レジデントプレイス西葛西ってどうですか？その2

>>38
広告のせいにしちゃ駄目だよ。
土地代がバカ高いから広告宣伝費の予算が限られてる。
広告代出せないので、ガーデンズの集客に乗っかる小判ザメ戦法を取ってるけど、それはそれで事業戦略としては正しいよね。
モデルルームも隣だし、ガーデンズが集客したところを捕まえて案内すればいいだけだからね。
ガーデンズに釣られて来た客も、駅前で分かりやすくレジデントの看板出してるし、ビラ配りもしてるし、何より隣がレジデントのモデルルームだから必ず認知する。
だから、広告打っても集客効果は同じなんだよ。
認知したらSuumoの冊子レベルの情報はネットですぐ出てくるのでSuumoの広告は関係ない。現にSuumo他のネットには掲載されてるので。

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みんなは売り行きがとても気にしているみたいですが、それは業者さんが気にすることでしょ、私たちは自分に合ったマンションを選ぶ、それぞれの価値観が違うので、選んだマンションも違うと思う、私は駅近、静か、日照がいいということでレジデントを選びました、これはマンションを売らない限り変更できない条件です、設備とかブラント名とかそれは絶対条件ではない

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B棟C棟は前にマンションがありますが、日照は問題ないのでしょうか？

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>>42
確かに売れ行きは業者が気にすることなのかもしれないが来年１０月までに売れ残るようなことが起きたら値段を下げての販売や他の業者が一括で安く購入して安く販売もしくは賃貸にあてられるといったことも考えられるからやはり売れ行きは気になる。安く販売されても気分が悪いし賃貸での入居者が多いのも考えもんだと思う。

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売れ行きは気になるのでは。売れ残りが多いと値引き待ちの買い控えが起こり、実際値引きされると先に契約した方々は穏やかではいられない。また管理費修繕積立金は売り主が負担するけど、駐車場収入で管理費など補填する計画になってると、未契約が多く空きがあると、補填できない分は住人の負担になる。こちらは機械式なので、メンテや電気代など維持費がかかるからね。

確かに空きが多くて管理費上がったり、週末の度にエントランスに旗立ってたらやーね…
小判鮫商法も来年春には出来なくなりそうだし

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39さんのおっしゃるとおり、ガーデンズの土地は元々ＮＴＴデータの時から三井が管理していたため、入札で取得したレジデントの土地より三井はガーデンズの土地を安く購入できたようです。

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※　長文失礼するので、興味ない方は読み飛ばしてください。
>>42
それを全て満たそうと思えばA棟しかありませんね。私はA棟を購入しました。
また、より駅近といってもガーデンズと30m程度（大人の足で20秒ぐらい）しか差がありません。
B棟かC棟を購入した場合、船堀街道側にマンションがあるので、静かさと日照は排反の関係にあります。静かさを取るなら11階以下で日照を捨てなければならない。12階以上の日照を取るなら静かさを諦めなければならない。船堀街道側が抜ける上に高層階程広く音を拾うためです。
D、E棟は最も静かですが、向き関係やガーデンズを含む周辺マンションに取り囲まれているので日照が期待できない上に駅から遠くなります。敷地が広すぎるためにA棟に比べてエントランスまで1～3分ほど追加で見た方がいいでしょう。C棟のガーデンズ側も同様です。
A棟が比較的条件揃ってますが、その分価格が高めに設定されてます。
以上のように、あれを取ればこれを諦めなければならないという何か物足りなさ感こそが、売れ行きを阻害する最大要因だと思います。
それから、他に変更できない条件として共用施設（駐車場を含む）やサービスの充実さを求める人、16階以上の階数を求める人、行船公園やイオン、スポーツセンター、サニーモール等までの商業エリアへの近さを重視する人、逆に清新第一小やバッティングセンターまでの距離を重視する人、様々な選択肢の中で最適なものをどう選ぶか、まさに自分の価値観の中で何を優先させるかで決まると思います。
長文失礼。

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レジデントの掲示板なのに、何故かガーデンズ贔屓が多い気がする。

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>>49
本当にそうですね。ガーデンズ契約者の方がむきになって書き込んでいるのでは？
と思える書き込みが多いですよね。
我が家はB棟を購入しましたが，好みの間取り，日照についても問題ないと判断しま
したし，大通りに面したマンションはガーデンズがどうということではなく，最初か
ら検討外でした。本当に何に価値を置くかの問題ですよね。

ただ，やはり竣工後に残っている戸数が多いのは気がかりなので，D棟，さらにE棟は
特に，価格を是正していただきたいと思っている一人です。
この辺りのことは，売主も今読んでいるところだと思いますが。

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>>48
物足りなさと言うよりは、A棟以外の条件悪い部屋も予想外に高値だったというのが大きいかも。たしか売り文句がお隣と違って船堀街道沿いでないよい立地なのでどの部屋も高いのはしょうがない、というものでした。
隣はよい部屋はレジ並みに高くしましたが、条件悪い部屋は安めに出してました。つまり土地の仕入れに余裕があったので、安目の部屋を設定する余裕があったのだとおもってます。
かつ安目のわりに見た目や設備やブランドが遥かに上なので、コストパフォーマンス的に船堀街道には目をつぶろうという購入者が、予算の関係上、多かったのでしょう。
とは言え、レジも収支の関係上、現時点の在庫数で価格改訂はできないと思うので、当面は地道に頑張るしかないですよね。

>>51
仰る通りだと思います。

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>>51
それを物足りなさというのだと思いますが。
価格に見合う条件でないということ。

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>>51さん
レジデントとガーデンズの価格表比較すると分かるかと思いますが、金額は同じぐらいか、若干ガーデンズの方が高いので、逆だと思いますよ。

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>>50
どっちにしろ大通りに面してるのと条件は変わらないけどね。
実際に住んでみたら分かる。
本当に大通りを避けたいならサンクタス西葛西のような立地を選ぶべき。
ただ、船堀街道は大通りという程大きくないので、その点、そこまで心配はいらないと思うが。
それから、目の前のコスモ西葛西は築30年だから、取り壊されて新しいマンションが出来たら日照も確保できないリスクがある。
液状化リスクも高い。レジデントは特にそうだから液状化マップで確認した方がいいよ。
まあ、人それぞれの値観でリスクの取り方は違うからね。

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>>54
それは現状の残っている物での比較ですよね。
最初から見てる人はレジデントの方がやや高い印象ですよ。

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>>55
コスモ西葛西建て替え時のリスクは担当と確認したところ、第一種住居地域だから配慮ある(斜線規制？)の返答がありますが...前のビル建て替えでも日照さらに悪くことがないのことでしょうか？よく理解できないから多少不安があります。

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>>56
住まいサーフィンで確認されたら分かるかと思いますが、最初からたいして両者の価格帯に違いはありません。
三井が長谷工の出す価格をラストルックしてるためです。
本当にレジデントの方が立地がいいのであれば、それなりの価格差があって然るべきですし、価格帯がガーデンズの方が売れている理由にはならないです。

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>>56
印象でコメントしないでください。
58さんがおっしゃるように住まいサーフィンで確認したら坪単価は次の通りでした。専有面積はガーデンズの2LDK以外はだいたい同じです。

レジデント　198万円（3LDK）～269万円（3LDK）
ガーデンズ　193万円（2LDK）～277万円（3LDK）　住まいサーフィンには載ってませんが、最上階王様部屋は97㎡8900万円で坪単価300万円

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私も両社を見て比較しましたが坪単価に関してはさほど違いがないと思いますが、標準で装備されているものがレジはオプションだったりする事を含めるとお隣のほうが安い印象を受けるのではないでしょうか。購入者がお隣の標準装備が必要ないと思えば、坪単価だけで言えば同じ位の価格設定なんじゃないでしょうか。

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お隣ガーデンズは船堀街道沿いで直床だから設備仕様の割りに安いのでは？レジデントが高いのは立地の差でしょう。

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>>61
コストは階高の方がインパクト大きいです。
平均階高はガーデンズの方が上。
レジデントは高層階程天井高が低くなります。
階高が取れてれば直床でも天井高がその分高いので、メリットデメリット相殺されます。二重床でも結局水回りのリフォームは難しいですし、遮音性もスラブ厚の関係でレジデントが劣りますね。
価格はどちらもたいして変わりません。59さんのコメントをよく見ましょう。
補足ですが、公知の情報で隣り合う2つの土地の条件を比較するのに最適なのは路線価ですが、レジデントは280千円/㎡、ガーデンズは310千円/㎡と約10％も異なります。路線価は国が毎年不動産鑑定士に評価させ、評価額の概ね80％を基準として決定し、公表している客観的なものです。
でも実際は、レジデントが入札、ガーデンズが相対の結果、土地の価格が逆転してます。
レジデントの土地が立地がいいわけではないのに割高で仕入れた結果、設備に金をかけられなくなったというのが実態です。
結果、同じ価格であればどちらを選ぶかは自ずと分かりますよね？
それが今の売れ行きにつながってるのでしょう。マンションを買うのは難しいですね。

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>>62
実態を表していると思います。
二重床がメリットとは限らないんですね。
確かに階高が低ければどうしようもないですが、階高が高ければ二重床にリフォームすることも可能ですしね。
お金はかかりますけど。

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>>57
第1種住居地域は道路斜線制限と隣地斜線制限、日影規制にかかりますが、第1種住居地域だからということでもないです。レジデントは南東側の敷地一杯に建てているため、たいして実効性はないので、新しくマンションが建って日当たりが悪くなる可能性はあります。

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結論はガーデンズの方がコストパフォーマンスが良い＝買うならガーデンズということになるのでしょうか？

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>>65
もちろん、人それぞれの価値観によると思いますが、客観的にはそうなりますね。
ただ、ガーデンズは完売が近づいてますね。

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わざわざ二重床にする人なんかいるんですか？無理があり過ぎます。
ですし，中古の広告なんかを見れば，二重床・天井ということを大々的に
アピールポイントしているものがほとんどですが，それはなぜなの
でしょう？
61や62の方は，ガーデンズ契約者ですよね？直床といわれたくらいで，
そんなに過剰に反応しなくても？と思いますよ。

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二重床、直床に関しては当初両方の仕様発布する際によく逆と言われましたね、三井は二重床、長谷工は直床のはず。その時点では完全に直床より二重床の方がいいの雰囲気だけど、今はね、やはりブランドの影響が大きいね。個人的には階高と相殺し五分五分と思いますが。

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レジデントプレイスとガーデンズの両方のスレをみているとレジデントプレイスの方の方はガーデンズの購入者に対して敵対心をもっているように見受けられるように思いますが何でなんだろう？

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>>69
逆だと思いますよ。隣のスレを見ればわかると思いますがレジデントを擁護したら一斉に叩かれてましたからｗ

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第2期4次までの先着順25部屋→今週19部屋になったね。
売れ行きのカウントは459戸のうち274戸が契約済で19戸が先着順で、完売まであと185戸だよ。

>>67
レジデントの高層階の階高が低いのは事実ですよ。
中古で二重床を大々的に広告してるのはアクセス等不動産としての基本的な条件を満たせず、そういうところしかアピールポイントがない物件ですよ。
普通、大々的にアピールするのは、駅距離とか、間取りとか、階数とか、部屋向きでしょ。

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>>67
62ですが、両者検討してます。
61さんが思い込みだけでコメントされていたので、事実関係を明示した上、そこから導き出される客観的結果を書いたに過ぎません。

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我が家はレジの立地、間取りが気に入り購入しましたが、内装が充実しているお隣も魅力的ですよね。自分達にとって何を優先するのか、大きな買い物ですので、納得する物件が見つかるといいですね！

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>>72
それも決めつけですよ。つい先日の広告に掲載されていたは，スミフの葛西駅から3分の中古
物件でした。間取り，駅近に加え，二重床・天井がアピールポイントでした。スミフもやっぱり
二重床・天井なんだと納得しましたけどね。

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>>75
でも、このマンションは天井はアピールできないですよね？
お隣は天井をアピールできるので好みの問題ですね。

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音の問題という点では、二重床より二重壁の音の問題が気になる。
まぁ隣は完売間近だし、気にすることはないでしょう。

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ここは二重壁なんですか？隣も知っている方がいたら教えてもらえますか。

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隣の音や上下の音は、できたら少ないほうがいいなって思いますが、
暮らす人の気遣い部分もあるかもしれないですが、どうでしょうか。

有人管理がいいなって思いました。
コンシェルジュとかあると便利そうですよね。

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>>79
コンシェルジュって便利？
業者紹介？普段使うかな、宅配サービス？宅配ボックスあるじゃ、備品貸出サービス？コンシェルジュじゃなくで管理人でもいいじゃない。管理費の無駄使いだけ。
本当に管理人日勤+コンシェルジュより管理人常駐の方がいいじゃない?

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>>75
それって、シティハウスリビオ葛西駅前ですよね？
折り込み広告で書いてるかもしれないですけど、ネット広告で二重床・二重天井を謳ってるのは、SUUMOぐらいでしたよ。
しかも、1DKで他に押せるところがなくて最後に無理やり付け足したような書き方です。
実際に仲介で動ける住友不動産販売や大成有楽の広告には、二重天井なんて載せてません。
あまり重要なポイントではないからです。

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>>78
ここも隣も二重壁ですね。
ホームページの間取りの図面みればわかります。
コンクリートの壁と部屋の間に薄い壁がありますが、それが二重壁です。
クロス直張りの場合は薄い壁がありません。

>>82
あれ？隣は直壁じゃなかったっけ？

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>>83
間取り見直したら直張りと二重壁が混在してますね。リビングは二重壁で、洋室は概ね二重壁で間取りによっては直張りになってるように見えます。

部屋によって壁の構造なども違っているのですか？
そういう点まで気をつけて見ていなかったです。
部屋を選ぶ際にはそういう点も意識しないといけないですね。

もの音をたてないように気をつけるのって習慣になってはいるものの、けっこう疲れますから。
少しでも遮音性が優れている方がいいですよね。
でも、構造による違いもあるけど、音の種類によっても聞こえ方に違いがあるらしいですね。
二重床と直床、どちらがより優れているとかは一概には言えないという人もいましたよ。

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壁は明らかに二重壁より直壁の方がいいみたいですよ。
それなら床もそうなんではないかって気もするのですが。。よくわからないです。

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2期4次までの先着順19部屋→今週19部屋のままだね。
売れ行きのカウントは459戸のうち274戸が契約済で19戸が先着順で、完売まであと185戸だよ。

今週はホームページが更新されないね。
ガーデンズ事故前の売れてない頃は、予定通り更新されないのが普通だったよね。
今週は売れてなくて、来週に2週間でこれだけ売れたよって見せたいのかな。
それとも経費節約かなあ。

2期4次までの先着順19部屋→今週17部屋になったね。
売れ行きのカウントは459戸のうち276戸が契約済で17戸が先着順で、完売まであと183戸だよ。

だいぶ建物が出来上がってきましたね。
今は太陽が一番低い時期なので、冬場の日照条件を現物で確認できます。日当たり気にする検討者は、天気の良い日に午前、正午、午後の三回確認することをお薦めします。

私も午後に確認しましたが、A棟低層、D棟のB棟側の中～低層、E棟の3分の2位は影になってました。
これから売り出されるE棟を狙ってる方は、特に注意したほうが良いですよ。モデルルームの日照シミュレーションはあくまで参考なので、現物見たほうが確実です。