GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 8

479さん
低層階か高層階で悩まれているようですが
この物件に関してだけでいうと、圧倒的に高層階がお得です。
10階ほど違うのに坪単価で数十万しか違わないケースもあり
かなりお買い得に高層階が手に入る仕組みになっています。

ただ、眺望は売却時にはプラスメリットとしては
そこまで高くはないので、売却時の資産価値だけで見ると
「う〜ん・・」となってしまうかもしれません。
※売却時の価格はあくまで周辺の坪単価相場との比較がメイン

ただ、この様なタワマンの高層階を所有する、
ましてやかなりお買い得なGFTなので、
低層でも損することはないし、出来るなら高層階のほうが
この物件に関してだけでいうとプレミアムもそこまで乗っかってないので
手に入りやすくオススメ、という感じでしょうか。

自分は近くの物件の高層階を所有していて、
それとは別に新築で来年1月に出来上がる近場の物件も
高層階を買いました。このエリアでは大規模開発は
そこまで頻繁には今後はないので展望の心配は
10年間くらいはしなくても良いかと思いますよ。

清水、新川崎でまたやらかしちゃったみたい。

>>501
何でこの物件に限定するのかが分からない
間取りその他の条件が同じなら階層差は今はどこも誤差の範囲（数十万）だよ
７年前に買った時よりさらに階差は狭まってる気がする

個人的には高層大好物で一つでも上にいきたいけど、
中古の売値をみてると数階差だったら大差ないというか、
売るタイミングの影響のほうが大きい

売るタイミングは確かに重要ですな

本当に、中古は売りたい人と買いたい人のニーズのタイミングだと思います。
ひと頃、アイランドの中古を狙ってウォッチしてましたが、何故か似たような向き・階層や面積・間取りの住戸ばかりが同時期に売りに出されたり、反対に欲しいと思っているタイプはどんなに長い間待っても全く出てこなかったり。
複数から選べる状況なら価格交渉していたでしょうし、やっと出てきた理想の部屋なら少々高くても買っていたと思います。
そうこうしている間に震災が来てマンション購入が怖くなり、結局は撤退と相成りました。
最終的に、防災対策が大幅に強化され安心できそうなＧＦＴに巡り会えたので、これも運命かなと感じて購入を決断しました。

地震のこと考えたらタワマンはないでしょ。３・１１のとき、免震でも乾式壁とか壊れてる。

いや、後で簡単に直せる部分は壊れてもOKだと思います。万全な地震対応などありませんし、コストがかかって現実的ではありません。　躯体さえやられなければ良いと思います。私は被災県在住でしたが、近くのマンションの壊れた内容を見ちゃっているので、震災時物件は買う気になれません。　海辺や川近くのマンションは東京でもそれなりに揺れたでしょう。　実際の修繕は見えるとこだけで、確認は目視のみというところも多いと思います。

簡単に壊れるのに、長期修繕計画には自然災害に対する補修費用は含まれていない。費用調達を含めて考えると簡単には直せないんだな～、これが。

免震って建物は揺れないけど、周囲の地面は揺れるからつなぎ目のところに力が加わって、３・１１のとき筑波でエントランスが大破ってのがあった。そうなったら陸の孤島。

仙台では３・１１の後調査したら免震装置の交換が必要ってのが分かったケースが少なからずある。免震装置の交換は建物をジャッキアップしてだから大掛かりになる。しかも、その間に地震に襲われたら・・・。

>507

戸境壁って燐戸への延焼を防ぐ役割もになってる。壊れたらその機能も失う。

NHKの番組で地震の後の火事が怖いって説明してた。

>501

将来の転売を想定しているのなら、近隣の仲介業者にここを査定とまでは行かないけど、見込みを聞いてみるのも一つの手。複数かつ三井の系列を除外するとより客観的かな。

501さん
ありがとうございます。う～ん、ますます悩みます（汗）。

５０１さん
実は、高層マンションに限っては「売却時の価格はあくまで周辺の坪単価相場との比較がメイン 」とも言えないんですよ。
５０５さんのいうとおり
「似たような向き・階層や面積・間取りの住戸ばかりが同時期に売りに出されたり、反対に欲しいと思っているタイプはどんなに長い間待っても全く出てこなかったり」が現実であって、「やっと出てきた理想の部屋なら少々高くても買っていたと思います。」が本音になります。

以前グローヴに住んでいましたが、東京湾を望む東向き高層であればびっくりするような高値でも売れてましたね。新築のときは西向きも大差なかったのに、中古になったとたん1000万円以上の差がついていました。

したがって、ここも東向き高層が売れてしまった今となっては、あくまで実需で買い求めるべきと思います。

501です。
<514さん
中古はあくまで１対１の買主と売主の関係、どんな条件でもタイミングですよね。
ただ、周辺相場との比較は絶対的な指標で強く持っていたほうがいいのは
間違いないと思います。その点、この物件は割安なのは周知の事実なので、
階数がどこであれ、今買った人は将来含み益は出るんじゃないかな。
※ヤナセとお見合いの部屋はさすがに売れにくいとは思いますが・・・

僕も含め、不動産を複数所有している知人たちは
かなり早めから本物件には注目しており、
富久クロス・クロスエアタワーに並ぶ投資商品として
とても価値があるものだと思って購入してます。

投資で購入だと賃貸でしょ。賃貸住民ってオーナー住民と比べるちモラルが低いと言われていて、トラブル続出ってことも。居住目的の人にとってはデメリット。

賃貸住人でもここの大きさですと結構な賃料になりますから、大手の会社等で補助が出ている方が多いのでは？　属性はそう悪くはないと思いますけど・・・

賃貸の家賃は、何階だろうと階数はほとんど関係なくて、部屋の面積で決まります。
芝浦辺りだと、賃料は、パチパチ（算盤を弾く音）と・・・

70㎡で月額26～28万円ですね。
80㎡クラスでは、30万を超えるので、賃料が高過ぎて、入居者を探すのが大変です。

つまり、賃貸で回すなら、お値段の安い低層階で、70㎡クラスを購入するが　おススメで～～ス。

＞＞５０８
ですから全部が対象ではありませんが保険があるわけです。
＞＞５１１
免震建物の戸境壁は少なくても耐震や制震より壊れにくいと思いますよ。

私も免震についてのメンテナンスフィーが心配でしたし、横揺れするスペースと揺れない部分との接点が心配でずっと買いませんでしたが、ここは免震のゴム一個が約５００万でジャッキアップするスペース及び搬出経路が最初から作られており、すでに当初の建築コストに入っております。つまり交換しなければ毎年のフィーは極めて安価でしょう。

このような構造は大規模でなければコスト高で実現しません。私もいくつかマンションを持っていますが、海側は買う気になりませんでしたが、ここは建物の設計思想に感心して買った次第です。もちろん何と言っても伸びゆく地ですしね。　

>>510
心配なら家買わないほうがいいよ

>>516
都心マンションは投資や相続税対策で買う人多いから最近は最低1割くらい賃貸になるし、多いとこだと2割以上になりますよ。確かに購買者よりおかしな人がいる確率が少し上がりますが賃貸ですから必ずいつか出ていきますから。一方、購買者でトラブルメーカーだと一生いる可能性もありますからね。どっちもどっちだし、都心マンションなら今や当たり前の話です。

>伸びゆく地

山手線新駅は近いとは言えませんし、品川のリニアは関係ないでしょうし、
台場のカジノは無さそうですし。
伸びゆくはどうでしょうか。

芝浦は港区の再開発エリアですから、誰が考えても今までより魅力的になるのはあたりまえでしょう。　品川も台場もここからならすぐですよ。　再開発が終了したころにもう一度あなたのカキコを思い出してみてください・・・

＞再開発が終了したころに・・・

50年先のお話ですね。
私はもうこの世にいない・・かな、たぶんｗ

12月中の第2期3次に向けて盛り上がって来ましたね。

>519

戸境壁とか共有部分の保険は管理組合でなんだけど、３・１１で損傷して共用部分に地震保険をかけていないことが発覚して問題になったりしていた。そういうことも確認しないとね。契約しちゃったから今更後の祭りかな。

>519

耐震構造だと戸境壁も構造壁ってケースが多い。それだと震度５強で壊れることは無い。少なくとも耐震偽装や、手抜き工事が無い限り。

非構造部分の乾式壁は震度５強で壊れても設計上は問題なし。ってことで、３・１１のときは結構壊れちゃってる。

>521

業者が賃貸して風俗営業なんてこともちらほらある。

再開発楽しみなエリアだし、地震などのネガ意見？など聞いた上でも、よい物件だと思う。

港区、第２子以降の保育料を無料化　来年度から
http://www.asahi.com/articles/ASGCN5CTZGCNUTIL01P.html

だそうです！

>>528

第２期３次が近いから必死なのは分かるが無理やりネガるのは痛いわ。

港区は子育て支援に積極的でいいよね！

財政基盤も盤石だし

昨夜は、田町駅から　ちぃばすに乗って六本木ヒルズへ。
ケヤキ坂は、開業20周年記念の　赤いイルミネーションでした。
ここは、この冬、最高のデートスポットですね。

>533 おかげで、ちぃばすの運行時刻が、大崩れですけどねー。この時季しようがないですかね。

東京タワーも近いし
ちいばすで六本木までものんびり行けますね。
入居まで待ち遠しいです♪

>531

痛いだけでなく、倍率下げ狙いのネガって由々しき問題。自分が当選するためには何でもありって輩。そういう人が将来のお隣さん候補。そういう人って、入居後は厄介ものになるでしょ。

賃貸の風俗営業って前例がいくつもあるよ。無理やりなネガは無く、考慮すべき問題。

三井の某駅前タワーで風俗営業があったときは、入居直後で管理組合は立ち上がってなくて対応は後手後手。管理会社は何もせず。考慮すべき前例でしょ。

投資や地権者の賃貸だけではなく、三井の場合、売れ残りを賃貸に出しちゃうってのがある。

>>537 - 539

パークシティ大崎の掲示板でも倍率工作工作の定番ネガとして書き込まれてたな。

大学受験生にも、勉強そっちぬけで、競争を減らすためネットでネガるのがいるとか。それと同じレベルですな。

都合の悪い中身の投稿を
倍率下げ狙いのネガだ
と書いてクサイモノニフタってのも定番。

>>542
都合の悪い投稿って?

>540

パークシティ大崎のあと、ここを担当するようになった営業かな。パトロール乙。

倍率下げ工作のネガこそ由々しき問題なんだけど。マンションって同じ屋根の下に住むもの同士運命共同体。

>>544
違うよ。パトロールってなんだよw

29日の朝日新聞東京版朝刊にGFTの記事が載ってました。以下抜粋。

売れる都心部のマンションを象徴するような物件がある。
すでに東京湾側の１５階以上はほぼ完売した。担当者は「４０代で年収１２００万円前後が中心。２軒目以降として買い求める人も半数近い」。２０１６年１月まで販売する予定だったが、来夏には売り切る見通しだ。
　この物件の土地は数年前に買われ、平均坪単価（３・３平方メートルあたり）は３３５万円ほど。「今、土地を買ったら、とてもこの値段にはならない」。売り主の三井不動産レジデンシャル、斉藤健・グループ長（４６）は話す。

>>530
港区 すごいですね。この辺りは共働きの方が多いのでしょうか？

>>533
キレイですね。ちいバスに乗ると田町から六本木ヒルズまでってどれくらいかかるんですか？

>>547
値上がりが期待できる内容ですね。

売れ残りの低層階は、道路がうるさいよ
ここ
あと、電車も高架のカーブでなぜか加速し、うるさい

私はそれで見送りました。投資にはいい物件ですが、実際に住むとなると考えもの

なんで住んでないのに判るの？

>>550
ここだけじゃないけど。今販売してるマンションはだいたいそう。

だいたい、値上がり期待できるの？

皆さん、現地いきましたか？かなりうるさいですよ、、

再開発楽しみ

>>554
どこも仕入れ時より今上がってるってことでしょ。
将来は不明。

＞551、＞555
現地で、道路はそんなに気になりませんでしたが、電車が鉄橋を通過するときの音はかなりデカいなと感じました。鉄橋はマンションの北西側になりると思います。そのため西と北は検討外に。東は間取りと収納が気に入らなく、最終的に南にしました。

現地に行ってきました。
きょうはたいへんよい天気で、背が高くなったＧＦＴの姿と青空のコントラストが素晴らしく、また運河の水面にも映ってとても綺麗でした。
周囲を二回りほどしてきましたが、道路の車の往来は、北側の道路では芝浦１丁目交差点の信号が変わるタイミングで芝→海岸へと５～１０台程度（乗用車７割、小型貨物車２割、大型貨物車１割）が通過しました。反対向きはほとんど通りませんでした。
西側の道路は、芝浦１丁目交差点の青信号１回につき多くて２～３台、1台も通らない事も多く、ほとんどが乗用車です。
これでうるさいかどうかは個人の感じ方次第ですが、このマンションに限らず購入を検討される際には、実際にご自身で現地に行って確かめる事をお勧めします。

電車の音については、鉄橋を通過する時の音がガード下の道路に沿って、
<<（芝４丁目交差点）<<<<<（鉄橋）>>>>>（芝浦１丁目交差点）>>
という風に東西に通り抜けているように感じます。
なので、ホンダがある北西側の角辺りでは結構大きな音に感じますが、そこから西側の道路沿いに移動するとエントランスの辺りで音が小さくなってきて、ヤナセがある南西角辺りでは、あまり気にならなくなります。
東側や南側は工事中で立ち入れませんが、線路とは反対向きになりますので、当然これよりもさらに音が小さくなると思われます。
こちらについても、あくまでもご参考という事で、実際にはご自身でご確認下さい。

芝４丁目交差点）<<<<<（鉄橋）>>>>>（芝浦１丁目交差点）><><><><><(海岸通交差点)

この道路って、国道マニアの間では、有名な「日本イチ短い国道」ですね。
なんでも、日本イチなのは、良いことです。　オホホホッホ

今朝の朝日新聞にGFTに関する記事出てましたね。
販売好調とのことでした。

>>562
ウチは昨日の朝刊東京面に載ってましたね。
価格が70平米㍍で7千万前後、6月売り出し即日申し込み約640戸、東京湾側15階以上はほぼ完売と。購買層は40代で年収1200万前後が中心、2軒目以降として買う人が半数近いとのことでした。

547で既出でした。失礼しました

>>559
いつの間にこんなに成長を！w

南側は開けてていいですね。
北側はシーバンスがあるから高層以外はきつそうですね。

平日と休日では交通量が違うてはず

電車は本当に音がきになるなぁ、、
低層階は二重窓なんですよね

バス通勤してください。

二重窓にしてる時点で外がうるさいってこと。

>>565
シーバンスかなり距離あるし、北の視界はシーバンスだけじゃないよ。一部海や浜松町方向が、みえるはず。

電車の音は、北西の角に立ってみれば結構聞こえます。
西側低層は、間に建物が挟まるので、そこそこ軽減されそうです。

>>559さんの書かれているとおり、気になる人は現地で確認したほうがよいでしょうね。

とはいえ、それを踏まえたうえでも、販売中の近隣物件と比較して一番手になることは変わりませんがね。

>569
同意。シーバンスとは、距離があるので問題ないと思います。

素朴な疑問ですが、何故JRは騒音が出る鉄橋を改修しようとしないんですかね?
私鉄の高架線は、コンクリートで固めて騒音を抑える作りになってますよね。

窓締め切っても、あの電車の音は不快だろうな、、、あそこまで高架渡る時の
音がうるさいと、他の地域ならマイナスポイントになるの必至。
田町でGFTと言う立地だけな気がする。
皆さん、それでも低層のGFTにしますか？

そんなこと言ったらカテリーナとか線路沿いのマンションなんか住めないでしょ。さすがに室内で窓二重ならほぼ気にならないと思うけどね。どうしてもＧＦＴの邪魔したい人のどさくさまぎれのネガはわかり易い。

チサンホテルの線路側の部屋に泊まってみて、自分達はどのくらい電車の音に対して、許容できるか確かめるのもいいかも。
もちろん、自分が購入しようとする部屋と条件はちがうにせよ、参考になるかも。　　いずれにせよ、そこが未完成の状態で契約する新築のＤＩＳＡＤＶＡＮＴＡＧＥ

わかり易いねネガさん
今度は電車ネタか（笑）
目黒駅前プロジェクトとかどうなるんだよ（笑）

田町で競合としては、

・TBTは坪単価高すぎ
・クラッシィは間取り選べるけど再開発とは逆方向（新駅の恩恵が得られるか微妙）
・他は眼中外

ということで、電車の騒音がどうしても許容範囲外という人は、田町周辺ではなく地下鉄駅利用の物件を探したほうがよいかもですね。

電車のおと許容範囲外なんて、いないよ。ツインパークスだって電車線路よこだよ。

三井の営業曰く、室内は外部からの騒音を40db以下にするという社内基準があるらしく、それを考慮した設計になってると言ってましたよ。モデルルームで営業に確認してみてください。

>>579
そんなの当たり前の対策だし、完全な線路沿い物件以外は気にしないけどね。なんとも分かりやすいネガの煽りに踊らされる検討者なら買わない方がいいのでは。

線路から数十メートル離れた騒音気にするとか滑稽でしかないが、個人的には羽田の都心飛行路の方がよっぽどリアルな騒音問題になるし注視してます。港区だとわずか数百メートル上空になるからね。

>>580
別に踊らされてないけど。知ってる情報を書いただけ。

>>579
本当？月島の三井のキャピタルゲートは大通りに面した窓でも
T2サッシだとスレで読んだ記憶があるけど。

ネガの煽りに踊らされる検討者なら買わない方がいいのでは。

港区最大規模の複合施設「みなとパーク芝浦」のオープンについて
http://www.city.minato.tokyo.jp/shiba-koushisetsu/minatoparkshibaura.h...

いよいよ12月22日(月)にオープンですが、それにさきがけて12月7日（日）午後1時～3時に内覧会があるようです。

>587
けさ通勤電車からチラリと見ましたが、工事もすっかり出来上がっているようです。
オープンが楽しみですね。

三井不動産のパークコートに住んでいました。
高速道路そばでしたがまったく騒音はなく
静かに暮らせましたよ^ ^
GFTもそれほど心配していません^_−☆

三井は過去にエントランス上階で音が響くって問題起きたときに、対応せずに裁判で争って負けちゃった。

>>590
それで学習したんだね。今は対策してるみたいだし。

>>591
っていうか、契約済みの人なら
ここのサッシの遮音等級が分かっているのでは？
Ｔいくつのサッシ使用かを。

>Ｔいくつのサッシ

そんなこと聞いても、一般素人には答えられないよ。
ちなみに「Ｔ」とは、「Tone」。つまり「音」または「音圧」のことね。

物件HPにサッシの遮音等級を載せている物件もあるので、
検討段階で確認されている方もいそうですけどね。

>>593
重説には当然、
Ｔいくつなのかを書いてあるのに
一般素人だから知りません、なんてありえない、、、

いえいえ、そういう意味ではなくて・・・
たとえば、「Ｔ-2」のサッシが具体的にどういう意味なのか、わかってますか？ってことです。

>>595

私、遮音等級という言葉さえ、知りませんでした。
593さんの補足説明に感謝してました。

サッシには、一般サッシ（木造建築用）と遮音サッシ（鉄筋コンクリート用。ＧＦＴがそれにあたる）の二種類があります。
遮音サッシは、隙間が少ないので（閉めていれば）外からの音が部屋に入りにくくなります。

遮音サッシは、Ｔ-1、Ｔ-2、Ｔ-3、Ｔ-4（Ｔ-4は二重サッシだけ）の順に遮音性能がよくなります。
つまり音を部屋に入りにくくなります。

Ｔ-○の、○にあたる数字ひとつあたり、10デシベル音を下げる（防ぐ）性能があるので・・・

外の騒音が70デシベル（GFTだとこのくらいでしょうね）のとき、Ｔ-2サッシを使った部屋の中にいると騒音は、70-20＝50デシベルになります。
夜は、40デシベル（図書館の読書室の騒音値）くらいでないと、神経の細かい人は、寝つきが悪くなるかも。
（注：デシベルの数値が大きいほど、騒音がウルサイです。念のため。）
以上、です。
詳しくは、販売担当さんにご確認くださいませませ。

>>598

勉強になりました。
ありがとうございました！

ザレジデンス三田の内覧会は仕上げが悪すぎて話題になってますね。特需でゼネコンのマンション事業への手抜きが懸念される中、あのクラスのマンションで手抜きがあるくらいですから同じ清水建設だけに三井にはしっかり管理してもらいたいですね。やっばり内覧会はプロ同伴は必要かなと思います。ゼネコンバブルが終わるまではここも含めて他人事ではありません。