アトラス調布ってどうですか？その2

>>そもそも、地権者さんの住戸までの利益を生もうとする（生まないといけない）発想が間違っていますね。
>>あくまでも販売できる戸数で採算が合うかどうかを考慮してデベは事業を行うのですから。

何度か読み返しましたが、分かりません。（読解力の問題かしら）
一行目と二行目は、表現を変えているだけで同じことを意味しているんだと感じますが。
販売できる戸数（地権者分を除く新築分譲数）で採算を取るわけですよね？
つまり、地権者さんの住戸までの利益を新規分譲分で利益を生もうとしているんだと発想しますけれど。

デベも、慈善事業をやってるんではなくビジネスです。
地権者から採算が見込めなければ、当然その分は新規分譲価格に上乗せして織り込まれます。
地権者数が多ければ多いほど、そうなりますよね。

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>>つまり、地権者さんの住戸までの利益を新規分譲分で利益を生もうとしているんだと発想しますけれど。

そういうことをおっしゃっているのではないと思いますよ。
「地権者さんの住戸の利益は最初から見込んでいない」ということだと思いますが。


分かりやすくいえば、
そもそも地権者さんの住戸は売主がマンションを作ってタダであげているわけではないわけで、
建物を新しくする代わりに、これだけ大きな土地を地権者からゆずり受けています。
大きなくくりでみれば土地取得費はかからずに、建築費だけでマンションが作れるということで、
逆に大きなメリット（利益）が生まれるのでしょう。

なので、昨今の建築費が上がっている状況であっても非常に見映えのする建物が作れるのでしょうね。

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地権者さんがいるからこれだけの大規模が成り立っている、
気になるなら地権者さんのいない小規模へ
ってのも、よく分からない理屈ですね
世の中、地権者さんのいない大規模物件なんてたくさんありますよ

実際今の私の実家の近所で(東京)、困窮した企業から土地を買って、アトラスより大規模の物件建築中です

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よくわからないので詳しい方に教えて頂きたいのですが、
この物件(元富士見町住宅)は東京都住宅供給公社の分譲住宅(3DK)だったらしいです。

例えばですが、この物件が3000万の価値があったとして、地権者の方が5000万の価格のアトラスに住み替える場合は、差額分2000万を支払って購入するという事ですよね？

分譲販売開始前に希望の場所を選べるという特典はあると思いますが、入居後は他の購入者と対等だと思うのですが。

地権者の方がいると何か不都合なんでしょうか？

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地権者と等価交換なら、基本的に地権者の負担は無いのでは。結構、古いアパートだったみたいですし、地権者から高額の負担を求めての建て替えは難しいと思います。
気になるのは50平米の5階建てアパートの一室が、新築相当と同じ価値があるかということです。不足する場合は、どこかにしわ寄せはきますよね。

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地権者はメリットがあったからこそ計画に賛同したのです。取り壊しから建替えまで約3年間の引越や仮住まいの手当てや、精神的な負担などを含めた総合的な等価交換ですので、物件価格だけが等価交換ではないのです。ですから、地権者が希望の物件を、一般の方より安価に手に入れられるのは当たり前です。一般の方と同じ条件でしか物件を手にできないのであれば、最初から賛同しませんよ。

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旭化成のページに建て替えに関する背景が書いてあるものを見かけました。
http://www.afr-web.co.jp/page.jsp?id=163977
事業者より地権者による積極的な建て替えだったみたいですね。

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耐震化の必要性に迫られ、管理組合が国領地区で実績のあった旭化成に計画を依頼したのです。高齢者が多く、資金的なことから難航しましたが、調布市の特例の施行による支援や地権者の利益を最大の配慮を条件に、難産の末、所有者の4/5の賛同がようやく得られたものです。

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>>45>>46>>47>>48さん
参考になるレスありがとうございました。

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ここと同じ東急建設の手がけた府中のプラウドマークスが、完成した建物に色々クレームが出ているようです。電鉄系建設会社の評判はあまり芳しくないので、旭化成がきっちり工事の管理をしていればよいのですが。

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プラウド府中マークスのスレを見ました。
建設業者よりも野村不動産の対応が酷いですね。

ここはマークスの様なビル仕様ではないですし、調布では類を見ない大規模ですから、旭化成と住友不動産で厳しくチェックして社名に恥じない仕事をして頂きたいと思います。

施工状況を公開していますので、仕事に誠実な様子が感じ取れます。

http://www.afr-web.co.jp/page.jsp?id=239317

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施工状況の公開はどこでもやっていることで、目新しいことではありません。
また管理会社のチェックは万全ではありません。やはり施工会社次第です。

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施工会社は売主と契約して施工しているのであって、買い主と契約している訳では無い為、何かあった場合に責任を負うのは売主[旭化成]です。

何かあった場合にキッチリ保証してもらえる資本力があるという信用で選んでいます。

もちろん、初めからちゃんと作ってもらう事が大前提ですが。内覧会では隅々までチェックする事をオススメします。

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デベが大きいところだとマンション価格も高いなという印象を持つけれどその分何かあった時の保証はしっかりしているという安心料が含まれているみたいなものなのでしょうかね。内覧のチェックですが素人だとどこを見ていいのかなんてわからないですね。入居してからも対応はしてもらえると思いますが、できるだけ入居の前に全部済ませたいと思う人が殆どかと。どういった点がポイントでしょうか？

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おそらくちゃんとした業者ならば、内覧会時にチェックシートを渡されるとは思いますが、こちらを参考に見て頂くと事前にイメージ出来るかと思います。

http://www.homes.co.jp/edit/mansion/shinchiku/check/sheet12/

このサイト内で[内覧会]と検索すると、いくつかスレがあるのでそちらも参考になるかと思います。

内覧業者に同行を依頼するという手もありますが、それなりの金額もかかる様なので、どうするかは各ご家庭の判断ですね。

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壁面の被いが一部取れて壁が見えてきました。この建物自体は重厚感のある建物に仕上がったようですが、周辺の雰囲気とはどうもアンマッチな感がぬぐえません。マンションにしては、少し色が濃すぎたのでは？と個人的な感想ですが。

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重厚感があるすぎて、裁判所か何か重々しい施設の建物と間違いそう。完成予想ＣＧでイメージしていたより、はるかに濃い色に仕上がっています。

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東急建設って大丈夫かしら、色々言われていますけど…。

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>>51
こういうのは素晴らしいですね

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色が濃いと、白ほどではありませんが将来汚れが目立ちますね。

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そうなんですか？色が濃い方が汚れは目立たないと思ってました。(排気ガス等でグレーになる？)

しかし白だともっと汚れは目立つだろうし、初めから灰色の外観はちょっとイヤ…。

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東急ってホントに大丈夫ですかー？

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調布駅は目の前だし、周辺にはいろんな商業施設、抜群の立地だとは思います。しかし、立地がマンションの価値の最重要ポイントとはいえ、この値段は。。。どこぞの高級マンション。

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>>63
物件間違えてませんか？こちらはアトラスです。

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>>64
すいません、掲示板間違えました。こちらのマンションとは真逆ですね。

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　ここは駅までは遠いけれど価格面ではまあまあなくらいですからね…
メゾネットタイプはさすがに結構するんですっけ？？
でも普通のフラットのフロアのタイプだったら相場の範囲内では？
　直接基礎が打てるくらいの地盤という点はすごく良いなと思います。
直接基礎とは言ってもそれなりに掘り下げてからするので、
高い建物でも大丈夫っていうことなのかしらん？

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先週末の段階で、光の棟は三十数戸、杜の棟は二十数戸残ってる感じでした。ただ、残っているのは2LDKが多く、3LDKは結構少なくなってきてました。まぁ、この価格帯にしてはソコソコ売れている方なんですかね。

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8月くらいに聞いたときは100戸以上残っているような話しぶりだったので、結構さばけてるんですね。参考になりました。ありがとうございます。

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非分譲を除く２２６戸が、販売に出されてますが残り約６０戸程度とすると３/４が売れた計算。立地や価格がいろいろ言われていましたが、悪条件物件の割には善戦している部類でしょう。

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いや、もう少し残ってましたよ。そんなに売れてないでしょ。

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実際の所はこちら側からは判らないですかね…
直接聞いてみてもあまり教えてもらえなかったりするのでしょうか
駅から歩く時間を考えると、近くはないのだから
飛ぶようにっていう事はないですけれど
価格的なことで、それなりには・・・ともとれるし
何とも言えないですよね

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確かに駅からの距離はちょっとマイナス要素かも知れないが、マンション東側の道路を南に10分程歩けば複合商業施設の建設予定地(2017年完成予定)。

晴れている日なら心地よく歩ける距離だし、マンションのすぐ近くにはバス停もあり本数も多い。自転車だと5分もかからないし、それ程不便な気がしない。

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複合商業施設とはどの辺りのことを仰っているのか教えていただけませんか？線路をつぶしてできたところではなく、もう少し甲州街道寄りに新しくできるのでしょうか？

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線路跡地の駅前開発計画の事です。
マンション東側の道路からC敷地の端まで約８００m強でしょうか、徒歩約10分程度かと思います。
参考までに↓
http://chofu.com/web/saikaihatsu/

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パルコよりちょい先になる、というかほぼ線路沿いなので13分くらいじゃないかな。線路沿いに3つも商業施設ができるのは良いですよね。

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(個人的には)線路跡地まで徒歩13分もかからないと思いますが…
商業施設なので駐輪場も設けるでしょうし、駅まではバスもあるし交通手段は困らないと思います。

最寄り駅が特急停車駅ですし、駅前開発計画で街が綺麗に整備され、商業施設も増えれば活気ある街になるので嬉しいですね。

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こちらはもっと近い場所に大型スーパーはないでしょうか？
1番近いのが１０分だと、買い物の荷物もあるし、雨の日とか考えると毎日は無理です。

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[マルエツ]大型スーパーありますね。
食料品と衣料品.サンドラッグ.100円ショップ.ベーカリーショップも入っています。

距離は600m程度なので買い物の荷物があれば自転車でも良いし、雨の日やお米等はネットスーパー(セブンや西友)を上手く利用するのも良いと思います。

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武蔵境通りの御塔坂下バス停のところ（サレジオの横）
最近、更地になってますよね。
あそこってこれから何ができるんでしょう……またマンション？
あそこにスーパーができればとってもいいのに。

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出来るとものすごーく良いんですけれど・・・雰囲気的にどうかな。マンションの可能性の方が高そうですよね。スーパーができるとすると、結構噂が流れたりとかもあると思うのですけれど、そのような事ってあるのでしょうか。
78さんが書いておられるように、うまくネットスーパーを使いつつって感じで過ごされている方が多い地域なのかな。

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スーパーにしては中途半端な場所ではないですか？
喜ぶのはここの居住者の方だけでは？
あの場所なら駐車場が必須な気がしますが、それにしては敷地が小さいですし。

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この連休中にモデルルーム行ったら、あと50戸強くらいになってました。1ヶ月で10戸くらいは売れてるんですね。あと5ヶ月くらいでちょうど完売ペース。うまいですよね売り方が。

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スーパーネタでここまで盛り上がるとは。近くにスーパーないのですね。
不便そうだな。

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>>83
？>>78のレスを読んでいないのでしょうか？

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一戸建てならまだしもマンションでこの距離はちとキツイかな。買い物のバリエーションも無いみたいだし。
そもそも価格が周辺のマンションに比べて割高のように思える。

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調布駅までのバスってどんな感じですか？
本数とか、かかる時間とか、そもそも調布行きがあるのかどうか。（過去レスでも語られている話題だったりするのかな）
駅まで14分というのは歩けなくもないですが、雨の日などはバスが利用できるといいです。
中央線の駅までバスで30分前後乗るなら、電車乗り換えの方がいいかなと思うのですが、このあたりの皆さんはどうしてるのでしょう？

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>>86
このマンションの西側(武蔵境通り)に「富士見町住宅前」のバス停があり、調布駅北口行きが朝7時と8時には15～16本、それ以外の時間帯でも10本前後あります。調布駅北口まで4分です。

マンションの東側(都道12号)にも「富士見町三丁目」のバス停があり、調布駅北口行きが１時間平均5本前後あります。調布駅北口まで3分です。

※乗車時間は実際には信号待ちや渋滞があるので、もう少しかかも知れません。

因みに…調布駅北口から車線反対側の上記バス停を通り、三鷹駅行きと吉祥寺駅行きもあります。

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調布まで来てさらにバスとなると、毎日がつらいかな。
４千万台は魅力だけど、遠すぎ。
甲州街道を渡ったあとも相当歩くし。適当なスーパーもないし。
建物が素敵との投稿があったので見に行きましtが、好みではありませんでした。

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>>88
87です。バスの事を聞かれたので説明をしましたが、こちらは徒歩圏内の物件です。雨の日などはバスも利用出来るし本数も多いので便利です。

確かに少し歩きますが、駅前の喧騒や雑踏のない閑静な住宅地が魅力です。
スーパーの件は>>78のレスを参考に。

外観の好みは人それぞれですから否定はしませんが、これ程のランドスケープは周辺にはありません。まさに壮観です。建設中なので豊かな植栽や自然石の歩道はまだ見れませんが、とても素敵だと思います。

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アトラス見にいったんですが、現地の目の前にザ調布テラスの看板あって笑ってしまった。
あれってどうなのかな。
調布テラスさん必死ですね。

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