金食い虫はマンションor一戸建て part9

１２０まで生きるなら、上手くすれば二度目の建て替えを体験できる！

きっと二度目の協議は、組合長老の建て替え経験者として
発言力も見込まれるのではないかな・・・

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まあ築６０年どころか４０年で一杯一杯なのは現状を見れば明らか
１００年持つとか面白い事吹聴する輩も居るが、確かにそりゃそうだ
自然崩壊を目処にすれば現状老朽物件も建替えは、まず不要。
築４０年なんて余裕といえよう。

実際に自分が築４０年５０年時点で、まだまだＯＫって思うかどうかだ。

まあオレなら思うだろうな、老い先短いのに建替えとか面倒はご免だわ。
一緒に果てる位で丁度いい。

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ボロくなっても建て替えできないマンションは問題だと思うが。

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マンション建て替えは規模にもよりますが解体も含め一世帯2000万～できるそうです。立地がよければ新たな若い世帯が安く買ってくれませんかね？例えば新築マンションの相場が5000万程度の立地の古いマンションを1500万で買い2000万で建て替えできるなら他を買うより1500万も安く購入できます。

古いマンションの持ち主は1500万の収入が入るんだから残りわずかな老後を賃貸で過ごすなり、中古ミニマン購入するなり、介護付マンション入るなりできませんかね？

本当に60年で住めなくなるのが現実で、絶対建て替えしなければ倒壊するようなマンションなら建て替え計画進まないも何も住めないんだから、話進めなきゃ無駄なお金を払いつづけるだけ。建て替え話を進めた上で自分がお金を出すか他人に売るかを決めれるんじゃないですか？

ただの想像で意見しましたが、こんなのはいかがでしょうか？

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全世帯の意見の方向性が統一されていれば問題ないですが、なかなかそうもいかないですよね。

新築のマンションで、購入金額にある程度の統一感があればだいたい同じ年齢層が固まりやすいですが
築年数の経った中古マンションでは、それこそ年齢層も年収もバラバラなため
建て替え自体を希望していない（転居や手続きが面倒臭い・１５００万円貰うより住み続けたい・２０００万円が払えない）
などの意見をもった住人が全世帯の１/５以上いるだけで、建て替えが出来ない状況になります。

それこそ建て替えを希望するなら、あなたが売って（新築５０００万⇒中古価格１５００万で妥協する必要がありますが）他へ行ってくれ。ということになるかもしれませんね。

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>>646
645は建て替えしないと住めなくなったマンションの話だから、全世帯の意見関係なく建て替えしか選択肢がないってことだよね。住めるマンションであれば建て替えしたい派と建て替え反対派がでてくるだろうけど。

住めなくなったマンションの方が建て替え前提で売却しやすそうだね。

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マンションの建て替え成功例のほとんどは震災がらみ。
震災で半壊、一部破損して、その建物が耐震基準に対応してないとかだと普通は建て替えで話がまとまる。
反対に、そういう特別な状況にならなけれほぼ合意できない。

「住めない」の定義が重要だけど、築60年のマンションで
エレベーター交換するから一時金一世帯50万とか話が出たらどうなりますか？
月々の修繕費が4〜5万になったら？
そういうところで「住めない」という結論もあるんじゃないですか？

どのみち、マンションは40年辺りで真剣に建て替えの話し合いを持たないと「住めない」状況に追いやられるのです。

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>>648
エレベーターの交換費用でそんなにかからないし、修繕計画に盛り込み済だよ
現実を見ましょう

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うちのマンション築17年目。
100戸しかないのにEVは2基ある。
もともと安かった修繕積立金は平均月3900円。
これが安すぎたんだと思う。
管理会社からずっと値上げはしなくていいって説明を受けてたのに新しいフロントが長期修繕計画を
見直したら少なくても早急に3倍にしなくては次の大規模修繕工事に足らなくなるって。
とりあえず第一弾として1.5倍になった。
>エレベーター交換するから一時金一世帯50万とか話が出たらどうなりますか？
ありえます。
とにかく足りないのは事実なんです。
築15年目くらいまでに売却して買い替えした人って本当にお得でした。

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>>650
月々の修繕費が安いと10年ごとに一括徴収があると初めから予定されてなかったのですか？そもそも30年後までの修繕計画は大抵のマンションで出しており、計算された上での金額設定をしますので、足りなくなるなんて築十数年では普通ありえません。欠陥住宅だったのか、購入者の認識不足もあったのではないでしょうか？

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エレベーターに機械式駐車場、これらは相当に金がかかるね。
マンションってヤバイね。

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機械式駐車場は本当にネック。うちは平置きで高く払ってるのに機械式の分まで負担しなければならない。

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3900円なら三倍でも知れとるやん…

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＞654
次の大規模修繕までです、その後は更に増えます、年数を経るほど修繕箇所は増えます。

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>>651
たったの30年しか修繕計画がたっていない事が危険なんです。
普通、30年でエレベーターは交換しません。同様に30年過ぎてから莫大な費用を必要とする交換や大規模なメンテが必要な設備がマンションには沢山あります。
それらは30年後から新たに積み立てるのでは手遅れです。
免震構造などは前例のない技術。メンテナンスや修繕はいったいどうやって、幾らかかるのか？

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>>656
修繕できる範囲や、交換が必要な設備・備品は限られているので費用の予測は何十年たっても可能です。エレベーターは築20年で交換したなら又20年後取り替えです。防水塗装は１度すれば又１０年持ちます。築古だから5年毎になるとかないですからね。予測不可能な自然災害などで傷んだ修繕に関しては別途必要なお金になりますが、その為に管理費から共用部の保険も入っています。

実際親のマンションは築35年ですが築25年以降修繕費の値上がりはなく、何の問題なく次の大規模修繕に備えてます。

ネットで築古マンションの修繕費を見ても1万～3万くらいが多いですよ。ワンフロア1邸などの小規模物件や一部の高級マンションの修繕費は高額な物がありますが、そのようなマンションは新築当時から高額に設定されており、急激に上がったわけではありません。

タワマン免震構造のメンテは私も怖いと思います。実例がないだけに。
ただそのリスクは皆さん承知で購入されてるでしょ。

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>>656
普通エレベーターは30年で交換しません。


エレベーター交換の目安は25年位ですよ。
30年修繕計画に含まれてます。

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行政はマンションに解体積立金を義務化すべきだと思う。
事実上マイナス価格のマンションって存在するからね。

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修繕積立金がどんどん値あがっていくとか、購入の時は、実感としてなかった。劣化していくんだから修繕箇所が増えていくのは当然だけど、深く考えてなかったな〜。
エレベーターと、うちは機械式駐車場だから、メンテナンスは結構かかるだろうな。

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老朽化マンションの建替え問題　敷地一杯に建てられた、最近のマンションの行く末を憂う

http://blogos.com/article/98384/

やっぱ金食い虫w

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建て替えが終わるまで２年以上も賃貸暮らしか・・・

＞新規分を住宅メーカーに売却することで、住民の費用負担を修繕費並みに抑えるという。

借り暮らし分など含めるとトータル幾らになるのか気になるところ。

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＞建設後３０年を経過した分譲マンションは現在、約１０万８千戸に上る。１０年後には約２１万４千戸と約２倍になり、２０年後には約２８万５千戸になる見通しだ。

中古マンションがどんどん増えていく。

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全世帯数約5000万と比べると1％以下で少ないですね。

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>>664
恥ずかしいぞ。
よく考えよう。

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戸建てさんは30年後の建替えにむけてお金貯めないと

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築１００年でも住んでる人いるから大丈夫。

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建替えは子供たちに任せる

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マンションさんは30年後には建て替えについて揉めるから大変

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戸建ての修繕費って10年、30年、50年でどのくらいかかるのでしょうか。ネットでみてもバラバラ。戸建ての質にもよるんだろうけど。
戸建て、マンションで迷ってます。

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親の家にも土地にも住まないよ。

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建売、築16年で風呂と屋根かえた。
屋根はちょうど台風きたから保険で0円　風呂は30万くらい？

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風呂が３０万くらいなら家は５００万くらいか。もう元はとったんじゃないか。

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外壁塗装やシロアリ対策はしなくていいのでしょうか？シロアリはめったにいないのかな。

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外回りにかかる費用はマンションの修繕費と同じ位だよ。

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マンションに16年住んだ修繕費は200万

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修繕積立金含めるといくら？

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>>675
ほんとですか？戸建てもそこそこかかるんですかね。

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>>672
経年劣化を保険で直した人には後で調査が入ってるみたいだよ

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戸建なら２５年で建て替えすれば？それまで何もせず普通に住み続ければいいんじゃないの？どうせ１０ねんもすれば見た目も古くみえるんだし。
安く建てればマンションの修繕費程度でできるんじゃないの？

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>>680
修繕費と同額程度でってのはさすがに無理でしょ。

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４０００万円のマンションで修繕費が月６０００円程度、ってのがあるからなぁ。
結局、修繕不能マンションだろ。

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戸数、共用施設の規模によるでしょ。200戸あれば月120万。

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200戸規模のマンションってかなり大規模だよね。

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このクラスか。
総２３３戸・２８階建て
管理費：1万5690円／月
修繕積立金：5560円／月
修繕積立基金：43万3680円（一括払い）

※価格：4236万7000円＝2LDK（53.98m2）

http://house.goo.ne.jp/buy/bm/detail/13107/030/W/P67707988.html

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戸建の修繕費なんて、知りたかったら自分の親世代の多くが経験してる事だから
聞いて廻れば見えるものもあるだろう。

マンションはまあ、時期を見て逃げ出すか
強力な統率力とカリスマ性を持ってして、自身の意を通した人でも探すしかないな
＊＊＊言い成りでなけなしの金を叩いたり、追い出されてしまった人の話は
あまり参考にしたくないだろう。

ちなみにウチの親は、強い意向に賛同出来ずに追い出された口だわ。
経験者先人の言葉は、勉強になりますよ。

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マンション30年で建替えるわけないだろ…
築30年のマンション見たことないのか

築30年の戸建はやっと建ってるだけで
家としての機能は失われてるけどな
雨露しのげるだけの状態

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>>687
戸建ての性能も日々進化しているんですよ
30年前はもうそれ程ヒドイ建物ではなかったはずてすけど。それ、築50近くじゃないですか？

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>685
この手は完全に修繕不能マンションですね、それでいて管理費はしっかり。
駐車場収入だって知れてるだろうし。

修繕の時に住民同士でもめるんだろうなぁ。

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＞687
＞マンション30年で建替えるわけないだろ…
http://blogos.com/article/98384/
＞661紹介の図で平均41年で建替え、30年くらいも多いですね。

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>>689
専有部の広さを考えればこんなもんでしょ

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>685
>2LDK 53.98m2
確かに修繕積立金は安く見えるけど狭い部屋だからかも。
最初は安くしておいて5年後に1.5倍、10年後には2倍になってることもあるし。
駐車場料金　2万3000円・2万4000円／月
バイク置場　2800円・3000円／月
このあたりも修繕費になるかな。

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＞６９０
マンションって築５０年が限界って感じなんですね。
そういえば築４０年位のマンションってボロボロだぁ。

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＞692
＞確かに修繕積立金は安く見えるけど狭い部屋だからかも。
＞最初は安くしておいて5年後に1.5倍、10年後には2倍になってることもあるし。
一括払いを見落としてないですか？
＞685
＞修繕積立金：5560円／月
＞修繕積立基金：43万3680円（一括払い）

修繕前の一括払いも有るかも？

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大規模修繕で12年後に40万前後別に必要って新築マンション見に行った時言われた。
修繕費もだんだん上がりますよ。とも
35年ローンで購入しないといけない世帯にはつらいなぁー。
やっていけてるのか！？

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戸建て維持するよりはお金かからないから払えてるでしょ
じゃなきゃ老後マンション買い替えなんかするわけないじゃん

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>No.694
>一括払いを見落としてないですか？
戸建さんですか？
マンションを新築で買った時に数十万円の修繕積立基金を払うのは普通です。（たぶん）
そろそろ築20年にもなる郊外のたいしたことのないうちのマンションでもありました。
その上で修繕費は5年に一度ゆるゆる上がって行きます。

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戸建てから老後マンションに買い替えしたした人は
マンションの金食い虫ぶりにビックリしていることでしょう

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マンション売却して一戸建て。
修繕積立基金は有りませんでした、積立金は約１万円/月。
10年の大規模修繕は100万円弱/１戸、修繕で貯えが減り2万円/月弱に値上げ。
主な修繕は壁などコーキングの打ち直しと壁などの塗装、無駄使いに見えました。

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>693
>695

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/pdf/manshon_jitta...
マンション実態調査結果 東京都都市整備局 201３(平成２５)年３月

大規模修繕は　全マンションの４７％で３０年おき、それを数回繰り返す。２００２年以降の
マンションでは６４％で３０年おき、小さな大手以外のマンションで大規模修繕の間隔が短いのかな？

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他のスレでもちらっと見たんだが大規模修繕工事の周期が30年になったって本当？
長期修繕計画書が30年分というならわかるんだけど、これって最近建ったマンション
じゃなくて何十年も前に建ったマンションでも…？
2,3年前に大規模修繕工事をしました。
メインは外壁の塗り替え、バルコニーの防水塗り替え。
次は10年後という予定です。

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30年もほったらかしにしたらボロボロじゃないですか。
戸建てもマンションも。

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＞大規模修繕工事の周期が30年
メンテをしなくても良い対策がして有るなら良いけど、内容を見ると諦めに見える。
30年経たら見捨てる、計画？

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>703

他のマンションはよく知らないけど、築２年半のうちのマンションでは３０年後。外断熱だし。
大規模修繕以外にも部位により何年おきかに工事はするから１５年位どこかの工事はする計画。

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>大規模修繕は　全マンションの４７％で３０年おき、それを数回繰り返す。
数回って３回目は築９０年。
建て替えは、１２０年後？

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＞700
＞大規模修繕は　全マンションの４７％で３０年おき、それを数回繰り返す。２００２年以降のマンションでは６４％で３０年おき
そのような記載は無いですね。
30年先の計画の有無のグラフです。
つまり2002年以降のマンションの64％は30年分の修繕計画が有る。

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＞704
外断熱ならコーキングなどの紫外線劣化は有りませんから有利ですね。
外断熱が落下しないか周期的点検すれば大規模にならないのでしょうね。
紫外線の当たる所の材質は何ですかね？

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大規模修繕って足場を組んで網みたいなのでマンションがくるまれる工事のことですよね。
あれは足場を組むのも解体も費用がかかるしそれが３０年に一度なのか、そうでないのか。
非常に気になるところ。
１回だけ経験済みです。
室内が見えないタイプのレースのカーテンを買って敷地内に工事事務所を作っておおごと
でした。

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＞708
＞706参照。
コーキングと塗装が紫外線でやられますから10～12年で足場です。
タワーマンションですと足場は無理でゴンドラですから長期間の修繕だそうです。
転落防止用ネットも光を遮り、鬱としいですね。

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>707
>708

紫外線劣化は考慮しなかったが、外断熱の利点は鉄筋コンクリートの外壁が断熱材の内側で
温度変化が小さいから、本来鉄筋とコンクリートでは膨張率が違い熱で歪がかかるが、温度が
あまり変わらないので歪が小さい点にあると思っていた。

大規模修繕の時は水道配管の交換、エレベーター可動部の交換、駐車場の新設など
多くの箇所の工事が予定されている。勿論毎回足場も必要だろう。

私の寿命はわからないが、今幼稚園の子どもには良いことだと思う。厚生年金・企業年金もあり、
数年後には住宅ローンも返済済みで問題は無いと思う。出来たら、内装リフォームもしようかな。

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マンションの修繕でいきなり数十万円出せ、、、
出さない人が一人でもいたら話は進まないんじゃない？

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＞710
一戸建てにも外断熱は有ります、利点が多いです。
住民には蓄熱が一番ですかね？快適になります、窓を良くすれば結露も無縁。
熱橋も（断熱の欠陥部分）少ないため暖冷房費も少なくなる。
歪が小さければひび割れも少ない。
割れがなければ塗装などの被膜も割れない、紫外線劣化もないのでコンクリは酸化されずにアルカリを保つ。
アルカリなら鉄筋も酸化しない、鉄筋酸化による割れも起こらない、マンションの寿命が大幅に伸びます。
資産価値が上がります。
大規模修繕で外断熱のリフォームも視野に入れた方が長い目で見れば良さそうです。

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弊社の思想で、メンテナンスは一切不要で御座います♪　

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＞713
＞メンテナンスは一切不要
それは無理ですね。
断熱材を守る外壁及び外壁支持物のメンテ（点検）をしないと危険（落下）です。

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外断熱のメリットはないという意見もある。

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＞715
＞712の利点はないと？理由は？
外断熱へ改修。
http://e-kensin.net/reading/608.html

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ようするに魔法瓶のような家を作ればいいんだろう

そういえば魔法瓶の湯沸かしポットは絶滅したね、
使うと時に使う分だけ沸かすのが一番省エネって気がついたんだ。

だから家も人が居る時に、人が居る所だけスポット暖房するのが一番省エネ、省設備じゃないの
家具や壁まで温める必要無し。

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＞717
＞家も人が居る時に、人が居る所だけスポット暖房するのが一番省エネ、省設備じゃないの
快適でない、結露等の問題も生じやすい。
断熱性の優れた部屋を必要最小限（例えば一部屋）造れば省エネになるが技術、コストで事実上出来ない。

暖房は止め、部屋を暖めない採暖にすれば良い、炬燵等、一番省エネになる。

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外断熱は必要ないということが良く分かった。

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>717

http://blogs.yahoo.co.jp/hokuto_hiro2003/13549455.html
【節電の夏】　震災以降、ガラス魔法瓶が人気復調

ガラス魔法瓶の売り上げが急上昇している。３月以降、出荷数は前年同月比２０～７０％増となる好調ぶり。
お湯が湧くのを待っていたらすぐ飲めない。余分に沸かしたり火が強すぎることもありかなり無駄。

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>>720
1日に何杯飲むんだろう。コーヒーは魔法瓶で保温するタイプで重宝してるけど。
家の話からズレてってしまった。ごめんなさい。

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>719

断熱だと冷暖房でエアコンは設定温度になると殆ど停止して、時々最小能力で動いている。
最近は点けっぱなし、暑くて急冷すると電力を多く使うことになる。自動車も急加速で
発進すると燃費が悪くなる。

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温度ではなく湿度が大切だ。
温度の管理だけでは住宅は成り立たない。

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>>723
24時間換気だけではダメって事ですかね。

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>723
>724

２４時間換気が義務付けられてから、各部屋から風呂・洗面室・トイレの排気ファンに
向かって空気の流れがあるようだから、エアコンと加湿空気清浄機は各部屋に設置している。

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温度と言っても空気の温度だけあげてもね
空気は冷た気味で、遠赤暖房（遠赤ヒーター、炬燵、床暖房、電気絨毯）を使うほうが快適じゃないかな
灯油は空気が汚れるし、エアコン暖房はよほどでないと使わない

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＞726
Ｑ値Ｃ値性能が優れた住宅ならエアコンで充分、風が来ないように工夫は必要です、家全部から赤外線が来ます。
＞717
東京の100ｍ2程度の家で深夜電力利用床下エアコンなら炬燵2台分くらいの電気代で全館を暖房出来ます。

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>>727
うち、地下掘れない土地だから、床下エアコンの全館空調のプラン出来なかったけど、そんなに電気代安いんだー。

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＞728
概算。
（家の広さ100ｍ2ｘＱ値2.2ｗ/ｍ2ｘ室内外温度差15℃ｘ24時間÷1000-内部発熱20ｋｗ/日）÷エアコン効率5ｘ深夜料金1/3ｘ電気単価30円/ｋｗ＝118.4円/日
炬燵400ｗｘ平均負荷50％ｘ2台ｘ10時間ｘ電気単価30円＝120円/日

床下は高い程良いですが地下は不要です。

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深夜電力利用なら蓄熱式床暖房でしょう
電気を切っても１４時間くらいポカポカ
欠点は翌日暖かい日でも、消せない事かな

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深夜電力って特別な契約が必要なんでしょ？

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>>731
暖房には電気しか使わない契約が必要

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>729

断熱だとエアコンそんなに電力いらない。稼働開始する時間をずらして４０Ａで５台稼働しても
ブレーカーで切れることはない。電気代もかなり安くなった。

必要か不明だが、人のいない部屋のエアコンは少し温度を弱くしている。

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　↑　どーゆう使い方してるんだ？
人の居ない部屋に、、、

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＞734
＞729を参照、炬燵の電気代で一軒分の熱を賄える。
＞人の居ない部屋に、、、
むしろ逆が正解、人の居ない部屋は風を強くして効率を上げてエアコンを運転。
風は無くすため、人の熱も有る人の居る部屋は止めるか微弱運転。

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それらの空調はメンテナンスはどれ位の割合で、寿命はどれ位なんでしょうか。知りたいです。

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>734
>735

断熱だと設定温度になるとエアコンは停止し風も止まる。風力は最低にしてあるし、
時々最小電力で少し動きそのうち止まる。エアコンは止めずに動かしている。

しばらくその部屋に行かない時、２，３℃夏は暑く冬は寒くするだけで動いてはいる。
部屋に戻ると温度を戻すだけでハイパワー運転はしない。止めると断熱でも温度が適温から
大きく変わってしまいハイパワーで動き出す。温度を少しづつ変えることもできるが面倒。

断熱だと>729のようにエアコンも大電力は必要ない。適温と温度差がある時動き出す時だけ
ハイパワーで動かす時もある。少電力だから複数台同時に動かせる。

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>736

１０年以上古いエアコンでもあまり壊れないが、最新型の方が効率が良くそのうち
元が取れる。効率化の変遷も少しゆっくりになった気がするが壊れてなくても
あまり古いエアコンは使わない法が良い。１０年ぐらい前からカタログに表示がある。

大きな電器店なら値段だけでなくその機種の効率も表示してある。同じエアコンでも
住居の断熱が違うと使用電力が違ってくる。震災の年にできたマンションだから、
住宅購入で３０万円交付を受け、当時の最新型を３台(１０畳用)買えた。今は震災の
被災地区の東北地方だけ３０万円。６～１０畳用が高効率。それ以上はあまり良くない。
１番ダメなのは天井設置型で設計が古くカタログにも今の効率は書いていない

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＞736
＞727、＞728.＞729参照
空調の使用機器はエアコンです、エアコンのメンテと寿命と同じです。
例は床下エアコンです、基礎外断熱で基礎コンクリに深夜電力で熱を蓄えて暖房します。
蓄熱量の多い外断熱ＲＣ住宅なら＞735の運転を深夜電力時だけで可能になります。
木造住宅では蓄熱量が少ないため深夜電力だけで賄うのは難しいです。
Ｑ値を1.6程度にして蓄熱量の多い石膏ボードを厚くする等工夫し、日射を利用すればかなりいけると思います。
深夜にエアコンで家の蓄熱して昼間は蓄熱を減らさないように日射を取り入れる。
冬の晴天日の多い関東なら十分に可能です。
我慢大会ではないですから曇天の寒い日には昼間でもエアコンを運転すれば済みます。

次世代基準レベルＱ値2.7でもエアコン24時間運転で快適環境を作れます。
深夜時間帯だけ設定温度上げて蓄熱するようにして昼間は設定温度を2℃程度下げます、日射が有れば昼間はエアコンは実質止まってます。
間歇運転は輻射温度は低くて空気温度が高い状態です。
24時間運転ですと家全体から輻射熱が来ますから体感温度では低い温度でも暖かく感じ快適です。
間歇運転より設定温度を下げられますから時間当たりでは省エネになります。
エアコンは立ち上がり時に多くの電力を消費しますので24時間はそんなに電力の無駄使いになりません。

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原発がなくなったら深夜電力を安くする意味が無いかも
太陽ソーラが増えると逆に昼間の電力が余る。

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＞740
価格は需要と供給で決ります。
減価償却の考え方は分かりますか？
例えばＬＮＧ火力発電所を100億円で作り10年で償却しますと償却費年10億です。
発電所は昼間だけ運転すると燃料費5億、必要経費等5億、儲け5億、償却費10億ですから25億の売値になります。
昼夜運転しますと燃料費10億、必要経費7億、儲け23億、償却費10億で50億（倍の電力量のため）の売値になります。
電力の需要が有れば同価格で5億の儲けが23億になりますからぼろ儲けです。
夜の需給は少ないですから安売りします昼間分は25億夜分は10億で35億。
燃料費10億、必要経費7億、儲け8億、償却費10億で35億の売値です、それでも3億余計に儲かります。

人の少ない（必要経費の増え方が少ない）装置産業は24時間操業によりコストを少なく出来ます。

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