ザ・パークハウス四谷若葉レジデンス

>>222
気持ち次第では。

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地歴宗教谷底を含め四ツ谷徒歩圏で坪300切る部屋もあり
ちょっと安いし欲しくなったけど
抽選倍率ってどんな感じかご存知の方いらっしゃいますか？
倍率あるなら需要ありと見て申し込もうか検討中。

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坪単価300未満だったら、安いですね。グランドヒルズが坪600とか出して来たら、人気化しそうだ。

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東向きの高層階狙いなので、売れ行きを見て次期以降に申し込みを検討しています。
同マンション内では、単価が高い場所の方がリセール等で有利だと思っています。

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逆だよ。リセールは同マンションで坪単価が安いとこを買うのが鉄則。上層を買うべきは単価差が少ないとき。ここは1フロア100万以上違うから明らかに割高。

しかもここは価格勝負のマンションだから。上層で高値なら基本需要なしでしょ。

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高い？坪330くらいだよ。
他人の墓見て暮らしたい？
日当たり悪いお見合い部屋に暮らしたい？
私は嫌だよ。
まともなのは、東向き高層しか無いんだよね。

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一般論だと、リセールは高層のほうが有利。
ただし、新築時ほどは高層の利はないから、
価格差が大きいようなら低層のほうが結果としてリセールで特をすることは有る。
（例えば、最上階のプレミアフロアとかは大体リセールで割を食う）

一般的な狙い目は、最上階の１～２階下か、低層の2階だと言われている。

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>>230

それはリセールがいいとは言わない。
リセールの良し悪しとは不動産取得時の価格からの変動幅を指す。

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>>229

あなたの嗜好は自由。
私が言っているのはリセールに関すること。
絶対的に高いとも言っていない。
冷静になって。

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>>232
確かに私個人の好みではある。
でも、一般的に墓向きとか日当たり悪い部屋が高く売れるかな？

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会話が全然噛み合ってないな
232さんお疲れさま…

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失礼
私がリセールって言ったからだ。
もし縁あって購入しても、10年以上は住むと思う。

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>>233
墓も陽当たりも新築分譲で価格に反映済みと捉えるしかないんでは。
悪い陽当たりの物件が悪いままなら、リセール価格に反映しないが、良い陽当たりの物件がその後の建築物のために悪くなったらリセール価格に影響する、と考えられないでしょうか？
良い陽当たりは悪くなるリスク要因を含んでいるし、悪い陽当たりが良くなる見込みは殆どない。そういう位置づけだと思います。

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>>236
失礼しました。
不用意にリセールって言葉を使ってしまって。

いや、おっしゃる通りです。どうもありがとうございます。

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このマンションができることで、線路から北の坂下エリアの雰囲気がグッと変わることを期待してます。購入層もケバケバしていない、しっかりした人達を希望します。

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現地見てきましたが、御所の真向かいでレア感ありますね。駅までは歩きたくないですが。

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向かいの丸正の場所に高層マンションっていつ着工するんですかね？

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すみません。
高さ25メートル未満で高層マンションって言えるんですか？
聞いたことないんですが。

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やっぱりできるんですね。営業はそういう情報は出さないんですね。

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建築予定の看板とか立ってないよね。
計画なんてあるの？

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ここと同様の８階建程度は想定内なんじゃないの。
今の古い建物より良いとも言える。

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では向かいの丸正、近い将来無くなるんですか？新しい建物のテナントに入ってくれないと、丸正本店にいくたび坂登かぁ…

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丸正さんには、若葉に是非残って欲しいです。
元丸栄のところがマルエツプチになるけど、ちょっと遠いですし。

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>>244
この辺りは　高さ25m規制があるので８F建が限度です。

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>>247
返信の趣旨が理解できない。何が言いたいんですか。

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申し込んだ方、抽選どうだったか教えてください。

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25戸売れたましたね。by webサイト

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向かいの丸正さんのところって
マンションが建つ予定なのでしょうか？
建っても、こちらのマンションへの
影響はなさそうですが、
丸正さんが無くなってしまうのは
残念ですね。
徒歩1分のところにスーパーがあるのは
魅力です。

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売れ行きは悪くなさそうですね。
四ツ谷徒歩10分で坪300そこそこ、仕様もそこそこなら魅力あるってことかな、今現在は。

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25戸も売れたんですか？
凄いですね

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山の手線内側にしてはやすいから山の手内側狙いで欲しい人はいるはずだし、売れない理由もないよね。
久しぶりに不動産みたらこんな上がってるの？って感じなのでここの安さは目立ちますね。立地はよくないけど。

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半分の30戸までは売れたようです。
くさっても(徒歩10分)四ツ谷ですからね。
四ツ谷の中ではしょぼい(坂下)んだけど。

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四谷っていうのももちろん大きなポイントなんだろうけれども、
間取りや価格の全体的なバランスが良い、というのがあるのではなかろうかと思います。
四谷の中だとちょっと…という感じかも知れないですが、
まあ四谷だし、駅まで徒歩10分だしっていうのは大きいでしょうね。

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かつての地主さんが「ウチの土地は三菱さんにしか売りません！」という考えの方で、三菱が安く買えた土地なのかな。

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ここは地価安いし、普通は大手が手掛けないような立地だから。立地が悪いから安い。ただそれだけ。

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地価そんな安いのかな。
商業地の部分はそうでもないんじゃないのかな。

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計算等が間違っていたらすみません。

もらった資料によると、土地と建物の価格が約1:1でした。
7000万の部屋だと各々3500万とします。
この物件は地区計画の基準を満たすことにより、容積率が262%から300%に緩和されているようです。
よって容積率緩和がなければ、4007万(=3500＊300／262)の土地価格持分と推計されます。
(結論)7000万の部屋で約500万円分は安いと考えられる。

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>>260
周辺相場より間違いなく土地安いな。
というか、建物高いw
人気がなければもっと下げられそうだけど、そういう物件ではなさそう。三菱のスケジュール内で完売しそうだ。

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住友さんのグランドヒルズと比較したいんですが、こちらの2、3倍の価格を出されると、手も足も出ないので、こちらで手を打つか悩ましいです。

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グランドヒルズと比較って…全然違いません？仕様も価格も、恐らく客層も。
共通なのは、地縁に難がある事かな。それでもグランドヒルズは御所に隣接しているだけまだマシですが。
釣られたのかな？

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一般的に、こことグランドヒルズが全く違うのは承知しています。価格は、2、3倍だろうからね。
もし、グランドヒルズの北側とかの最悪条件の部屋が例えば、70平米で1億位だとしたら、ここでの最高が8千万位だから、ちょっと考える余地があるなって位ですよ。

余計な書き込みして、失礼しました。

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>>260

マンションにおいて土地と建物の価格比なんて後付けです。
まずは総額を決めて戸数で割って分譲価格をきめる。その中で土地と建物の割合を各社のコンセプトである程度適当に決める。
もちろん極端なことすると問題になるけど。
だから地価なんて反映されていません。

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>>265
そうなんですか。教えていただき、ありがとうございます。勉強になります。

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ここは庶民の手の届く、最後の都心物件ですかね

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古ーい中古マンションとかなら、まだ買えるんだと思いますが、家族(4人くらいまでか)で住める都心の新築マンションとしては、間違いなく希少ですね。

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腐っても四谷。目の前がスーパー。
坂道は多いけど、むしろそこに風情を感じる向きには良い物件。

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丸正は隣にプレハブ増設してまで営業してるから、
なくなるということはないのでは。
ただ建物が古いので、建て替えることはあるでしょう。

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若葉界隈は昔は貧しい人が多かったとは言え、
最近まで結構な値段をとるフレンチが2軒あったのは有名。

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カシュカシュしか行ったことないなぁ。いつの間にか無くなってて、びっくりしたよ。

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ミロワールも閉店してしまった。

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カシュカシュの後にレスプリ・ミタニ ア ゲタリというフレンチが開店したようです。
これもかなり高級路線の店ですね。
地歴に関わらず、それなりの客層が期待できるということなんでしょう。
ミロワールの後にも工事をしているので、新しいレストランができるのでしょうか。
駅から少し遠い、坂道、ということに妥協できれば、
お買得な物件と思います。
田の字で行灯部屋が当たり前の都心で、部屋に窓があるというだけでも奇跡的。

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>>270
プレハブ増設ではなく、このパークハウスの場所にもともとスーパーがあったんですよ？だからのプレハブです。

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プレハブ店舗は今後どうなるんですか？

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家族で住むには、ピッタリの立地かと思います。
駅に近いところもと考えたりしていますが
駅に近いと治安があまり良くないのがマイナスです。
便利なのですけどね。
その点、ここなら徒歩１０分程度で駅に行けるのがいいです。
通勤の行き帰りで、毎日新しい発見があったりするかもしれません。

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ただの推測ですが、丸正さんとしては急な土地売却の成立で、やむなく元駐車場のところにプレハブを建てた。
プレハブの寿命か、既存建物の寿命が来れば、堅固なビルに建て替える。
したがって、どうするかは丸正さん次第だけど、プレハブの償却とかあるから、数年は現状維持。

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地歴、地歴というが、港区の六本木あたりも
元貧民窟ですよ。

ネットでは削除されてますが、
約35年前は貧民窟でバラック小屋が坂下に沢山ありました。
約30年前に森ビルが地上げしてゴーストタウンへ。
それから、約25年前森ビルが再開発。

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西新宿も昔は浄水場。

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丸正がマンションの1階に入るという案はなかったのでしょうか？

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近くにはあって欲しいけど、スーパーが入居してるマンションに住みたくないな。

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丸正さんはとりあえずは数年維持という風に考えて良いんですかね。
やはりないと困ってしまいますから、
存続していてほしいなという住民の方は多くなってくるのではないでしょうか。
マンションの1階っていうのはどうなんでしょう。
マンションのコンセプト的にそれはそもそも最初からむずかしかったのでは？

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丸正としては三菱のマンションの1Fに店舗を間借りするより
むしろ三菱から土地を明け渡したお金をもとに
プレハブと古ビルの土地に新ビル建てたいと思ったのでは？
そうなると現状維持どころか逆に建て替えが加速する可能性ありますよ

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そしたら、新ビル建て替えの間は営業できなくなりませんか？

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マンションの販売は、webを見る限り、あまり動きが無さそうですね。
現地付近でザ・パークハウスの紙袋を持った見学者風の方はよく見掛けるんだけどね。

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確か向かいの丸正さんの場所って
高層マンションが建つ予定なんですよね？
丸正さん現状維持ってことは
数年は高層マンションも建つ予定はないと
考えて良いのでしょうか？
それとも高層マンションの1階に
丸正さんが入る可能性ありってことですかね。

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釣りなのかな。
高さは25メートル制限があるから、現状では高層は建たないよ。

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前の人が書いたのは高層マンションが建つではなく今の丸正さんの建物より高いものが建つ、という意味でしょう
今景色が抜けているからと東側を買う人にとっては50m80mの高層物件じゃなく25mても十分懸念材料です

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お墓の西側より、断然東側の方が良いですよね。価格は高いですけれども。

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地図で確かめてみたのですが、南側は建物があって窓があっても
壁が見えるだけという感じなんでしょうか。
間取りは西か東向きということですね。
お墓の見える西と将来ビルが建つかもしれない東となると
どちらがいいのか迷うところです。

お墓に抵抗のある方も多いでしょうけど、将来的にも視界が広いことは
変わらないという利点があるものの、お墓と西日が気になる。
東側は日中少し暗めで、将来は対面にビル。
難しい選択のように思えます。
スーパーが近いのはすごく便利ですよね。

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隣のマンション西側(墓側)に住んでいます。
西日は強く冬でも暖かいです。
お墓の存在は視界も開けて永久眺望で(笑)気に入っていますが、週末とかお彼岸とかの早朝から夕方まで続くお経BGMと線香の香りは気になる方は嫌かもしれない。
日曜とか昼まで寝たいのにお経の声で起こされたりします。

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>>294
ライトコート住民さん
情報ありがとうございます。
お墓側も良さそうですね。

質問なんですが、お部屋から神宮球場の花火は見えますか？
よければ教えてください。

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>>295
花火見えますよー！
私はお墓を買うつもりですが
バンブーガーデン邪魔じゃないですか？
日当たり悪くなりそう…

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>>296
お墓、ではなくお墓側です。
誤字失礼致しました。

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>>296
ご回答ありがとうございます。

花火、見られて良いですね。うらやましいです。
ここのマンションでも西側の4階以上位ならば、見えるかもしれませんね。

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庭付きも魅力的なんですが
花火・日当たりのために4階以上か、
迷いますね。

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都心部にはマンションやビルが多数建っているから、低い所には日当たりが悪いですからね。
日が当たっていても僅かな時間だけなんでしょうね。
やっぱり上の階の方が良さそうな気もしますよね。
その代り荷物の出し入れが大変ですけどね。

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庭付ってまだあるのですか？
さすがにもう全部ないのかなぁなんて思っておりましたが。
ここだと庭は人気があるだろうなと感じております。

お経の声で目が覚めるなんてあるのですか。
窓さえロックしとけば外の音は聞こえないんじゃないかなと思ってたけれど
そうでもないんですかね？
建物が変われば向きとか位置とかも変わるから
その辺は大丈夫かな？

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庭付きまだ売り出してないですよね？

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墓地は半永久的にビルなど建たないし考え方によっては良い環境では？クレーマーも住んでないし。
変な隣人より墓のほうがいいかも

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墓地の近くに住んでいた者です。
墓地は見慣れれば、気にならなくなると思います。ある意味、半永久眺望ですしね。
暴力団でも誰でも、そう簡単には地上げできません。
ただ、売る時にマイナス要素になりそうなのが、心配ですね。

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私はライトコート墓側に住んでいますがここの墓側を買うつもりです。
永久眺望です。日当たり抜群です。基本ひと気はありません。
お経とお香は「ヒーリングミュージック」「和風な香り」と
脳内処理でOKです。

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>>305
日影図を見させてもらったら、南のライトコートの影響で、墓側は部屋にもよりますが、広めのところは冬の日当たりはほぼない状態に見えましたが、大丈夫でしょうか。

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>>306
マンションが建つと知った今年の頭から毎日のように
うちのベランダから現地1階部分を覗いて日当たりを確認しています。
1月でもかなり内側まで日が差していましたよ。
問題はバンブーガーデンの威力と思うんですよね。
あれなければ冬でも日は十分当たります。
バンブーが高く生い繁るようなら日当たりは悪くなるかと。

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305さん、
ヒーリングミュージックと和風な香りですか
確かに！！（＾＾）
考え方も色々ですネェ
でも眺望面を前面にとらえていくのであれば、
一定時期のそういうものは気にならなくなるというか
305さんのように前向きに考えられるかなぁと思います
何しろ本当に何か巨大な物が突如できるというリスクはわりかし低いですから

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近所ですが、花火毎年木曜日だしみれたことないわf^_^;

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花火は神宮花火大会だけでなく、7・8月開催の神宮球場スワローズ戦7回終了後に200発くらい上がりますよ。

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>>307
そうなんですね。改めて日影図を撮影したものをみてみると、確かに一番南側住戸の低層の日当たりはほぼありませんでしたが、それ以外はそれなりにありそうですね。

ちなみに、何故まだ新しいスターコートからお引っ越しされるのでしょう？

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>>311
賃貸だからです。

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信濃町も近いし、やはりこの周辺は宗教の人多いですか？
見た感じあまり某政党のポスターなどは見かけませんでしたが。

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>>313
多いけどその話もう終わってる。ちゃんとスレ読めば？

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あの辺の電柱は２本に１本位の割合で新聞の広告で少々げんなりします。

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頻繁に花火が見られるのはうらやましいかな？って思うのですが。
慣れてしまうと騒音になってしまうのかな？
子供は喜びそうですよね。
賃貸から分譲に引っ越すって事は、やはり住みやすい場所と考えて良いのでしょうか？

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新聞広告とは？
新聞社の購読申し込みを呼びかける広告が貼られているんですか？

低層、特に1階は確実に日照がよろしくない環境なのですね。
1階なんて小さいお子さんがいらっしゃるご家庭が希望するでしょうに、
もったいないですね。

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>>316
花火は音で気づくんじゃなく、
テレビで野球中継を観ながら頃合い見てベランダでスタンバる感じです。
さすがに窓閉めてたら音は聞こえませんよ〜。

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>>317
信濃町に本社がある新聞社です。
現地を見たことは無いのですか？
もし、本気でこの物件を検討しているなら、現地をご覧になることをおすすめします。

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よ～く考えてみると、都心で三菱で８０００万円程度で建物内の最上級の部屋が買えるってすごいことだと思う。高級物件を買っても、同じ建物内に遙かにすごい部屋があって引け目を感じることは必然だから

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東京ディープ案内ってサイトで、若葉二丁目商店街ってページ見てみなよ。
その前後のページと合わせて地歴が分かるから。
それを織り込み済みの価格よ。

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織り込み済みで相場のマイナス3000万円でしょ？
だったら良くない？

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四ツ谷10分で大手デベで、ここまで近隣相場より安いのは10年に1度位しか出ないんじゃない。

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