レジデントプレイス西葛西 その２です。
引き続き情報交換していきましょう。
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328508/
所在地：東京都江戸川区西葛西二丁目22-1（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩7分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：60.03平米～85.07平米
売主：大和ハウス工業
売主：スターツデベロップメント
売主：サンケイビル
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
[スレ作成日時]2014-11-07 23:23:05
第2期3次までの先着順24部屋→今週22部屋になったね。先週から2部屋が売れたようだね。
売れ行きのカウントは、2期3次の先着順が2部屋売れたので、459戸のうち268戸が契約済で22戸が先着順で、完売まであと191戸だよ。
これから半数弱が販売されるみたいだけど来年の10月完成を考えるとかなりのスローペースに感じるけど、販売戦略なんだろうか？
消費税増税が先送りになりそう。増税前の駆け込み需要が見込めないから、来年度まで売れ残りが多数だと値引きなしの竣工前完売は厳しいかも？
週に2部屋ペースで50週も掛かってしまう…
今からでも設備仕様をガーデンズ並みにすれば売れ行きが加速すると思うな。
SUMOの雑誌にも4ページ使って載ってましたね。やっと本腰入れて売る気になったみたいですね。雑誌のビジュアル的にモデルルームは悪く無いので、これから売れ始めるかなと予想しております。
前スレではお隣が完売近いので、競合がなくなりこちらもピッチ上がるはずとの意見がありましたが、他にも大規模の競合出てきてますよね。船堀の三菱、平井や東陽町の住友、木場の野村など。そっちに流れる人もいそうだから、気は抜けないですね。
>>12
しますよ。
建設費用若干高騰するが、経済状況はそんなに良くないし、販売価額の設定は多少控える可能性もあります。ここでさえ万が一一年後いっぱい残れば値引きの余裕十分あるでしょう。それはどうのぐらい利益譲りたいだけのお話しです。
実際、私は東陽町注目しています。同じ値段あるいは多少ここより高めでも断然に東陽町を選ぶます。資産性がここよりいいから。進化しいてるし、快速停車だし、台風時にも電車止まる危険少ないし。
もし営業の方は11さん、12さんと同じ考え方であればここは危ないと思います。当初隣の事故の時点でも甘かったチャンス掴んてない。
油断は禁物！営業さん頑張ってください。
>>13
12さんが言ってるのは、東陽町すみふとレジデントプレイスが価格的に競合することはないってことでしょ。
「同じ値段、多少ここより高めでも東陽町を選びます」って書いてるけど、そんなの誰だってそうするよ。値段が競合するならね。
あっちはここより大規模で、駅から5分で、東陽町だよ。
この条件だけでもここより単価が高いのはほぼ間違いないと思うよ。しかも、KYな値付けするすみふだし、資材や人件費が高騰してるし。
土地を安い値段で仕入れたのならここと価格が競合する可能性はあるけど。
レジデントプレイスと同じ土地の入手方法ならビックリするぐらいの値段(もちろん高い方に)になる可能性もあるよ。
>>14
私たちどう考えでもいいから。営業の甘さだけ言いたいです。
うちは大規模だから大丈夫だろうと、隣は事故だから自然にうちの契約増えるだろうと、競合がないから大丈夫だろうと。後一年足りない、190ぐらい残ってる、結構厳しい状況なのに、大丈夫大丈夫のままだとアウト。
仕様やブランドだけでは本来隣比べこんなに大きな差が出ないはずと思います。
こんなにポンポン建設されたらいつまでたっても購入決心できないですよね。東陽町は団地のイメージが強く、ガーデンズは現在船堀街道沿い住みなので絶対に避けたいし、平井は個人的に住みたくない…消去法で船堀かここかなぁと。子供が小学校あがるまでに決めたいのですがなかなか…。一千万ぐらい価格下がらないかな。
東陽町と船堀はここより高くなると思います。こことガーデンズが同じような価格なのでリセールを考えるとお隣の方が買いだと思います。
ここが1千万安くなるなら私もこちらを買いますが。
平井は街並みも予想よりキレイなので、価格次第では平井もありかなと思っています。
>>15
ここがお隣と大きな差がついた理由は下記の2つだと思います。
・土地の取得にお金をかけ過ぎた。
・商品企画力がお隣と比べ雲泥の差があった。
営業がもっと頑張ればこんなに差がつかなかった旨の書き込みをされていますが、私はそうではないと思います。
スタート時点で既に大きな差が生じていたと思います。
そうそう、営業の力なんて大きく影響しない。
商品企画力とマーケティングが大きいね。
東陽町がここと同じか少し高い値段というのはありえない。
徒歩5分なんてなかなかでないからね。
いつものすみふの殿様商売が待ってるだけだね。
お隣と比較すると，全然頑張れていないといった書き込みが多いですが，
お隣が事故があってからは，随分と追い上げてきたと思います。
もともとレジの戸数が100程多いですし，お隣はブランドもあって，
事故前までに300戸近くは売っていたわけですし。
ただ，マーケティングは，最初から明らかに差はありましたね。
そういえば，今日PALCOMでレジ一色のものがポストに入っていました。
ようやく，本腰に入ってきたのかもしれないですね。
リセールをするときも，お隣が有利と書いている方もいますが，それは
人によると思います。個人的には，そもそも建設時に事故があった物件を購入すること
には，やはり抵抗を感じますし，中古で買う時程，その後のリフォームを考えると
思いますが，直床だと大々的には出来ませんしね。
第2期3次までの先着順22部屋＋第2期4次3部屋→今週25部屋になったね。
売れ行きのカウントは459戸のうち268戸が契約済で25戸が先着順で、完売まであと191戸だよ。
>>21
リフォームは二重床でも配水管は大々的に動かせないから直床と変わりませんよ。
ここは空間が基本7cm程度しかありませんし。
私は両方のMR行きましたが、コーヒーの差はありましたね笑
>>21
リセールが人によるというよりは、新築も含めて買うか買わないかが人によるということでしょう。
そして、その曖昧なものを今判断する基準は、今の売れ行きを比較するしかありません。
新築時の価値観を主要な指標として将来のリセールバリューが決まります。
で、その結果は見えてます。
お隣は船堀街道に面してるので、南東棟は騒音や排気ガスが気になりますが、南西棟は一歩中に入っているので、緩和されると思います。
こちらはこちらですぐ近くに大きな交差点があり、その交差点にはガソリンスタンドもあるので、やはり騒音や排気ガスが気になりますが、D棟やE棟であれば気になりません。
また、お隣の船堀街道は細い道ですが、こちらの船堀街道側は少し道が広くなってますね。
みなさんはこの辺りはどのように考えてらっしゃいますか？
28さん、29さん
27です。
参考にさせていただきます。
レスありがとうございます。
>>27
「お隣の南西棟は一歩中に入ってるので船堀街道の騒音が気にならない」という考えであれば、こちらは船堀街道から一歩どころかマンションを隔ててるので、ガソスタや交差点の騒音・排気ガスは更に気にならないと思います。
そうなんだよね、立地は悪くないのに隣に完敗。
何故なんだろう…
価格と設備の差かな？
ブランド？
明らかに広告少ないからではないですかね。最初から指を咥えてまってないで、広告してたら違ってたかと。隣を意識し過ぎでしょう。ものは悪くないです。
ブランドは別にして、標準設備の豪華さや内装の素敵さは大きいかもね。あとは自走式駐車場を含め共用設備のゆとりや素敵さかなあ。立地は断然レジデントだけど、MRの部屋の雰囲気はやはりガーデンズがよい。
内装や設備はお金さえあればあとで幾らでもリフォームできると言われるけど、そんなに余裕のある家庭なんてそうはない。標準の部屋で当面住むなら標準設備が充実してて素敵な雰囲気の部屋が好まれるんじゃないかな。
さらにブランド力でイメージUPってとこじゃないかと。
今大通り沿いから30m程離れているところ（前は抜けてます）に住んでますが、排気ガスや騒音すごいですよ。
レジデントとガーデンズの道路からの距離の差ぐらいでは、どちらも変わらないですよ。
レジデントも南東側11F以下は眺望が望めませんし、12F以上は抜けてる分排気ガスや騒音はあると思います。
もっとも、船堀街道でもこの周辺は交通量が少ないので、レジデント、ガーデンズともに他の場所よりはマシだとは思いますが。
大通りに直接面しているかどうかは，大きな違いだと思いますよ。
今現在大通りから建物一つ越えたところに住んでいますが，騒音は
気になりません。
三井だって，レジの土地が欲しかったけど取得できなかったので，
対抗意識をもやしたってことですし。レジの立地は，専門家から
みても魅力的な場所だということだと思います。
>>36
12階以上は建物がないのも同然ですよね？
11階以下はおっしゃる通りだと思いますが、排気ガスは防げませんし、日照や眺望を確保できません。
三井がここを欲しがったのは、すでに購入しているお隣の土地と一体開発できた方が容積と戸数を確保でき、スケールメリットを享受できるからで、こちら単体が欲しかった訳ではありませんよ。
逆にお隣の立地の方が欲しかったので、お隣を先に購入してます。
土地の取得は売り出し時期によってかもしれないけど、広告は確かに少ないかも。
今週のsumoにも載ってなかったね。
4ページ出す週があるなら2ページで毎週出せば良いのに…
>>37
三井の事情をよく知っていらっしゃるようですが，ガーデンズの契約者さんですか？
そもそもガーデンズの土地は，当初より大島てるに載っていた曰くつきの土地ですし，大通りにも
面していますし，競合相手は少なかったのではないでしょうか？なので早々に取得できたのでは？
その後，大島てるに載る事故（しかも2名の方が亡くなる）が追加され，残念です。
葛西界隈でみると，同じ土地（ガーデンズの敷地）で大島てるに何件も載っている場所なんて
他にはないですよ。
>>39
純粋にどちらにしようか検討している者です。
三井はNTTデータビルの管理をしていた経緯から相対で購入したのであって、そもそも入札にかけてませんので、他社は参加できてません。この点、三井のパワーバランスがあったようです。
大島てるに載ってる物件よりも売れ行きが悪いということは資産性に問題があるのか、大島てるに過剰反応する人が少数なのか、どちらかなのでしょうね。
液状化のしやすさもこちらの方が劣ってますし。
隣を買いたいのですが、残り少なくて選択肢が狭くなってます。
妥協してこちらにするか悩むところですね。
>>38
広告のせいにしちゃ駄目だよ。
土地代がバカ高いから広告宣伝費の予算が限られてる。
広告代出せないので、ガーデンズの集客に乗っかる小判ザメ戦法を取ってるけど、それはそれで事業戦略としては正しいよね。
モデルルームも隣だし、ガーデンズが集客したところを捕まえて案内すればいいだけだからね。
ガーデンズに釣られて来た客も、駅前で分かりやすくレジデントの看板出してるし、ビラ配りもしてるし、何より隣がレジデントのモデルルームだから必ず認知する。
だから、広告打っても集客効果は同じなんだよ。
認知したらSuumoの冊子レベルの情報はネットですぐ出てくるのでSuumoの広告は関係ない。現にSuumo他のネットには掲載されてるので。
みんなは売り行きがとても気にしているみたいですが、それは業者さんが気にすることでしょ、私たちは自分に合ったマンションを選ぶ、それぞれの価値観が違うので、選んだマンションも違うと思う、私は駅近、静か、日照がいいということでレジデントを選びました、これはマンションを売らない限り変更できない条件です、設備とかブラント名とかそれは絶対条件ではない
B棟C棟は前にマンションがありますが、日照は問題ないのでしょうか？
>>42
確かに売れ行きは業者が気にすることなのかもしれないが来年１０月までに売れ残るようなことが起きたら値段を下げての販売や他の業者が一括で安く購入して安く販売もしくは賃貸にあてられるといったことも考えられるからやはり売れ行きは気になる。安く販売されても気分が悪いし賃貸での入居者が多いのも考えもんだと思う。
売れ行きは気になるのでは。売れ残りが多いと値引き待ちの買い控えが起こり、実際値引きされると先に契約した方々は穏やかではいられない。また管理費修繕積立金は売り主が負担するけど、駐車場収入で管理費など補填する計画になってると、未契約が多く空きがあると、補填できない分は住人の負担になる。こちらは機械式なので、メンテや電気代など維持費がかかるからね。
確かに空きが多くて管理費上がったり、週末の度にエントランスに旗立ってたらやーね…
小判鮫商法も来年春には出来なくなりそうだし
39さんのおっしゃるとおり、ガーデンズの土地は元々ＮＴＴデータの時から三井が管理していたため、入札で取得したレジデントの土地より三井はガーデンズの土地を安く購入できたようです。
※ 長文失礼するので、興味ない方は読み飛ばしてください。
>>42
それを全て満たそうと思えばA棟しかありませんね。私はA棟を購入しました。
また、より駅近といってもガーデンズと30m程度（大人の足で20秒ぐらい）しか差がありません。
B棟かC棟を購入した場合、船堀街道側にマンションがあるので、静かさと日照は排反の関係にあります。静かさを取るなら11階以下で日照を捨てなければならない。12階以上の日照を取るなら静かさを諦めなければならない。船堀街道側が抜ける上に高層階程広く音を拾うためです。
D、E棟は最も静かですが、向き関係やガーデンズを含む周辺マンションに取り囲まれているので日照が期待できない上に駅から遠くなります。敷地が広すぎるためにA棟に比べてエントランスまで1～3分ほど追加で見た方がいいでしょう。C棟のガーデンズ側も同様です。
A棟が比較的条件揃ってますが、その分価格が高めに設定されてます。
以上のように、あれを取ればこれを諦めなければならないという何か物足りなさ感こそが、売れ行きを阻害する最大要因だと思います。
それから、他に変更できない条件として共用施設（駐車場を含む）やサービスの充実さを求める人、16階以上の階数を求める人、行船公園やイオン、スポーツセンター、サニーモール等までの商業エリアへの近さを重視する人、逆に清新第一小やバッティングセンターまでの距離を重視する人、様々な選択肢の中で最適なものをどう選ぶか、まさに自分の価値観の中で何を優先させるかで決まると思います。
長文失礼。
レジデントの掲示板なのに、何故かガーデンズ贔屓が多い気がする。
>>49
本当にそうですね。ガーデンズ契約者の方がむきになって書き込んでいるのでは？
と思える書き込みが多いですよね。
我が家はB棟を購入しましたが，好みの間取り，日照についても問題ないと判断しま
したし，大通りに面したマンションはガーデンズがどうということではなく，最初か
ら検討外でした。本当に何に価値を置くかの問題ですよね。
ただ，やはり竣工後に残っている戸数が多いのは気がかりなので，D棟，さらにE棟は
特に，価格を是正していただきたいと思っている一人です。
この辺りのことは，売主も今読んでいるところだと思いますが。
>>48
物足りなさと言うよりは、A棟以外の条件悪い部屋も予想外に高値だったというのが大きいかも。たしか売り文句がお隣と違って船堀街道沿いでないよい立地なのでどの部屋も高いのはしょうがない、というものでした。
隣はよい部屋はレジ並みに高くしましたが、条件悪い部屋は安めに出してました。つまり土地の仕入れに余裕があったので、安目の部屋を設定する余裕があったのだとおもってます。
かつ安目のわりに見た目や設備やブランドが遥かに上なので、コストパフォーマンス的に船堀街道には目をつぶろうという購入者が、予算の関係上、多かったのでしょう。
とは言え、レジも収支の関係上、現時点の在庫数で価格改訂はできないと思うので、当面は地道に頑張るしかないですよね。
>>50
どっちにしろ大通りに面してるのと条件は変わらないけどね。
実際に住んでみたら分かる。
本当に大通りを避けたいならサンクタス西葛西のような立地を選ぶべき。
ただ、船堀街道は大通りという程大きくないので、その点、そこまで心配はいらないと思うが。
それから、目の前のコスモ西葛西は築30年だから、取り壊されて新しいマンションが出来たら日照も確保できないリスクがある。
液状化リスクも高い。レジデントは特にそうだから液状化マップで確認した方がいいよ。
まあ、人それぞれの値観でリスクの取り方は違うからね。
>>55
コスモ西葛西建て替え時のリスクは担当と確認したところ、第一種住居地域だから配慮ある(斜線規制？)の返答がありますが...前のビル建て替えでも日照さらに悪くことがないのことでしょうか？よく理解できないから多少不安があります。
>>56
印象でコメントしないでください。
58さんがおっしゃるように住まいサーフィンで確認したら坪単価は次の通りでした。専有面積はガーデンズの2LDK以外はだいたい同じです。
レジデント 198万円（3LDK）～269万円（3LDK）
ガーデンズ 193万円（2LDK）～277万円（3LDK） 住まいサーフィンには載ってませんが、最上階王様部屋は97㎡8900万円で坪単価300万円
私も両社を見て比較しましたが坪単価に関してはさほど違いがないと思いますが、標準で装備されているものがレジはオプションだったりする事を含めるとお隣のほうが安い印象を受けるのではないでしょうか。購入者がお隣の標準装備が必要ないと思えば、坪単価だけで言えば同じ位の価格設定なんじゃないでしょうか。
お隣ガーデンズは船堀街道沿いで直床だから設備仕様の割りに安いのでは？レジデントが高いのは立地の差でしょう。
>>61
コストは階高の方がインパクト大きいです。
平均階高はガーデンズの方が上。
レジデントは高層階程天井高が低くなります。
階高が取れてれば直床でも天井高がその分高いので、メリットデメリット相殺されます。二重床でも結局水回りのリフォームは難しいですし、遮音性もスラブ厚の関係でレジデントが劣りますね。
価格はどちらもたいして変わりません。59さんのコメントをよく見ましょう。
補足ですが、公知の情報で隣り合う2つの土地の条件を比較するのに最適なのは路線価ですが、レジデントは280千円/㎡、ガーデンズは310千円/㎡と約10％も異なります。路線価は国が毎年不動産鑑定士に評価させ、評価額の概ね80％を基準として決定し、公表している客観的なものです。
でも実際は、レジデントが入札、ガーデンズが相対の結果、土地の価格が逆転してます。
レジデントの土地が立地がいいわけではないのに割高で仕入れた結果、設備に金をかけられなくなったというのが実態です。
結果、同じ価格であればどちらを選ぶかは自ずと分かりますよね？
それが今の売れ行きにつながってるのでしょう。マンションを買うのは難しいですね。
>>62
実態を表していると思います。
二重床がメリットとは限らないんですね。
確かに階高が低ければどうしようもないですが、階高が高ければ二重床にリフォームすることも可能ですしね。
お金はかかりますけど。
>>57
第1種住居地域は道路斜線制限と隣地斜線制限、日影規制にかかりますが、第1種住居地域だからということでもないです。レジデントは南東側の敷地一杯に建てているため、たいして実効性はないので、新しくマンションが建って日当たりが悪くなる可能性はあります。
結論はガーデンズの方がコストパフォーマンスが良い＝買うならガーデンズということになるのでしょうか？
わざわざ二重床にする人なんかいるんですか？無理があり過ぎます。
ですし，中古の広告なんかを見れば，二重床・天井ということを大々的に
アピールポイントしているものがほとんどですが，それはなぜなの
でしょう？
61や62の方は，ガーデンズ契約者ですよね？直床といわれたくらいで，
そんなに過剰に反応しなくても？と思いますよ。
二重床、直床に関しては当初両方の仕様発布する際によく逆と言われましたね、三井は二重床、長谷工は直床のはず。その時点では完全に直床より二重床の方がいいの雰囲気だけど、今はね、やはりブランドの影響が大きいね。個人的には階高と相殺し五分五分と思いますが。
レジデントプレイスとガーデンズの両方のスレをみているとレジデントプレイスの方の方はガーデンズの購入者に対して敵対心をもっているように見受けられるように思いますが何でなんだろう？
第2期4次までの先着順25部屋→今週19部屋になったね。
売れ行きのカウントは459戸のうち274戸が契約済で19戸が先着順で、完売まであと185戸だよ。
>>67
レジデントの高層階の階高が低いのは事実ですよ。
中古で二重床を大々的に広告してるのはアクセス等不動産としての基本的な条件を満たせず、そういうところしかアピールポイントがない物件ですよ。
普通、大々的にアピールするのは、駅距離とか、間取りとか、階数とか、部屋向きでしょ。
我が家はレジの立地、間取りが気に入り購入しましたが、内装が充実しているお隣も魅力的ですよね。自分達にとって何を優先するのか、大きな買い物ですので、納得する物件が見つかるといいですね！
音の問題という点では、二重床より二重壁の音の問題が気になる。
まぁ隣は完売間近だし、気にすることはないでしょう。
ここは二重壁なんですか？隣も知っている方がいたら教えてもらえますか。
隣の音や上下の音は、できたら少ないほうがいいなって思いますが、
暮らす人の気遣い部分もあるかもしれないですが、どうでしょうか。
有人管理がいいなって思いました。
コンシェルジュとかあると便利そうですよね。
>>79
コンシェルジュって便利？
業者紹介？普段使うかな、宅配サービス？宅配ボックスあるじゃ、備品貸出サービス？コンシェルジュじゃなくで管理人でもいいじゃない。管理費の無駄使いだけ。
本当に管理人日勤+コンシェルジュより管理人常駐の方がいいじゃない?
>>78
ここも隣も二重壁ですね。
ホームページの間取りの図面みればわかります。
コンクリートの壁と部屋の間に薄い壁がありますが、それが二重壁です。
クロス直張りの場合は薄い壁がありません。
部屋によって壁の構造なども違っているのですか？
そういう点まで気をつけて見ていなかったです。
部屋を選ぶ際にはそういう点も意識しないといけないですね。
もの音をたてないように気をつけるのって習慣になってはいるものの、けっこう疲れますから。
少しでも遮音性が優れている方がいいですよね。
でも、構造による違いもあるけど、音の種類によっても聞こえ方に違いがあるらしいですね。
二重床と直床、どちらがより優れているとかは一概には言えないという人もいましたよ。
壁は明らかに二重壁より直壁の方がいいみたいですよ。
それなら床もそうなんではないかって気もするのですが。。よくわからないです。
2期4次までの先着順19部屋→今週19部屋のままだね。
売れ行きのカウントは459戸のうち274戸が契約済で19戸が先着順で、完売まであと185戸だよ。
今週はホームページが更新されないね。
ガーデンズ事故前の売れてない頃は、予定通り更新されないのが普通だったよね。
今週は売れてなくて、来週に2週間でこれだけ売れたよって見せたいのかな。
それとも経費節約かなあ。
2期4次までの先着順19部屋→今週17部屋になったね。
売れ行きのカウントは459戸のうち276戸が契約済で17戸が先着順で、完売まであと183戸だよ。
だいぶ建物が出来上がってきましたね。
今は太陽が一番低い時期なので、冬場の日照条件を現物で確認できます。日当たり気にする検討者は、天気の良い日に午前、正午、午後の三回確認することをお薦めします。
私も午後に確認しましたが、A棟低層、D棟のB棟側の中～低層、E棟の3分の2位は影になってました。
これから売り出されるE棟を狙ってる方は、特に注意したほうが良いですよ。モデルルームの日照シミュレーションはあくまで参考なので、現物見たほうが確実です。
E棟はだいぶ外観が出来てきました。
え、CG通りじゃないですか？よく見る新しいマンションだと思いますけど。私は良いと思います。
団地みたい
2期4次までの先着順17部屋→2期5次までの先着順が20部屋になったね。
売れ行きのカウントは459戸のうち276戸が契約済で20戸が先着順で、完売まであと180戸だよ。
戸境が隙間だらけのペラボー。
手摺が戸毎に途切れてないということはお隣と同じ一面を共有する感じ？
手摺ガラスの色も白いのは良いが青いのはちょっと格好悪いね。
>>94
営業担当の方がタイル貼りで、高級感がある外観になります。と言っていましたが、なんか普通ですね。
モデルルーム見て、夢が広がりましたが完成前に購入するのは、危険な気がしてきました。
なんかMRで見たCGのイメージと違う感じがする・・・・。まだ、沢山残っているのでもう少し考えようかな・・・・。１０月まで１ヶ月1８戸ペースで販売ですよね・・・。完成しても残ってそうだからそれから検討してもいいかもしれない。
C棟&E棟
E棟アップ
なんか重々しい外観と圧迫感が、団地みたいで残念。でも周辺に住むものとしては、早く完売してほしいです。
団地（だんち）は、生活または産業などに必要とされる各種インフラおよび物流の効率化を図るために、住宅もしくは目的・用途が近似する産業などを集中させた一団の区画もしくは地域、またはそこに立地している建物および建造物を指す。団地の語源は、「一団の土地」または「一団の地域」。 by wiki
でも西葛西団地。契約しないで良かったです。
レジやガーデンズより駅近に
プレシス西葛西ができるみたいですね
コンパクトですが立地は気に入りました。
ご検討中の皆さんはどう思われますか？
http://genbaphoto.com/search/?id=1415144697-540207&sflg=1
プレシスシリーズを展開している一建設は，誰も購入しないような変形地や工場跡地などを安く買い取った上で，
資材等も安く一斉購入して，立地の割に安く売るという販売戦略をしているようですよ。以前に都心のプレシスのモデルルームを通りかかって見せてもらったことがありますが，いかにも安普請で，扱っている資材も設備もお粗末なもので，価格の安さに納得したのを覚えています。まあ何に価値を置くかは人それぞれですけどね。
竣工を4月まで待てる人はプレシスに流れそう。
立地はずっと良いと思います。
プレシスは船堀街道渡らないというのが◎じゃないかと。
他の方も書かれてますが
4月まで待てるなら立地はこちらの方が惹かれますね。
どうでしょうね。あちらは道中随分暗い所通りますし、夜は少し怖い気がする公園も近くですし。私ならこちらのマンションを選びますね。こちらのほうが行き帰り安心です。
何故プレシスと比較する必要がある？大規模でもなく管理やサービスも全く異なるでしょう。
別に大規模限定で検討している方だけではないのでは？
少なくとも私は比較しますよ。
プレシスは売れ残りがあると早々に売主が変わりますよ。
現に，西葛西に売り出し中のもう一つのプレシスがそうなっています。
大きな買い物なのに，怖すぎます。。。
プレシスよりこちら。こちらよりおとなり。
>>123
大規模に価値を見出せない人もいるってことですよ。
個人的には
めちゃくちゃ狭い城下町って感じで人間関係とか結構気使うかなと思うんですよね。
現に中学がどうのこうのですでに荒れてるしw
2期5次までの先着順は20部屋のままだね。
売れ行きのカウントは459戸のうち276戸が契約済で20戸が先着順で、完売まであと180戸だよ。
幹線道路沿いではないので車の音などはうるさくなさそうですね。
小さな公園がすぐ隣にあるので、子供がいる家族目線からすると良い場所です
朝の通勤ラッシュの混み具合はすごそうですが、駅前が栄えているので生活には便利だと感じています。
秋には入居ですね！
秋には入居なのにまだ１８０戸も残ってるとちょっと心配になる。
一月に20戸ペースなら大丈夫ですよ!!
秋までに売れ残るようなら値引きもあるのかな？隣はあと１０数戸しかないから完売しちゃうだろうから期待できない。こちらに期待でもう少し買うのを待ったほうが良いですか？
>>135
竣工前の値下げは無いんじゃないかなあ。
竣工前に百戸以上売れ残ったりしてればあり得るけど、これから販売の物件は軒並み値上がりするみたいなので、割安感が出てそれなりに売れちゃうんじゃないかなあ。
2期5次までの先着順は20部屋→16部屋になったね。2期6次の先着順3部屋も売り出されたね。
売れ行きのカウントは459戸のうち280戸が契約済で19戸が先着順で、完売まであと179戸だよ。
とりえず、申込に行く
もうここまで売れ残ってると値下げまで待つのが正しい気がしちゃって踏ん切りつきません。
欲しいけど迷うなぁ。
お隣は完売目前ですからね。立地はこちらがいいのに。
こちらは、船堀の三菱が相当高い価格で出たら売れ始める気がする。
そうでしょうね。その頃に良い条件の部屋があれば良いですけど。
お隣はもうすぐ完売ですね。事故があったのにもう完売とは資産価値高そうです。マンション価格がかなり高騰してきているので船堀のマンションもここより高いのは確実ですね。平井の大規模マンションもありえない価格出してきてますし、こちらに流れてきそうです。早めにこちらの購入を考えた方が良さそうです。
中古で売りに出した時にこちらとお隣で大差は着かないと思いますよ。だからお隣の契約者もこちらが売れないと困るのです。
いやいや、さすがにそこは差つくでしょ。
あちらの方がいいのは事実なんで。
中古売買は基本的に周辺相場の坪単価の影響が最も大きいですよ。レジデントが値下げするとお隣の資産価値もつられて下がります。不動産とはそういうものです。
単純に近隣の相場に引きずられるって訳でもないと思うよ。
レジもガーデンズも大規模なので、売り物件が沢山出てきたら資産価値云々でなく値段は下がると思う。売りに出たら瞬間蒸発みたいな状態なら別だけど。
ものすごく大規模なプロジェクトですが、共用施設は意外と少ないのではないでしょうか。
パーティルーム、キッズルーム、ライブラリー？
余計な施設がついていなくて安心ではありますが、お客様を泊めることができるゲストルームはあって欲しかったように思います。
西葛西駅前にはホテルがたくさんあるのでゲストルームは不要では？
コストカットで共用施設をカットしてるからね。部屋をつめこまないと採算とれないし。
あと機械式駐車場で管理費や修繕積立金がかさむから、共用設備を最低限にしないと維持費がもっと高くなって販売上のマイナス要因になるからねえ。
確かに機械式駐車場のメンテナンス費用は高いとよく聞きますね。この件に関してはお隣の方が負担が少ないのかな。これって駐車場使用者のみが負担するんですか？それとも住民全員で負担するんですか？
入居している子供たちが大きくなったら、キッズルームをゲストルームにすると営業さんが言っていましたよ。
機械式駐車場の費用は駐車場利用をあてるよ。足りなければ管理費から充当される。そこら辺の見込みは営業から説明あるはず。ただ、吹きっさらしの機械式はすぐ故障したり錆びたりするからメンテナンスが大変みたい。試算通りにいくかは住んでからのお楽しみ。
将来駐車場の空きが多くなれば、管理費が高くなる可能性はあるかな。あと寿命がきて新しいのに交換する費用は当然全体の修繕積立金から出すよ。
2期6次までの先着順は19部屋→15部屋になったね。3期1次の先着順17部屋も売り出されたね。
売れ行きのカウントは459戸のうち284戸が契約済で32戸が先着順で、完売まであと175戸だよ。
まだ、沢山残っているのでこれから売り出し予定の同エリアのマンションと比較しながら様子を見ながら検討するのがいいかな。
良い部屋は売れちゃうでしょうけど、完成後まで待つのがよさそうですよね。
〉158
152が無責任なことを言ってるのではなく、ここの営業が無責任なことを言ってるってことだよね。
営業の名前を教えて欲しいものだ。
将来変更するのを決めるのはデベでなく住民たちだよ
管理組合の決定次第じゃないの？
3期1次までの先着順は32部屋→19部屋になったね。売れ行きのカウントは459戸のうち297戸が契約済で19戸が先着順で、完売まであと162戸だよ。
なんだかんだでちょこちょこ売れてますね。
お隣が完売間近だからですかね。
駐車場の話が出ていますが、車を所持されている方が多いのでしょうか？やはりこのあたりだと車があったほうがいいですか？
キッズルームがありますからお子さんがいらっしゃる家族にはよさそうですよね。
車なくでも困らない立地と思いますが、世代年収(年収の5倍で計算すれば800、900万台？)と家族構成(お子さんいる家族向けの間取り)から考えれば持ってる可能性も高い、結果的にどうなるかな？気になりますね。
>>166
無知で割込みすみません。世帯年収（年収の5倍で800万）というのはどういう意味ですか？
葛西、西葛西なら都会へも出やすいし駅にも近いですし車無くても十分に生活できそうですね。
>>167
166ではありませんが、住宅ローンの年収倍率の適正値が5倍目処なので、物件価格が5000万円、頭金500～1000万円とすると、住宅ローンが4000～4500万円となり、年収倍率5倍となるための適正な年収は、逆算で800～900万円になるということだと思います。
167です。168、169の方ありがとうございます。住宅購入にはそういった目安があるのですね。車所有の話から逸れてしまってすみません。
3期1次までの先着順は19部屋→18部屋になったね。売れ行きのカウントは459戸のうち298戸が契約済で18戸が先着順で、完売まであと161戸だよ。
キッズルームを入居している子供たちが大きくなったら、ゲストルームにするとという話が出ているのですね。
この時期と言うのはまだ未定って事でしょうか？
なかなか難しい話なのかな？とちょっと思ったりしました。
入居している子供が全員同じ学年ではないでしょうし、全員が利用しなくなるまで待っていたら、上の方の学年だった子供は成人して、マンションからいなくなっているかもしれないですよね。
時期を今から、おおよそでも定めておいた方が揉め事が少ない気もしました。
>>172
難しいと言うよりほぼありえないと思います。時期の問題だけではなく、ゲストルーム改造と管理は金かかるし、その金どこから出します？ヨガグラブとか場所活用だけであればもっと現実的だと思います。
保育園のこと聞きたいと思います。確かに敷地内に公立保育園作りますね。その分の土地を出した代わりに収入もらえますでしょうか？入居者専用や入居者優先でもないし。収入がなければせめて土地分の固定資産税免除すべきじゃないかしら？
>160
私が住む都区内のマンションでは機械式駐車場は５０年後の大規模修繕時、同様のものに造り直すが
駐車場料金総計の６割り程度(現状と同等)を予定して残りは管理組合の収入に含まれています。
７５㎡の修繕積立金が６千円だからかなりのプラス。自走式は地方都市でも２階が７千円、
１階の屋根付きは１万円もした。都区内だと３万円はかかるし、あまり少ない台数では
造るのは難しいよ。地方都市は２百数十台以上だった。
我孫子でも名古屋３０分の地方都市より地価がだいぶすると思うが。
私はここも検討して隣買いましたが、確かE棟の道路側一階が保育所だったと思いますよ。
当時はまだ業者が決まってなかったですが、今はどうなんでしょう。
確定ではないが、認証を目指してるって話だったと思います。
公立ではないです。
隣は無認可ですね。
3期1次までの先着順は18部屋→18部屋のままだね。3期2次も6部屋売り出したね。売れ行きのカウントは459戸のうち298戸が契約済で24戸が先着順で、完売まであと161戸だよ。
完成まで半年きってますけどまだそんなにあるんですか。
スーモだと価格と部屋番号が載ってましたけど低い階が残ってるのが目立ちました。
日当たりとか微妙なのでしょうか。
公式サイトを見るとイベント結構やってるみたいですね。
美容家電の抽選はあまり惹かれませんが…。
最近出来た某西葛西のマンションのようにならないといいのですが・・・・。
近くに住んでいますが、DE棟の奥側はあまり日が当たって無いです。
冬場は特に厳しいんじゃなですかね。
>>187
D棟E棟の半分くらいは冬に日があたらないとはいえ、D棟の奥側は一応ガーデンビューなので、大幅な値引きは無いんですかね。
E棟は機械式駐車場ビューなので、大幅な値引きを期待したいところですが、どうなるか。
まだたくさん残ってるとはいえ、あちこちに新しいマンションが建って隣も大規模マンションでこちらも5千万ぐらいの安くない物件なのにこんなに売れるってすごい。景気が良いのか。値下げ期待してます。
3期2次までの先着順は24部屋→17部屋になったね。3期3次も10部屋売り出したね。売れ行きのカウントは459戸のうち305戸が契約済で27戸が先着順で、完売まであと154戸だよ。
船堀の三菱は、外廊下側もアウトポール設計で作りはよさげ。
駐車場も全100台自走式でランニングコストの抑制に有利。
その分、販売価格は高くなるのでしょうね。
こちらも、内装などはチープでもいから、せめて駐車場が自走式であってほしかった。
雨ざらしの機械式は故障や錆など金食い虫なので、管理会社の試算はあまりあてにならないですから。
>>182
モデルルームに見学に行った際、一時保育所を作る予定と言っていました。保育所予定の部屋は狭く、預かれる子供の人数も少なそう…とても公立・私立の基準は満たせないと思います。
住民優先ではないと言われガッカリしました。
お隣は保育所を運営する会社は決まっていましたが、こちらは未定。もしかしたら、もう決定したかもしれませんが連絡は来ていません。
船堀の三菱のマンションは間違いなくここと競合になると思いますが、レジデントプレイスには追い風だと思いますよ。
恐らく、船堀のマンションの価格が発表されたらかなりの人がこちらに流れてくると思いますので。
船堀のマンションはかなりの価格になると思います。
船堀は西葛西に比べると少し田舎なので安くなると思ってました。プラウドの価格もわりと安かった気がします。
でも立地は向こうのほうが良いよね。
三菱だし駅３分にはかなわない。
ここもこんなに残ってるから慌てて決めることもないかな。
あの事件は西一之江付近らしい。
この世の中、絶対安全な所なんてないですよ。
西葛西も変死事件あったし。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
千葉県浦安市当代島１-349-5 |
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7598万円・8298万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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67.07m2・70.62m2 |
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総戸数 85戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
千葉県松戸市古ケ崎字水神前9番5 |
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3800万円台～5400万円台（予定） |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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59.4m2～68.78m2 |
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総戸数 64戸 |
