| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都文京区小石川二丁目3番1（地番） |
| 交通 |
東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
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| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
107戸 |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：地上8階 地下2階建（実質、地上9階 地下1階建相当）
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2015年12月下旬予定
入居可能時期：2016年02月中旬予定 |
| 会社情報 |
| 売主・販売代理 |
[売主]株式会社NIPPO
[売主]神鋼不動産株式会社
[販売代理]三菱地所レジデンス株式会社
[販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社
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| 分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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ル・サンク小石川後楽園口コミ掲示板・評判
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304
物件比較中さん
>>295
面積について
実際のものよりも広いと誤認されるおそれのある表示は
禁止されてますけど。。。
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305
匿名さん
>>295-296
敷地面積にかかわる情報を
明確にしないでよいとする理由は見当たりません
売主の姿勢が表れてます
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306
買いたいけど買えない人
さすが売れる物件は掲示板の盛り上がりが違いますね！
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307
匿名さん
70m2台が25戸中20戸登録らしく、抽選部屋が多数のようです。すごい人気ですね。。
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308
物件比較中さん
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309
購入検討中さん
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310
匿名さん
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311
購入検討中さん
要望書締め切りの時点では一人のみ申し込みだったのが、
抽選になってしまうことってあるの？
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312
購入検討中さん
>>311
要望書は関係ないでしょ
登録の締切時点で倍率があれば抽選がふつうですよ
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313
ご近所さん
ここが坪397万で人気って、3年前じゃ考えられない価格だわ。
まっ うちのマンションも値上がりしてるけど、、
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314
匿名さん
平日1日の同日に、よくまぁこんなにも掛け合いしますね～。
というか普通こんな掛け合い起こらないよね。日中暇人でパソコンかスマホ触りまくってる人じゃない限りね。
一体誰ですか？興味ある＆興味無いフリしてるアナタガタは？
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315
匿名さん
306,307,309へ、チョイチョイ状況を宣伝してんじゃないよ。他人のフリして身内だろ？
何が人気物件はちがうね、2億だぞ、だよ。
しれーっと高額だけど人気で売れてるってアピールすんな！身内野郎！
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316
匿名さん
↑
同感です。
>>304-305 のように売主の姿勢を質す書込みがされると
困る方々なのでしょうか。
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317
匿名さん
>>315
身内って^_^
誰がマンションの身内なんだよ
否定的な書き込みしたら宿敵野郎だな
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318
周辺住民さん
>>311さん
本来はそうならないようにデベが配慮するところですが、「どうしても、この部屋が買いたい」という客が現れたら断ることはできないでしょうね。ということで抽選になってしまいそうです。
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319
匿名さん
>>296
それで
建築確認対象外の面積は
何の用途に使えるのですか。
建築物の敷地にできない部分ですか。
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320
匿名さん
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321
匿名さん
ザ・パークハウス文京江戸川橋では
物件概要で
建築確認対象外の部分を明示してます。
どちらも三菱地所レジデンスが販売してます。
説明の姿勢が違ってますね。
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322
物件比較中さん
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323
購入検討中さん
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324
購入経験者さん
既存不適格って段階で資産価値が薄いからなぁ・・・
この立地で売れるのが信じられないわ。
お金持ちっているんですねぇ～
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325
物件比較中さん
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326
周辺住民さん
今朝は新聞の折り込み広告が入ってきましたね。
価格入りでしたが、思っていたほど高くなかったです。
ここ、待っていればよかったなあと反省。
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327
匿名さん
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328
周辺住民さん
>>327さん
S-Rhrタイプ151.09㎡（南向きでハナレあり）で26,000万円 ←これは買えそうにない
S-Fタイプ85.98㎡（南向き）で8,980万円～10,580万円
E-Cタイプ73.71㎡（東向き）で7,280万円、7,580万円
こんな感じです。6日より第1期74戸販売とありました。
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329
購入検討中さん
今の時点で価格を知らなくて
二・三日後に申し込むの？
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330
匿名さん
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331
匿名さん
ありがとうございます。確かに思ったよりずいぶん安いですね。
あと1割は高いと思ってました。
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332
匿名さん
>>324
あんたが住んでるとこだって、周りから見たら
馬鹿だなーその立地や値段でよく買うよ。ブギャー
な訳だよ。
もし賃貸だったとしても
大家や不動産屋への貢献ご苦労。賃貸仕様の物件だってーダセー
な訳だよ。
近視眼なの分かる？
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333
匿名さん
坂の途中に建設されているのでしょうか？
ということは駅までは坂道を上り下りしなければならないのかな？
この周辺は坂道が多そうですから、駅まで近いことは利点ですね。
やはり、価格は高めなんですね。この立地なら仕方ないかな
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334
匿名さん
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335
申込予定さん
いよいよ明日から登録会ですね！！
どのくらい埋まるのか、楽しみです。
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336
周辺住民さん
>>333さん
坂の途中に建っていますが、エントランスは坂の下にあるので、駅などからはほぼフラットなアプローチになります。
駅からの距離は注意が必要です。どの線に乗るにも大通りを渡る必要があるので、信号待ちなどを考慮してください。南北線は地下6階と深いので、ホームまで時間がかかります。
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337
購入検討中さん
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338
周辺住民さん
>>337さん
ここで騒いでいる人にとって、今日はXデーです（笑）
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339
匿名さん
本日、申込みをしてきました。
既にほとんどの部屋が埋まっていて正直、驚きました。
第一希望の部屋が既に申込み済みだったので、第二希望の部屋に申込みました。第2期の販売で価格を上げる見通しと営業の方がおっしゃっていたので、購入を考えている方は早めに動かれた方がいいかもしれませんね。
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340
物件比較中さん
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341
物件比較中さん
全体に下階のほうから売れてますが、
ハナレ付きの部屋は残り一戸だけと
理想的展開でしょうか。
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342
物件比較中さん
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343
周辺住民さん
>>339さん
情報どうもありがとうございます。ただし。
> 第2期の販売で価格を上げる見通しと営業の方がおっしゃっていた
は、単に価格が安い部屋から売れているということではないでしょうか。この辺は狭くても1億円近く出す人は結構いますが、1億円を超えるととたんに売れ行きが悪くなるようです。単価が高いのはOKですが、グロスは限度があるようです。
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344
物件比較中さん
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345
申込予定さん
実は申し込みました。場所はヒミツです・・・。
冷静に考えると管理費が異様に高いよね。
エスカレーターや常駐管理で1.5倍・・・。
計算したら一番狭い場所の5980万の部屋でも頭金1000万・35年ローンパターンで+1200万の差ですね。
7500前後の新築物件（もちろん常駐なし・エスカレーターなし。頭金1000万）で管理費が通常の値段と月額の支払い総額は同じですな。
物件の値段を抑えたのは管理費で賄うパターンなのかあ。
庶民の私にはお～～～怖いの世界です。
皆さん固定費である管理費（加えて駐車場代金など。補填は管理費の値上で賄う気じゃ・・・・）が高いことなどどのように考えているのでしょうか？
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346
匿名さん
駐車場代は「通勤に使うから」っていう理由にして経費にします
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347
匿名さん
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348
匿名さん
>>345
修繕積立金も異様に高い！
6年目〜倍の額を払う事になります。
１〜5年（120円/m2）
6〜10年（240円/m2）
11〜20年（360円/m2）
20〜30年（480円/m2）
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349
物件比較中さん
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350
入居予定さん
この抽選って、今後ご数十年の住む場所を決めるわけで
並みの合格発表より重要ですね。
しかも、がんばりようがないという。
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351
入居予定さん
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352
いつか買いたいさん
>>349
抽選に外れました。一期完売ですか。
一期でキャンセル出ますかね？？
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353
周辺住民さん
>>345さん
申し込みおめでとうございます。抽選ですか？ だとしたら当たるといいですね。うらやましいです。
管理費と積立金は、平均的には1平米当たりそれぞれ200円と100円（当初）くらいです。ここはそれぞれ330円と120円なので、特に管理費が割高ですね。スケールメリットはあっても、エスカレーター2基、エレベーター4基（でしたっけ？）なので、ランニングコストがかさむのでしょう。
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354
購入検討中さん
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355
購入検討中さん
>>354
二期は1月10日11日12日の正午までの登録申し込みと記憶しています。
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356
345
>>353
レスありがとうございます。
申し込み完了ですがおそらく倍率1倍の部屋ですので、当確かと（笑）。
ここは変形斜面で崖地改修の上での販売ですから、業者的には結構無理をしているんじゃないかと思います。加えて高さ規定など、敷地メリットをどのように享受しつつ価格を抑えていくか注目しておりました。
安藤ハザマ☓地所＆野村でこの値段に抑えてきたのですから、どこかにしわ寄せが来て当然。それが管理費と修繕積立金、それに激高の駐車場代金（そもそも1/3も埋まらないんじゃないかな）に反映しているのでしょうね。
管理組合が上手く機能して管理費を2割下げて修繕積立金にその分を回せればいいと思うけど。詳細は読み込んでいないけど管理組合結成後もNIPPO以外は選べないんでしょうからね・・・。
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357
購入検討中さん
今現在は、昨日当選済みの人と
二期申し込み予定の人しかおらず、
当確状態の人は、いないのではないですか？
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358
匿名さん
管理会社は理事会発足後に変更可能です。総会にかけますが。
この近辺のマンションで、丸紅から三井に変更したマンションもあります。
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359
匿名さん
NIPPOのマンション買って、NIPPOの管理はイヤって言うんなら
初めから別のマンション買えばいいのに・・・
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360
購入検討中さん
この敷地でこの戸数だと、固定資産税凄くなるんじゃないですか？六年過ぎたら凄そう。
まあ購入される方々には関係無いでしょうが。
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361
入居予定さん
>>359
NIPPONのマンションが欲しくて買う訳じゃないから。
買おうと思った時期に住みたいエリアにNIPPONがマンションを建てるから買う。
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362
匿名さん
固定資産税は70平米台で30万くらいと聞きました。庶民の私はそれで断念しました。維持費以外は良い物件でした。
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363
匿名さん
ここでは、NIPPOとNIPPONがいとも簡単に混同されるのですね。
残念ながらレベルの低さを思い知らされる気がします。
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364
匿名さん
NIPPONて書いてる人は入居予定なんだ へー
売り主の名前すら知らないで、どうやって申し込みしたんだろ
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367
買いたいけど買えない人
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369
周辺住民さん
>>359さんはマンションを買ったことがないか、よっぽど購入環境に恵まれているかのどちらかですね（笑）
>>356さん
駐車場は3～4万円だったでしょうか。この辺ですと3万円なら標準的かと思います。うちもそうですし。管理は引き渡し後から1年か2年の契約期間が決まっているかと思いますので、それ以降なら他の管理会社にスイッチ可能です。個人的には管理費よりも修繕費を節約するほうが効果が絶大なので良いと思います。
>>362さん
この界隈ならよっぽど高級なマンションでも減免終了後でも年20万円くらいかと思います。
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370
購入検討中さん
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371
買いたいけど…
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372
購入検討中さん
>>362
六年過ぎたら50万ですなぁ。
小石川二丁目内の70平米平均より、1.8倍高いね。
200戸位のマンションなら同等だったと思うけど、やはり高さ制限による戸数減が効いてますね。
管理費修繕費と固定資産税で、普通のマンションの2.8倍近い維持費がかかるのか～
まあ、そんなの気にしてたら買う資格ないのでしょうけどね。
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373
匿名さん
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374
購入検討中さん
このマンションはネット使い放題（管理費等に含む）にしていないんですね！！
管理組合で決議されれば導入もありえるんでしょうか？
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375
匿名さん
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376
買い換え検討中
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377
買い換え検討中
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378
入居予定さん
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379
匿名さん
削除依頼も目に見えて減ったようですね（笑）
事業者側は当然の事ながら、周辺に住んでいる方々も中流以上の人が多そうですので、今更はやまった行動をとったところで契約者を敵に回すだけで、自分の社会的地位や名誉にプラスになることは何もないでしょうからね。
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380
購入検討中さん
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381
匿名さん
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382
匿名さん
>>379 不正確ですよ。業者寄りの書込みが削除されているようです。
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383
匿名さん
地域住民との争いが続いたままですけど．．．
車寄せの問題とか、どうなったのですか？
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384
周辺住民さん
↑
またそれ？もう販売始まってますが。
もういいんじゃないでしょうか。
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385
周辺住民さん
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386
入居予定さん
万一ポシャっても、
契約者は本体価格の二割もらえるんだから
むしろ歓迎かも。
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387
周辺住民さん
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388
入居予定さん
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389
匿名さん
契約者からポシャるのはむしろ歓迎と
言われる物件って悲しいね。
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390
周辺住民さん
あくまでも保全でしょ。
手付け金以外に二割だから、実質三倍返しでしょ。
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391
周辺住民さん
普通は手付金は全額戻り、頭金を倍返しでしょ。倍返しは不動産売買の標準テンプレートに沿ったルールだと記憶していますが。
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392
匿名さん
-
393
入居予定さん
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394
物件比較中さん
>>393
だいぶ前ですが
ここの紛争の関連で
読売新聞の記事になってましたよ
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395
周辺住民さん
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396
周辺住民さん
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397
匿名さん
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398
入居予定さん
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399
匿名さん
終わりと言えば、中○人がここに手を出し始めたと言う人が居ましたが、湾岸タワマンみたいなことにはならないですよね？
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400
購入検討中さん
>>399
モデルルームを見学している姿を拝見しました。問い合わせれば教えて頂けるのかな。個人情報だから無理か、、、
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401
周辺住民さん
春日駅前の再開発で付加価値も上がるかな。いいなここ。
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402
入居予定さん
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403
匿名さん
文京区はもう少し再開発をした方がいいね。
小石川や茗荷谷などもう少し恵比寿ガーデンプレイスみたいなの作って場所の価値を上げてほしい。
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