渋谷区桜丘地区再開発マンション棟ってどうですか？

>>1080 通りがかりさん

マンションの供用施設には無いんじゃないかな。

>>1081 匿名さん
宮益坂ビルディングと同じですか。。
残念ですね。。

>>1082 通りがかりさん
さすがにコンシェルジュくらいはあるんじゃない

>>1080 通りがかりさん

16階に色々出来る予定ですよ。
サービスアパートメント向けの施設があり、入居者も利用出来るそうです。無料ではありませんが。

>>1084 検討板ユーザーさん
サービスアパートメントは結局、オークウッドになりましたか？

>>1084 検討板ユーザーさん
どんな施設か、内容ご存知ですか？

>>1086 通りがかりさん
供用施設ではないですが、サービスアパートメントの施設が利用できるらしいくらいの情報じゃないですかね。プールやラウンジ、ジムもあるのかな。利用料を強制的に徴収されるのか、その都度なのか、私は知らないよ。ちゃんとした供用施設はゲストルーム一部屋しかないと思います。

>>1087 匿名さん
ゲストルーム使いたい方そんなにいるのかな？
サービスアパートメントも稼働100%ってなさそうな気がするのに。。。

>>1087 匿名さん
これはどこからの情報ですか？
地権者さんですか？

ここ、売りに出てたんですかー？

>>1090 匿名さん
地権者も竣工前にいつでも売ることはできるから、これからもちょろちょろ売りに出ると思うyo
坪1200くらいが取引相場のようだから地元の不動産屋に具体的に買いの希望を言っとけばアンダーででてきたときに連絡もらえるんじゃない
ただし銀行ローンはつかないからキャッシュを用意するが必要だけど、、、

>>1091 匿名さん
決算、引渡しを完成後でお願いできるんじゃない。その分高くなるかもだけど。

ここ一般販売ないんですか
渋谷駅近西側に住もうと思ったらもう低層しかないのかな

東京都都市整備局　
渋谷区桜丘口地区第一種市街地再開発事業（渋谷区決定）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/shibuya/saika...
組合施行
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/pdf/kushi_data_160.pdf?...
東京都環境局
渋谷駅桜丘口地域冷暖房区域　計画外要書類
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/yukoriyou/2018/27回/資料1_渋谷駅桜ヶ丘口の指定について.pdf

桜丘駅前共栄会　再開発事業に伴う移転のご案内
http://shibuyakyoueikai.com/transfer.php

ここは坪1,300万かららしい。今のマンション相場は恐ろしいな。

>>1095 匿名さん
宮益ビルレジデンスが坪1000万で取引されてるから妥当な水準かと
むしろ、渋谷二丁目の東京建物のタワーマンションがいくらになるかに興味があるなー

>>1096 匿名さん
ここはレジデンスが１７階より上だけだから高くなるのもあると思いますが、渋谷二丁目は低層階でも坪１３００万あたりの値付けになるかもですね。

>>1097 匿名さん
150平米以上の住戸であれは、平置き2台、バレーパーキング、バトラーサービスが受けられますでしょうか

>>1098 匿名さん

住居表示の広さを問わず、平置き駐車場は借りれますよ。月13万ぐらいですが。他のサービスも広さは関係なくすると思われます。

渋谷区　
補助線街路第18号線　更新日：令和4年4月1日
渋谷区施行区間
「渋谷区桜丘口地区第一種市街地再開発事業」施行区間
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/kankyo/toshi_keikaku/douro_hojo18.ht...

>>1099 検討板ユーザーさん
いいですねぇ　
それは坪1300の価値はありますな
スパやゲストルーム、パーティラウンジもラトゥール代官山レベルと考えていいすか

>>1097 さん

>>1097 匿名さん
天井高も他とは違いますからね。普通の分譲で最低2700mmなんてありえません。

>>1091 匿名さん

補助金の入っている再開発物件ですから、小池都知事の許可をとらないと、登記前には売れませんよ。

>>1103 検討板ユーザーさん
違う人だけど、組合通してなのか許可とって売ったらしいよ。

東京都都市整備局
渋谷駅桜丘口地区第一種市街地再開発事業（渋谷区決定）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/shibuya/saika...
渋谷駅桜丘地区（組合施行）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/pdf/kushi_data_160.pdf?...

渋谷区
補助線街路18号線
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/kankyo/toshi_keikaku/douro_hojo18.ht...
渋谷駅中心地区の都市計画
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/kankyo/machi/shibuya_eki/shibuyaeki_...

>>1105 匿名さん
補助線街路18号線のリンク内にある
東京都都市整備局の報道発表資料（平成27年9月14日）が
リンク切れになっているのですが、
再開発組合のホームページありますか？

>>1104 匿名さん

売れるけど、許可が必要で時間がかかるだけです。
相場はあってないようなものだから、買い手の言いなりになりやすい。相続でなければ、手放さない方が良いですね。

教会って、1914年からある、
日本基督教団のものかな？

鶯町で見つかった、
山手線内最大の縄文時代・弥生時代の遺跡は、
本当に潰しちゃったんですか？

再開発は誰のために？　（竹内治彦・著、新評論社）で
見かけたんですが…

>>1109 匿名さん
遺跡は…

>>1104 匿名さん
坪1200みたいだけど、ここの権利変換時の床価格って1坪あたり
ホテル860万
住宅500万
事務所700万
店舗1000万
くらいだったと思いますがあってる？

>>1111 匿名さん

もっと安かったです。

>>1111 匿名さん
クッソデタラメのど素人感覚ですね

東京都都市整備局
羽田空港のさらなる機能強化について
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kiban/haneda/index.html
渋谷区上空における南風時の新飛行経路
https://www.mlit.go.jp/koku/haneda/archive/international/pdf/20191216_...

渋谷区　羽田空港の機能強化について
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/kankyo_keikaku/eco/haneda_airport.ht...
渋谷区議会
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/gikai/

>>1111 匿名さん

私の権利変換した部屋だけみたら、住宅で坪３００万ちょい上ぐらいでしたよ。

>>1115 さん
最上階の250㎡超の部屋は坪380万弱でかなりお得な価格設定だったようですね

>>1116 匿名さん
そうなんですね。今では坪2,000万でも安いくらいですね。

権利変換の時の価格は時価じゃないからね

坪1,650万で取引されたってのは何階ですか？

>>1117 匿名さん
地権者の増し床は、従前資産評価の2倍までとの増床制限があり、上層階の割安な大きな部屋は大口地権者しか取れないルールだったよ
マンション地権者は17階の40平米あたりしか実質選べなかったような気がする

>>1120 匿名さん

そりゃそうでしょう。ワンルーム地権者が最上階を買えるなんてことをさせちゃいけないよ。余ってたらいいよぐらいのスタンスならアリかもしれないけど。

>>1121 匿名さん

なるほどー
確かに大口地権者が理事会で取得ルールを決めるわけだから、増床制限かけて自分たちだけが取れるようにした方が得だから当たり前ですね！

>>1122 匿名さん
あとは優先順位があったりしますよね。自己使用か貸してるか、多く面積持ってる人が優先されて当たり前じゃないですか？

結局、ここの40m2はいくらいですか？

>>1124 匿名さん

低層階であっても17階。天井は2700mm。ハイレベルの内装を加味すると、1億2,000万円~1億4,000万円ぐらいですかね。
賃貸で月32~35万円かな。

>>1125 検討板ユーザーさん

もし坪1,200万とかで売りに出たら早い者勝ちですね

>>1125 検討板ユーザーさん
40㎡で月40万円はいくでしょ
年480万だから1億2000万なら4%利回りか！

>>1127 通りがかりさん
すごいですね！話題性ありそうなんで、高く貸せそうですよね。

>>1127 通りがかりさん
利回りは、良くて3%。普通に2.5%レベルだと思いますよ。
なので、賃料は30万円台でしょ。

>>1129 検討板ユーザーさん

賃料が先に決まり、後から物件価格に応じて表面利回りが計算されるのでは？物件価格と利回りありきで賃料は決まらないと思います。

こんな物件買うのは投資にはならんね。ほとんど趣味だろうね。

>>1126 匿名さん
坪1,200なら検討したい！

>>1130 匿名さん

簡単に収益還元法が当てはまる物件ではないですよ。
1.多くの地権者は短期譲渡所得を避けたい為、5年は売りに出さない。売りを急ぐ極小数の地権者案件のみ。
2.相続対策としての購入希望者多。円安、物価高等目先下がる要因は無く、通常の投資では無い需要が多い。
3.比較物件がない特殊性。

つまり、賃料は需要で決まるが、売買は売り案件小、希望者大の構図は当面変わらず、渋谷一等地の利回りが〇〇だから、幾らが妥当という相場形成ではない。

それを強引に利回りに当てはめると、2.5程度ではないかと言う意見です。

１０月に現場見学会あるね！

新築なんだから、利回りなんか気にして値付けなんかしないよ。コストに利益載っけて採算ラインを決めて、あとは相場に応じて可能な限り利幅を大きくとるだけ。利回りが低くくても、キャピタルとれるとみれば、投資目線の人だって買う。

18階40.01㎡北向の成約価格ご存知の方いらしたら教えてください。

>>1136 マンション検討中さん
平米４００万とかって聞いたような

>>1137 マンション掲示板さん
それ売り出し価格では？

>>1138 匿名さん
坪1300ならマジで買うので東急リバブルにも相談しといて

>>1139 検討板ユーザーさん
買うならプレミアムフロアでしょ。いくらすんのか知らんけど。

>>1140 口コミ知りたいさん

26階120㎡南向き、58,000万円台との噂が。。。

>>1141 検討板ユーザーさん
え、プレミアム？プレミアムフロアなら安くない？

>>1134 名無しさん
ここもしかして、居住者専用の共用施設無いとかですか？

>>1141 検討板ユーザーさん
26階で坪1600万すか
権利変換時の5倍ちかいぞ

ここはゴミ焼却場の煙突も近くて環境が悪いですね。

>>1144 匿名さん
そうですか？４００万越えてたんじゃないですか？

>>1144 匿名さん

権利変換時の価格は時価ではなく、単なる交換用の価格ですから、比較すること自体意味が無いですよ。
再開発がなかった場合の時価でも、建て壊し直前の時価(価値)でもありません。

>>1146 マンション掲示板さん
保留床単価（増床単価）が坪470万くらいで権利床単価はその7割だから坪330万くらいだったんじゃない
従前評価に開発利益を加味しないで権利変換者だけに権利床単価を下げて開発利益を還元するやり方だからね

>>1148 検討板ユーザーさん
確か、ここは８割強なので、４７０万だったら３９０万ですね。

>>1148 検討板ユーザーさん

ここの地権者は、権利床に加え、その何%の増床が認められたのですか？
例えば権利床が80㎡として、増床は25%の20㎡。合計して100㎡の部屋の権利を得たなど。

>>1150 検討板ユーザーさん
従前評価額の2倍まで
権利床単価は保留床単価（増床単価）×73%ね

なんで2倍上限かは、再開発組合の役員のみしか知らないと思う

>>1151 マンション掲示板さん
あなた、地権者ではないでしょ。笑
２倍上限はちゃんと説明されてます。渋谷区の再開発では、最低専有面積が４０m2なので、２０m2のワンルーム地権者が増床するのに２倍にしなければならなかったんです。公平にするため、全ての地権者が、２分の１以上の従前資産の評価を入れれば残った分を増床できることになっていました。ただし、一戸だけですけど。

>>1152 名無しさん
なるほど、よくわかりました！
従前評価が5000万円なら、取得先権利床単価330万/坪なら50平米（15坪）を権利床でもらえて、増床負担金5000万まで増床可能で、増床単価450万/坪で33平米（11坪）を足して、合計83平米を取得できるということですね。
で、それ以上増床できないのと、2戸目を取得出来ない理由はなんでしたっけ?

>>1152 名無しさん

そういうあなた！どこにも2倍なんて書かれてませんでしたよ。
基本的に権利交換後40㎡を下回る地権者は40㎡まで増床可能。
例外として今持っている物件の面積よりも狭くなる地権者のみ、同面積までの増床が可能。
小規模地権者の特例に合わせて、全地権者に2倍まで可能なんてしたら、大地権者は、最上階を一部屋にすることも出来ますよ。
再度ご確認を。

>>1154 eマンションさん
２倍上限と言われる根拠を示しただけで、俺は２倍だなんて言ってないんだけどな。

>>1153 匿名さん
それ以上増床できない？それがルールです。
二戸目を取得できない、というよりも、考え方としては、取得する最後の一戸は二分の一以上の従前資産を充当すれば、足らない分は増床できる！と考えた方が理解しやすいと思います。

>>1154 eマンションさん
言ってることが支離滅裂で、地権者ではないことがモロバレですよ。

>>1157 検討板ユーザーさん
以下の第6条と第15条から2区画まで取得可能、従前評価の2倍上限と読み替えることができます。

第6条買い増しの基準
過小な床面積の基準に該当せず、かつ現況建物面積に満たない場合、買い増しすることができる。

第15条権利の分割分離
1つの従前資産を分離しそれぞれの建築施設の部分に権利変換することができる。
　例えば1住宅→1住宅+1住宅

ただし、3区画以上はなぜ不可なのか、現況建物面積以上の買い増しがなぜ不可なのかは不明です。ご存知の方がいらっしゃれば教えてください。

>>1158 マンション掲示板さん
3戸以上不可なんて言ってないけどな。どこを勘違いしているのか分からないけど、10戸でも20戸でもいけるぞ。理解できないようなら、再開発は興味持たない方がいいよ。

>>1159 匿名さん
そうですね。
従前資産5億のビル所有者が区分マンションを取得する場合、まず10分割して、10戸の区画に権利床単価ベースでちょうど半額の従前評価を充填し、残りを増し床すれば、従前資産の倍まで取得できる仕組みですね。
簡単に表現すれば、戸数制限はなく、最大、従前資産の倍までの増し床が可能とのルールですね。
よく、わかりました！

>>1160 マンション掲示板さん
全然違います。増床できたのは、一戸だけです。これだけ話して理解できないようであれば、関わらない方がいいと思います。

上棟しましたね。
明日は現地の見学会です！

>>1162 匿名さん
10オクションからの景色はいかがでしたか？

>>1163 評判気になるさん
見ることが出来た南西側からの景色は、特段何もですね。
東側からだと、もしかしたら、六本木ヒルズとか、東京タワーとか見えたかもしれません。

まずはスクエア・エニックスか。この後どんな企業がくるのか、続報が楽しみだ、
https://www.shibukei.com/headline/17001/

>>1165 口コミ知りたいさん

このイメージ写真めっちゃカッコいい

18階の一部屋がSOLD OUTの記事を読みましたが、この募集は一般向けではなかった感じでしょうか？地権者向けですかね？

>>1167 検討者さん
別の部屋かもしれませんが、18階が恐ろしい金額でまだ売りに出てますよ。

>>1168 口コミ知りたいさん

どこに載ってますか？URLを教えてください。

白金ザスカイとどっちが格上ですかね？

ネクスト桜丘って今の再開発地域と同じように全て潰して新しいのができるのかな？
来月完成予定でサウナができてたけど、見たら東急の管轄になってたけど建て壊しはなしでいくっていうことなのかな

>>1171 検討者さん
東急の再開発は再開発組合設立前に新築に立て直しておいた方が従前資産評価で他のボロビルより有利になるからじやないかな
桜丘口再開発でもやってる地権者いたよ

>>1172 通りがかりさん
それに、まだ10年は営業できるんじゃないですかね。再来年には桜丘口再開発も稼働してるし、そこそこ利益もでるかと。遊ばせるのも勿体無いし、補償金も違ってきます。

まぁ、ふつうは再開発事業を進める側の事業者はコインパーキングにして実質更地でキープするけどね
利に聡い地権者ならわかるけど、、

>>1174 マンション検討中さん

けっこう時間がかかると思っているのかもですね

>>1170 匿名さん
白金ザスカイは港区なので、ここより格上ですね。

>>1170 匿名さん

>>1176 匿名さん

スカイを荒らしてる人こんにちは

>>1168 口コミ知りたいさん

何平米で、いくらででてますか？
色々探してみましたがみつかりません。

>>1178 口コミ知りたいさん

40㎡、19,800万円！

>>1179 検討者さん

坪1636万ですやん！