ブランズ文京護国寺について

ここが狭いなら都心の物件は億ション以外狭くて住めないよ。
狭いと騒ぐ輩は築５０年の都心中古買え。１００平米オーバーで安いのあるから。

ここにしても、
隣のパークハウスにしても、
ちょっと先のザ・パークハウスにしても、
ネガが多いですね。
よほど粘着質な近隣住民がいるのでしょうか。
先行２物件を見る限り、何も問題なくいいマンションになってますけどね。

>27

ここは営業さんにクレームを書く場所ではないので物件名を教えてください。
参考にさせていただきたく存じます。

　

環境的に静かでいいかもしれませんが、利便性は△ですね。

環境と利便性を両立させると後楽園のルサンクみたいになっちゃうよ。

緑の多い地域ということで都心であってもほっとする風景がありますね。
霊園や墓地が近いのが気になる人もいるかもしれませんが。

お値段はいかほどなのでしょうか。
億まではいかないと思って良いのでしょうか。

間取りは普通ですかね。
広いとはいえないけれど都心のマンションとしては悪くないと思います。
収納もそれなりにありますしね。

平米あたり100万円を切る部屋はほとんど無いでしょうね。

首都高や幹線道路のような大きな道路からも離れていて
目の前には緑が広がっているので、空気が良さそうです。

4駅利用可能で便利だし、駅から比較的近い割に
駐輪場の数も充実していていいなって思います。

間取りは決して広くはないですが、それでも収納場所が
沢山あるので問題なさそうに思います。

>27さん
今時本当にそんなマンションがあるとは到底思えませんが…
しかもオーナー自らこのような掲示板に書き込むとは思えません。

そう言えばこちらの管理会社は株式会社東急コミュニティーですよね。
評判をチェックしていませんでしたが、対応はどうなんでしょう？

東急コミュニティーは修繕積立金の横領事件を何度も起こしてます
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241001-1.pdf
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/220315.pdf

http://www.tokyu-land.co.jp/news/2010/pdf/100903.pdf
東急不動産係長が顧客に脅迫電話で逮捕
契約内容や支払いに関してトラブルになっていたホテル運営会社女性社長の携帯電話に番号非通知設定で、
嫌がらせ電話を繰り返した。嫌がらせ電話は、ほとんどが無言電話であったが、
「壊れろ、壊れろ」という呻き声で女性を畏怖させたこともあったとされる。

受託戸数が多いので、どうしてもトラブルは避けられません。理由は分かりますよね？

受託戸数が多いと横領してもいいんですか？

事実ですが？

東急側は、どこの物件かは分かっているはずです。

管理組合の人に寄れば、今は、対策の結果の様子見らしいです。いずれにしろ、周辺住民には、謝って回るらしいですが。

ここは、南側が墓地なのがネックですね。
気にならない人は、よいと思います。
交通アクセスの面では、複路線利用できるのは便利ですけど。
お寺が傍にあるだけあり、生活環境は閑静な住みやすい立地ですね。
治安もよく23区内で犯罪が少ないNO.1のエリアなんだ。

お隣のパークハウス護国寺の中古が出てるけど高い。新築のここはもっと高いのかな？

今日、カラスすごくなかったですか？何があったんだろう。（私の家の周辺だけ？）

>39

墓石が見えたりしないんじゃない？三菱が売った造幣局社宅跡地なんか、目の前墓石だからね。住人は、良く買ったよねあの物件。
（南側に高い建物が建たないというメリットはあるけどね。）

それに比べればずっと良いと思うよ。

そうですね。目の前に墓石が広がるのはちょっと…って思ってしまいますが、
ここは窓を開けたら護国寺の緑が広がっていて、気持ちよさそうだなぁって思います。
ところで、周辺のスーパーってマルエツプチだけでしょうか？

>43

マルエツプチが一番近いかな。
あとは、東池袋駅のところに、西友があるよね。ただし、地元民の間では、商品の品質など評判は、あまり芳しくないな。
新大塚駅側には、スーパージャンボとマルエツプチ（本社だよ）があるけど、あの坂道を食材を持って上り下りをするのは、かなりつらそう。
はっきり言って、買い物環境はかなりイマイチな場所ですわ。（でも、文京区全般そうだけど。）

小石川にある三徳はいいよ。
マルエツは高くて品質悪いという印象しか残っていない。

茗荷谷の三徳は遠いって。
この近所の人はそこまでいかないよ。
お勧めなら自転車でライフ大塚かな。または、大塚駅のアトレヴィ

39さんの投稿だと、閑静な住みやすい立地で治安もよく23区内で犯罪が少ないNO.1のエリア、
とのこと、それだけでもけっこう魅力かなと思いました。

お寺があるのも考えようですね。お墓が見えないのならそれほど気にならず、
緑の多さと空の広さを考えるとお寺（墓地）のそばで良かったとも言える。

とはいえかなり広い墓地ですが、お寺の墓地ではないのかなと気になって調べてみたら、
どうやら皇族専用の墓地とのこと。

なんか特別な土地のように思えてきました。
買い物はもうちょっと便利だと良かったですが。

タクシーで目白駅前のクイーンズ伊勢丹かな。それか池袋のデパ地下、歩いて20分で行けるので。

>47さん

護国寺とその隣に豊島が丘御陵があります。皇族の墓苑は、豊島が丘御陵の方ですね。
護国寺にも大きな墓地がありますよ。空手の大山倍達だとか、早稲田大学を創設した大隈重信のお墓とかいろいろあります。

あんまり書くとまた、ネガだ何だと言われますが、護国寺の最大の問題は、カラスですよ。本当にすごい。特に、朝と夕刻。なんとかして欲しいと周辺住民はみんな思っています。場所が場所だけに駆除が難しいのでしょうが。ヤブ蚊の問題もありますが、カラスに比べれば大した問題じゃない気がする。

護国寺に隣接した三菱のマンションと違って猫の被害はないだろうね。

それから、大規模な墓地があるところの常識として、ホームレスが出入りする。お墓へのお供え物を食べに来る。（あるいは、カップ酒。）一応、彼らも気を使って、早朝とかにきているので、あまり住民は目をしないで済むけど。

青山、明治神宮、白金の三大カラス地帯よりは断然少ない。

繁華街（＝都心）に近くて緑が多い所は例外なくカラス害に遭ってる。
こればかりは仕方の無いこと。
ちょっと郊外へ出ると埼玉千葉ではムクドリの大群でこれまた声とフンで大変。
割り切らなきゃいけないと思いますよ。

カラス害にあってるのは森の隣接物件が主ですよ。だから話題になっているわけで。都心で緑があるとこは全滅なんてウソっぱち。

52さん、おっしゃっている意味がわかりません。


＞都心で緑があるとこは全滅なんてウソっぱち

じゃあ都心で緑があってカラスがいない所ってどこですか？
皇居は例外ですよ。
あそこは野生のオオタカが住んでいるのでカラスが寄りつかないのですから。

>53さん
横から失礼します。
カラスがあまり目立たない緑の多い場所の例としては、茗荷谷があります。この地域は、教育の森公園と東大の小石川植物園に隣接した地域ですが、極端にカラスが多いということはありません。行政なり、学校なりがきちんと管理しているからだと思いますが。
青山にカラスが多いのも青山墓地、明治神宮は、まさに明治神宮。宗教施設は、どうしてもカラスの巣を駆除することに消極的なのではないかと推測できますが。（白金は何ですかね？大使館とかですかね？？？）

54さんの言う通りです。都内でカラスがいないとこなんてありませんよ。ただ、管理された公園と野放しの墓地ではわけが違います。数も違います。そしてここほど緑地に隣接した住居地域はないですよね。明治神宮や青山と違います。

明治神宮も、青山もすぐそばが住宅だが。
白金も自然教育園辺りがひどい。
すぐそばに住宅。
東京都でも三大カラス地帯にしている。
文京区はみどりのわりに大したことない。

>56

そうですね。文京区のカラスは大した事がないですね。除く、護国寺＆豊島ヶ丘御陵周辺ですが。
（５３の人って、物件周辺に住んでいらっしゃらなくないですか？そんな印象が・・・。）

それから、個人的印象ですが、コマドリとカラスでは、なんか不愉快感が全然違うんですよ。
なんて言うか、あのカラスの低い「カァー」っていう鳴き声が、低くて暗くて、鳴き声を聞くと気分が落ち込むんです。１羽ならともかくそれが集団で鳴くものですから、なんというか陰々滅々としていて、他の鳥類とは、気分が違うんです。あくまで、私個人の印象なんですが。

なぜコマドリと比較？？？
どうせならムクドリと比べて欲しいですね、騒音の原因として。
ムクドリのギャーギャーした声に比べたらカラスなんて可愛いものです。
私は全然気になりません。個人差って大きいですね。

不自然なカラス擁護派はデベの営業か資産価値下げたくない近隣住民？

不自然なカラスネガ派はライバルデベの営業か資産価値下げて買いたい近隣不動産屋？

この物件を買うことを検討している人は、日中、MRだけを訪れるのではなく、早朝や夕方、あるいは深夜に物件周辺に実際に足を運んでみて、この通りの雰囲気で良いのか、駅からのアプローチは受け入れられるのか、カラスなどの問題は許容範囲か（やっかいなのは、カラスが毎日集団行動するわけではなく、数日おきに集団行動するところ。）、それらをきちんと確認した上で購入する事が、購入後の満足度合いを左右するように思います。（あと、スーパーも実際の商品を手に取ってみてください。えっ？って思う人も店によってはあると思います。どこの店かは、書きませんが。）
どの物件を検討する際も、当たり前の行動ではあるとは思うのですが、この物件周辺環境については、とりわけ、昼間と朝夕と深夜が大きく別の顔をしています。したがって他の物件以上に、この違った顔が大丈夫かどうかを見極める必要があります。そこのところが購入する時に難しいところでしょうか。

近隣不動産屋おつかれ！

ここ周辺の夜中の治安の良さは特筆すべきものがある。

>61

正論ですが、それはどの物件を買う時も基本でしょ。

　

>64

その通りなんです。私もその面は高く評価しています。
ただ、同時に、あまりの人通りのなさに不気味さを感じる人もいると思うのです。（実際幽霊が歩いているわけでもないですし、むしろ警官の警邏の頻度に驚くと思うのですが。）

治安の良い閑静な街で安心と見てくれるのか、人通りのない不気味な街で怖いと見られてしまうのか。人によって感覚が違うと思います。

>>62
近隣住民おつかれ！

６５ですが、６５の投稿は、６３さん向けでした。失礼いたしました。

夜ってそうなんですか。
かなり人通りが少なくなるので、さびしい感じがするのでは？と思っておりますけれど
警察の見回りが多くある地域というのならば
例えばひったくりなどの軽犯罪は起こりにくいのかな？
頻繁にパトロールしている効果が出ているのかもしれませんが

豊島岡墓地のコンクリート塀がセットバックして改修されるようですね。張り紙がありました。歩行者が車とすれ違う際のリスクは少しは減るかもしれないが、開運坂・雑司ヶ谷霊園側の両端が拡幅されれなければ・・特に雑司ヶ谷霊園側の靴屋さんと本屋さんのところはひどい・・あまり意味が無いような気がします。とは言うものの、一歩前進か。

低層階の日当たりは多少良くなるし、目の前の道が広くなるのは開放感が出ていいですね。
先日の夕方に現地にいきましたが、カラスはかなりの数が周りにいますね。向かいの木にとまってたり、低いとこを飛んでたり、鳴き声はけっこううるさかったです。糞はあまり落ちてなかったしバルコニーにとまったりしてるのは見かけませんでした。
価格が安ければ検討しようかと思いますが、高ければ無しかなと思いました。

都内の緑がある場所（公園や寺社仏閣など）は、
都会の鳥たちの塒になっていることが多いですよね。
カラスだけではなく、本当に色々な鳥の…。
糞の汚れがないのならまだいい方なのかしら、という風には思います。
あとは本当に、お値段次第という方は多いでしょう。
場所が場所なのであまり安くもないのかしら、と思いますが。

>71

「塒」
読めないよー。

周辺の治安は、抜群に良いです。周辺で良く職質とかやってますね。

見ていると、自転車に乗っている髪の長い男。ってのが引っかかっている気がする。何となく分からないでもないけど。

間違っても信号無視とか立ち小便とかできるような地域ではないです。夜中まで飲んで、タクシーで帰って来てふと信号無視したくなってもできないですよ。それぐらい治安は、良いと言うか、うるさいと言うか・・・。

27ですが、また、雨漏り。。。やれやれ（涙）。

丸ノ内線と有楽町線使えて、一応大塚でJRも使えて、とても便利ではありますね。サンシャインシティにも歩いて行けるし。お買い物も、電動自転車でジャンボやマルエツ、池袋デパートにも行けるし、かなり興味あります。
子供用品はサンシャインのトイザラスや池袋デパートで調達できますし。
ただ、保育園、幼稚園、小学校はどうですか？音羽幼稚園や、青柳小学校の評判はどうなのでしょうか？もしくは、良い幼稚園は近くにあるのでしょうか？
価格は、いつ頃出ますかね

>>75

モデルルーム行ってはいかが？

モデルルーム、もちろん行ってみます。そこで価格を確認出来るのですね、ありがとうございます。

音羽幼稚園や、青柳小学校の評判はどうなのでしょうか？もしくは、近くに評判の良い幼稚園はあるのでしょうか？

豊島岡墓地のコンクリート塀のセットバックはありがたいですね。高級感ある感じになるといいですね

護国寺といっても東池袋のほうが近いんですね。
周辺は静かでよさそうですが、利便性はあまりよくはないですね。
コンビニもちょっと遠く、スーパーはマルエツでしょうか。
近くにコンビニがあるとよかったかな。

墓地の近くですが、道路が隔ててあるので、気にならないでしょう

近くのマルエツが入ってるビルもいつ解体するかってぐらい古いね。護国寺方面はかなり遠回りだし、利便性は期待できないかな。

そうそう、MR見てから椿山荘へ向かってふらふら散歩した際の出来事ですが、
目白通り沿いのi2というバーに遠野なぎこさんが居らっしゃいました。
パートナーのバーテンさんというのは、そのお店の方なのでしょうね。
物件からは遠い方向ですが、派手さはなく、とても落ち着いた雰囲気のある
魅力的な街と感じています。

利便性、悪いですか？文京区の中では良い方かと思ってました。マルエツなんか徒歩３分で近いし、新大塚駅にはまいばすけっとやジャンボ、マルエツ別店舗もあるし。車や電動自転車やタクシーで、池袋デパートに行けるのがとても便利と思ってましたが。確かに、コンビニは５分くらいかかってしまいますね。コンビニはあまり利用しないのですが。

小学校や幼稚園はどうなのでしょうか

>>81
芸能人とはいっても個人情報は止めませんか？

>>82

75,77の方ですか。
こんなとこで聞いてもまともな情報ないですよ。

>>84

その通りです。
教えていただきありがとうございます。
情報が得られず、残念です。

>82さん

この辺りに引っ越して来る人々は、だいたい御茶大附属狙いだよ。

>77
音羽幼稚園と言えば、あの事件のあった幼稚園だからなー。

お茶大や筑波は入りたくても難しいでしょ。近ければ入れてくれるわけでもないし。

抽選だしね。

お墓ビューのパークハウスは60百万台が中心だったから、ここもそこに近い値段かな？
隣のパークハウスはチョイ高いので、設定価格が気になります。情報持っている方いませんか？

6000万切ることはないでしょうね。

現地見に行きました。　目の前がすぐ塀・・・そして夕方にはカラスの大群がカー、カーと鳴いていて、コワい。
　青柳小学校の小学生の通学路になっている。道幅は狭い。隣にパークハウス、その先にザ・パークハウスある。

マンションギャラリー。モデルルーム見に行きました。
人気の南向きは目の前の木で、ほとんど眺望はない。最上階でも微妙。
　東側でも最上階でなきゃ眺望は微妙。
南側は人気があっても、木で日あたりはない、でも明るいことは明るいかも。

そして値段は、南向きで１階がまず６７００万円台～６９００万円台。　２階以上から７０００万　最上階のプレミア住戸で８８００万円あたり。　　１階上がることに２００～３００万づつプラスする感じです。　
東側は６５００万あたりで、最上階は６９００万円。
平均７５００万円前後かと。　下の階で６７００～　上の階で９０００万弱。

立地としては、ちょっと微妙かと。
　周りになにもないし、やはりカラスが気になる。　ものすごい数でした。

これくらいの値段出すなら、茗荷谷の築浅、新築マンション探した方が良いと思いました。

高すぎると言われていた隣のパークハウスと同じくらいかな。パークハウスは長期間売れ残ってたけど、今の市況でどうだろう。

※88
そうてすが、受かったあと歩いて通学できるのは魅力です。
小さいこが電車はかわいそう。
受かったら近隣に引っ越す人も多いです。

新大塚、東池袋、護国寺からそれぞれ歩いて現地を確認してみましたが、東池袋が使いやすそう。
新大塚と護国寺は途中の坂道がちょっときついような気がする。
比較的駅に近い開運坂近辺のサンウッドが坪あたり３００万位になるのは仕方ないように思えるが、
物件の目の前の道路の狭さ、ごちゃごちゃした周辺環境、駅からの距離などの利便性を踏まえると、
さほどニーズはなさそう。（リセール時の価格を考えると、２８０万を超えると勇気いるね。）

中古で出ている隣のパークハウス（坪あたり２９０万超）は、不動産屋からは売り出し時は坪あたり
４００万で、全然売れずにバナナの叩き売りで終わったと聞いたけど、本当かな？

坪350くらいですね。高いです。
マンションの買い時を逃した感があります。

坪350ってやっぱり高いですかね？
江戸川橋のパークハウスも同価格帯ですが、土地の高さがあること、池袋徒歩圏の利便性を考えて、こちらを買おうかと思っています。
貧乏なので、低層階ですが。

坪400じゃ迷いますが、再開発されている池袋やサンシャインシティ徒歩圏、さらには複数路線(メトロもJRも)徒歩圏で、緑豊かで、スーパーも複数なので、買おうかな、と思ってました。しかし、高いのかなぁ？かなり魅力的なのですが。

中古のパークハウス買った方が良いと思います。

中古のパークハウスは情報を集めて、確認してからのほうがいいよ。
ウェブを見る限り部屋の写真は載っていないので、状況もわからないし。。
あと、中古の値段は売主の言い値なので、交渉次第でいい条件で買えると思うよ。
本気なら鑑定士を連れて行くことを考えてみたら？

隣のパークハウスの、一階70平米6280万円は高すぎませんか？
そこから一割も値引きはしないでしょうし、パークハウスいくならブランズですねー。

どこの駅にも高低差があり、それなりに時間がかかるのはちと不便かな？
この立地で坪300以上は勇気がいるね。

東池袋まではほぼフラットですよ。
高低差1mなさそうです。

99さん、103さんは、パークハウス売主様かな？
引き渡しが遅い分、交渉上不利かな。

>>104

全然違うのですが。
書いてることも意味不明。

とりあえず近隣歩いてきた。
確かに、東池袋、新大塚、どちらの駅も徒歩圏。ただし割と距離はある。
マンションの周囲は本当に家しかない。どちらの駅前にもセブンイレブンはある。

丸の内線がギリ使えるから迷う。
隣のパークハウスは壁が薄汚れてた。

>>106
迷うならば、パスする方がいいのでは？
高い買い物なので、納得できる物件が見つかればいいですね。

パークハウスが売れ残ったのは、値段の問題も大きかったとは思うけど、販売時点では隣がごみ屋敷だったからね。
今は、火事でこれがなくなったから（確か、パークハウスは外壁が焦げて修理したはず）、そういう意味ではこの辺りの雰囲気がだいぶ良くなった。ブランズがどう売れるかが野次馬としては興味津々。

>>108
外壁にダメージ？修復したとはいえ、傷モノになりませんか？ただ、木造住宅密集地で道幅が狭いから、火災発生時の対応は大変そう。

キッチン収納がいいですね。キッチンタオルやラップなどを収納できるスペースがあるので、考えられていますね。
ディスポーザーがついているところもいいですね

間取りの広さも十分ありそうですから、家族でも住みやすそうです

先日現地視察に行きましたが、夕方のカラスは噂どおり尋常な量ではなかったです。。新大塚寄りに特に多くて電線にとまっているカラスの落とし物が路上にありました。あんな狭い道で落とされたら避けられないかも。せめて電線を地中化してくれればいいのですが。

検討してる方は必ず確認したほうがいいです。
17時台に行けば様子がわかるはずです。

文京区のカラスは困ったものですね。区で対策をしてほしいです。

新しい方のパークハウスの坪単価が250万程だったんだよね。一方、今中古で出ている古い方のパークハウスの単価が300万程なので、ここは本当にいくらになるのかが疑問。

カラスは渋谷や港の神宮や白金よりは全然ましかな。

>>114
比べる場所間違えてるかと。

>>113
新しい方のパークハウスってどこのことですか？
近隣はパークハウス護国寺しか知りませんでした。

文京区で250万というのはとても安いですね。安いところは、住むのに少し恥ずかしいですが。

※115
確かに神宮や白金は石原もあきれるくらいの、都内別格のカラス集積地ですから、比較するのもあれですね。

南側にある、ザ・パークハウスは下の方の階は分譲時250万円の部屋もあったみたいですね。

ただ、お墓が丸見えビューですし、あくまでも低層階の話で、上の方の階は当然、坪300万越えていたたと記憶しています。

ここのモデルルーム、スミフのビルの中なのね

カラスは凄い量ですよ。神宮や白金を見たことありませんが、あの巨大な黒い渦、ビルの屋上にビッシリを見ると、それより多いってどんなだろうと思います。営業さんかな？

神宮や白金はこんなもんじゃない。
仕事でカラス関係はからみました。
文京区はかなりバランスとれてます。
原宿辺りがきつい。

最近、毎週新聞に折り込みチラシが入ってる。
あまり人気がないのかしら。

>>121
神宮前に住んでるけどカラスなんてほとんど見ないけど？