プレミスト佃二丁目ってどうですか？

月島機械跡地は高層タワーが建てられないので10階から15階ぐらいの
マンションが建つ予定です。
月島機械が高く売却するようなので落札した会社が相当な高い値段で
販売してくると予想されます。
それを考えるとプレミスト佃は安いですね。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000019032015...

>総合設計制度を利用すれば建物は35階くらいまで建てることができた

タワマンがいいなら月島で再開発三軒あるから。春先に単価論争あったみたいだけど直近ではどう？

先週は戸数20戸で、6078万～9688万でしたが、今日は18戸で、6078万～9728万になってますが、価格上げたんでしょうか？
また4LDKも4戸に増えていたりしてますが、なぜ何でしょうか。

>>384

目の前の小中学校から高層建設に対して猛反対があったようですよ。

>>385

月島機械よりはこちらの方が環境が良いですね

そういう風に思います。
それにしても高層建築の反対運動があったのは知らなかったです。
学校があるとなると、親御さんたちが動かれてという感じになってくるのでしょうか。
反対があっても立ててしまう事の方が多いように思いますが。

環境的にはこちらはいいな、と思う部分が大きいですかね。
暮らしやすさ的にといいますか。

タワマンなんか、団地を一塊にしたビルに高い金出して住みたい心境がわからないね。
武蔵小杉とか駅のホームから見ると一戸、一戸のちっぽけ感が半端ない。
数千万円で数百世帯分の一は要らない。
ここは、立地がいいのに間取りが工夫がないので、それを我慢するかどうかですね。

ブランドの街と言われる理由は何ですか。

佃は、一通り整った静かな住宅街としては、東京駅や銀座･日本橋に最も近いと言うアドバンテージがあります。

ただし、昔の佃島/北側の三井村/それ以外の佃２丁目/佃３丁目、で雰囲気が結構違いますね。

ブランドと言えるとした、少し前に流れていた三井のCMが一番物語っているかもね。
中央大橋と隅田川とリバーシティの景色がまさにブランドに値すると思えるくらい素晴らしい。

第一期も残り6戸になってました。思っていたより売れ行きもよく、この4ヶ月で100戸近く売れたことになりますね。やはり佃のこの立地にはもうマンションが建たないと思うと最後の佃物件として希少性はあるんでしょうね。
第二期は8月下旬で残り53戸が全部売るのかわかりませんが全153戸が売れるのも時間の問題でしょうね。

近くの小中学校から反対運動があったそうですが、反対の理由は、校庭に高層マンションの影が落ち日照が確保できないからですか？
マンションの間取りから、こちらの学校に入る子供さんもいらっしゃるでしょうから利益よりも環境を守る事を重視した姿勢は評価できると感じました。

八重洲のブリヂストン美術館の跡地に150mのオフィスビルを建てることが発表されましたね。
面積は同じくらいなので月島機械跡地にもそれに近いタワーが建てられるかもしれません。

ちなみに八重洲のその隣には180mのオフィスビルを建設。
八重洲口駅前の250m×2のオフィスタワー、日本橋・京橋の再開発と合わせて
東京駅東側一体が一大ビジネスセンターに変貌します。

八重洲通り沿いに月島あたりまで、間違いなくその波及効果が及ぶと思われます。

>>398
八重洲にオフィスが増えるとこちらサイドの住宅需要が増えて良いですね

第1期完売だね。おめでとう。それにしても、駅近で何で売れないのかな？

高いから

でも周辺の価格高騰の影響で高く感じなくなってきた

そろそろ値引きしてますか？

値引きどころじゃないだろうね。

駅やスーパーから10分近い江東区タワーが坪300～350するっていうと
ここが安く感じざるを得ない。

どう考えても高いでしょ

値引きしているんじゃないの？

マンションは立地が9割、武蔵小杉の最新タワーに比べたらかなりお得感ありでしょ。

立地は最高にいいですね。外観も重厚感があつて素敵だと思います。
今後、佃には新築マンションが立つ予定がないため本当に貴重ですね。
それに比べて月島には今後、再開発のマンションが何棟も建つので佃で
新築を探してる方にはお勧めです。

昔の人（例えば40代以上）だと佃にブランドを感じる方も多いのかもしれませんが、収入の高い若年層で佃に特別な思いがある人はさほど多くないと思いますよ。
407は武蔵小杉、408は月島を引き合いに出されていますが年配の方かとお察しします。

駅近でも駅力がない。
何もないですよね。
お年寄りのイメージがあります。
再開発ってどう変わるのですか。
初耳です。

月島駅、マニアックなネタになるかもしれませんが、小さなお子さんをお持ちで、将来中学受験を考えていらっしゃるご家庭向きの駅です。
ぜひ路線検索で所要時間を他の駅と比較ご検討下さい。部活動で朝練7時までに、弁当作って登校させないといけないかもしれません。朝の1分は貴重でした。
西日暮里、水道橋、三田、護国寺、麹町、麻布十番、幕張、東池袋、池尻大橋、早稲田、日吉、渋谷などなど。

駅力＝郊外の発想。

ブランド、イメージより、地図を見れば立地優位性は明らか。
その割りに、比較的静かで整備されて環境もいい。

気付かれないんだけどね。

祭りの際に現地を見たが、前面道路が暗いのと、表側から入るとえ”この隙間を入るのッて感じがして、逆の裏側から回ると戸建ての連なりからポンって感じで敷地があって、イメージ図からは随分と盛られた印象を受けました。

雰囲気も含めると、立地が良いという評価には同意できないかな。

建設中と完成イメージは違って当然のような気がします。

再開発があるならそっちの方がいいんじゃないの。
ここは囲まれ感が半端ない。
高いしね。

目の前のタワーに見下ろされますからね

といって、こじゃれてるはずの「The Mall」が早速こんなことになってしまうもんじゃタワーは･･･

勘違いしている人が多いけど、ここは下町だからねぇ。
江戸から連綿と続く日本の伝統と、最新の都市が同居している面白い所だよ。
しかし、今年の新佃の神輿は荒かった。

駅もすぐそこにあって、小学校や中学校もすぐそば。
こんなに便利な環境の立地ってなかなかないのではないかと思います。

建設中の様子を見に行ったけど、二方面を窓が少ない建物に塞がれていた。あれは、なんか息苦しくないか？

別に気にならないでしょ。気になってたら第一期完売は無いんでは？

気になりますが、優先順位の問題。新川の物件も高いし、立地の割にお手頃価格では？

立地が良いか・・・な？
もう少し色んな物件を見て回った方がよいと思います。

ここはこれといったストロングポイントがなくリセールで苦戦しそうなので、出口戦略まで考えるとどうかな。

断ったにもかかわらず、営業がしつこい。

プレミスト佃二丁目、すごく人気があったんですね。
この様子だと第二期で残り50戸もすぐに完売しますね。
このエリアでは数年後も新築が出てこないから新築物件として希少だから
第二期が始まったらすぐに申込みしようと思います。

希少性はあるかもしれないです。
この辺りが地元の方が検討していたりするのかなと思います。

リセールで苦戦しそうなのはそうかもしれません。
これっていうアピールポイントはないかも。
月島駅から徒歩３分というのがポイントになってくるのかな？？？

広めのプランが多い低〜中層物件という点がとりあえずの売りにはなると思います。
もちろん個々人の求めるものによりますが。
高層大好き、内廊下バンザイという人には魅力無く映るでしょうし、
自分はタワマンに色んな意味で抵抗を感じるので
この物件はけっこう魅力的に映ります。

不動産系のサイトを見ると、二期は残り3戸のようですね。

佃は街全体が本当に良く整備され、一体感があり景観がとても美しいところです。また、区が積極的に街全体の住環境に配慮し必要なインフラの改修が早く公園もしっかり整備され、清掃の方々の数、巡回数も多くトイレもキレイ、街にゴミが落ちてません。交番もあり警察官が良く巡回し、マンションの警備員も良く巡回しており、まず、危険に遭遇することは無い場所ですね。やはりお金持ちも相当多く、マンションの修繕費、管理費もしっかり積み上げているので良くメンテナンスされており経年劣化を感じませんね。
エリアの環境で選ぶのであれば、騒がしい商店街の月島よりも絶対に佃だと思いますね。

>>429
経年変化は外観だけからしても、相応に感じると思いますが。あと街全体の高齢化が認められますよね。

マンションがチョコチョコ出来てきて、少し若い世代も増えたかのように思いますが
基本的にはこの辺りは古くからの方たちが住んでおられる地域
高齢化っていうのはそうだろうな、という印象はあります
小学校などは、子供たちの人数がきちんと揃っていたりするのでしょうか
最近は都内でも統廃合が小学校でも頻繁に行われていると聞きますので、どうなのかしらと思いました

広めのお部屋が多いようですが、90Bタイプのお部屋で気になる点があります。
洋室３の横にあるトイレの位置は何故微妙にずれているのでしょうか？
玄関側にも壁面が少し凹凸がありますし、洋室３の壁面にも凹凸ができてしまっています。
これはフラットにした方がよかったのでは？
それとも何か理由があるのでしょうか？

完売したのですか？

先週、新聞の折り込みチラシが入っていました。
まだ完売していないんでしょうね。

>>432
確かに不思議な段差をもった間取りですね。
色々考えてみましたが、あのズレはトイレと「物入れ」のそれぞれの扉が
干渉しないようにするためではないでしょうか。
玄関はドアの幅的にウォークインクローゼットを広げるのは無理ですし、
「物入れ」を壁側にズラすとキッチンが狭くなりますし。
「物入れ」を1つ無くすのも忍びなかったんでしょう。

個人的には洋室3と2の微妙なズレも気になります。
これは洋室2のクローゼットの奥行きを稼ぐためでしょうか？

防災倉庫とPSをちょっと調整すればこれらのズレは無くせた様に思うのですが、難しかったのでしょうか。
北向きですがバルコニーは広めでそこにトランクルームもありますし、
変な壁の段差が気にならなければなかなか良いプランかと思いますが。

431さん
通学指定校の佃島小の生徒数を調べましたが、今年度は全校生徒が614人、
こちらのサイトでは2010年からの生徒数の推移が確認できました。
http://www.gaccom.jp/schools-4957/students.html
ご参考までに。

>>437
学校の件で、中央区に問い合わせたことがあります。ご存知の通り、中央区はタワーマンションがどんどん建設されていて、子供が増えているので、学校の不足が問題になっているそうです。しかし、土地がない（高い）ので、簡単につくれないので困っているそうです。

>>438
晴海勝どきエリアはタワーマンションがガンガン建っていて教室が不足しそうですね。佃島小にも影響あるのでしょうか。

売れ行きはどうなんでしょうか。

あと8戸のみみたいなので、売れ行き自体は悪くないんじゃないかしら、
と思っています。
駅までとにかく近いっていうのが大きいですし、
価格的にもまあまあというのもあるし。
一瞬価格的に高く見えますが、専有面積ありますから。

無駄なスペースも多い。間口狭すぎ・・・。これで7千万円台～8千万円台はナイ。売っているほうもかわいそう。久しぶりにこんな間取りみました。

>>441
確かに坪単価にしたら抑えめですし、今後出る物件はいわゆる「新価格」になって上がりますからね。
ただ実際に問題になるのはグロス価格なので、ここはけっこう張りますよね。

>>442
無駄な面積が多いと揶揄する程ではないと思いますよ。
バルコニーが狭いのは残念ですがね。といっても激狭という程ではないですが、
室外機も置く必要があるのでなかなか…。
4Lプランなら室外機を他に置けるので良いんですがね。

公式サイトの物件概要では残り8戸ですが、間取りの詳細を表示してるのは90平米プランだけですね。
正式契約はまだでも申し込みがあった時はこうなるような気がしますが、どうなんでしょうね

中央区は別に人口少なくはないよね。千代田区に比べれば…

>>418
まあ隣の港区は田舎だったみたいだから、まだ港区に比べれば増しですよね。

東京都日京区

先着順の戸数が先日まで9戸だったのに、今日は13戸に増えてますね。

佃煮を作っている中央区♪

部屋が広いし、住宅設備関連もしっかりしていると感じました。
でも、土地で高いのかもしれませんが、ここまでの金額を出すのだから
外観デザインももう少し高級感ある仕上がりが良いかなと思いました。
普通の団地みたいな外観はないかなって思います。

高級感に凄く欠けるとも思いませんが、まあ確かに工夫のない直方体ではありますかね。
あえて中層というのは良いと思います。
タワマンを敬遠する人は一定数いるでしょうし、この辺はタワマン飽和状態ですので。

ここはなんでこんなに管理費と修繕積立金が高いの？
150戸オーバーと大規模なので、普通はもっと安くなると思ってたんだけど、そんな贅沢な共用設備なんてあったっけ？
全住戸の3割位の設置率の駐車場の収入のうち4割程度しか管理費に補填してないってのが原因かな？

管理費は278円/㎡程度のようですね。やや高めではありますね。
コンシェルジュ・有人管理、その他の共用施設もある割にタワマン程のスケールメリットは無いので
これくらいの管理費になることはそれ程不自然ではないと思います。
駐車場は4割程度埋まれば問題ないように設定されているようですが、
これは将来的に変わりうることなので少なめに設定しておくことは賢明だと思いますよ。
広い間取りが多く長期間の居住が見込まれるので修繕費もしっかり積み立てる方針なんだと思います。

454さん、ありがとうございます。

駐車場の料金が管理費に入る割合は住民の年齢層が上がってくると埋まりにくくなってくる、ということを考えれば
これで良いんじゃないかと思います。
100％組み込んでしまい、あてにしているとその方が将来的にどうなの？というのはあるのではないでしょうか。

ある程度長く住むつもりなら管理費・修繕費をきっちり徴収する物件の方が良心的です。
ここは永住目的の層もターゲットにしているので、おそらくは尚更デベ側も
留意しているのかなと。大和ハウスはマンション事業の実績こそまだそこまで
多くはないですが、さすがにきっちりしていると思います。
とにかく売り切って利益を確保することを再優先するデベですと、
目先の管理費・修繕費を安くすることもあります。

逆も然りで、高くして利益にする悪いディベもいるから注意。

管理費は直接的にデベの利益にはできませんよ、管理会社との癒着はありますけどね。
修繕積立金はさらにデベが手は出せないのでは？積み立てられて管理組合が扱うものだと思います。

物件概要には〜92.79平米ってありましたけど、
その間取りは公式には載ってないですね。どういうこと？

>>458
大和ライフネクストは大和の関連会社。
グループなので同じ穴の狢。

だから管理会社との癒着があって管理費のうちの一部をどうこうしてるというのはあり得るかもしれない。
でも修繕積立金には部外者は誰も手が出せない。
マンション住民で組織された管理組合が着服するということはあり得る。すぐバレるだろうけど。

>>461
ちゃんと値段通りの人員体制やケアをしてくれれば問題なしということです。
もしその値段分の対応をしなければ、同じグループとして利益を享受するという意味です。
癒着や着服といった大それた意味ではないですよ。

そうですよね。
最初からついている管理会社だと割高になりがちだ、ということは耳にしたことがありますけれども
きちんとサービスが伴っていれば良いだけの話ですので…。
たまに「こんなサービスってあったの？」みたいに
いらないものも入っていたりするらしいので、
そのへんは管理組合の腕の見せ所でいるいらないの分別ができればいいかと思います。

販売戸数が12戸から減りませんね。
おそらく残っているのは南東向きの中住戸および角住戸でしょうか。
シミュレーションで見ると日照はある程度確保できるようですが、
クレストタワーが目の前で圧迫感はあるでしょうね。
南側の角部屋はクレストタワーこそありませんが上層でない限りは
道路を挟んだ低層物件とお見合いです。
坪単価はなかなか抑えめで出してきてますがグロスとしては張りますからねぇ…

晴海・勝どきはマンションがどんどん建ちまくって色んな意味で
賑やかでもあり騒がしくもありますが、月島や佃は
程々という感じで落ち着いていて良いですね。

残りは12戸ということで良いんでしょうか？
なにか動きはあるのでしょうか。
公式サイトを見る限り色々な間取りがまだあるようですが、階数や向きはどうなんでしょうか？
MRに話を聞きに行こうとかと思っていますが…

153戸もの大規模となれば管理費の収益もバカになりませんし、
過分に見積もって管理会社の利益とする会社もあるのでしょう。
しかし、こちらの管理費は最低額の21,000円として×153で321,3000円、
年間38,556,000円が管理会社に収められる事になるんですね。

管理費は278円/㎡で、外廊下、共用施設は3つだけと考えるとやはりやや高いですよね。
とはいえべらぼうに高いというわけではないです。
パークホームズ豊洲は264円/㎡、共用施設はもっと多いですが、690戸のメリットでしょう。
タワーで言えばキャピタルゲートプレイスが337円/㎡で495戸、
八重洲のブリリアタワーは364円/㎡・387戸と、廊下や共用施設による影響があります。
ドゥトゥールは圧巻の共用施設がある割に295円/㎡と低めですが、
逆にあれだけの戸数があっても300円/㎡近くなってしまった、という見方もできますね。
（数字はザッと調べて拾ってきたものなので厳密に正確ではありません）

MR見に行きましたが、内装がちゃっちいですね。立地はいいのに。。北西側は、学校グラウンドの砂埃が気になりそう。窓開けれませんね。

ここは、さすがに立地は手堅いと思いますよ。
ただ土地形状と周辺物件の関係で南東と北西にしかバルコニーを作れないこと、
タワマンや近接物件とのお見合いになってしまうこと、
等が人によっては譲れないネックにはなるでしょうね。

バルコニーの向きが限定的もちょっとね～。
あと、都内でのマンションはお隣のマンションとの距離も近すぎで、
手が届くぐらいじゃ嫌ですね。

マンションじゃないけど、ホテルで窓を開けたら隣のビルの窓があったなんてこともあったけど、
溜息が出ちゃった。

昨今の相場では、都心駅近で90平米を億以下で買える物件は
ここを逃したら当分は無いかもしれないので、かなり迷ってます。

というのも、お見合いを避けられて眺望もある程度
抜ける条件の部屋は、既にさばけてしまってるんですよね…。

立地は悪くないと思いますが
間取りや設備などトータルでみると普通な感じです。
即決めには、もう少し何か決め手が欲しいって思いました。

中央区・駅近で考えると、価格的にウィルローズ日本橋蛎殻町もヒットします。
あちらの方が価格帯は上ですが、いま先着順となっている91平米（低層階でしょうが）
などはここと購入層が被ってもおかしくないと思います。

価格帯に見合った高級感という点ではウィルローズに軍配が上がりますが、
現地に行ってみると周辺環境、特にファミリー層にとっての環境はやはり佃が圧倒的ですよね。
ただウィルローズでは日本橋エリアだからということで許容できた囲まれ感も、
佃となると簡単に許容はできないということでしょうね。
クレストタワーとの距離は十分にとってあるとは言っても、圧迫感はあるでしょうから。

ファミリーだとここに優位性があるのでしょうね。
子育て環境という程ではないんですが（汗）、でも周辺環境的には
この辺りは「悪くはない」という用に感じられます。
住んでいるともしかしたら優れた点が見つかる可能性も？
のんびりした雰囲気ですし、いいんじゃあないでしょうか。

>468さん
共用施設の数が多いほど優れたマンションであるとは言い切れませんが、
周辺の競合マンションと比べてみれば管理費が割高なのだろうと感じます。
とは言え、ソフトサービスにコンシェルジュサービスがついているので
人件費が嵩むのは致し方ないかとも感じます。

この規模でコンシェルジュいる？いらないでしょ・・・。

タワマンにしなかったぶん、付帯サービスは多少なりとも充実させようという意図だと思います。

ここの90平米プランの間取りは結構良いと思います。
モモレジさんのブログでは細長さ、開口部の少なさとバルコニーの狭さを指摘されてましたが、
それは確かにその通りで、少なくとも採光部はL字（間取り図上で）にして広げて欲しかったですけどね
オーソドックスな田の字ベースですが、それが功を奏して効率的で拡張性の高い間取りに
なっていると思います。玄関前のクランクもありますが
居住畳数割合も7割超を実現できており広めの角部屋としては上々ですし、
色んな物件を見てみましたが、高級物件のプレミアムプランなどを除けば
80平米の後半辺り以降になると不効率だったり変な間取りになることが多い印象があるなか、
ここはなかなか健闘しているなと。
やっぱりネックになるとすれば敷地の方角や目の前のタワマンでしょうか。

コンシェルジュですか…
防犯面という点ではエントランスにいると良いだろうなと思いますが、管理費という点では・・ですね。
管理組合で話し合って継続するかどうかということを
考えていったほうが良いとい事になってくるのでしょう。
暮らしてみるといい面も感じるのかもしれませんし、早急に不要であるという結論は出さなくとも。

防犯面はもとより、共働きのファミリー世帯やシニア世帯にはコンシェルジュは重宝するのでは、と思いますが。
求人サイトを見るとパートだったり派遣だったりするコンシェルジュもあるようですが、
大和ライフネクストはきちんと正社員雇用のコンシェルジュのようです。

電話営業しつこい！！

SUUMOでは残り4戸しか載ってませんが、公式の物件概要ではまだ10戸残ってますね。
どっちなんでしょうね。