ザ・パークハウス西新宿タワー60ってどうですか？Part3

グランドミレーニアは危ないですね？

どなたかモデルルームにこれから行かれる方がいましたら、建物の何階に制振部材がそれぞれ設置してあるか聞いてきて教えて頂けませんか？ 営業マンに設計図を確認してもらえばわかると思います。 聞くのを失念しました。

>>928

>コンクリートケチれる

天井高２４８cmで階高も低くして、
階数を稼いで売る部屋数多くしたここ、
も安上がりってことか？

結局超高層だと制震以外の選択肢ないんだよな。
ただ日本一の高層あべのハルカスも竹中の耐震＋制震ビルだし、制震技術も馬鹿に出来ないね

ザ・パークハウス晴海タワーズは天井高２７０cmでタップリとコンクリート使ってますね〜

同じ三菱地所のタワマンでもこんなに天井高が違うんだ〜

晴海みたいな埋め立て地は土地の価格がほぼ無価値ですからね
西新宿と違って天井高などでアピールしないと売れないのでしょうね。

初期コストも、維持コストも免震>>>制振
でも、効果は免震>制振

だから、制振はコストパフォーマンスがよい。
絶対効果が必要な建物じゃなければ免震を選ぶメリットはない。

>>943
根拠のソースを示して書かなければ
単なる思い込み。

＞＞９２２さん　　＜９２１です
お返事、ありがとうございました。
動画が参考になりました。
焦りたくはないのですが、１月末から販売予定なので、迷います。
専門家が十分に検討して建てるでしょうが、どこまで安心できるのか？
素人には分かりません。これからも宜しくお願いします。

スカスカというと言葉は悪いけど、免震タワマンの謳い文句に「免震構造なので柱のスパンを大きく取れ、梁も薄くできた」というのはよく出てるよ。晴海タワーズ、SKYZとかBAYZなど。居住性は上がるし耐震性は上がるし超高層になるほど安上がりでいいこと尽くめ。（一定以上の規模になると構造体のコスト削減＞免震装置コストになるので）

ただ言い換えると万一免震が想定通りに機能しない場合は、耐震・制震よりも脆弱な建築だということ。超高層免震は非常に慎重に設計されているから基本大丈夫だろうけど、経年劣化した積層ゴムが本当にちゃんと機能するかどうかはわからない。一応、耐用年数は６０年以上とうたわれてるけど。あと三流デベ＋中堅ゼネコンが免震を採用しているときは要注意。どことは言わないけど、塔状比５くらいの免震見たことある。

ちなみにここは搭状比が６～７くらいで200mもあるノッポタワーだから免震は不適格。だからちゃんと粘性ダンパと鋼材ダンパを組み合わせて対策してる。上のほうでダンパが少ないような書き方している人いたけど、ここはダンパを１００機以上組み込んでるし、吸収性能の高い制震壁を８０機設置するのでタワマンの制震にしては頑張ってるほう。まあ構造がノッポの時点で揺れに不利だから制震を奢ってカバーしているだけともいえるけど。ちなみに強すぎる地盤に低層建物だと短周期振動と強く共振してかえって被害が大きくなる事例もあるから、一概に低層が有利ともいえない。

922さんみたいに心配性な方はそもそも免震に出来ないようなノッポタワーになぜしたの？と思うだろうから、ここは見送りが良いと思いますよ。

859さんで地盤、949さんで建物への不安だいぶが晴れました、
専門家じゃないのであんまり詳しくは分からないんですけどね
何となく安全そうなのは分かりました。

そういえばドゥトゥールは免震で52階建てだよね。
湾岸で地盤が良いか微妙だと思うけど50階以上で免震を採用してるよね。

それでもこことは高さで20～30メートルくらいの差がありますからね
10階建てマンション分くらいの差があるのではないでしょうか

>>951
かなり高層だけど、風の影響で揺れたりしないのかな？

ドゥトゥールは175mで52階、シティタワー武蔵小杉は185mで53階だけど搭状比が3～3.5程度なので形状的には免震にできる。高さだけでなく形状と免震装置への負荷、地盤の卓越振動数と免震を組み込んだときの固有振動数や応答特性など、免震が有利かは総合的判断が必要。

>>949さん

とっても参考になりました。

免震くんがいたおかげで結果的に949みたいな詳しい人が出てきてくれたから良かったんじゃないだろうか
制震の不安も解消してくれたし。。

>>949は建築の専門家ではないですよね。
ここの敷地の支持層は23から45mで軟弱地盤である事は明白です。
「 杭 」は長ければ長い程,大きな地震で折れ易いのです。
理由は横揺れの大きな地震がきた時,地震の水平応力が「 杭 」に強く働きます。地盤に垂直に差し込まれた「 杭 」に大きな横方向の力が加わりますと折れる危険性が大きいのです。

建物の柱は柱と柱を各階ごとに大梁で結んで水平応力に対抗していますが,「 杭 」は地面に垂直に穴を開け差し込んでいるだけですので柱の様に梁等で結ばれていません。「 杭 」の耐力( 太さ )だけで地震時の水平応力に対抗しているのです。

割り箸で実験すれば直ぐにわかります。割り箸の長さの中央付近に直角に力を与えますと,短い割り箸は折れにくいですが,長い割り箸は折れ易いのです。
地下の杭が破損した場合、修繕する事はできませんから、
そのまま住み続けるしかないのです。
ここの建物は耐震表のグレード1です。
マンション購入の際に、設計や耐震性能を考慮する必要がないというのは危険だと思いますよ。

ちなみに専門家が「 杭の長さは２０ｍまでなら左程心配は無いが,それ以上の長さだと大きな地震がきたら,ちょっと心配だね。」と言っています。向かいのコンシェリアやアトラスタワーは直基礎との事で、残念ながら西新宿五丁目だけ地盤が緩いのです。区役所のHPで確認できます。

>>957
杭が破損してる建物って有るの？

>>957
割り箸を折るのとはちがって、地震の時は地中杭の両端が正反対の動きをしたり、一部にだけ力がかかったりしません。

そもそも949は免震と制振の話をしているだけで、基礎は関係ない。
杭基礎+免震と直接基礎+制振でも全く同じ内容が通用する。

唯一あの書き込みでうーん、と思うのは、想定通りじゃない事態が起きるような際は免震に限らず制振でも問題起きるだろうという点だけど、それも杭基礎かどうかは関係ない。

基本的に今のマンションは、条件が良くなれば、設計で節約してコストダウンするだけ。
与えられた条件のなかで、基準を満たす耐性出すならどれが安いかで決まってる。
なので、地盤だの高さだの、制振だのを深く語ったところであまり意味はない。
(マーケティング的に少し高価でもあえて制振、免震というケースはあるけど)

>>958
ない。
ただ、支持基盤に届いてなかったと言うお粗末な事件はあった。
直接基礎なら杭の部分での施行ミスは起こらないので有利といえば有利。
でも、どうせ杭打たなきゃいけないなら、長さで大した差は出ない。

>>957
長い杭がデメリットであることは当然承知してます。ちなみにコンシェリアは地下22mで支持地盤に到達し、直接基礎を採用。ここは地下25mでN値=50の支持地盤に到達。前者は強固な地盤と言ってここは軟弱地盤と言うのですか？

ここは地下15mまで地下構造体を敷き、そこから杭を地下45mまで伸ばしています。支持地盤は25mより出現するので水平応力が顕著にかかる杭長は10m程度。それ以下の20mは細長い形状の建物に対し引き抜き力に対抗するため敢えて深堀している部分です。なので湾岸のタワマンのような地下40m～60mもN値10以下の軟弱地盤が続いてようやく支持層に到達する場合のリスクと全然意味が違うのです。

確かに西新宿の中では支持層が深いほうでしょう。しかし特筆するほど軟弱というのはおかしいと言いたいのです。アトラスは地下10mに東京礫層があり非常に有利な地盤ですが、これはむしろ都内でも例外的と言ってよい位条件がよく、昨年のトミヒサクロスもこことほぼ変わらない地盤条件ですが、軟弱とまでは言わないでしょう。ただ、個人の価値観として直接基礎を採用しない超高層なんて全て論外だ、とおっしゃるのであれば、それには反論致しません。

先日より拝見するに、ここの地盤や構造について色々とデメリットを述べられていますが、最初からマイナス方向に評価しようとする傾向があるように見えるのは気のせいでしょうか？　

>>957

ここは建物自体が重たいから杭基礎で支えてるんだよ。５丁目の地盤が他と比べて特別軟弱なわけじゃない
ご指摘のアトラスなんて道路挟んで斜め前ですからね。数十メートルの距離しか離れていません。
数十メートル離れれば地盤の質が変化してもおかしくないという主張もあるかもしれませんが
ここの場合は川沿いの一部以外はアトラス周辺や他の西新宿直基礎物件と同等の固い地盤です。

液状化すれば側方流動で杭破損の可能性も高まりますが、ここの場合は液状化予想地域は川沿いの一部だけで
その部分には建物は建ちませんし、物件の周辺全体地盤の改良などは行っているそうなのでそこまでの
不安はないと思われます

９６１さんに１票

>>961
都内ではと言うと語弊があると思う。
都心部ではなら25メートル程度は普通と言うのには同意。

そもそもそんなに直接基礎にしたいだけなら、地下20階建てとかにすれば大体のところはできるよね。意味無いけど。

多くの人が誤解してると思うのが、建物の強さが地盤や構造で決まると思ってること。

実際は設計時にどの位を想定するか？で決まってる。
軟弱地盤に超強固な建物も可能だし、直接基礎の制振なのに安普請だって企画は可能。

多くの建物は法をギリギリ満たすという同じレベルの想定で設計されるので、強度に大差はない。
想定以上が起こったら、みんな等しく何が起こるかわからない。

怖いのは施工ミスや偽装だよね
名古屋の免震タワーは清水建設がセメント偽装したし、
3.11で傾いた仙台、矢作のバンベールは杭基礎でやらないといけない立地を直基礎で施工するお粗末さ

スーゼネなら安心というわけでもないですからまさに運次第ですね

>>961

あんたすげーな。

新宿は武蔵野台地の東端だお

>>957
専門家www

杭を割りばしに例えれば折れやすいイメージを植え付けやすいが、数十～100本の基礎杭を折るなんて
いうのが現実に起きるとしたら、それは埋立地で側方流動が起きたときでしょうね。

高層ビル街や湾岸のような瞬間的に猛烈な風が吹く場所では、
地盤に乗っかってるだけの直接基礎より、杭の摩擦抵抗が非常に有効。
ただし、免震だとその効果をキャンセルしてしまう。

まあ、埋め立て地の直接基礎物件の人は今後も武蔵野台地をネガり続けるでしょうけれど

>>969
一番質が悪いのは個人攻撃して、都合の悪い意見を書く人を排除しようとする人。

購入検討中さん、頑張ってください！

真正面から論破されとるがな・・

>>973
965を読めば、ここ、も何が起こるか分からないことになるし
971は最近の免震が風対策していることを知らない古臭い意見だし
論破ではなくみんなで言いたい事を書いてるだけだがな・・

悪い意見は排除とか言うけどその自称購入検討中さんの情報ウソばっかじゃん。

嘘とは言わないけど強引にイメージを悪くする方向に持っていこうとしてる気はするわな..
まぁ結果的により詳しい方が出てきてくれたから良かったのかもしれないけどさ

買う買わないは本人の自由だと思いますよ。
私だってそこそこ気にいっていますが、損をしたくないので、自分なりに対象物件を物理的、（建物、地震災害による是弱性など）、および経済的（市場動向、収益性など）側面からデューデリしているだけです。
ココの地盤は湾岸に比べればマシですが、超高層タワーの建設地としては土層の相対密度は緩いという深刻な懸念があるのです。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000158967.pdf
西新宿5丁目は建物倒壊危険度が危険度3です。

なんといっても地盤>免震>制震>耐震 です。
売り手は打ち消そうと躍起になるかもしれませんが、
買ってしまえば購入者の責任になるという事を踏まえて慎重に検討するべきだと思いますね。タワーは低層と違い、修復不可能で瞬時に負債の塊になる可能性大ですから。
それゆえ皆さんも湾岸より安心感のある内陸のタワーを購入したいのではないですか？

＞なんといっても地盤>免震>制震>耐震 です。

違いますよ。
地盤が一番なのは同意だが、超高層でペンシルなら免震は不安定で最も不適格で危険。
詳しい人がちゃんと書いてるのを、まずしっかり読むこと。

>>978
一般のイメージで言えば、ですよね。
そんなに詳しくない人は免震の方が良いと思うだろうし
売るときの出口戦略考えたら免震の方が良いって考えるのが単純。

>>977
以前からずっとそうですが、いい加減あなたは資料の前提事項などをきちんと把握せず表面的な理解で常にマイナス方面に解釈するのをやめなさい。そもそも「土層の相対密度は緩い」って何を根拠に話してますか？建物倒壊危険度が3なのは現在の５丁目が古い低層木密地域であることが一番の理由です。まずそもそも建物倒壊危険度とは何を評価したものかをちゃんと理解してから書き込みしてください。倒壊危険度が地盤そのものの評価では全く参考ならないのは、地盤が明らかに不利である湾岸の倒壊危険度が全て１である事を見ればすぐに理解できることです。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/kikendo.p...

上に散々書かれている通り、ボーリング結果からはここの地盤は超高層を立てる地盤としては都心では普通の強度です。あなたが引用する資料で倒壊危険度が1となっている都庁近辺のボーリング結果とほぼ変わりません。都庁直下は地下29mからN値=50以上の支持層、ここは地下27m以上でN値=50以上の支持層です。

都庁直下のボーリング結果
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/fileDL.ashx?dl=s...

＞売り手は打ち消そうと躍起になるかもしれませんが、
誰も売り手側の立場なんていません。
私はここをポジする理由は全くありませんが、中途半端な知識で常にバイアスをかけた方向に解釈するので見ていてイライラして指摘せざるを得ません。散々上で記載された事すら何も読んでないし理解していないしいい加減にしてほしいですね。免震>制震>耐震の件も、949で予想されている通りの反応で笑ってしまいます。ここが免震に不適格なのは明らかですが、免震>制震>耐震の前提で物件探すのなら最初から免震のみを探してください。

その通りだわ。

30年後だったら、免震の実績も揃って改良も進み、購入に踏み切るかな。
免震だと揺れないという前提で資材カットでき、材料費高騰の今向きって感じがしてならない。
巨大台風で免震装置が長時間に渡って働いて破損とか、どんな想定外が出てくるかもわからない。
想定できないものは、裁判でもデベに損害を求められないしね。
(浦安の想定外の液状化について、住民が敗訴した通り)

今の時代年に買うとしたら、がっしり耐震(制振)がいい。
免震装置が優秀に育ったら、30年後に住み替えようかな。

＞＞978
だからDTはペンシルだけどT形免震で対応してるのか？地下一階床下と二階三階の間の二か所に免震装置を入れている。

>>977
老朽化した木造住宅が多く建物の倒壊危険度や火災危険度が高かったから
再開発で改善させる計画なんだけどあなた何言ってるの

９８０さんも変なのに絡まれて大変そうだな。

>>982
念のため言っておくが、制振も揺れが減る前提でコストカットするからね。
あなたの言い方だと、耐震最強ってことになってしまう。

>>977
あのさ、倒壊危険度は今の建物の前提で判定されるの。
だからもっと内陸の地盤の良いエリアでも危険度3。
デューデリするなら真実に基づいて行わないと意味がないよ。

制振は耐震をベースににして制震装置で揺れを制御するって方法だからそれはちょっと違う
耐震＋制震って考えの方が妥当

>>988
いいえ、それは後付け耐震の場合のみです。

980の言ってることが正論すぎる

いや後付とか関係ないから

高層か低層かで違う。
低層は耐震部材を入れる位置に、制振部材で置き換えるので、不具合率が上がる可能性を除けば、制振=耐震。
高層は認定時により高い基準があって
それを満たすのに構造面で余裕を確保するか、制振装置で確保するかトレードオフの関係。
新宿三井みたいに屋上にマスダンパーつけるなら、耐震+制振と言えなくもないが、屋上にあんな重いもの乗せるなら、構造計算やり直したはずだから、元々余裕があったんだろうという気はする。

982と988が正解。

耐震と制振は、高強度コンクリートを使っていることを売りにしている物件が多いし、
免震は間取りを見るたびに、あーまたかよって感じる。その柱の細さにね。

木造や低層には免震が最適だよ。
ただ、この60階建ての超高層マンションにおいて、免震がいいなんて言ってるようでは・・・
そんなんだから、埋立地を安易に選んでしまう。

制震マンション自体、耐震の技術や実績、土台の上に成り立ってるからな

>>993
ここも、高強度コンクリを使っていることを売りにしているのですか？

ここの間取りを見て、柱が多いのは制振が理由ですか？

客観的にみても、９７７は悪い方に誘導しようという意図を感じるし
内容的にも９８０の方が正論な気がするんだが・・・

とにかく、ここは超高層。
設計チームも免震なんて鼻っから考えてないよ。

今日、スーパーゼネコンの建築士に資料を見てもらいましたので報告します。

① 設計 、施工ともスーパーゼネコンではない二流のフジタである。 せめて設計が一流ならよかった。施工より設計がどこであるかが重要。
例えば制振装置の「設計」をするのが一流どころであれば、施工会社のフジタは書かれた設計図どおりに作るのが仕事となる。 設計会社は設計図通りに施工会社がが工事をしているか「監理」する。
耐震グレード1かつ、三菱がスーパーゼネコンに発注せずに、安いフジタへ発注しているという事は、三菱にとってこの物件はNO1ではないという事だろう。

② 敷地の地盤は川沿い側が悪く支持層まで45.5メートル。湾岸よりは良いだろうが、タワー建設地なら20メートル位が安心。 川添いで土地代は安く仕入れたのかもしれないが、長い杭27本で建設コストがはね上がる。 大地震の際、マンションは大丈夫だったとしても、水道管、ガス管などのインフラは支持層よりずっと上の緩いところに整備されているため、ダメになる危険性がある。

③西新宿5丁目は ハザードマップで見ると12社通りを挟んで浸水の危険性がある。
倒壊危険度は建物密集具合だけではなく、地盤によっても危険度が定めらている。

④予算との兼ね合いだが自分は買わない。


現場を見てきましたが、川筋に「警戒水位に達するとサイレンが鳴ります。」と看板が立っていました。
今のところ購入は見送る気持ちが強くなってきました。これはあくまでも私の主観なので絡まないように。

川沿いに建物はたたないです。あと敷地全体で地盤の改良を行ってます。

水位に関しては国土交通省のサイトでリアルタイムで確認できるのそちらで確認した方がいいです。
台風が来てもサイレン鳴ったことはないですし、危険水位の半分以下でした。
気になる方は大雨が来たら確認してみるといいでしょう。

>>998

買わないならもう書き込まないでね。

>>998

ライフラインの水道やガス管が被害受けるのってこの物件固有の問題じゃないでしょ
他のエリアも浅いとこに埋めてあるし液状化エリアの方がもっと被害は多きくなるよ

>>999 購入するのですか？

>>1001
湾岸エリアでは、共同溝によるライフライン確保対策が進んでいる。
一時期、湾岸スレでライフライン問題がネガられてたが、今ではネガられることもなくなった。

物件資料 7ページにすごーく小さい字で、構造躯体は震度6による力に対して倒壊、崩壊しない程度。ただし実際の地震発生度に建物が倒壊、崩壊しないことを保証するものではありません。
構造躯体の損傷は震度5弱程度による力に対して、損傷が応じない程度。 ただし実際の地震発生度に建物が倒壊、崩壊しないことを保証するものではありません。
と記載されています。 高さで話題性があるのは今だけです。三菱にとってフラッグシップでない物件なんですから。

＞＞９９８

この辺は木造住宅が多かったから仕方ないよ。建物の倒壊危険度は地盤より建物の構造に依存する部分ですし
そういった懸念事項を払しょくするための再開発計画なのですけど、
あくまで昔のデータに拘るのでしたら、多分あなたにこの物件は向かないのでしょう
他を探した方がよろしいのでは？と思います。

ここは検討スレなのに変ですよね。自分は前向きに購入したいと言う人はいなくて。都合の悪いこといわれとやっきになって否定するばかりで。

もしかして営業マンが監視してるの？

>>1004
晴海は三菱のフラッグシップと宣伝されているのに
ここはフラッグシップではないのですか？

まあ、フラッグシップって気軽に宣伝に使われるから大して重要な言葉ではないですけど。

>>1004

それどの物件にも書いてあるからね。ここだけじゃないよ

>>1003

そりゃ液状化地域だからね。地盤の固いとこならそもそもその心配が薄い

>>1010

川沿いの低地でそういう事を言われてもね

＞＞１００４
逆に聞きたいのだが建物が倒壊しないのを保障してる物件があるの？

>>1011

新宿区の地盤データでも見て出直してください

そろそろ地盤やら耐震構造やらあきたな。ソフトの話に、変えない？

ネガ必死ですね(笑)

>>1006
買えたくても買えない人たちが嫌がらせしてるだけ。自分が買えないから、他人にも買わせたくないだけ。真剣に答える必要ないよ。

>>998

ここが出来たあとはこの辺一帯不燃化特区です

>>998
ここの建築主はあくまで組合ということ理解してますか？
フジタは特定業務代行者として選任されただけで、三菱がフジタに発注をかけた訳ではないよ
選任者は再開発組合で三菱も同じく選任を受けただけ。

売主が三菱他２社ってだけです。
三菱が本気じゃないとか浅い知識から適当な情報を垂れ流すのはどうかと思いますよ。

>>1018 その言い訳は苦しいよ。
一流ゼネコンがいい。リセール考えても。

>1019

言い訳も何も事実だと思うんだけど。三菱がフジタに依頼したわけじゃないから。
リセール云々は別の話でしょ。

>>1022
過去スレ読んだ？ちゃんと勉強しなきゃダメだよ。

>>1020 あほか。金出すのがデベロッパー。意味わかる？
地権者関係ない。

>>1024

アホはお前、建築主が業者を選定するんだよ

フジタは三菱や再開発組合と共に20年くらいこの計画に関わってますよ

>.1024

まず組合が再開発計画事業者の公募をかけますね
そこで選任されたのがフジタと三菱
事業者は再開発のノウハウを提供しながら組合と協議して再開発計画が決定します。

その後お金を出す売主として、丸紅、相鉄が加わってって感じだったと思います。

フジタは協力事業者→業務代行者として計画初期から拘っておりますので、
三菱から発注を受けてとかではないと思いますよ。

規模もさることながら再開発計画自体長期間のプロセスを経て行うものなので
少し普通のマンションとは経過が違うと思います

Part4です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/

1019&1024

君アホだな。

そんな経由はどーでもいいや。 フジタって二流？

>>1022
このリスト、有り得ねえだろ（笑）
意味不明。