パークシティ武蔵小杉　ザ　ガーデン　タワーズイースト［旧：（仮称）小杉町二丁目地区開発計画・新日本石油社宅跡地］

坪320ぐらいかな？

>>47
それは直結ではない。
将来的に何ができてどう変わるかわからないでしょ道端って。

>>50
横須賀線は遠いですね～。
デッキができればまだしも南武線を跨がなきゃ着きませんから。

>>48
そんじゃダイレクトアクセスでいいじゃない。

間取はサイトに出てないですね。
順当に考えればパークシティ大崎ザタワーあたりに近いかな。。
角部屋は斜めカットかラウンドかも気になります。
となるとシティタワー武蔵小杉は間取的には工夫があったなという感じですね。

>>49
今回の計画範囲には交差点にかかるデッキは含まれません（工事説明会で確認済み）。
あくまでも将来計画です。

>>50
GWTはその距離が短いだけで、どう見てもデッキ接続でしょう？しかも利用可能時間限定。
あれが直結ならこの物件も将来は直結でいいんじゃないですかね。

>>57
ダメよ～、ダメダメ

朝のラッシュ時に横須賀線のホームまで何分くらいかかるんでしょう？

ここって、南武線も横須賀線もJRの北口から入ることになるから、不動産屋の広告的には「横須賀線徒歩4分」って書けるんですよね。実態とはかけ離れてても。

>>59
冷静に見て自分の部屋から横須賀ホームまでで17〜18分じゃない？

実質的に
GWTは東急と駅直結
エクラスは南武線と東急に駅直結
レジは横須賀線に駅直結
という感じでしょう
残る直結っぽい立地はエルシィ跡だけですね

電車騒音はどうでしょうか？

>>63
ここなら、電車騒音はほぼ皆無でしょう。南武線駅西側付近は進入も加速も穏やかだし、切替もない。更にレアリス武蔵小杉が音の壁になってくれますよ。

いいですね！

>>64
話の流れ分かってる？
小杉ビルが取り壊され、ツインタワーが南武線駅舎とデッキで接続された場合に「直結と言えるかどうか」の話をしてるんだよ。
で、ツインタワーは遠すぎるからダメだけど、エルシィ跡地ならギリギリ許容範囲かなあ、と62は言っているわけだ。

>>67
単純にペストリアンデッキで徒歩4分でしょ。
直結って明らかに建物で繋がってなけりゃ言わないよ。

小杉ビルは粘ってるからまだ取り壊されないでしょ。

>>69
ここの坪単価は同時期販売の目黒のツインタワー、みなとみらいのブランズタワーが比較対象になりそう。

目黒480-500
みなとみらい350-380
小杉ツイン…400？

シティタワーはこれを見ていたか…

>>68
じゃあやっぱりGWTは直結ではないね。

デッキができたら斜め横断で3分らしい。

すみふよりここのがはるかに良いでしょ。

80平米くらいの部屋があれば人気出るだろうね。
すみふと同じ70平米そこそこで田の字型間取りなら、魅力は値段だけか…

>79
スミフの方が３駅利用しやすいからいいでしょう。
どこをとってスミフよりいいと言ってるんですか？

>>81
間取り狭過ぎ、両サイドが幹線道路、グラツリ客が煩わしい、墓石デザイン。

>82
間取りはリフォームである程度変えれますが、
立地は変えれません。
幹線脇でもそんなにうるさくありません。
レジ、パーク、リエトなどいずれも騒音で住民が悩むという事態は発生していません。
このマンションの前の北口の道路も夜間でもそれなりに車の往来はあるはずですよ。
グラツリの喧騒はどうしようもないですね。
でもきっと１年後には落ち着いてますよ。
あの店の内容なので。
外観は好き好きですね。
クリティカルにスミフ物件よりこっちがいいという要素がないですね。

>>83
狭いのは致命的。4人家族は絶対無理。3人でも75㎡は欲しい。

>84
だったら、他の先行マンションの中古探した方が賢明じゃないですかね。
散歩しながら不動産屋の張り紙覗いてるけど、結構いい部屋も中古で出てますよ。
わざわざこんなマンション買うくらいなら、東側の中古マンションの方が賢い選択。

>>85
それも一理ありますね。ただ、我が家は横須賀線ベビーユーザーではないので、それほど東口にはこだわってません。

>86
だったら、今度は小杉に住む理由も薄くなりますね。
特急停車駅と謳ってはいるものの、特急は４本に１本で、
大概自由が丘や菊名で乗り換え可能なので、始発駅になる日吉の方がお得かもですね。
街も落ち着いてますし。
タワマンって、修繕積立金で必ず苦しみますし、地震でエレベーター止まると高層階は地獄ですよ。
学芸大や自由が丘でも中古マンション出てますし、
選択肢が多くていいですね。

>>87
自由が丘も日吉も駅近物件は皆無なので、検討しよーがないですね。徒歩10分とか坂道とか勘弁してください。

>88
自由が丘は奥沢の方に少し歩けばあると思いますよ。
駅徒歩5～7分くらいです。
学芸大は、駅5～7分に中古結構あるはずですよ。
一度住もうと探したことありますから。
日吉は厳しいですかね。
元住も探せばありますけどね。
東横線メイン使いで、他の路線がほぼ不要なら、
小杉に住む理由ってどんどんなくなりますよ。

品川まで10分。便利だよね。

となると、みなとみらいのブランズタワーも良いかなぁ。広め多そう。
坪330と言っているマニアな人も。。

タワマンに住みたいと思う理由の一つは、眺望・抜け感・解放感・明るさ・見合いのなさなどでそれを得るために失うものもある。
この部分にこだわらなければ、中古でいいのでは。
ただし、中古はタワマンでさえ、ほとんどの時間過ごすことになるであろうリビングで開口部に対する不満を感じることが多い。サッシ高とかワイドスパンとかで暮しは180度変わる。吐き出し窓か腰高窓かとか・・・良く考えたほうが良い。

スミフの400よりこっちの350買うな。

横須賀線使いたい時に気軽に使えてこその小杉タワマンのような気はしますが。
お金あったらこっちにする意味はないのかと。

>>93
350ねえ…
呑気だねぇ…

>>94
わかってないんだね、ほんと…

>>87
おいおいおい、特急は４本に一本以上あったらもはや特急じゃないだろ？急行と合わせれば半分が自由ヶ丘で追い越してくわけだからさ。

>>96
わかってないのは君だ。
資産価値は東横線特急停車駅前、だけど給与水準が高い一流企業の本社は横須賀線沿線に多い。
ちなみにIT系列は品川、外資系は目黒線から南北線だし営業拠点は新宿渋谷横浜だからどっち向いても稼げる仕事していればベスポジだけどね。

そこに住んでメリットがある人の経済力ぐらいデベはちゃんと考えている。
城東地区は教育環境や大学の少なさで高所得者が避けるからいつまでたってもあがらない。
武蔵小杉は南武線さえ目をつぶれば……。

三井不動産の四半期決算発表されたが絶好調のもよう。
純利益前年同期比37%増。契約進捗率90%というのもリーマンショック前の2006年並み。
消費者還元セール、やってほしいな。。。http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/company/detail/MMSUa7000007112014/

ま、どんなに論理をこねくり回しても、ここは駅近、再開発、大規模物件。スミフの斜め下の坪単価出せば即完でしょう。小杉の中の多少の利便性の違いも、他から見たら誤差に感じる人も多い。

住んでから、アレっていう人がけっこういるということ？
東京の人は、お金出せればスミフにする人が多いかと。広さも都内から回ってくる人にとっては標準的だし。
ただ、スミフは、東東京の人にとっては、考えられない物件ではないか。

ここって350で買えるんですか？

現武蔵小杉住民が、住みたくないって立地の場所。
南武線改札まで４分くらい？東横線改札まで５分くらい？横須賀線改札まで１０分くらい？
既存タワマンより大幅に条件が劣るマンションなのに、それらより高額になるの？
社宅跡地が高額になったら、つまり新日石が強欲ってことでしょ。
ここまで冷ややかに見られているマンションは、セントスクエア、プラウドタワーに続いて３棟目か。

横須賀線駅まで10分では無理だろうな。12分はかかる

一番冷ややかに見られてるの忘れてるよ。シティタワー。何せコスギ初の大量売れ残りタワマン確定でしょ。

>>106
へーそうなんだ

新日石の相当古い社宅だったんだから、帳簿価格からすればほとんど丸儲けだわな。
東京機械がヨーカドーに売った土地は178億で帳簿価格は2億。住友には160億で売り、帳簿価格が6億8千万だった。
ここも同様だろう。
東芝は三井と組んで、ラゾーナを良心価格で提供してくれたんだから見習ってほしい。

>>108
新日石の方々いっぱい入りそうな気配ですね

ミッド住まいですがグランドウイング中古か
迷ってますが皆さんどう思います？

>>110
なぜ、引っ越すのですか？

>>108
絶対額がいくらかより坪単価がいくらぐらいで売ったわけ？

>>112
元はこれ、
http://www.tks-net.co.jp/ir/news130426.pdf
http://www.tks-net.co.jp/ir/news101124.pdf
それぞれだいたい坪240万、坪584万といったところ。

（シティタワーはともかく）販売状況からすると冷やかにみていたのは一部の人だけでは？

>>110
スペック的にはGWTと変わらないよーだから、駅直立地に拘らないならありでは？もし未就学児がいるなら、こっちのほーが小学校は通い易くなるし、塾も充実してる。でもスーパーが何処も中途半端な距離になるか…

>>115
今の超低金利を確実に受けられるGWT一択でしょ。

ここは、横須賀線を使えないからなあ。
ただし、GWTは再販した時の値段からするとかなりふっかけてくるんじゃないかなあ。あと、中古って都合よく出てこないでしょ。

ま、食洗機やタンクレストイレがオプションだった時代のマンションが最初の大規模修繕を迎えるわけだから、新築か築浅に乗り換えたい気持ちはわかる。

Low-Eガラスでないとか・・・

無駄に駐車場が多いとか…

ここが高価格で売りに出されたら、新日石に一斉に批判が集まるかも。
それを新日石が甘んじて受けるのであれば、ここは他のタワマン住民が冷笑するくらいの価格になるだろう。
駅近マンションといいながら、近いのは南武線だけ。
東横線までは徒歩５分、横須賀線は徒歩１０分以上。
ここより各線武蔵小杉駅に容易にアクセスできる東側タワマンより高くなったら、先行新住民にとっては自分の住むマンションの資産価値が上がったとほくそ笑むだろう。
東側より高ければ、新日石が適正利潤以上を追求したわけだから、企業の姿勢を測るにはうってつけのマンション。
エクラス、パーク（×３）、ブリリア、レジ、シティタ、クラッシー（×２）と、東側先行マンションがこれだけあれば、ここを買うよりもリーズナブルな中古は何かしら見つかるよ。

>>121
そのタイミングで中古の数がいくつ出るだろうね。
俺だったらじっくり様子みるけど。
今日現在もまともな物件は6件のみ。

>>121
ここが出る頃にはリーズナブルなりのレトロ感との比較になりますけど。

何千万もだして、中古は嫌だよ。
設備ボロいし。

さて、適正価格はいったいいくらなんでしょうか？

是非シティタワーの浮世離れした坪単価に絶望したサラリーマン世帯を救う価格帯にして頂きたいです！

坪280くらいを希望

350かな…

立地優良中古より新しいだけのマンションが欲しいのか。
よくわからんわ〜

もうサラリーマンの給料だけじゃ賄えないエリア。

いかに頭金を準備して、親から生前贈与をもらえるかどうか…
アンケートの予算の内訳で、親からの援助があるかないか必ず記入欄があるってのはタンス預金狙え指令だよな。

良くて坪370-380くらいとみてる。

いい線では。

＞１２９
ベランダまで出ないと外が見えなくて、そこから見えるのがお見合いマンションなんてタワマンの意味ないでしょ。
あと遮熱ガラスでないので、灼熱地獄とか。その頃、相手にされないと思うよ。

中古は間取りも階数も向きも選べないしね。ピッタリがあればいーけど。

中古で出ている価格はパークシティ武蔵小杉もパークシティ豊洲も坪単価３３０万くらいだね
やっぱり現在の相場はこのあたりなのかね
すみふの４００は２年後あたりの相場のような気がしてきた

立川でも400
オリンピック前の2年後であれば
420位いくのでは。
もう買えません。

>>135
お国は郊外中古に目を向けさせようとしてるくらいだからねぇ。
首都圏人気物件はアベノミクスバブル恩恵組の城。
普通のサラリーマン風情は相手にされないのかもね…

確かにサラリーマンが買えるマンションが中央林間や多摩センターくらいしかなくなれば郊外も若返りが図れるんだし、それに向かってるとも言えなくはない

350以下なら買いでしょ。

アンケート予算欄の親からの援助額ってある意味すごいね
どこまで人の懐具合を把握しようとしてるのかと

そんなのあったっけ？
職業に開業医、勤務医、弁護士とかあったけど無職にチェック入れたよ。。

350なら買いでしょ。
三井だから相場でとどめるでしょ。
利益求めてないんだから、そんぐらいから
スタートなんじゃない。

ある意味欲がない会社だからいいね。
三井のイメージって、住宅薄くなってて
今や商業の三井ww
住宅もうけなくても利益上がってるから
高くないない。

甘いね。
先日、GWTのキャンセル住戸を当初価格より爆上げして販売したのはどこのデベだっけ？

しかも、スミフも三井レジも、背後にいるのは同じメインバンクのSMBCだったりする。

>143
三井が爆値上げしてスミフが続いた感じだった。

>>145
裏でシナリオ書いてるのは、三井住友銀行ってとこかな？

銀行にそんな力はありません。

ましてや価格決定権なぞ全く持ってありません。デベからしたら、
銀行は「使ってやってる」位の意識ですよ。

でなけれな、提携住宅ローンだってＳＭＢＣだけにするでしょ。

利益求めてない企業なんてあるんですか？
三井も住友も1円でも高く売りたいと思ってるのは
一緒だと思いますよ。

莫大な数のグループ企業持つ三井の「御三家」企業は、
三井物産、ＳＭＢＣ、三井不動産らしい。
確かに、売上げは各々１兆円以上。

260超えたら、先行組の失笑の的ですね。