GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 8

日本語が支離滅裂ですよ。

新駅にはリニア止まらないよ、田町と同じ山手と京浜東北だけだよ。リニアは直接的な上昇要因にはならない。また新駅場所を見てもらえばわかるがケープからはかなり遠いどう見ても１２分以上はかかると思う。新駅の商業施設はすべて内陸側で山手線と京浜東北線も内陸側にあるためdoor to trainは田町利用とそれほどかわらないのではないかな。特に東京方面に行くなら結局田町の方が早いのでは。新駅の再開発エリアには高層マンションも建てるようなのでそれはかなりの価値にはなるのではないでしょうか。新駅は２０２０年でも仮駅しかできないし築年数とか考えてもそれほど上がるとかは考えにくい。完成までにより新駅に近い場所で小・中規模マンションが作られる可能性高いしね。

シニア層にはケープは良いと思いますよ

日当たりと眺望を重視するならグローヴですね。コンビニもあるから便利ですし。

>>420
ケープから新駅は15分ぐらいかかる。キャピタルですら10分以上かかかる。今と変わらず田町が最寄りですよ。

>425

根拠不明の書き込みですね。
何をもって徒歩15分と書いてますか。
不当景品法の表示基準では、そんな数字にはなりませんよ。
ネガするのが、あなたの仕事なんでしょうけど、根拠を示さないとみている人が、不愉快になります。

確かに15分もかかるかな？たぶん１２－１３分になると思うよ，地図で見る限り。
いずれにしろ田町利用になるとは思うが

>425 芝浦アイランドにとっての新駅効果は、最寄駅うんぬんよりも、六本木ヒルズ、東京ミッドタウンを超える規模の商業エリアに徒歩10数分程度でアクセス出来る、ってことじゃないかな？しかも、会社帰りに寄ってそのまま帰れる、って、素晴らしい。
あ。GFTは新駅じゃなく田町駅東口開発で、規模は大きくないけど早めに恩恵を受けれますよ。

ここはアイランドの板か(笑)？
きっとアイランドの人もＧＦＴを気にしている人がいるのでしょうね。
まあ売主が同じで唯一の芝浦大規模マンションだからまとめて話するのは問題はないですけどね。

>>426
425ではないですが、ベイシティスレでも出口の関係から新駅から近くはないと書かれている以上、
橋があるのでベイシティより更に遠回りになるケープが新駅から遠いと予想しておかしくはないですよ。

ＧＦＴ含めて芝浦住人は田町再開発部分は日常生活の一部になるでしょうけど、新駅商業ビルにも出来るのは２０２０より後ですがとりあえず一度は行きますよね。徒歩あるいは電車一駅かタクシーでワンメーターレベルですから。
ただ田町のＴＧＭＭ２棟は三菱・三井開発に対して新駅の商業ビル開発はＪＲだからね。イケてる施設になればたまに利用するだろうけど，ＴＧＭＭより魅力なければ全く行かなるだろうね。どちらも大変魅力なものができるといいね！

>429 そう！気になるきになる。ショールームまで行って見送った派ですが、引っ越す人も結構いると聞きます。まあ、芝浦が住み良いってことなのでイイコトですね。GFTが人気ならアイランド中古も崩れないので（逆もまた真）、それもお互いにイイコト。

>>428
新駅のホームまでのコンコースの距離は品川駅並になりそうですよ。
会社帰りに駅西側の商業エリアに寄って、品川駅並みに通路を歩いて駅東側に出て
更に徒歩10数分では疲れそうですね。

たぶんそうでしょうねアイランドとＧＦＴが共勝ちするか共負けするかの関係かと(笑)まあ共負けはないと思いますけど。芝浦が下がるなら都内のほとんどの地区でも下がる局面と思いますし、そのような局面でもダメージは少ないんじゃないかな。地震で多少液状化しても結局すぐ価格戻ってますしね。芝浦の埋め立ては都内の埋め立ての中では一応一番丈夫らしいですから。考えてみれば銀座有楽町日比谷など都心部の海側の少なくない地域が実は埋め立てですからね。いったら切りないです。

ここはアイランド住民スレ？
私は新駅狙いでベイシティとケープ中古を一時検討しましたが、先日のJRの新駅の発表が最初の計画よりかなり品川寄り、芝浦水再生センターの再開発はあるものの敷地に道路が出来るか不明で、芝浦方面への導線に期待するのはリスクがありそうなので止めました。
ケープから新駅へは田町と同程度かかると思います。

ＴＧＭＭ２棟の商業施設って、せいぜい田町駅の向こう側の「田町センタービル ピアタ」レベルでしょ。
オフィスビルの就労者相手の気取らないレストランとかコンビニとかそんなレベル。
あんまり夢を見すぎると、出来た頃にがっかりするよ。

三菱の再開発担当になりそうな知り合いいますが、それなりに期待していいレベルだとおっしゃってましたけど。田町センタービルレベルなら三菱と三井で初のビルタッグ組まないよ。

また新築が出てくるね。プロパストの小規模。
ホント田町駅徒歩圏は新築物件がよく出てくる。

>>414
ケープもグローヴも震災で傷ついた建物です。何億か忘れたが、共用部の修繕費用は相当な金額。管理組合に確認して、それでも納得なら、検討すれば。
ただ、次に大きい地震が来たら、大丈夫かね。躯体まで影響出なければいいが。

>>416
ケープもグローヴも田町からワンメーターで一緒。
ケープを売りたい人が張りついてるの？
グローヴならともかく、ケープはどうかな？？今の中古価格は実力以上な気がする。

>>436
せめて汐留ぐらいの可もなく不可もない程度の飲食店が入ってほしい。

mini ピアゴの新しい芝浦２丁目２号館の開店セールに行ってきました。
まず、お店の面積はカテリーナのマルエツプチと比べると、ひと回り小さい位でしょうか。
慶応商店街のちょっと先に出来た、イオン系の「まいばすけっと」と同じ位の広さだと思います。
ここだけで毎日の食材を全て賄うのは難しいですが、ちょっとした買い物には使えそうかな。
また、元のお店は改装して、よりコンビニ的なお弁当や飲み物がメインの品揃えにするそうです。
oaze芝浦の残り２つのスペースはまだテナントが決まっていないみたいで、空き部屋のままでした。

>>440
ID出禁ってどういうこと？そもそも書き込む際にID必要でしたっけ？

>438
芝浦は土地がないので、これからは小規模物件がちらちらでるくらい、とGFTの希少性を煽っていたのに、
ならGFT完成後も周辺は人口が増えないね、とネガに痛い所を突かれると、
今度は、「また新築が出てくるね。プロパストの小規模。ホント田町駅徒歩圏は新築物件がよく出てくる。」とは、
売り煽りに躍起な営業さんらしい分かりやすい方向転換で、微笑ましいね。

>441 検査も対処も問題ないのでご心配なく。
それより免震だからって、安心できませんよ。次の記事は読みましたか？
「免震超高層に潜む危険」
http://www.atk-eng.jp/pdf/20120402_aera.pdf
>三連動の地震も、最初の地震で建物が弱った後に、時間差で再び地震が襲ったらどうなるか...

>446
出禁明けたらあいかわらずやってるね(笑)
会話が幼稚で支離滅裂だから特定が簡単な人だよね。わかりやすいやつだ。すぐに永久出禁まで出世しそうだね。

アイランドも販売時は安い分譲だったからね。基本はちゃんとした仕事についた常識的な人が多いが、あれだけの世帯数があればおかしな人もいるからね。ＧＦＴの方が購入世帯平均は多少裕福だからそういうことへの嫉妬なのかなんなのか。

いやいやこの方はアイランドの方ではなく、大崎の物件あたりを高値で買ってしまい、自分の行動が正当であったと納得したいがためにネガッテいる方とお見受けします。　一丁目の人口を気にする方などこの方以外にいないでしょう・・・　

2期3次は何戸くらい販売されるんでしょうね。

>>453
住友のクラッシィがかなり強気な価格で売りに出すようです。今後の芝浦スタンダードがその値段ならGFTには追い風でしょう

>>447
ケープは震災でかなり壊れたよ。対処？まだ終わってないよ。
次の大地震が来ても、まだ住めるだろうけど、２回目の被災でかなり損傷して資産価値は落ちるだろう。
今のバブル価格で売り抜けた方がいいのでは？
グローブもかなり壊れたようだけど、詳しくないので、詳しい方に聞いた方がいいね。

ケープネガの粘着質がいるようです。
信憑性のないネガばかりなので、相手にする必要ないね。
それより、GFTについて語りましょう。

地震での資産価値下落についてはGFTは免振なので心強いですね

GFTは震災の教訓を活かして建てたそうです。説明会で聞きました。
ここはアイランドのスレでないから、もうアイランドネタは止めにしてほしいですね。
GFT検討者からすればどっちでもいい話ですが、震災後ケープから引っ越しした人からは、かなり損傷したことと中古価格がおもいのほか高値がついたからと言ってましたね。参考まで。

>>447
GFTの構造設計セミナーに参加した人だったら皆知ってる話だと思うけど、清水建設の設計担当者が、アエラに書かれてる内容を引き合いに出して設計時に十分な対策を行ってることを丁寧に説明してくれましたよ。

>>453
売れるだけ売るのでは。

アイランドの価値が維持されて、GFTも価値が維持出来ると思います。両方とも芝浦のランドマークですから。

GFTの近所の東京タワーで「おんせん県おおいた“地獄蒸し祭り”」を開催しています。
今日は２０時までやっているようです。
http://www.e-kunisaki.com/soshiki/kyokai/onsenkenoita.html
GFTの近所ではいろいろなイベントをやっていますよ！

>>448
確かに悪質なネガは迷惑だけど、匿名の掲示板で出禁なんか出来るの?

>>445 >>465

投稿時のYahoo ID認証について
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/391312/

>>466
なるほど。でも悪質なネガは無くならないね。

>454
住友のクラッシィ?

ああ、「住友商事」のことね。
強気の値段で有名な「住友不動産」と　混同するから、正確に書いた方がいいですよ。

今朝の一枚は、ケープタワー前の芝浦運河。
正式名は、高浜運河ですが、地元民は、その広さから　プールと呼んでいます。
冬を越すためにシベリアから飛んできた水鳥が、たくさん羽を休めています。

ケープの情報はいらない

>>469
GFTの運河側もきれいに整備される予定ですね。
こんな風にきれいに整備されるのでしょうね。
楽しみです。

なぜケープの写真？

どうも、皆さん湾岸を意識しすぎだと思う。　　ここは、山手線のすぐ外側。　アイランドよりもＮＥＣの近くの中古タワーを比較検討した。　　散歩もアイランドの遊歩道もいいが、芝公園や芝商店街、三田の慶応商店街も面白い。　三菱自動車前のイルミネーションは、グリーンで奇麗だった。

ケープもグローブも素敵なマンションじゃないですか。よくわからない張り合いはやめましょう。またこの板はGFTを検討している人がみるためのものです。グローブとケープ住民がケンカするとこではありません。

GFT人気あるね

やっぱり低層の資産価値って低いんでしょうか？
高層階は買えそうに無いので、低層階狙いなんですが、
眺望がいまいちだなんで資産価値が気になり迷っています。
購入後すぐに資産価値が低くならなければいいと思っていますが、
タワマン初めてなんで、ここ数日ずっと悩んでいます、、、、

>４７９
高層のが資産価値が上がりやすいことは確かですよね。ただＧＦＴの資産性は眺望に依存しているわけでなく芝浦でアイランド以来の三井大規模タワマン，交通利便性の良さ（山手線他４路線），共用施設，アスペクト比がいい免振，再開発地域の恩恵を受けれる立地などですよね。また再開発後は芝浦の住宅単価が上昇することはほぼ間違いないので現時点でも割安と言われるＧＦＴは含み益を狙った購入者も多いかと。私も中層を投資目的で購入しました。低層の方が値段は安いですからそれを加味すれば特別資産性を維持しづらいということもないのでは。総合的にみてやはりＧＦＴの資産性は固いとは思います。最も最大の儲けを狙うならどのマンションでも１期から最上階狙いがベストですけどね(笑)なによりも住戸とするなら普段生活していてその景色がＡｃｃｅｐｔａｂｌｅかというところが一番大事なんじゃないですか。

＞＞４８０さん
ありがとうございます。
ほぼ購入する方向で妻とも話しているのですが、高い買い物なので、なかなか決断できず。。。（笑）

＞その景色がＡｃｃｅｐｔａｂｌｅかというところが一番大事なんじゃないですか。

仰るとおりですね。
自分の場合は投資目的ではないので、自分が満足すればよしとすべきですよね。
適切な助言ありがとうございました。

>>479
新築マンションは住んだら2割値段が下がると言われてるから、その覚悟がないなら中古にしたほうがいいよ。
その値下がりをどれだけ抑えるのか、という気持ちじゃないとね。
元々眺望が良くない部屋は分譲価格も抑えてあることがあるから、損する確率はむしろ低いです。

アイランドのタワマンって結構古くない？
制震・免震のタワマンが増えてる中で価格維持できるのかな？
それこそこのマンションができたことで値崩れしてもおかしくないような
他にも芝浦にタワマン建つよね？
富裕層は新しいところに移りそう

>483
タワマン10年買い替え論から言えばそろそろと言えるかもしれませんね。でも友人で住んでいる人達は満足度が高いと感じている人が多くあまり買い替えしてないですね。たしかにＧＦＴに買い替えた人はいますけどね。たしかにハードは古くなって今後数年で時代遅れを感じる建物にはなってきますが、テニスコートまであるタワマンは今後港区にでないでしょうし場所的にも唯一感はあります。3.11時に暴落が心配されましたが大きな被害はなく、早々に評価額が戻りましたからね今後も堅調な値で推移すると思いますよ。どちらかというと耐震なので高層はかなり地震で揺れたようで低層マンションや一軒家に越した人は居ましたよね(笑)

今のところ確認できるデータからは芝浦に大規模タワマン計画はないとＧＦＴのＭＲで聞きましたよ。計画から竣工まではかなりの年数はかかりますから、少なくともしばらくはでないんじゃないでしょうか。

GFTは、高層と低層の値段差がなさすぎとの指摘があるようです。
高層が売れた今となっては、ちょっとどうなのかと悩んでしまいます。
職場から近いので場所としては良いのですが、中古もみてみます。

アイランドは賃貸ぐらいでちょうど良いかなw GFTは、出来て見ないと分からない。

値段がさほど変わらないなら高層階のほうが良かったね。
眺望の良いところは大方売れてしまったのかな。
ここは良いと思うけど今から買うにはちょっと損した気分だよｗ

>>479
うーん・・・
間取り方角が同じならイマドキのタワマンの階層差は微々たる？もんだし、
それなら少しでも上を目指したほうがいい、まあ考えることは皆同じだけどさｗ

例えば何らかの理由でガクっと単価が下がる部屋だったら、
（ここだたっらヤナセとお見合いとか、通りに面してるとか）
資産性については気にする必要もないというか、
既に織り込んでる価格なんだから後は周辺に連動するだけで、
いまさらその部屋だけが極端にどうこうってのはないと思う
逆パターン（虹橋やタワーが見えなくなる）の資産性への影響は計り知れないけどね

近くで中古物件を売りに出したことがあるけど
眺望の良さより価格の安さ
の方が内覧客にウケるらしい。結局、お金、なのね。

物件にもよる。億を越えるようなタワーで眺望がないのはその時点で相当厳しいし。将来の売却考えるなら内覧時の眺望は思ったより大切。GFTは販売戦略上階数差を圧縮しているが、極端なのでこれから下層階買うのは悔しい感じになってしまう。それでも他物件との比較においては十分価値はあると思う。

493さん
ありがとうございます。
確かに低層階と中層階の価格差はすくないですね。
正直、300～400万位の価格差だと、大した事無いなんて思えて来るんですが、
既に予算よりオーバーなので、どこかでブレーキ踏まないととめどが無くなりそうで怖いです。
ちなみにホンダの営業所？側もいいと思っているのですが、将来マンションとか立ちそうなのが心配です。
今視界が抜けていても避けたほうが無難でしょうか？
質問ばかりですみません。

ホンダの営業所がマンション．．．ないとはいませんがそれいったらどの角度の高層であっても周辺に高層マンション経てば同じことだからなんとも言えませんよね。ＧＦＴはわずか34階建てと最近のタワマンにしては控えめな階数ですから。西なら目の前は道路も挟むし比較駅眺望は変わりにくそうですけどね。東は間違いなく今以上の建物は立ちませんよね。南のヤナセもなくなることはないから変わりづらい。ホンダは０％とは言えませんが経ったとしても港区の条例で敷地的に14階までしか建てられませんので．

497さん

確かに仰る通りですね、少し考えすぎでしょうか。。。

でも家は高い買い物ですから、悔いが残らないようにしっかり悩んだほうがいいと思いますよ。
万が一多少は悔いがあっても慣れてしまえば人間ですからなんてことなかったりしますけど(笑)
悩まれているならしっかり図面とかパンフみてあとは現地行ってマンション周り見て周ってみたらいかがですか？
さらに田町駅から再開発エリアを見ながらＧＦＴまで歩いてみたり。
ピンと来なければ買わなくていいと思うしやっぱりいいなと思えば買ってみてもいいのかもしれません。
今販売されてるこの価格帯の物件の中では一番いいかなと個人的には思いますけどそれは各人によって評価も違いますし価値観いろいろです。
納得される結論が得られるといいですね。

499さん
ありがとうございます。
仕事が忙しく現地には一度足を運んだだけなんで、
何度も足を運んでみたいと思います。
正直、ここ数日仕事が手につかず、、、（笑）
いい年してワクワクしていまます。お恥ずかしいです。

479さん
低層階か高層階で悩まれているようですが
この物件に関してだけでいうと、圧倒的に高層階がお得です。
10階ほど違うのに坪単価で数十万しか違わないケースもあり
かなりお買い得に高層階が手に入る仕組みになっています。

ただ、眺望は売却時にはプラスメリットとしては
そこまで高くはないので、売却時の資産価値だけで見ると
「う〜ん・・」となってしまうかもしれません。
※売却時の価格はあくまで周辺の坪単価相場との比較がメイン

ただ、この様なタワマンの高層階を所有する、
ましてやかなりお買い得なGFTなので、
低層でも損することはないし、出来るなら高層階のほうが
この物件に関してだけでいうとプレミアムもそこまで乗っかってないので
手に入りやすくオススメ、という感じでしょうか。

自分は近くの物件の高層階を所有していて、
それとは別に新築で来年1月に出来上がる近場の物件も
高層階を買いました。このエリアでは大規模開発は
そこまで頻繁には今後はないので展望の心配は
10年間くらいはしなくても良いかと思いますよ。

清水、新川崎でまたやらかしちゃったみたい。

>>501
何でこの物件に限定するのかが分からない
間取りその他の条件が同じなら階層差は今はどこも誤差の範囲（数十万）だよ
７年前に買った時よりさらに階差は狭まってる気がする

個人的には高層大好物で一つでも上にいきたいけど、
中古の売値をみてると数階差だったら大差ないというか、
売るタイミングの影響のほうが大きい

売るタイミングは確かに重要ですな

本当に、中古は売りたい人と買いたい人のニーズのタイミングだと思います。
ひと頃、アイランドの中古を狙ってウォッチしてましたが、何故か似たような向き・階層や面積・間取りの住戸ばかりが同時期に売りに出されたり、反対に欲しいと思っているタイプはどんなに長い間待っても全く出てこなかったり。
複数から選べる状況なら価格交渉していたでしょうし、やっと出てきた理想の部屋なら少々高くても買っていたと思います。
そうこうしている間に震災が来てマンション購入が怖くなり、結局は撤退と相成りました。
最終的に、防災対策が大幅に強化され安心できそうなＧＦＴに巡り会えたので、これも運命かなと感じて購入を決断しました。

地震のこと考えたらタワマンはないでしょ。３・１１のとき、免震でも乾式壁とか壊れてる。

いや、後で簡単に直せる部分は壊れてもOKだと思います。万全な地震対応などありませんし、コストがかかって現実的ではありません。　躯体さえやられなければ良いと思います。私は被災県在住でしたが、近くのマンションの壊れた内容を見ちゃっているので、震災時物件は買う気になれません。　海辺や川近くのマンションは東京でもそれなりに揺れたでしょう。　実際の修繕は見えるとこだけで、確認は目視のみというところも多いと思います。

簡単に壊れるのに、長期修繕計画には自然災害に対する補修費用は含まれていない。費用調達を含めて考えると簡単には直せないんだな～、これが。

免震って建物は揺れないけど、周囲の地面は揺れるからつなぎ目のところに力が加わって、３・１１のとき筑波でエントランスが大破ってのがあった。そうなったら陸の孤島。

仙台では３・１１の後調査したら免震装置の交換が必要ってのが分かったケースが少なからずある。免震装置の交換は建物をジャッキアップしてだから大掛かりになる。しかも、その間に地震に襲われたら・・・。

>507

戸境壁って燐戸への延焼を防ぐ役割もになってる。壊れたらその機能も失う。

NHKの番組で地震の後の火事が怖いって説明してた。

>501

将来の転売を想定しているのなら、近隣の仲介業者にここを査定とまでは行かないけど、見込みを聞いてみるのも一つの手。複数かつ三井の系列を除外するとより客観的かな。

501さん
ありがとうございます。う～ん、ますます悩みます（汗）。

５０１さん
実は、高層マンションに限っては「売却時の価格はあくまで周辺の坪単価相場との比較がメイン 」とも言えないんですよ。
５０５さんのいうとおり
「似たような向き・階層や面積・間取りの住戸ばかりが同時期に売りに出されたり、反対に欲しいと思っているタイプはどんなに長い間待っても全く出てこなかったり」が現実であって、「やっと出てきた理想の部屋なら少々高くても買っていたと思います。」が本音になります。

以前グローヴに住んでいましたが、東京湾を望む東向き高層であればびっくりするような高値でも売れてましたね。新築のときは西向きも大差なかったのに、中古になったとたん1000万円以上の差がついていました。

したがって、ここも東向き高層が売れてしまった今となっては、あくまで実需で買い求めるべきと思います。

501です。
<514さん
中古はあくまで１対１の買主と売主の関係、どんな条件でもタイミングですよね。
ただ、周辺相場との比較は絶対的な指標で強く持っていたほうがいいのは
間違いないと思います。その点、この物件は割安なのは周知の事実なので、
階数がどこであれ、今買った人は将来含み益は出るんじゃないかな。
※ヤナセとお見合いの部屋はさすがに売れにくいとは思いますが・・・

僕も含め、不動産を複数所有している知人たちは
かなり早めから本物件には注目しており、
富久クロス・クロスエアタワーに並ぶ投資商品として
とても価値があるものだと思って購入してます。

投資で購入だと賃貸でしょ。賃貸住民ってオーナー住民と比べるちモラルが低いと言われていて、トラブル続出ってことも。居住目的の人にとってはデメリット。

賃貸住人でもここの大きさですと結構な賃料になりますから、大手の会社等で補助が出ている方が多いのでは？　属性はそう悪くはないと思いますけど・・・

賃貸の家賃は、何階だろうと階数はほとんど関係なくて、部屋の面積で決まります。
芝浦辺りだと、賃料は、パチパチ（算盤を弾く音）と・・・

70㎡で月額26～28万円ですね。
80㎡クラスでは、30万を超えるので、賃料が高過ぎて、入居者を探すのが大変です。

つまり、賃貸で回すなら、お値段の安い低層階で、70㎡クラスを購入するが　おススメで～～ス。

＞＞５０８
ですから全部が対象ではありませんが保険があるわけです。
＞＞５１１
免震建物の戸境壁は少なくても耐震や制震より壊れにくいと思いますよ。

私も免震についてのメンテナンスフィーが心配でしたし、横揺れするスペースと揺れない部分との接点が心配でずっと買いませんでしたが、ここは免震のゴム一個が約５００万でジャッキアップするスペース及び搬出経路が最初から作られており、すでに当初の建築コストに入っております。つまり交換しなければ毎年のフィーは極めて安価でしょう。

このような構造は大規模でなければコスト高で実現しません。私もいくつかマンションを持っていますが、海側は買う気になりませんでしたが、ここは建物の設計思想に感心して買った次第です。もちろん何と言っても伸びゆく地ですしね。　

>>510
心配なら家買わないほうがいいよ