DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その21

まあ近隣ほど売れてないのはたしかだけどスミフ感覚では悪くないペースなんだろうからまあいいんじゃん。

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>113

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、その辺を期極めるのがポイントかな。

デメリットはいくつかあるけど大きいのは、入居者が少なくて駐車場の稼動利率が低いと、管理組合の収入が減って赤字ってことがある。管理計画の想定稼働率を確認しておいたほうがいいかも。

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>113

一つ勘違いしてるよ。すみふが値下げしないから、ここの中古相場が下がらないってのは間違い。新築未入居が販売とバッティングするから、築浅での転売は厳しくなる。一度入居してしまうと中古だからね。

基本的に中古の価格は近隣の相場で決まるし。

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>117

１０年過ぎたら修繕積み立てが大幅に上がるタワマンは、その前に転売ってのがセオリー。

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ココ買っちゃった人、お気の毒。

お気持ちが平穏になりますように。
時間は掛かるかもしれないけど市況次第でなんとかなるよ、きっと。笑

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まあ三井晴海と勝どき東のMRがオープンしてからでも沢山残戸あるだろうから買い急ぐ場面ではないという皆の意見はagreeです。

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他のスミフ物件は分かりませんが、ここは未入居があってもスミフが負担するから管理費赤字になることはないよ！
竣工後にも販売するって公言して、未入居多数なんてなるなら誰もリスク抱えて購入判断しないっしょ。
これが青田売りでも売れてる理由の一つだと思います。これは情報の氷山の一角！だから本気検討なら話し聞きに行くだけ行った方がいいと皆さんは言ってるんですよ。
まぁ冷やかしだとまとまな相手してもらえないかもしれませんが…悪しからず！

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いつもの嫉妬ネガが増えてきたので、

いよいよ、二期が始まるってことでしょうね、笑。

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↑
この独特の言い回しの過剰ポジなんとかならないのか・・・苦笑

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>127

区分所有法で管理費・修繕積立金の負担は区分所有者ってなっている。未販売住戸の区分所有者は売主だから、売主が負担して当然。ところが駐車場は違うんだよな。

負担義務の無い駐車場使用料をすみふが負担したら、それこそ株主に訴訟起されちゃうよ。

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>>124
修繕積み立てが増えるのって想定が甘かった時だけじゃないの？
こういったフラッグシップ系タワマンなんてすぐには大規模修繕もいらないし大手デベだからきちんと想定してると思うんだけどどうかな？
デベロッパーによって初期高型と平均型と後期高とかあるのかな

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仮に管理費会計の収入の半分が駐車場の場合、駐車場収入が半分にしか達しなかった場合、管理費収入が２５％ショートするとの理解でいいの？

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竣工後販売での駐車場の件、どうなんでしょうね。駐車場収入を当てにしない管理計画なら問題ないでしょうが、ここは管理費安めですし。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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>132

管理計画では駐車場１００％稼動ではなく、想定稼働率を設定して収支を見積もっている。80%くらいだと思うけど、管理計画を確認すれば分かるよ。

管理計画の詳細ってこちらから要望しないと出してこないし。

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>133

駐車場使用料って管理組合の収入にそれなりの大きな割合を示している。それに機械式は使用しなくても維持費かかるし。

そういう意味ではすみふの売り方って問題なんだよな。管理組合の収支が確定するのは１年後だし。竣工後に購入する人はそういうところも要確認。中古だと確認事項の一つなんだけどね。

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>131

修繕積み立ては段階的値上げと定期的な一時金徴収が設定されている。これって未納問題を起すから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されてるんだけど、入居当初からの修繕積立金が増えるからデベは採用しない。

今年の春頃の週刊ダイヤモンドの記事でこの問題が取り上げられていて、入居後に管理組合が総会決議で定額積み立てに移行しているケースもあるみたいだけどごく一部。

特にタワマンは上がりかたが急だから、長期修繕積計画は早い段階に入手して確認すべき。長期修繕計画って契約直前の重要事項説明のときに説明されるんだけど、説明って他にもいっぱいあって内容も専門的だったりする。ちゃんと理解せずに契約して後から気がついても遅いよ。特にローンぎりぎりの人は。売る側は審査さえ通ればOK。

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>>130
おお、こういうネガ？というか情報は非常に有益な内容ですね。
エリアや他物件の表面的な比較争いは意味がなく不要だけど、完璧なとこなんて絶対にないから、ネガはネガでも有難いネガだと思います。
ネガのつもりじゃないかもしれないのでゴメンなさいね。

欲しくなるとマイナス要素から目を背けたくなるし気が付かない事も多い。
そういうのはやはり冷静に指摘してくれるの重要ですから！
こういうやり取りが検討板の有るべき姿だと思います。
この板も少しはまともになるかな（笑）

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>>130
堂々と嘘をつかないでください。
他の物件を調べればすぐ分かることなのに。

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長期修繕計画があるから大丈夫ってのも大きな間違い。計画した以降の３０年よりも後に、当初計画には無い機械式駐車場、エレベーター、竪排水管の交換といった大物が控えてる。計画以上の値上げは考慮しておかないと。

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竣工後に未販売住戸があったときに、販売用にすみふが駐車場をいくつかは借りてくれるだろうけどね。それでも大量に未販売の状況だと、焼け石に水。

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>>137
嘘の情報を選別する能力がないと、掲示板を有効に使えませんよ。

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３・１１のときには、免震でも乾式壁は結構壊れている。問題なのは長期修繕計画では自然災害が考慮されていないってこと。補修費用をどう調達するかってので、揉めたりして修繕までに時間を要したりもする。下手すると臨時一時金徴収。

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>>140
大量に未販売なら、スミフが大量に確保しておいて使用料をスミフが払ってくれるだけのことです。
せっかく豊洲とかにそういう前例があるのになんで参考にしないのでしょうか？

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３・１１といえば、エレベーターが復旧するまで時間がかかったってのもタワマンの問題。地震を検知して止まったら、点検して問題が無いことを確認するまで稼動しないんだけど、点検要員が出払って数日かかったケースもある。

非常用発電機があるから大丈夫なんてのは大きな間違い。

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非常用エレベーターってのも勘違いしがちだけど、あれって災害時には消防隊の突入用で住民は使用できない。

あと、下層階が火事で下に逃げられなくなったときは、屋上まで階段で上がってヘリで救出されるのを待つしかない。タワマンって体力がないと生き延びれない。

ちなみにここって２方向避難路の一つがバルコニーの避難ハッチ。あれって、上に逃げることは考慮されて無いんだよな。下がふさがれて、階段も使えなかったら･･･。

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>144

機械式駐車場も同じく。駐車場が使えないので、出払っていた車が戻ってきたら・・・。ここ周りに止めるスペースが無いからあふれるだろうな。

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>145

避難バシゴで逃げられるのも体力のある若いうちだけだよ。

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>>145
これはタワマンに限った話しじゃないよね！
当然DT固有のデメリットでもないからパス。

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３・１１の後、仙台で免震装置調べたら、交換が必要って結果だったよね。その費用も計画なし。

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>>141
え？嘘なんですか？
それは公に書いたらマズイですよね？
やはり板スレに頼っても有益な情報はえられない？
自分で調べるしかないんですね（苦笑）

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>>145
タワマンはそんなに燃えた事例ありましたっけ？
津波がーとか地盤がーネガならまだ理解するのですが、タワマンで火事ネガはムチャ。
ハザードマップみても火事のおきにくさ最高ですよ。

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隣に建設中の前田建設タワーは分譲ですかね？
ここより南や東方向の眺望良さそうだし、値段もすみふ価格ではないでしょうから結構気になります。

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DEUX TOURS って商標登録されているんですかね？　住友さん大丈夫？？

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>>152
145じゃないです、パスした149ですが、
前例が無いからこれからもおきないというのはどうかと。
別にこれはネガには見えないですよ！
一般的な注意事項を言ってるだけかな。
だからDTに直接関係する話しじゃないので私はパスしたんですが、全部ネガって言ったら元も子もないのでは？

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>>153
自分はDT信者じゃないけど、マエケンはやめたほうがと思うよ。勝どき、晴海は40F超えマンションがこれからスタンダードになってく。
そのなかで、低いマンションかって大丈夫？リセールでも貸しでもいいけど、かなり不利になるよ。

眺望重視ならティアロにしたら？
見た目と豪華さ重視ならDTがいいと思う。
交通の便重視なら勝どき東か、いまならKTTかな。

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>>155
145の最終段落をもう一度読んで。
そもそも火事が起きにくいのがタワマンなのに、火事ネガでしょ？

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>>153
ここ、何気にリゾートマンションっぽくて外観は良さげですね！
スミフに以前聞いたら、ハッキリと決まってない様です。
スミフも分譲時は販売権を取りたいみたいな話しでしたが
何処にも情報出てきません。
前田建設に聞いたら教えてくれないかな〜

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乾式壁って地震で壊れちゃうでしょ。戸境壁って火災の延焼を防ぐ機能もあるけど、壊れちゃったらアウト。NHKの番組で高層ビルで大地震の後の火事が問題ってやってた。

直下型に襲われたときに試されるんだろうね。免震って直下型が弱点だし。

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棟内モデルルームも売れ残りのデメリット。インターフォンで見学ですって伝えたら通してくれちゃうから、セキュリティなど無いも同然。

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>>160
ないわー。スミフはそうなのかもしれないけど、普通だと不動産やさんがマスターキーもってて営業と一緒じゃないと見学できないよ。
フリーで見学されて傷でもつけられたら大変。当然見学しゃも営業さんも手袋着用。

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>>156
外観はＤＴとほぼ同じで、多分ＤＴより安くＢＲＴがすぐそばに停まって、かつ眺望も悪くないとなると前田タワーも意外と良いのではないかと。小さいとリセール不利は確かにありますが。

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棟内モデルルームには担当者がいるよ。

思い出したけど某物件では、見学者には手袋を着用させて、営業は素手でべたべた。引いたなー。

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>>159
中央区は、低層マンションでも乾式壁を使っている物件が多いよ。
何故だか知らないけど。

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>>162
あと、共用施設がどうなるのかなー。って感じかな？
まぁでてみないとわからないけどさ。

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>>162
同感だけど、買いたいからこそ逆にそのネタは触れない様にしているので、考えてよ。

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オリンピックには、壺短歌どうなりますか？

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>164

低層で乾式壁ってコストダウン以外ないでしょ。

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>>156
ここには関係ない話だけどそういう小規模で売りのないマンションなら最初から単価安めに設定するんじゃないの？
それこそ指摘にあった通りティアロか三井に行っちゃうだろうし
値段が大分違うなら住み分けは可能かと
坪単価330に対し310くらいの差なら豪華な方に流れそうだが

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＞＞119
「スミフ的には売れている」で構わないとは思うのだけど、それを「売れているよ、急がないと買えなくなるよ」と書き込みがあると、それは違うんじゃないか？と突っ込まずにはいられないのではないでしょうか。

ＤＴしか選択肢がないのなら、スミフがどんどん値上げをすれば買えなくなるけど、選択肢はいっぱいあるので他を買えばいいだけのことですから。

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