豊島区の住環境はどうですか　その2

池袋駅のISPが下水道料金をちょろまかしていたと聞いて飛んできました！

>>164
ひどいですねぇ

最寄駅が山手線沿線以外は糞w
池袋本町上池袋は陸の孤島ww

一種低層ではないが、意外に西池袋２丁目が良いね。自由学園行ったとき思った。

>>167
西池２丁目は穴場ですね。
山手線と西武線に近い所は諸々アレですが、
自由学園や上り屋敷公園の周辺は高台ですし静かで緑が多く、池袋に５～６分と利便性も高いです。

今となっては安かったですね、パークホームズ目白ザフォレスト。

>>169
フォレストはいろいろ懸念もあるけど、
公園フロントは半永久的だから買い得だったね。
グラミレの値段見るたひ買っておけばよかったと思う。

裏のほうは残念な仕上がり。

>>162
としまえん、絶対に豊島区じゃないような気がして調べました。

Wikipedia
東京都練馬区向山三丁目で、西武グループの株式会社豊島園が運営する遊園地。

練馬区じゃないですか！ツッコミ、遅くなってすみません。見る頻度が少ないもので。

豊島区ではどのあたりが住宅街なんでしょう？静かな環境で暮らしたいです。

やっぱり一種低層、それも目白３丁目～４丁目辺りが良いですね。徳川ビレッジ見たことありますか？

>>172
徳川ビレッジは別格ですね。
Googleマップの航空写真を見れば一目瞭然。
道は全部私道で入口に警備員がいるから一般人は入れない。
住んでる方たちも格が違う気がします。

ビレッジの周辺、とくに西側一帯も立派なお宅が多いです。
３丁目と４丁目の高台が豊島区では一番でしょう。

家賃１５０万円ですか、ちょっとかけ離れていますね。１億円以下で買える戸建てかマンションがエエですな。

>>173
正解

ついでに底辺お荷物といえば　
要町、千川、椎名町、東長崎
といった山手線最寄駅以外の糞田舎
練馬区とか板橋区だなあの地域はww

そうですね。
でも要町は山の手通り沿いはキレイです。
椎名町から東長崎は同感。あそこは民度的に大嫌いです。
南長崎はマシですが。

椎名町は街の規模の割にやたらと焼鳥居酒屋多いな。焼鳥ニーズが高いのか。

>175

物を知らないって恐ろしいですね。
千川1丁目や要町1丁目は上質な住宅街ですよ。

目白３ー４丁目のボロアパートに住んでいる人が居るようですね。周りの家より自分の家を見よ。

今になってIWGPをyoutubeで見ているが、マコトとババアは事業協力者として今はブリリア住んでるのかな？

東池袋周辺で計画されている再開発のまとめ

豊島区と文京区に不動産を持っているが豊島区に住んでいる。理由は一言でいえば便利だから。

住んでる近辺駅、大塚、巣鴨、駒込、千石、西巣鴨、で比較すると、巣鴨が生活に便利で地盤もよく、自分の中では断トツ。山手線駅前に2軒も大型スーパーがあるのは特筆すべき。おまけにアトレもある。
JRの他に都営地下鉄もバスもあって交通の便もいい。
辺り一帯が等しく高台なので坂を登り下りする必要もない。

ただ、巣鴨の土地はとても高い。4m以上公道に面した整形地などいい物件は滅多に出ないし、出ても驚く程高額ですぐ売れる。豊島区の中で池袋に次ぐ高価格地域なので仕方ないが。
買うより賃貸の方が割安感があっていいと思う。

大塚も便利だが低地なのが難点。巣鴨・池袋という高台に挟まれての低地なので大地震が怖い。災害が気にならない人にとっては、お手頃価格でいいと思う。

巣鴨も大塚も賑わっているだけに風俗店の集まる一角もある。子供の教育云々と気にする人は止めた方がいい。その一角を避ければすむ話と思うが。

家賃を押さえたい人には駒込や西巣鴨がおすすめ。巣鴨ほど便利でないが、その分安い。

千石は文京アドレスを好む人におすすめ。不便だが、一駅歩けば便利な巣鴨を享受できる。文京グリーンコートにスーパー等があるので不便は言い過ぎか。

豊島区は医療関係がとにかく便利。
会社勤めしながら、平日夜や土日も通院選べるし、どこも駅から近い。これが当たり前だと、他の地域住めないかも。
練馬板橋埼玉に住んで、豊島区の医療を目一杯利用するという方法もあるが、病人だから辛いか。

目白駅は山手線沿線で一番佇まいの品がある駅だと思う。

>>185

地元民と学生しか利用しませんからね。
学校もわりかし品のいい所ばかりですし。

山手線でいちばんローカル感があるのではないでしょうか。

プラウド東池袋ほげほげ着工！
https://www.nomura-re-hd.co.jp/cfiles/news/n2017041701251.pdf
周囲は入り組んだ低層の住宅街ですが都電荒川線沿いに補助81号線が整備されるので20階建てが可能になりました。
広い防災公園もできるしサンシャインシティもすぐそばだし静けさと利便性を兼ね備えたいい物件だと思います。ちょっと欲しい・・・

>>186 匿名さん
私鉄沿線でなく、山手線というのが強みですね。

豊島区は山手線沿線とそれ以外では交通利便性に差がありすぎるので、一括りに語れない気が...

>>184 匿名さん
> 豊島区は医療関係がとにかく便利。
それは知りませんでした。
ずっと住んでるとそんなものだと思うだけでした。

>>187 周辺住民さん
pdf貼るのやめて下さい。
リンク表示が省略されててクリックしたらまさかのダウンロード。

＞189
うん。でも他の区にも同じことが言える。
区単位のスレでは、その区でこんな開発話があるよ、ってだけで、
まとめや総論はできないと思う。境界を越えたら別物ってわけでもないから。

>>162
残念ながら豊島園は豊島区ではなく練馬区です。

>>192 匿名さん
決して広くない区内で、目白もビッグターミナル池袋も巣鴨もあるのが豊島区の雑多な魅力。

久々に上がってますね。
>>183　同意。そして当方と似た境遇でビックリ。豊島,文京,新宿区です。

>>181　この話、大化けするかも。北の東西デッキはＵＲが絡み、駅周辺の基盤事業と共に交通戦略を見直すことに。2019年には「しゃれ街条例」も適用。デッキの件では、ＵＲ、東武、西武、パルコ(Ｊフロント)、JR東が一緒に動き、基盤事業と交通戦略では 日本交通計画協会、三菱地所設計、トーニチコンサルタント、日建設計、総合研究所設計がコンサルで、ＵＲがコーディネート。年度内にパブコメが行われると思うので、その時の概要発表に期待。なお、ＬＲＴについては下火になり、コミュバスかＢＲＴに。渋谷・新宿に対してアトラクション的なＬＲＴで差別化しようとしてたのが、その必要がなくなるくらい駅周辺事業にインパクトがあるのかも。

ほかに。。。
東池袋１丁目45～48番の４ブロック、東ガス池袋アパート跡地周辺で再開発話が。事業協力者は住友。現在建設中のハレザ池袋３棟よりも広い土地にスミフが関与してるってことで、かなりの大プロジェクトになるかも。しかし現道は駅動線としてキャパ不足なので、恵比寿、御茶ノ水、千駄ヶ谷五丁目北地区のようなペデストリアンデッキか、明治通り直下に地下道が欲しいですね。池袋大橋の歩道の拡張も。以上、「東池袋一丁目地区市街地再開発事業」。

清掃工場は、2031年から４年かけて再整備。

あと、池袋警察からすぐの東電変電所が近々解体される。ここもいい立地なので売却先が気になるところ。

下落合ではマンション建設の負け裁判が続き、低層で立て直し。御留山面前の清水建設も低層で。あのあたりの高級宅地は低層が良いです。

最近は大塚も活発ですね。アパタワー、スミフ数棟、専門学校建替え、地元不動産＆竹中が複数。駅前の大塚ビルもついに動き出し、さてどんな規模になるか？

池袋を中心とした豊島区の再開発って、どれも絶妙。
規模もタイミングも見事。
不動産は上がるが暴騰はしない。暴騰を期待する人には物足りないかもしれませんがw

>>196 匿名さん
おお、情報速いですね。
東池袋一丁目地区 どんな開発になるんでしょうね？おそらく住宅メインだとは思いますが。
池袋大橋の歩道、再開発敷地側まで延伸されるといいですね。
http://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/e/71d061dc4b0caedabed96bca225cc633

池袋の再開発は楽しみ。
繁華街のイメージで住むのは躊躇していたが、これ以上便利な町はないから、物件によったら住みたいかも。

>>198
ナイスです

>>198

住宅でしょうかね。
線路挟んで焼却場の煙突、東側は一般道＋首都高2段の三段構造幹線道路、
なにより駅からのアプローチが歌舞伎町を濃縮したみたいな風俗のデパート状態。マジでカオス。

サンシャインより駅近だからオフィスのほうがいいのでは？

恵比寿ガーデンプレイスのような通路で駅から離れた場所にデカいオフィスをおいて、地価が上がって、周辺が買収に応じ、雑居ビル群を攻略。そんな流れの第一歩ということですかね。あそこら辺には昔は考えられなかったけどコンシェリアが建ったし、駐車場が増えてきて地上げムードだし。

>>202 匿名さん
住宅：オフィスその他 ＝ ７：３　くらいかなーと思ってます。

似たような事例だと高田馬場の"新宿ガーデン"がありますね。
オフィス：分譲：賃貸 ＝ 5：3：2　くらい

駅距離も同じくらいで、線路際という条件も同じ。
（ただし住環境としては戸山公園隣接の新宿ガーデンが圧倒的に良いですが。）
DINKS、シングル向で十分住宅需要あると思います。
北のグランドミレーニアといった感じ。

オフィスは現状も立地してますのである程度需要見込めますが、Harezaが先にできるので過剰な期待はできないと思います。

自分としては西口の北あたりの再開発が気になるところ
中国人と＊＊＊が闊歩してるエリア
駐車場が増えてきてますね
あそこは一体どうなるのでしょうか？
知っている方、いらっしゃいますか？？

>>205 近くの住人さん
あの辺りの駐車場が目立つ場所で開発が行われているのは

「YK-14BLDG新築工事」
東京都豊島区西池袋一丁目４３番１ほか
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=39660
店舗ドンキホーテ　店舗面積1,910㎡　開店日2017/09/28予定
くらいですね。

しかも区は現状歩道の無い通りだというのに公開空地も要求せず
敷地目いっぱいに建てられて、平和通りからの歩行者空間の連続性が無い計画となっています。

アンタッチャブルな権利者が多いので自治体も大手不動産も手出しできないようです。

ビックカメラが土地を広げていて、土地がまとまったら再開発？とウワサされて
久しいですね。あの辺りは老朽化したビルが多くて新耐震基準を満たしていないだろうから、
いずれ順次取り壊しの運命ですが様子を見ると長期戦っぽいですね。
ビックは新宿ハルクや有楽町や赤坂見附など駅直結店を展開してきた歴史があるので、
ホームタウンの池袋で駅直結の商業施設でも目指してるんでしょうかね。
ちなみに大型家電店による最近の再開発の例は、ヨドバシ梅田タワー2019年秋竣工。
西池袋1-43にドン・キホーテ７階建ができるので、範囲は最大でもその手前までで。
他に知ってる方いますか？

こっちも楽しみですね

明治通りのバイパス化というコンセプトは良いんだけど、その前に六ツ又交差点から流入しやすくしてもらわないとなー
それと今後はグリーン大通りとの交差部の東池袋交差点がボトルネックになりそう。

本格的に明治通りをバイパスしたいなら六ツ又交差点よりももっと王子寄りの地点から地下化して、環５の１として分流した方がいいんだよね。環八の井荻トンネルくらいやってもらえるとスムーズになるんだけど。

丸の内線、有楽町線、副都心線との兼ね合いで難しいか・・・
池袋の交通網は複雑だなぁ

明治通りの学習院のところ下の図のようになるんだけど現状見る限り学習院側に穴を掘ってる様子が見えないんですけど本当に進んでるのかな？

しかしこれ完成したら新宿から帰ってくるときに車線変更ミスる自信ありますｗ

環5-1完成後、明治通りは駅前ロータリーになってしまう予定なので、
六つ又では王子方面から駅東口への青信号を極端に短くして、
環5-1に流れるように変わるとは思いますが、確かに陸橋のせいで
流入しにくいですね。
グリーン大通り東池交差点は、現況の差路のうちGSビル脇の一方通行の道を
交差点から除外し、シンプルな十字路の交差点になる予定。
しかもそこから新宿区境あたりまで1.4ｋｍに渡って信号がゼロなので、
むしろ今より流れが良くなるはずです。(通勤ラッシュ帯のぞく)

>>210
第一工区は地中電設の撤去期間中です。都心の重要な幹線道ゆえ、
時が来たら一気にやってしまう感じです。これからの作業は、
外回り地下埋設物の移設→内回りの樹木伐採→都電側の歩道幅の制限→
→都電周りの地下埋設物の移設→土留工→やっと掘削工

あ、六つ又の信号については想像ですのであしからず。
駅方向を右折扱いにしたり色々やり方はあるでしょうね。

池袋再開発や交通網整備で是非お願いしたいのはリトルチャイナ一掃だ。
不法滞在者が居づらい環境にしてほしい。