予定価格がでました。
6，300万円台～7，900万円台※100万円単位

こちらは都内ですが、連日、新着物件情報がきますね。西落合と中村橋のかなり駅近く。9000万円から1億円くらいするんですかねー。

>>720
ファインコートは耐震等級も断熱等級もないわけで、得体の知れなさで言ったら大差ないぞ

中村橋のファインコート。公園隣接はいいけど、マップで見たらアパートに囲まれてるやん。。

ファインコートは土地とお隣さんガチャで外したくない人が選ぶところだって知人が言ってた

調布駅から徒歩圏内の武蔵境通りの物件は内覧しようと思ってたらもう完売してました。
皆さん、焦りすぎでは。

>>729 通りがかりさん

727,729が核心をついてる。先日、住友林業の建売みたけど、耐震、断熱等級がついていて、等級も最高だった。建物の質だけ比べたら段違い。

>>731 匿名さん
補足だけど、断熱性能等級については現在のMAX等級4でも大したことない。いま、等級7まで整備されようとしている。
https://www.google.com/amp/s/www.jiji.com/amp/article%3fk=202111040093...
住林は標準で等級6くらいはあるかな？ファインコートはいくつくらいかな。

>>732 通りすがりさん
URLが消えてしまったので再掲
https://www.google.com/amp/s/www.jiji.com/amp/article%3fk=202111040093...

ファインコートに限らずこうした大規模分譲建売の場合、10?20年住んだ後にリセールするとして上物の価値は大きく目減りするためリフォームか丸々建て替えというケースもあるかと思います。そうした場合、似た住宅が立ち並んでいる中で街並みというかコンセプトを崩すことになってしまうので、売り手が付きにくいということはあるのでしょうか？土地の立地は、間違いないと思うのですが。

>>734 匿名さん

>>734 匿名さん
分譲地の中で、南向きが抜けてるかとか、旗竿ではないかとか、土地としては評価で価格が決まると思います。
注文住宅で建て替えて、建物としての評価も上がれば、コンセプトを崩すとか関係なく、売りやすくなると思います。
あなたが中古で家を買うことを想定してください。
同じ立地で、古い分譲戸建てと、建て替えたコストをかけた注文住宅があったら、テイストが違ったとしてどちらを選びますか？

>>701 名無しさん

そのエリア出身のものです。
建て替えも進んでますが、東豊中5,6丁目はもともと団地が多くて、北側の1から4丁目住民と比べると民度は低い。北側は豪邸が多過ぎて比較対象にしない方がいいんでしょうけど、小学校区が同じだったりして、子どもながらに格差を感じた。
自分が出没してたのは20年以上前ですが、夜のニノ切公園はヤンキーの溜まり場で。ここの校区の15中は暴走族も多くて生徒が亡くなる事件もありました（ただ、年々校風は良くなり、数年前には豊中で一番荒れていない学校になったとか。）。
坂が多いのもデメリット。

とはいえ大阪市内に比べると落ち着いてますし、自分が大阪に住んでいれば購入を検討していたと思う。予算が合えば少路エリアに住みたいと思うけど、高くて手が出ないだろうし。

>>725さん
704です。情報ありがとうございます。
結構価格に幅がありますが、旗竿地が底値として、区画のうちno.11から15は南向きが塞がっていることを考えると6000万円台後半もありそうでしょうか？

>>734 匿名さん
築年数と面積次第です。
土地を買う人の多くは注文住宅を建てる人で、築10年以上なら大抵は建替え希望です。

建売りの土地は狭い物件が多く足場スペースを勘案すれば小さな建物しか建ちませんので敬遠される事が多いです。

丁寧に住んでリフォーム不要と言える状態で売却するのが一番得策です。

>>738 匿名さん
ありがとうございます。都心部だと40坪前後あれば注文住宅希望の方からも需要がありそうですが、実際どうなのでしょうか。ファインコートの土地は30坪強のものが多いので、土地としての需要はそこまで高くないと思ったほうがいいのでしょうか…最近は小さめの家を希望される方も多いようですが。

世間で言うちょうどいい土地のサイズは30坪程度

>>739 匿名さん
30坪位がちょうどいいですよ。
小さいいえを希望しているのではなく、高くて買えないのです。

>>741 通りすがりさん

>>741 通りすがりさん
30坪位の土地がちょうど良いというより、2階建で30坪位の家が建つ土地がちょうど良いと思います。
容積率100%なら30坪、80%なら36坪の土地って感じではないでしょうか。
確かに広い土地は高くて売れないので、分割されて売り出されてきますよね。

建売を建てるときは隣地に足場組んで建てますが、建替えは自分の土地に足場組むのが基本。
隣地使用協定のある分譲でも室外機や給湯器の撤去が必要になる事が多く現実に使える事はほとんどありません。

足場は境界内側を幅70～100センチぐらいでぐるりと設置します。
小さな土地ほど影響が大きく30坪の土地ではかなり厳しく大抵は元より小さな建物しか建ちません。

土地を買って注文住宅を建てる人は建売買う人より大きな家を望む傾向があるのでよほど良い場所でない限り希望価格での売却は簡単ではないです。

>>743 匿名さん

大抵、元より小さな建物し建ちませんというのはうそですね。
建蔽率や容積率、外壁後退などの法律の制限で敷地いっぱいに建てられないのは確かですが、それは建売もその後の建て替えも同じで、大抵は元より小さい建物しか建たないなんてことはありません。
もちろん、建蔽率の緩い土地では敷地いっぱいに建てることもあると思いますが、その場合は容積率も緩和されているので、3階建てにするとか、地下の緩和を使うとか、より広くする手段はあると思います。
極端な旗竿でないとか、南側に抜けているとか、売りやすさはあると思いますが、一般的な立地の良い分譲地であれば、建て替え前提での土地として売却としては、下手に条件の悪い注文住宅が建っていた土地より売りやすいと思います。

>>744 OLさん
隣地使用協定知らないの？これ読んでみて。嘘呼ばわりはひどいと思うよ。
https://fudousan-chiebukuro.com/fudousanya/5744.html

>>745 通りすがりさん

ごめんなさいね。
「大抵は」となっているので、ほぼ全ての建売が外壁後退の基準をみたしていないと言うことですよね。
ファインコートのほとんどなのか、建売のほとんどなのか分かりませんが、ほとんどが基準を満たしていないとは思えなくて、うそと書きましたが、確かに定量的なデータは持っていないのに、嘘呼ばわりしたのは申し訳ありませんでした。
私が家探しで見てきた建売は、外壁後退の規制にかかっていなかったので、多くない認識でしたがそうではなかったのですね。

>>745 通りすがりさん

746です。
30坪の土地では、と限定されていましたね。
うなぎの寝所のような土地にペンシル3階建のような建売はそうかもしれませんね。

>>746 OLさん
外壁後退基準と足場面積は異なります。
外壁後退基準は一種低層地区ですら1mが多く、地域習慣が優先され1m以下も多い。
しかも境界から壁中心の距離。

足場は1m弱程度で境界から外壁面。
普通は足場の制限の方が厳しくなります。

どの程度小さくなるかはシミレーションすればわかる話です。
例えば間口7m奥行き14mで30坪(100平米)の土地。
計算しやすく足場で境界～壁中心で1m後退とすれば5×12mで約60平米。
これ駐車場ありませんので駐車場として間口に2×5mのスペースを確保するなら約52平米＝16坪弱。
最近流行りの高気密高断熱の住宅は外壁厚20cm以上、物によっては30cm以上もあり足場で壁中心から1mと言うのも難しく現実は更に小さくなります。
狭い上にかなり間取りが制限されます。
これから注文住宅を建てようとする人がわざわざ選択する物件かと言えば疑問がありますね。

>下手に条件の悪い注文住宅が建っていた土地より売りやすいと思います。
狭小注文住宅ならそのとおりかもしれませんが、普通は注文住宅の区画は建売より大きな区画が多いです。
同じエリアでも注文が建っている土地の方が大きな区画が多いですし、
建売と違って注文住宅は大きな建物を建ててもらった方が利益が大きいので郊外シフトしてでも大きな土地を勧める傾向があります。

>>748 匿名さん
色々書いてますが、容積率が80%とか100%の地域では、建売でも注文でもほぼ容積率一杯に建てているので大した違いはないでしょう。
強いて言うなら、年数経って土地として売る時は、狭い土地や細長い土地は売りにくくなる可能性があるので、建売はやめた方が良いってことですね。
例としてあげているのが間口に対して奥行きが長い土地だし、三井や野村の様な大手の分譲地でなく、オープンハウスかの分譲地のイメージですかね。
注文住宅用に土地を探すときに、中々良い土地がないのは確かですが、ファインコートのスラで議論すると話が噛み合わない気がします。

>>749 評判気になるさん
>例としてあげているのが間口に対して奥行きが長い土地だし
10×10mで100平米でも1坪大きくなる程度で大差ありませんよ。

もちろん、容積率100％のエリアなら土地45坪以上、80％のエリアなら土地55坪以上で異形でなければ足場スペースをあまり気にしなくて大丈夫です。
しかし、都市部の建売にそのような物件はごくわずかです。

ファインコートであろうが何であろうが都市型の建売は建替えの時足場スペースが課題になる事にかわりありません。

>>750 匿名さん

丁寧に回答ありがとうございます。

前提は2階建100平米の注文住宅を建てるのに、土地は何平米必要か？って話であってますかね。

> 容積率100％のエリアなら土地45坪以上、80％のエリアなら土地55坪以上で異形でなければ足場スペースをあまり気にしなくて大丈夫です。

これって、100%のエリアでは容積率67%、80%では容積率55%の注文住宅しか建てられないってことを言ってますかね？

80%、100%は無理でも、もう少し何とかなるのかなと思っていました。
確かに、30坪で2階建て30坪の注文住宅を建てるは不可能だということはよくわかりました。

>>751 評判気になるさん
>これって、100%のエリアでは容積率67%、80%では容積率55%の注文住宅しか建てられないってことを言ってますかね？

違います。文面通りです。
55％ではなく55坪です。
45坪や55坪の土地なら足場スペースはそれ程気にする事は無いと言う事です。

>30坪で2階建て30坪の注文住宅を建てるは不可能だということはよくわかりました。

足場無しで建てる工法もあるにはあるのですが、 使える外壁材があまりに貧相だったり、内側からの外壁施工をうたってるメーカーでも一面全てを足場無しには出来なかったりします。
リフォームも内容によっては軽く1000万超えてきますので安いハウスメーカーなら新築出来るほどかかります。
実際に検討すればわかりますがかなり厳しいです。

元々私は建売りに住んでましたが建替え出来ずに売却して土地を買い直してます。
この掲示板全体に建売の方が安直に建て替えれば良いと言うのを目にしますが現実は厳しいです。
お勧めは丁寧に住んで購入者にリフォーム不要と思って頂ける状態で売る事です。
我が家のように男の子が居るとなかなか難しいですが。

>>752 匿名さん
言い方が悪かったですね。

30坪（100平米）の家を45坪の土地に建てると容積率67%、55坪の土地に建てると容積率55%なので、
足場を考慮すると、容積率100%の地域だと67%、80%の地域だと55%の注文住宅したか建てられないんでね！と言いたかったです。
実家が40坪の土地に36坪の2階建注文住宅が建っているので、そんなに難しいとは思ってませんでした。

ひばりヶ丘、想定より高かったです。
やはり駅から近いとあのくらいの値段になるんですね。

>>754 戸建て検討中さん
都市計画道路の真上で、あの金額は強気ですよね。。

>>754 戸建て検討中さん

都市計画道路予定地なのですね
それにしては高いのですかね？