DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その21

まあ近隣ほど売れてないのはたしかだけどスミフ感覚では悪くないペースなんだろうからまあいいんじゃん。

>113

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、その辺を期極めるのがポイントかな。

デメリットはいくつかあるけど大きいのは、入居者が少なくて駐車場の稼動利率が低いと、管理組合の収入が減って赤字ってことがある。管理計画の想定稼働率を確認しておいたほうがいいかも。

>113

一つ勘違いしてるよ。すみふが値下げしないから、ここの中古相場が下がらないってのは間違い。新築未入居が販売とバッティングするから、築浅での転売は厳しくなる。一度入居してしまうと中古だからね。

基本的に中古の価格は近隣の相場で決まるし。

>117

１０年過ぎたら修繕積み立てが大幅に上がるタワマンは、その前に転売ってのがセオリー。

ココ買っちゃった人、お気の毒。

お気持ちが平穏になりますように。
時間は掛かるかもしれないけど市況次第でなんとかなるよ、きっと。笑

まあ三井晴海と勝どき東のMRがオープンしてからでも沢山残戸あるだろうから買い急ぐ場面ではないという皆の意見はagreeです。

他のスミフ物件は分かりませんが、ここは未入居があってもスミフが負担するから管理費赤字になることはないよ！
竣工後にも販売するって公言して、未入居多数なんてなるなら誰もリスク抱えて購入判断しないっしょ。
これが青田売りでも売れてる理由の一つだと思います。これは情報の氷山の一角！だから本気検討なら話し聞きに行くだけ行った方がいいと皆さんは言ってるんですよ。
まぁ冷やかしだとまとまな相手してもらえないかもしれませんが…悪しからず！

いつもの嫉妬ネガが増えてきたので、

いよいよ、二期が始まるってことでしょうね、笑。

↑
この独特の言い回しの過剰ポジなんとかならないのか・・・苦笑

>127

区分所有法で管理費・修繕積立金の負担は区分所有者ってなっている。未販売住戸の区分所有者は売主だから、売主が負担して当然。ところが駐車場は違うんだよな。

負担義務の無い駐車場使用料をすみふが負担したら、それこそ株主に訴訟起されちゃうよ。

>>124
修繕積み立てが増えるのって想定が甘かった時だけじゃないの？
こういったフラッグシップ系タワマンなんてすぐには大規模修繕もいらないし大手デベだからきちんと想定してると思うんだけどどうかな？
デベロッパーによって初期高型と平均型と後期高とかあるのかな

仮に管理費会計の収入の半分が駐車場の場合、駐車場収入が半分にしか達しなかった場合、管理費収入が２５％ショートするとの理解でいいの？

竣工後販売での駐車場の件、どうなんでしょうね。駐車場収入を当てにしない管理計画なら問題ないでしょうが、ここは管理費安めですし。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

>132

管理計画では駐車場１００％稼動ではなく、想定稼働率を設定して収支を見積もっている。80%くらいだと思うけど、管理計画を確認すれば分かるよ。

管理計画の詳細ってこちらから要望しないと出してこないし。

>133

駐車場使用料って管理組合の収入にそれなりの大きな割合を示している。それに機械式は使用しなくても維持費かかるし。

そういう意味ではすみふの売り方って問題なんだよな。管理組合の収支が確定するのは１年後だし。竣工後に購入する人はそういうところも要確認。中古だと確認事項の一つなんだけどね。

>131

修繕積み立ては段階的値上げと定期的な一時金徴収が設定されている。これって未納問題を起すから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されてるんだけど、入居当初からの修繕積立金が増えるからデベは採用しない。

今年の春頃の週刊ダイヤモンドの記事でこの問題が取り上げられていて、入居後に管理組合が総会決議で定額積み立てに移行しているケースもあるみたいだけどごく一部。

特にタワマンは上がりかたが急だから、長期修繕積計画は早い段階に入手して確認すべき。長期修繕計画って契約直前の重要事項説明のときに説明されるんだけど、説明って他にもいっぱいあって内容も専門的だったりする。ちゃんと理解せずに契約して後から気がついても遅いよ。特にローンぎりぎりの人は。売る側は審査さえ通ればOK。

>>130
おお、こういうネガ？というか情報は非常に有益な内容ですね。
エリアや他物件の表面的な比較争いは意味がなく不要だけど、完璧なとこなんて絶対にないから、ネガはネガでも有難いネガだと思います。
ネガのつもりじゃないかもしれないのでゴメンなさいね。

欲しくなるとマイナス要素から目を背けたくなるし気が付かない事も多い。
そういうのはやはり冷静に指摘してくれるの重要ですから！
こういうやり取りが検討板の有るべき姿だと思います。
この板も少しはまともになるかな（笑）

>>130
堂々と嘘をつかないでください。
他の物件を調べればすぐ分かることなのに。

長期修繕計画があるから大丈夫ってのも大きな間違い。計画した以降の３０年よりも後に、当初計画には無い機械式駐車場、エレベーター、竪排水管の交換といった大物が控えてる。計画以上の値上げは考慮しておかないと。

竣工後に未販売住戸があったときに、販売用にすみふが駐車場をいくつかは借りてくれるだろうけどね。それでも大量に未販売の状況だと、焼け石に水。