レジデントプレイス西葛西ってどうですか？その2

>>38
広告のせいにしちゃ駄目だよ。
土地代がバカ高いから広告宣伝費の予算が限られてる。
広告代出せないので、ガーデンズの集客に乗っかる小判ザメ戦法を取ってるけど、それはそれで事業戦略としては正しいよね。
モデルルームも隣だし、ガーデンズが集客したところを捕まえて案内すればいいだけだからね。
ガーデンズに釣られて来た客も、駅前で分かりやすくレジデントの看板出してるし、ビラ配りもしてるし、何より隣がレジデントのモデルルームだから必ず認知する。
だから、広告打っても集客効果は同じなんだよ。
認知したらSuumoの冊子レベルの情報はネットですぐ出てくるのでSuumoの広告は関係ない。現にSuumo他のネットには掲載されてるので。

みんなは売り行きがとても気にしているみたいですが、それは業者さんが気にすることでしょ、私たちは自分に合ったマンションを選ぶ、それぞれの価値観が違うので、選んだマンションも違うと思う、私は駅近、静か、日照がいいということでレジデントを選びました、これはマンションを売らない限り変更できない条件です、設備とかブラント名とかそれは絶対条件ではない

B棟C棟は前にマンションがありますが、日照は問題ないのでしょうか？

>>42
確かに売れ行きは業者が気にすることなのかもしれないが来年１０月までに売れ残るようなことが起きたら値段を下げての販売や他の業者が一括で安く購入して安く販売もしくは賃貸にあてられるといったことも考えられるからやはり売れ行きは気になる。安く販売されても気分が悪いし賃貸での入居者が多いのも考えもんだと思う。

売れ行きは気になるのでは。売れ残りが多いと値引き待ちの買い控えが起こり、実際値引きされると先に契約した方々は穏やかではいられない。また管理費修繕積立金は売り主が負担するけど、駐車場収入で管理費など補填する計画になってると、未契約が多く空きがあると、補填できない分は住人の負担になる。こちらは機械式なので、メンテや電気代など維持費がかかるからね。

確かに空きが多くて管理費上がったり、週末の度にエントランスに旗立ってたらやーね…
小判鮫商法も来年春には出来なくなりそうだし

39さんのおっしゃるとおり、ガーデンズの土地は元々ＮＴＴデータの時から三井が管理していたため、入札で取得したレジデントの土地より三井はガーデンズの土地を安く購入できたようです。

※　長文失礼するので、興味ない方は読み飛ばしてください。
>>42
それを全て満たそうと思えばA棟しかありませんね。私はA棟を購入しました。
また、より駅近といってもガーデンズと30m程度（大人の足で20秒ぐらい）しか差がありません。
B棟かC棟を購入した場合、船堀街道側にマンションがあるので、静かさと日照は排反の関係にあります。静かさを取るなら11階以下で日照を捨てなければならない。12階以上の日照を取るなら静かさを諦めなければならない。船堀街道側が抜ける上に高層階程広く音を拾うためです。
D、E棟は最も静かですが、向き関係やガーデンズを含む周辺マンションに取り囲まれているので日照が期待できない上に駅から遠くなります。敷地が広すぎるためにA棟に比べてエントランスまで1～3分ほど追加で見た方がいいでしょう。C棟のガーデンズ側も同様です。
A棟が比較的条件揃ってますが、その分価格が高めに設定されてます。
以上のように、あれを取ればこれを諦めなければならないという何か物足りなさ感こそが、売れ行きを阻害する最大要因だと思います。
それから、他に変更できない条件として共用施設（駐車場を含む）やサービスの充実さを求める人、16階以上の階数を求める人、行船公園やイオン、スポーツセンター、サニーモール等までの商業エリアへの近さを重視する人、逆に清新第一小やバッティングセンターまでの距離を重視する人、様々な選択肢の中で最適なものをどう選ぶか、まさに自分の価値観の中で何を優先させるかで決まると思います。
長文失礼。

レジデントの掲示板なのに、何故かガーデンズ贔屓が多い気がする。

>>49
本当にそうですね。ガーデンズ契約者の方がむきになって書き込んでいるのでは？
と思える書き込みが多いですよね。
我が家はB棟を購入しましたが，好みの間取り，日照についても問題ないと判断しま
したし，大通りに面したマンションはガーデンズがどうということではなく，最初か
ら検討外でした。本当に何に価値を置くかの問題ですよね。

ただ，やはり竣工後に残っている戸数が多いのは気がかりなので，D棟，さらにE棟は
特に，価格を是正していただきたいと思っている一人です。
この辺りのことは，売主も今読んでいるところだと思いますが。

>>48
物足りなさと言うよりは、A棟以外の条件悪い部屋も予想外に高値だったというのが大きいかも。たしか売り文句がお隣と違って船堀街道沿いでないよい立地なのでどの部屋も高いのはしょうがない、というものでした。
隣はよい部屋はレジ並みに高くしましたが、条件悪い部屋は安めに出してました。つまり土地の仕入れに余裕があったので、安目の部屋を設定する余裕があったのだとおもってます。
かつ安目のわりに見た目や設備やブランドが遥かに上なので、コストパフォーマンス的に船堀街道には目をつぶろうという購入者が、予算の関係上、多かったのでしょう。
とは言え、レジも収支の関係上、現時点の在庫数で価格改訂はできないと思うので、当面は地道に頑張るしかないですよね。

>>51
仰る通りだと思います。

>>51
それを物足りなさというのだと思いますが。
価格に見合う条件でないということ。

>>51さん
レジデントとガーデンズの価格表比較すると分かるかと思いますが、金額は同じぐらいか、若干ガーデンズの方が高いので、逆だと思いますよ。

>>50
どっちにしろ大通りに面してるのと条件は変わらないけどね。
実際に住んでみたら分かる。
本当に大通りを避けたいならサンクタス西葛西のような立地を選ぶべき。
ただ、船堀街道は大通りという程大きくないので、その点、そこまで心配はいらないと思うが。
それから、目の前のコスモ西葛西は築30年だから、取り壊されて新しいマンションが出来たら日照も確保できないリスクがある。
液状化リスクも高い。レジデントは特にそうだから液状化マップで確認した方がいいよ。
まあ、人それぞれの値観でリスクの取り方は違うからね。

>>54
それは現状の残っている物での比較ですよね。
最初から見てる人はレジデントの方がやや高い印象ですよ。

>>55
コスモ西葛西建て替え時のリスクは担当と確認したところ、第一種住居地域だから配慮ある(斜線規制？)の返答がありますが...前のビル建て替えでも日照さらに悪くことがないのことでしょうか？よく理解できないから多少不安があります。

>>56
住まいサーフィンで確認されたら分かるかと思いますが、最初からたいして両者の価格帯に違いはありません。
三井が長谷工の出す価格をラストルックしてるためです。
本当にレジデントの方が立地がいいのであれば、それなりの価格差があって然るべきですし、価格帯がガーデンズの方が売れている理由にはならないです。

>>56
印象でコメントしないでください。
58さんがおっしゃるように住まいサーフィンで確認したら坪単価は次の通りでした。専有面積はガーデンズの2LDK以外はだいたい同じです。

レジデント　198万円（3LDK）～269万円（3LDK）
ガーデンズ　193万円（2LDK）～277万円（3LDK）　住まいサーフィンには載ってませんが、最上階王様部屋は97㎡8900万円で坪単価300万円

私も両社を見て比較しましたが坪単価に関してはさほど違いがないと思いますが、標準で装備されているものがレジはオプションだったりする事を含めるとお隣のほうが安い印象を受けるのではないでしょうか。購入者がお隣の標準装備が必要ないと思えば、坪単価だけで言えば同じ位の価格設定なんじゃないでしょうか。