東京23区の新築分譲マンション掲示板「ル・サンク小石川後楽園(2)」についてご紹介しています。
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周辺住民さん [更新日時] 2016-02-03 09:29:14

前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

所在地:東京都文京区小石川二丁目3番1(地番)
交通:東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 (8番出口)
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 (4a出口)
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 (A4出口)
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 (A4出口)
間取:1LDK~4LDK
面積:55.49平米~151.09平米
売主・事業主:NIPPO
売主・事業主:神鋼不動産
販売代理:三菱地所レジデンス
販売代理:野村不動産アーバンネット

施工会社:安藤・間
管理会社:NIPPOファシリティーズ



[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/



こちらは過去スレです。
ル・サンク小石川後楽園の最新情報をチェック!

[スレ作成日時]2014-11-08 17:50:42

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ル・サンク小石川後楽園口コミ掲示板・評判

  1. 851 物件比較中さん

    >849
    設計変更?
    前にもしてたよね

  2. 852 周辺住民さん

    9月7日の口頭審査の情報求む!

  3. 854 匿名さん

    同感です

    >>852
    NIPPOに問合せしてみたら
    もしくは 林田力さんに聞いてみる

  4. 856 匿名さん

    販売価格の何割かキャッシュバックて話でしたかね。まあ、裁判で確定判決とってると聞きましたから、審査官も粛々と処理するほかないのでは?

  5. 857 物件比較中さん

    >856
    粛々と違法建築と判断したらどうするの?

  6. 858 匿名さん

    階建、築年のデータが誤っているのだが...

    http://library.globalbase.jp/mansion/604664.html

  7. 859 匿名さん

    858
    ここに書いてもしょうがなくて、、、
    グローバルベイス社に言えば?

  8. 860 匿名さん

    857 どの部分が違法ですか?

  9. 861 匿名さん

    >>857
    そうなれば再審査請求か提訴するんでしょうけど、開発許可取消の敗訴判決確定後に、行政が建築確認取消の審査請求で認容判断出した例ってあるんですかね?
    普通に考えると、審査請求棄却→工事完了→再審査請求しても提訴しても不適法却下、という流れだと思いますが、万が一にも認容裁決だしたら、デベは文京区に手掛けにくくなりますねえ。それが将来的に区内の地価を上げることになるのか下げることになるのか、色々と興味深い事案です。

  10. 862 匿名さん

    都市計画法の問題と建築基準法の問題は別。
    開発許可取消訴訟では都市計画法の疑義、がけ崩れの危険等だけが判断されたはずで、建築基準法の疑義、防火避難規定への不適合とかがあっても、争点にならなかったのではないかな。
    NIPPOに聞けば?


    861
    (仮称)目白御留山テラス新築工事
    1回目の東京高裁は棄却、2回目の東京高裁は認容、そういう事例もありましたが、そちらの事例では、周辺の地価に関係していないですよ。

  11. 863 匿名さん

    >>852
    東京都建築審査会事務局に聞いたら教えてもらえますよ。

  12. 864 匿名さん

    >>863
    そうなんですね。ちなみに利害関係疎明しなくても電話で教えてくれます?

  13. 865 匿名さん

    864
    工事予定の表の記載が消されたとの情報があるので。工事が止まったということなのでしょう。

  14. 866 匿名さん

    クレヴィア文京小石川の板に、ここの工事を止める建築審査会の判断が出たとありました。真偽のほどはいかに。

  15. 867 物件比較中さん

    東京都建築審査会で執行停止が認められました。
    http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/

  16. 868 入居予定さん

    すでに一ヶ月工事停止してるとすると、
    竣工時期がずれそうですが、
    契約者は、待たされ損ということですか?

  17. 869 周辺住民さん

    てゆうか、外観(構造物)は既に完成してますよ。なんなら明日、写真撮ってきましょうか。

  18. 870 入居予定さん

    外観は時々見に行ってますので、必要ありません。
    内装が完成しない限り入居はできません。

  19. 871 周辺住民さん

    >>867のリンク先を見ましたが、建築確認処分の執行停止が決定しただけで、明示的に工事をやめろとは書いていないのですが、その辺はどうなのでしょうか。

    また、もしデベが損害を被ったとして、いまの原告が逆にデベから訴えられることはないのでしょうかね。

  20. 872 周辺住民さん

    契約済物件で執行停止後の解除なんて言うのは事例としてありますし、解決は時間の問題ですよ。未販売物件の執行停止とは意味が違います。

  21. 873 入居予定さん

    建築確認処分(建築していい状態)が停止してるわけですから、
    工事が止まっているわけです。
    言葉だけでは分かりにくいですが、本文を読めば
    今建築を停止する必要があるという、趣旨が理解できるはずです。
    最終裁定後、再開になる可能性は高いとは思いますが。

  22. 874 周辺住民さん

    > 言葉だけでは分かりにくいですが、本文を読めば
    > 今建築を停止する必要があるという、趣旨が理解できるはずです。

    それは理解していますが、明示していないのでどうかなと思っただけです。

    今となれば原告は単なる嫌がらせですね。今の家に住む前に賃貸でこの辺を探したことがありますが、家族に猛反対されました(セレナハイムの見学時だったかな)。あまりにも貧乏くさい街並みで、ランニングシャツの爺さんが何かを見張るように立ってたんですよね。街の価値を大きく毀損していると思います。

  23. 875 周辺住民さん

    あー、思い出した。セレナハイムは伏線。その後、買う段階になって小石川ヒルズを見学したときのことでした。

  24. 876 匿名さん

    >>872
    事態がわかっていませんね。

    東京都建築審査会で初の事例とのこと。

  25. 877 匿名さん

    1ヶ月停まっているのですか?

    >>873
    入居予定なのにNIPPOから説明ないのですか?

  26. 878 周辺住民さん


    工事の再開は時間の問題です。当たり前でしょう。

  27. 879 匿名さん

    入居予定者にも説明しない売主なんですか

  28. 880 匿名さん

    売主は不測の事態にテンパってるでしょうね

  29. 881 物件比較中さん

    契約者に事実を告げないと
    宅地建物取引業法第47条に抵触するのでは?

  30. 882 匿名さん

    878
    執行停止の決定書をよく読みましょう。

  31. 883 匿名さん

    外観はまずまず良くてきてたので残念ですね。
    ただし、建物が埋まってるし、エントランス脇のあばら家を見るとドン引きです。
    マンション2つ持ってますが、予定より2ヶ月入居が遅れたらデベのペナルティがあったような気がします。
    詳しい方いると思いますが。
    デベもパニックかも知れませんが、契約者も転居の手続きがトラブりそう。

  32. 884 匿名さん

    係争中で、しかも近隣住民の代理人が日置雅晴弁護士でしょう。
    リスクがあるのはわかっていたはず。こうなった場合の想定がされていないなら、デベロッパーの姿勢としてどうかと思います。

  33. 885 匿名さん

    ここは何度も工事開始の看板が出ては、消え出ては消えていました。やっとできたのに、入居者の人は気の毒です。早い解決を願いますね。

  34. 886 匿名さん

    こういうのを見ると一流デベから購入することの意義が分かった気がする。

  35. 887 匿名さん

    NIPPOの企業姿勢は林田力さんがブログで追及しています。

  36. 888 匿名さん

    >>885
    建築基準法に適合しているかどうかの疑義がある状態で引渡しをされる方が入居者にとって気の毒ですよ

  37. 889 周辺住民さん

    >>879
    連絡きましたよ

  38. 890 契約済みさん

    契約者への連絡によると、
    10月1日から工事停止中、
    再開時期は不明とのことです。

  39. 891 契約済みさん

    重説では、竣工時期の遅れに対する補償はないとのことですが、
    「遅れ」の程度は考慮されないのでしょうか。

  40. 892 匿名さん

    「決定書」の理由説明の部分を読めば
    今回の停止措置が重大な事態だとわかるはずなのに…。

    取り壊すの大変ですね、ここ。

  41. 893 物件比較中さん

    >>892
    同感です。
    売主が事態がわかっていないですね。
    竣工時期の遅れなんて説明しているのか...

  42. 894 匿名さん

    しかし、こんなことになって誰か得する人いるんですかね?
    デベや契約者は当然マイナスしかないし、周辺住民にしてもまさか出来た建物取り壊すなんてならないでしょう?単に契約者から怨まれるだけのような気がしますけど…

  43. 895 匿名さん

    契約者に恨まれてもどうってことないでしょうけど。

  44. 896 匿名さん

    訴訟中に建設を強行したからでしょう。
    真っ当なデベなら販売も始めない。

  45. 897 物件比較中さん

    ルサンク 小石川 といえば
    猿之助さん

  46. 898 匿名さん

    訴訟じゃないでしょ

  47. 899 匿名さん

    27建審・請第3号 執行停止申立事件

  48. 900 匿名さん

    建築確認をした「都市居住評価センター」という会社は
    東京ガス・大阪ガス・東邦ガス・東京海上日動火災といった大企業が株主。
    そこが行った建築確認が取り消されたら一大事。

    何か見えない力が働きそうな予感。。。

  49. 901 周辺住民さん

    停止措置の間に、他の機関が現在の建築基準法で審査確認をしなおすという事でしょうか?

  50. 902 物件比較中さん

    お役所仕事で
    数ヶ月かかりそう?

  51. 903 物件比較中さん

    平成13年(2001) 富士銀行社宅跡地(1360坪)を都市基盤整備公団(現、UR都市機構)が購入

    平成15年(2003)
    10月16日 競争入札により、日本鋪道(現、NIPPO)及び神戸製鋼所不動産カンパニー(現、神鋼不動産)(事業主、NIPPO/神鋼)が共同で購入(坪300万円×1360坪、45億円)。

    http://lovethesun.blog121.fc2.com/blog-entry-3854.html



    ルサンクの契約者は
    UR都市機構との間の取り決めを遵守する義務があるはずだが。

    説明を受けているだろうか?

  52. 904 匿名さん

    901
    他の機関は引き受けないと思うし
    大々的に設計変更しないと
    結果は変わらない。
    ルサンクの建築敷地は斜面地で
    盛土切土をしているはずで
    少しでも設計変更をしようとすると
    開発許可から手続きしないといけない。
    昨年の10月頃
    販売直前にも開発許可の手続きをしていたが
    面倒で文京区の開発部署も嫌になっていると思う。

  53. 905 物件比較中さん

    契約者さんは
    売主からの連絡は
    すべて書面にしてもらいましょう。

    もし売主が書面にすることを拒むとか
    誠実でないと感じる時は
    東京都不動産業課で相談を受けてもらえます。

  54. 906 契約済みさん

    重説には、この問題で引渡し時期が遅れれば、
    二割払いで契約解除可、となってますね。

  55. 907 匿名さん

    所得税がかかりますよね

  56. 908 匿名さん

    ブログより

    http://m-fujiwara.net/2015/10/04/

    今回の執行停止は、東京都建築審査会ではおそらく初めての執行停止事例です。 新宿区の乙女山(落合たぬきの森)や小石川3丁目のいわゆる旗竿敷地の重層長屋で過去に執行停止がありましたが、マンション紛争で建設工事が止まることは滅多にありません。
    原告不適格や訴えの利益なしとして門前払いされることの多い建築紛争の原告=周辺住民です。 しかし、今回の決定書には申立人が原告適格を有していることがはっきりと明記され、また、裁決前に建築が完了してしまうことにより訴えの利益が失われ、申立人の法律上の利益の侵害等を除去することが極めて困難になる可能性を認めています。
    訴えの利益を守るという立場に立ってくれていることは非常に重要で、今後の建築審査請求に希望をあたえるものです。決定書の内容は下記サイトにあります。
    http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/%E5%9F%B7%E8%A1%8C%E...

  57. 909 匿名さん

    >>907
    売買価格1億の場合
    (違約金2000万−特別控除50万)×1/2=975万円
    を収入として課税されますね。

  58. 910 匿名さん

    906
    二割戻るのは、引き渡しが遅れた時じゃなく建築確認が取り消される裁決が降りた場合でしょ。

  59. 911 契約済みさん

    引き渡し遅れ3ヶ月以上だと違約金なしで契約取り消しだったかな

  60. 912 匿名さん

    これだけ市況が上がっているのに違約金もなく解約されるとたまりませんね、、

  61. 913 契約済みさん

    結局は、待たされ損?

  62. 914 匿名さん

    911
    その内容は書かれてないですね。

  63. 915 匿名さん

    911はなりすまし契約者だね。

  64. 916 匿名さん

    抽選時に、販売価格の何割か払うとの書面を見た気がします。契約者の方、坊主丸儲けじゃないですか?いとうらやまし

  65. 917 匿名さん

    1年待たされ、この上がり相場で900万しかもらえないなら得したとは思えないですね。

  66. 918 物件比較中さん

    取り消しは二割バック
    休止は、待たされ損
    ってことですか?

  67. 919 匿名さん

    違約金2割なら勝ちですね。
    住めないことは残念でしょうけど。

  68. 920 契約済みさん

    建築確認を今更取り消される事があるのでしょうか?
    書面でも通知を頂きましたが、さっぱりわかりません。

  69. 921 匿名さん

    >>920
    竣工する前に新築マンションが既存不適格になる事があると思いますか?その時点でグレー色の危うい橋を渡ってたんだと思います。

  70. 922 匿名さん

    ブログより

    主な争点

    (1) 避難経路(とくに1階、地下1階)が不備であること。
    (2) 地下駐車場を含む1階部分は、地階とみなすべきこと。
    (3) 「hanare」は居住室であるにもかかわらず、窓先空地がないこと。
    (4) 地下2階のエントランスは建築物であること
    (5) 2014年3月17日に高さ制限が告示・施行。高さ制限22mを超えた27mであること

    今回の建築確認取消の影響

    「もしも審査請求が認容された場合には、その結果は実際の建築工事に重大な影響をもたらします。まず、建築工事が中断されます。そして、現行の建築確認を改める新しい建築確認が必要になります。そこでは、文京区の建築物高さ制限の基準が適用され、施主は22メートル高度地区の規制を遵守しなければなりません。2015年8月現在、地上8階・地下2階、高さ27mの建物の骨格はほぼ完成しているので、上部2階の撤去が必要になります。

    建築確認審査請求で請求認容の判断が示された場合には、マンション施主は大打撃を被ることになります。」


    つまり延期はありません。建築確認の取り直しが必要で、このままでは違法建築物なので、上部2階撤去が必要ということだが、それやるなら、もう売ることはできんだろう。

  71. 923 契約済みさん

    やっぱ揉めた物件には手を出さんほうが良かったか。

  72. 924 匿名さん

    >>922
    確認申請済みで、最高裁で決着がついている竣工間近の物件。認容の結果が出るとは到底思えない。

  73. 925 匿名さん

    色んなスレに出張して執行停止を報告されてますけど、そんなに嬉しかったのでしょうか。
    頑張ってこられた周辺住民の方には気の毒ですが、認容の可能性は限りなく低いと思います。

  74. 926 匿名さん

    しかしhanare は誰に聞いてもおかしいという感想を持つだろうね。

  75. 927 物件比較中さん

    この状態から引き渡しに遅れが出なかったとしたら、
    逆に手抜き工事やずさんチェックが心配ですね。

  76. 928 匿名さん

    じつに、興味深い。
    さすが、ルサンク。

  77. 929 物件比較中さん

    休止のみで取り消しなしだと
    引渡し遅れで、契約上ペナルティなしでしょうけど、
    NIPPOのフラッグシップである物件でそれをやると
    企業イメージにかかわるで

  78. 930 匿名さん

    根本的に周辺地元の方々と絡みを持たなくて良いのが集合住宅かもしれませんが、ここまで運動が長期化すると工事が再会して竣工したとしても地元の方々からの目が心配に感じますね…

  79. 931 契約済みさん

    住民スレは
    盛り上がりませんね

  80. 932 周辺住民さん

    >>930さん

    申立人は数人なので、数の力で言えば、このマンションの勝ちじゃないでしょうか。

  81. 933 ビギナーさん

    ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町並みに炎上してくるのか?成り行きから目が離せません。

  82. 934 匿名さん

    来月の建築審査会で結論が出るわけね。

  83. 935 匿名さん

    処分庁(建築確認をした都市居住評価センター)が、東京都建築審査会に建築図面の提出をかたくなに拒んでいる。
    やましいことなければ、堂々と図面ぐらい提出すればいいのに・・

  84. 936 匿名さん

    >>934
    来月に決まったの?
    直前まで、いつ建築審査会で取り上げられるかわからないと聞いたけど。

  85. 937 匿名さん

    >>935
    そうとも言い切れないのでは?
    請求人の1人はプロの法律家。彼らも認めていますが、審査が長引いているのは彼らが争点を小出しにしていたせいでもあります。
    処分庁としては、資料をするたびに争点を複雑化させられるのを避けたかったのでは?
    彼らは工事を中止できるのであれば、理由は何とでも作れるのです。

  86. 938 匿名さん

    早く引き渡してもらって利益確定したいな〜。今なら2割増しで売却できそう。

  87. 939 物件比較中さん

    取り消しでも引渡しでも
    二割入るんですね。

  88. 940 物件比較中さん

    あれ、何で盛り上がってないの?

  89. 941 物件比較中さん

    >>922
    絶対高さ制限を守ろうとしなかったのが
    審査会に反感を買ったのではないか?


    >>924
    最高裁判所の判断を仰ぐまで
    徹底して争う周辺住民を軽視したから
    こういう事態になる。
    デベの担当者らの責任は大きい。

  90. 942 匿名さん

    >>941
    今後はどうなると思いますか?

  91. 943 契約済みさん

    引越し準備どうすればいいの?

  92. 944 匿名さん

    決定書を読むとNIPPOの答弁を基に審査会が判断しているようだ。NIPPOは弁護士が付いていないのだろうか。

  93. 945 匿名さん

    >>943
    東京都不動産業課に相談してみるといいのでは?

  94. 946 匿名さん

    引渡しの遅れは、例えば半年先伸ばしでも売主側からは何の保証もないのかな?
    この際、建築確認取り消しでもどちらでもいいから早く白黒つけてほしい。

  95. 947 契約済みさん

    引渡しうけて、賃貸しにすれば、
    毎月、分譲価格/240くらい得られたはずやで。

  96. 948 匿名さん

    >>932

    文京区外から支援している



    全く同感

  97. 950 匿名さん

    >>948 こちらも

  98. by 管理担当

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レ・ジェイド葛西イーストアベニュー

東京都江戸川区東葛西6丁目

未定

1LDK~4LDK

45.18m²~114.69m²

総戸数 78戸

ヴェレーナ大泉学園

東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

5798万円~7298万円

3LDK

55.04m2~72.33m2

総戸数 42戸

ユニハイム小岩プロジェクト

東京都江戸川区南小岩7丁目

未定

2LDK~2LDK+S(納戸)

45.12m2~74.98m2

総戸数 45戸

サンクレイドル南葛西

東京都江戸川区南葛西4-6-17

3900万円台~5900万円台(予定)

2LDK・3LDK

58.01m2~72.68m2

総戸数 39戸