レジデントプレイス西葛西ってどうですか？その2

>>48
物足りなさと言うよりは、A棟以外の条件悪い部屋も予想外に高値だったというのが大きいかも。たしか売り文句がお隣と違って船堀街道沿いでないよい立地なのでどの部屋も高いのはしょうがない、というものでした。
隣はよい部屋はレジ並みに高くしましたが、条件悪い部屋は安めに出してました。つまり土地の仕入れに余裕があったので、安目の部屋を設定する余裕があったのだとおもってます。
かつ安目のわりに見た目や設備やブランドが遥かに上なので、コストパフォーマンス的に船堀街道には目をつぶろうという購入者が、予算の関係上、多かったのでしょう。
とは言え、レジも収支の関係上、現時点の在庫数で価格改訂はできないと思うので、当面は地道に頑張るしかないですよね。

>>51
仰る通りだと思います。

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>>51
それを物足りなさというのだと思いますが。
価格に見合う条件でないということ。

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>>51さん
レジデントとガーデンズの価格表比較すると分かるかと思いますが、金額は同じぐらいか、若干ガーデンズの方が高いので、逆だと思いますよ。

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>>50
どっちにしろ大通りに面してるのと条件は変わらないけどね。
実際に住んでみたら分かる。
本当に大通りを避けたいならサンクタス西葛西のような立地を選ぶべき。
ただ、船堀街道は大通りという程大きくないので、その点、そこまで心配はいらないと思うが。
それから、目の前のコスモ西葛西は築30年だから、取り壊されて新しいマンションが出来たら日照も確保できないリスクがある。
液状化リスクも高い。レジデントは特にそうだから液状化マップで確認した方がいいよ。
まあ、人それぞれの値観でリスクの取り方は違うからね。

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>>54
それは現状の残っている物での比較ですよね。
最初から見てる人はレジデントの方がやや高い印象ですよ。

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>>55
コスモ西葛西建て替え時のリスクは担当と確認したところ、第一種住居地域だから配慮ある(斜線規制？)の返答がありますが...前のビル建て替えでも日照さらに悪くことがないのことでしょうか？よく理解できないから多少不安があります。

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>>56
住まいサーフィンで確認されたら分かるかと思いますが、最初からたいして両者の価格帯に違いはありません。
三井が長谷工の出す価格をラストルックしてるためです。
本当にレジデントの方が立地がいいのであれば、それなりの価格差があって然るべきですし、価格帯がガーデンズの方が売れている理由にはならないです。

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>>56
印象でコメントしないでください。
58さんがおっしゃるように住まいサーフィンで確認したら坪単価は次の通りでした。専有面積はガーデンズの2LDK以外はだいたい同じです。

レジデント　198万円（3LDK）～269万円（3LDK）
ガーデンズ　193万円（2LDK）～277万円（3LDK）　住まいサーフィンには載ってませんが、最上階王様部屋は97㎡8900万円で坪単価300万円

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私も両社を見て比較しましたが坪単価に関してはさほど違いがないと思いますが、標準で装備されているものがレジはオプションだったりする事を含めるとお隣のほうが安い印象を受けるのではないでしょうか。購入者がお隣の標準装備が必要ないと思えば、坪単価だけで言えば同じ位の価格設定なんじゃないでしょうか。

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お隣ガーデンズは船堀街道沿いで直床だから設備仕様の割りに安いのでは？レジデントが高いのは立地の差でしょう。

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>>61
コストは階高の方がインパクト大きいです。
平均階高はガーデンズの方が上。
レジデントは高層階程天井高が低くなります。
階高が取れてれば直床でも天井高がその分高いので、メリットデメリット相殺されます。二重床でも結局水回りのリフォームは難しいですし、遮音性もスラブ厚の関係でレジデントが劣りますね。
価格はどちらもたいして変わりません。59さんのコメントをよく見ましょう。
補足ですが、公知の情報で隣り合う2つの土地の条件を比較するのに最適なのは路線価ですが、レジデントは280千円/㎡、ガーデンズは310千円/㎡と約10％も異なります。路線価は国が毎年不動産鑑定士に評価させ、評価額の概ね80％を基準として決定し、公表している客観的なものです。
でも実際は、レジデントが入札、ガーデンズが相対の結果、土地の価格が逆転してます。
レジデントの土地が立地がいいわけではないのに割高で仕入れた結果、設備に金をかけられなくなったというのが実態です。
結果、同じ価格であればどちらを選ぶかは自ずと分かりますよね？
それが今の売れ行きにつながってるのでしょう。マンションを買うのは難しいですね。

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>>62
実態を表していると思います。
二重床がメリットとは限らないんですね。
確かに階高が低ければどうしようもないですが、階高が高ければ二重床にリフォームすることも可能ですしね。
お金はかかりますけど。

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>>57
第1種住居地域は道路斜線制限と隣地斜線制限、日影規制にかかりますが、第1種住居地域だからということでもないです。レジデントは南東側の敷地一杯に建てているため、たいして実効性はないので、新しくマンションが建って日当たりが悪くなる可能性はあります。

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結論はガーデンズの方がコストパフォーマンスが良い＝買うならガーデンズということになるのでしょうか？

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>>65
もちろん、人それぞれの価値観によると思いますが、客観的にはそうなりますね。
ただ、ガーデンズは完売が近づいてますね。

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わざわざ二重床にする人なんかいるんですか？無理があり過ぎます。
ですし，中古の広告なんかを見れば，二重床・天井ということを大々的に
アピールポイントしているものがほとんどですが，それはなぜなの
でしょう？
61や62の方は，ガーデンズ契約者ですよね？直床といわれたくらいで，
そんなに過剰に反応しなくても？と思いますよ。

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二重床、直床に関しては当初両方の仕様発布する際によく逆と言われましたね、三井は二重床、長谷工は直床のはず。その時点では完全に直床より二重床の方がいいの雰囲気だけど、今はね、やはりブランドの影響が大きいね。個人的には階高と相殺し五分五分と思いますが。

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レジデントプレイスとガーデンズの両方のスレをみているとレジデントプレイスの方の方はガーデンズの購入者に対して敵対心をもっているように見受けられるように思いますが何でなんだろう？

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>>69
逆だと思いますよ。隣のスレを見ればわかると思いますがレジデントを擁護したら一斉に叩かれてましたからｗ

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第2期4次までの先着順25部屋→今週19部屋になったね。
売れ行きのカウントは459戸のうち274戸が契約済で19戸が先着順で、完売まであと185戸だよ。

>>67
レジデントの高層階の階高が低いのは事実ですよ。
中古で二重床を大々的に広告してるのはアクセス等不動産としての基本的な条件を満たせず、そういうところしかアピールポイントがない物件ですよ。
普通、大々的にアピールするのは、駅距離とか、間取りとか、階数とか、部屋向きでしょ。

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>>67
62ですが、両者検討してます。
61さんが思い込みだけでコメントされていたので、事実関係を明示した上、そこから導き出される客観的結果を書いたに過ぎません。

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我が家はレジの立地、間取りが気に入り購入しましたが、内装が充実しているお隣も魅力的ですよね。自分達にとって何を優先するのか、大きな買い物ですので、納得する物件が見つかるといいですね！

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>>72
それも決めつけですよ。つい先日の広告に掲載されていたは，スミフの葛西駅から3分の中古
物件でした。間取り，駅近に加え，二重床・天井がアピールポイントでした。スミフもやっぱり
二重床・天井なんだと納得しましたけどね。

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>>75
でも、このマンションは天井はアピールできないですよね？
お隣は天井をアピールできるので好みの問題ですね。

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音の問題という点では、二重床より二重壁の音の問題が気になる。
まぁ隣は完売間近だし、気にすることはないでしょう。

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ここは二重壁なんですか？隣も知っている方がいたら教えてもらえますか。

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隣の音や上下の音は、できたら少ないほうがいいなって思いますが、
暮らす人の気遣い部分もあるかもしれないですが、どうでしょうか。

有人管理がいいなって思いました。
コンシェルジュとかあると便利そうですよね。

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>>79
コンシェルジュって便利？
業者紹介？普段使うかな、宅配サービス？宅配ボックスあるじゃ、備品貸出サービス？コンシェルジュじゃなくで管理人でもいいじゃない。管理費の無駄使いだけ。
本当に管理人日勤+コンシェルジュより管理人常駐の方がいいじゃない?

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>>75
それって、シティハウスリビオ葛西駅前ですよね？
折り込み広告で書いてるかもしれないですけど、ネット広告で二重床・二重天井を謳ってるのは、SUUMOぐらいでしたよ。
しかも、1DKで他に押せるところがなくて最後に無理やり付け足したような書き方です。
実際に仲介で動ける住友不動産販売や大成有楽の広告には、二重天井なんて載せてません。
あまり重要なポイントではないからです。

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>>78
ここも隣も二重壁ですね。
ホームページの間取りの図面みればわかります。
コンクリートの壁と部屋の間に薄い壁がありますが、それが二重壁です。
クロス直張りの場合は薄い壁がありません。

>>82
あれ？隣は直壁じゃなかったっけ？

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>>83
間取り見直したら直張りと二重壁が混在してますね。リビングは二重壁で、洋室は概ね二重壁で間取りによっては直張りになってるように見えます。

部屋によって壁の構造なども違っているのですか？
そういう点まで気をつけて見ていなかったです。
部屋を選ぶ際にはそういう点も意識しないといけないですね。

もの音をたてないように気をつけるのって習慣になってはいるものの、けっこう疲れますから。
少しでも遮音性が優れている方がいいですよね。
でも、構造による違いもあるけど、音の種類によっても聞こえ方に違いがあるらしいですね。
二重床と直床、どちらがより優れているとかは一概には言えないという人もいましたよ。

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壁は明らかに二重壁より直壁の方がいいみたいですよ。
それなら床もそうなんではないかって気もするのですが。。よくわからないです。

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2期4次までの先着順19部屋→今週19部屋のままだね。
売れ行きのカウントは459戸のうち274戸が契約済で19戸が先着順で、完売まであと185戸だよ。

今週はホームページが更新されないね。
ガーデンズ事故前の売れてない頃は、予定通り更新されないのが普通だったよね。
今週は売れてなくて、来週に2週間でこれだけ売れたよって見せたいのかな。
それとも経費節約かなあ。

2期4次までの先着順19部屋→今週17部屋になったね。
売れ行きのカウントは459戸のうち276戸が契約済で17戸が先着順で、完売まであと183戸だよ。

だいぶ建物が出来上がってきましたね。
今は太陽が一番低い時期なので、冬場の日照条件を現物で確認できます。日当たり気にする検討者は、天気の良い日に午前、正午、午後の三回確認することをお薦めします。

私も午後に確認しましたが、A棟低層、D棟のB棟側の中～低層、E棟の3分の2位は影になってました。
これから売り出されるE棟を狙ってる方は、特に注意したほうが良いですよ。モデルルームの日照シミュレーションはあくまで参考なので、現物見たほうが確実です。

>>90
B棟はどうでしたか？

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>>91
私が見たのは午後３時半位なので、南東向きのB棟は影になってました。正午位なら低層階でもたぶん日は当たると思います。

>>92
ありがとうございます。

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E棟はだいぶ外観が出来てきました。

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>>94
なんか、思ったより微妙ですね…

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え、CG通りじゃないですか？よく見る新しいマンションだと思いますけど。私は良いと思います。

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団地みたい

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>>96
まだ外装も済んでないのに、CG通りと言い切ってしまえるところがすごいですね。

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2期4次までの先着順17部屋→2期5次までの先着順が20部屋になったね。
売れ行きのカウントは459戸のうち276戸が契約済で20戸が先着順で、完売まであと180戸だよ。

戸境が隙間だらけのペラボー。
手摺が戸毎に途切れてないということはお隣と同じ一面を共有する感じ？
手摺ガラスの色も白いのは良いが青いのはちょっと格好悪いね。

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>>94
営業担当の方がタイル貼りで、高級感がある外観になります。と言っていましたが、なんか普通ですね。

モデルルーム見て、夢が広がりましたが完成前に購入するのは、危険な気がしてきました。

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なんかMRで見たCGのイメージと違う感じがする・・・・。まだ、沢山残っているのでもう少し考えようかな・・・・。１０月まで１ヶ月1８戸ペースで販売ですよね・・・。完成しても残ってそうだからそれから検討してもいいかもしれない。

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C棟&E棟

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E棟アップ

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なんか重々しい外観と圧迫感が、団地みたいで残念。でも周辺に住むものとしては、早く完売してほしいです。

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団地（だんち）は、生活または産業などに必要とされる各種インフラおよび物流の効率化を図るために、住宅もしくは目的・用途が近似する産業などを集中させた一団の区画もしくは地域、またはそこに立地している建物および建造物を指す。団地の語源は、「一団の土地」または「一団の地域」。 by wiki

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>106

この辺りのマンションとしては別段叩く様な外観じゃなくない？
近所に住んでるならわかるでしょ。ここ江戸川区だよ？外観がイケてるマンションがこの辺にあるなら教えてよ。

ちなみに、私は30年以上西葛西に住んでる地元民で、ガーデンズの契約者です。
ここの契約者ではないので悪しからず。

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>>106
景観ww

あんた何様なのよ？
西葛西の景観をとり仕切ってるずいぶん偉い方なんですねw
爆笑しましたw

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でも西葛西団地。契約しないで良かったです。

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>>110
団地って悪いかい？

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>110

そうであれば、江戸川区でマンション探してること自体がずれてるよ。
もっと都心で探しなさい。ま、ここを検討してた時点で、予算的にそれを許さないと思うが。

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レジやガーデンズより駅近に
プレシス西葛西ができるみたいですね
コンパクトですが立地は気に入りました。
ご検討中の皆さんはどう思われますか？

http://genbaphoto.com/search/?id=1415144697-540207&sflg=1

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>>116さん
立地はすごくいいですね。駅から近いし、それでいて静かな環境だし。
ただ、工場跡地というのが気になりますね。ちゃんと土壌調査をしてくれればいいですが。

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>>116
大規模やグレード感、標準設備の充実、売り主のブランドなどに拘るかどうかでしょうね。お値ごろ感があればこの立地ならすぐに売れそうです。

プレシスシリーズを展開している一建設は，誰も購入しないような変形地や工場跡地などを安く買い取った上で，
資材等も安く一斉購入して，立地の割に安く売るという販売戦略をしているようですよ。以前に都心のプレシスのモデルルームを通りかかって見せてもらったことがありますが，いかにも安普請で，扱っている資材も設備もお粗末なもので，価格の安さに納得したのを覚えています。まあ何に価値を置くかは人それぞれですけどね。

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竣工を4月まで待てる人はプレシスに流れそう。
立地はずっと良いと思います。

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プレシスは船堀街道渡らないというのが◎じゃないかと。
他の方も書かれてますが
4月まで待てるなら立地はこちらの方が惹かれますね。

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どうでしょうね。あちらは道中随分暗い所通りますし、夜は少し怖い気がする公園も近くですし。私ならこちらのマンションを選びますね。こちらのほうが行き帰り安心です。

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何故プレシスと比較する必要がある？大規模でもなく管理やサービスも全く異なるでしょう。

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別に大規模限定で検討している方だけではないのでは？
少なくとも私は比較しますよ。

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プレシスは売れ残りがあると早々に売主が変わりますよ。
現に，西葛西に売り出し中のもう一つのプレシスがそうなっています。
大きな買い物なのに，怖すぎます。。。

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プレシスよりこちら。こちらよりおとなり。

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>>123

大規模に価値を見出せない人もいるってことですよ。
個人的には
めちゃくちゃ狭い城下町って感じで人間関係とか結構気使うかなと思うんですよね。
現に中学がどうのこうのですでに荒れてるしw

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>>122

そう？船堀街道を毎日わたるほうがだるくない？

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>>126
確かに…
4LDKルーバル検討段階で、おとなりはすでに売り切れ。

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2期5次までの先着順は20部屋のままだね。
売れ行きのカウントは459戸のうち276戸が契約済で20戸が先着順で、完売まであと180戸だよ。

幹線道路沿いではないので車の音などはうるさくなさそうですね。
小さな公園がすぐ隣にあるので、子供がいる家族目線からすると良い場所です
朝の通勤ラッシュの混み具合はすごそうですが、駅前が栄えているので生活には便利だと感じています。

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秋には入居ですね！

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秋には入居なのにまだ１８０戸も残ってるとちょっと心配になる。

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一月に20戸ペースなら大丈夫ですよ!!

秋までに売れ残るようなら値引きもあるのかな？隣はあと１０数戸しかないから完売しちゃうだろうから期待できない。こちらに期待でもう少し買うのを待ったほうが良いですか？

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>>135
竣工前の値下げは無いんじゃないかなあ。
竣工前に百戸以上売れ残ったりしてればあり得るけど、これから販売の物件は軒並み値上がりするみたいなので、割安感が出てそれなりに売れちゃうんじゃないかなあ。

2期5次までの先着順は20部屋→16部屋になったね。2期6次の先着順3部屋も売り出されたね。
売れ行きのカウントは459戸のうち280戸が契約済で19戸が先着順で、完売まであと179戸だよ。

とりえず、申込に行く

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＞１３８
どうぞ買ってあげてください。

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もうここまで売れ残ってると値下げまで待つのが正しい気がしちゃって踏ん切りつきません。
欲しいけど迷うなぁ。

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お隣は完売目前ですからね。立地はこちらがいいのに。

こちらは、船堀の三菱が相当高い価格で出たら売れ始める気がする。

そうでしょうね。その頃に良い条件の部屋があれば良いですけど。

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お隣はもうすぐ完売ですね。事故があったのにもう完売とは資産価値高そうです。マンション価格がかなり高騰してきているので船堀のマンションもここより高いのは確実ですね。平井の大規模マンションもありえない価格出してきてますし、こちらに流れてきそうです。早めにこちらの購入を考えた方が良さそうです。

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中古で売りに出した時にこちらとお隣で大差は着かないと思いますよ。だからお隣の契約者もこちらが売れないと困るのです。

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いやいや、さすがにそこは差つくでしょ。
あちらの方がいいのは事実なんで。

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中古売買は基本的に周辺相場の坪単価の影響が最も大きいですよ。レジデントが値下げするとお隣の資産価値もつられて下がります。不動産とはそういうものです。

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単純に近隣の相場に引きずられるって訳でもないと思うよ。
レジもガーデンズも大規模なので、売り物件が沢山出てきたら資産価値云々でなく値段は下がると思う。売りに出たら瞬間蒸発みたいな状態なら別だけど。

ものすごく大規模なプロジェクトですが、共用施設は意外と少ないのではないでしょうか。
パーティルーム、キッズルーム、ライブラリー？
余計な施設がついていなくて安心ではありますが、お客様を泊めることができるゲストルームはあって欲しかったように思います。

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西葛西駅前にはホテルがたくさんあるのでゲストルームは不要では？

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コストカットで共用施設をカットしてるからね。部屋をつめこまないと採算とれないし。
あと機械式駐車場で管理費や修繕積立金がかさむから、共用設備を最低限にしないと維持費がもっと高くなって販売上のマイナス要因になるからねえ。