同立地、同予算で、資産性が高いのは、マンション？それとも一戸建て？

↑実に的を得た回答ありがとうございます。
しかし広尾ガーデンヒルズとはいえ、30年前に建てられた中古マンション。
それが33.3坪の部屋で1億4800万とは！坪単価＠450万をキープできるとは恐るべしですね！
希少立地という「環境」を買っているんでしょうね。

40年前と比べたら東京都内のほとんどの土地は爆発的に値上りしてるわけだが。

うちの実家は40年前50坪で300万。
今は8000万円。
周辺区城西の駅徒歩7分の土地。

40年後には2億になってるかもね。
平均月収が100万になってるだろうけど。

夢を語るのは自由がある。

広尾は実例と言うよりも例外。
それを例えに出来るのは広尾と同等の価格、立地、ネームバリューの地域だけ。それも俗にいう再開発地域だけ。
普通の地域では、マンションは一戸当たりの持分が低いから土地に対する一戸当たりの価値なんて殆ど無い。
戸建の土地は戸建にしか使えないと言うが、マンションは丸ごと買い占めなければ部屋の内側の改装しか出来ない。廊下やエントランスなどは永遠に自分の思い通りには出来ない。その土地に独立した市場価値なんて無い。あくまで建物ありきの価値しかない。

>戸建てにしか使えず、環境も確保できない50坪ぐらいじゃ価値はどうしても落ちるんだよ。

？？？
いいえ、落ちないですよ？
むしろ、まとまった土地を必要とするマンションのほうが立地は悪くなるよ？

言い方を変えれば、「同じ単価で見ると、マンションはまとまった土地を必要とする分、割高にならざるをえなくて、そのぶん戸建てよりも立地が悪くなる」ということです。

ちなみに、不動産屋に知り合いがいたら聞いてみるといい。
広尾ガーデンヒルズは資産性があるかどうか。

いまや広尾ガーデンヒルズからは新築からの住民がこぞって逃げ出してるから。
いま買ってるのは、当時買えなくていま憧れを実現したいひとたちだけだそうだよ。
ま、例えるならいまハコスカ買ってるようなひとと同じだね。

いまは、もはや富裕層が住める建物のクオリティにないってさ。

>40年後には2億になってるかもね。
>平均月収が100万になってるだろうけど。

インフレがそこまでいく前に世界経済は破綻してる。
無知な皮肉はつまらん。

マンション住民は住んでもいない広尾の例で、マンションの資産性を確信しているのか？
わざわざ広尾なんか持ち出すと、マンションの資産性の疑念が深まるだけだろ。

>うちの実家は40年前50坪で300万。
へええ、そんなに安かったんだね。
親戚が、山手線内の一等地に40年ぐらい前に建てられたマンションに住んでて、
分譲当時に約1億だったって言ってた。30倍以上の価格差か。

>周辺区城西の駅徒歩7分の土地
山手線内と城西では、40年前当時からかなりの格差があったんだね。

横だけど。

>1563

健全なインフレ率といわれるのが年2％。
40年2％ずつインフレすると、物価は約2.2倍になる。
いまの平均年収が500万円であるとするならば、
40年後には1100万円で「健全」といえる。

それを12で割るだけなら、まあ、平均100万円の月収は、
まったくなにも破綻していないといえる。

無知というか、どうみてもモノが分かってないのはあなたのほうに見える。
なお、40年前の日本の平均月収は2.8万円だそうです。

>40年前の日本の平均月収は2.8万円だそうです。

それ、きちんとしたデータなど参照できますか？
そうすると、貨幣価値は今の約10分の一。

>40年ぐらい前に建てられたマンションに住んでて、
>分譲当時に約1億だったって言ってた。

今で言うところの10億ぐらいということですか！
そりゃ凄い。

普通にすみません、間違えました。
どっかで「平均月収8.2万円」とか見た気がしたんですけど、見つかりません。
2.8万円は誤りです。

http://nenji-toukei.com/n/kiji/10022/サラリーマン年収

ここによると、1970年の平均年収は871,900円だそうです。
ただし、1974年には140万円にもなります。
4年で給料は60％も上がったと。（物価もだろうけど）

＞なお、40年前の日本の平均月収は2.8万円だそうです。
それ間違っていますね。

http://shouwashi.com/transition-salary.html
上のデータでは、1974年当時のサラリーマンの平均月収は209,299円と出ています。

また、1945年当時からのJRの初乗り料金やタクシー料金など参照できます。
http://shouwashi.com/transition-fare.html

ぴったり40年前の1974年のデータは空欄でしたが、
38年前の1976年当時、JR初乗りは60円、タクシーは300円ほど。
ですから、今から半分か3分の一程度ではないですか？
ですから当時の1億のマンションは今で言うところの2〜3億円程度の感覚ですかね？

↑
とすると、

>うちの実家は40年前50坪で300万。今は8000万円。
３０００万の間違いだろうね。
とすれば、３倍弱ということで合ってそう。
数字は正確にね。

でも４０年前でも郊外なら５０坪の土地が３０００万。
都心マンションは広さ分からないけど１億。
昔からやっぱり立地でかなり差があったんですね。

>1564

戸建ては資産性が有るっていう例一つ出せないのに何を言ってるんだか。

戸建て民の主張
・マンションは築古になると価値が無くなる→嘘
・マンションよりも戸建のほうが資産性が高い→嘘
どっちも広尾ガーデンヒルズを始めとした具体例や、
国交省の不動産価格指数を始めとしたデータで否定されている。

>1561
これも嘘
http://www.tochi-d.com/?choice=area&s=2&a=1&lv=1&p=%E6%9D%B1%E4%BA...
庶民でも手が届きやすい江東区豊洲の例。
マンションが建つような広い土地は坪単価140万～で取引されてるけど、
戸建てが建つような30坪未満の土地は坪単価100万円未満。
小さい土地はどうしても利用用途が限られるから価値が落ちるんだよね。

思い込みだけじゃなくてデータを出せばいいのに・・・
大学行ってないのかな？

>マンションが建つような広い土地は坪単価140万～で取引されてるけど、
>戸建てが建つような30坪未満の土地は坪単価100万円未満。
>小さい土地はどうしても利用用途が限られるから価値が落ちるんだよね。

？？？
同じ立地でこれだけ坪単価が違うということは、
同じ単価にすれば戸建てのほうがいい立地になる、ってことじゃん。

このひとの脳内は「坪単価が高ければ同じ住所でもいい立地」とか
意味不明な変換されてるの？？？

>1572

同じ立地でも狭い土地は安くしか売れずに、広い土地は高く売れるんだよ。

どっちが資産性が高いかは幼稚園児でも分かるよね？

>1571

あなたの理論だと、同じソニーのテレビでも、ネットで最安のものを買うよりも、
百貨店で定価で買ったほうがいいテレビになる、ってことですかね。

なかなかユニークなご意見ですな（笑）

>1573

マンションが建ってなければね（笑）

豊洲の戸建に住みたがる人がいないからでしょ。

>1574

新手の煽りなのか、ほんとにアタマが悪いのか理解に苦しむ。

同じ駅でほぼ同じ駅距離。立地は同じなんだよ。
それなのに、細切れの土地だと買い叩かれて、まとまってると高く買ってくれる。
どっちが資産性が高いかは分かるでしょ？

>1573


？？？？？
あなた、滅茶苦茶な理論ですよ。

あなたの理論だと、
「同じ1億の物件でも、坪単価500万円の20坪と、坪単価100万円の50坪では、
　前者のほうが資産性が高い」
ってことになるよ？？？

同立地、同予算で考えるんだから、もしもそんなことになるなら、
（あくまでも土地だけで見比べるなら）
もちろん、そのふたつは同価値でしょう。

しかし、マンションは自分の持分の土地だけ売るような真似もできないし、
できたとしても分割されたら所詮戸建て以下の土地ににしかならないし、
かといってまとめて土地を売ろうにも（住民意見がまとまらないので）不可能だし、
もしもそれができたとしてもマンションを解体するという工事が非常に負担になる。

ので、土地という資産性の担保という視点においては、
マンションよりも戸建てが勝るんですよ。

>>1571

容積率や用途地域の違う土地を地価だけで比較してるところがバカ。

>1578

通じてないな・・・
単純化したモデルを出すね。

同じ立地で
戸建ての狭い土地：坪単価100万
マンションが建てられる広い立地：坪単価200万
だったとするでしょ？

戸建ては30坪で3000万円の土地＋2000万円の上モノで5000万円で買ったとする。
そうすると、（戸建ての人が言うように）中古で売るときは
上モノの価値はないから3000万円だよね？

マンションの場合、3000坪の土地に、一戸あたり2000万の建築費で200戸のマンションを作る。
これで、単価は15坪分の土地＝3000万＋2000万＝5000万で同じ値段。

ここからが本題だけど、戸建ての人はマンションの土地持ち分が少ないから
土地持ち分の多い戸建のほうが資産性が高いってよく言うでしょ。
でも、上記モデルだと、確かにマンションの土地持ち分は少ないけど、価値は一緒。
これが、土地の広さだけで価値を主張する戸建て民がわかってないところ。

何度も言うけど、広い土地は住宅以外にも使えることが多いし、住宅でもマンション・戸建てなんにでも出来る。だから書いては多いし、競合する分価値が高くなる。
戸建用の小さな土地は戸建てしか立たないから、戸建てを求める人しか買い手がなくて広い土地に比べると流動性は低くなるし、価格もも安くなる。

これが基本のメカニズム。
もちろん、広くても需要が競合しない田舎だとこの法則の例外になるけど。

↑
都心部の土地では大は小を兼ねる、ということですね。
非常に分かりやすい。
要は需要と供給の関係であり、価値のある都心立地ではより広い区画を持っている方が、
資産的に有利だとうことですね。確かにそうですね。
宝石でも1カラットのダイヤより3カラットはその10倍以上で売買されます。
希少価値ですから。同じ素材でも2倍大きいと、倍ではなくその何倍もも値段で取引されます。
同じことですね。

>>1581

せっかく等価値だって丁寧に説明してくれてるひとはいるのにどうしてお前はそういう曲解しかできないんだ笑

じゃあ何でせっかくまとまってた土地を区分所有や分筆で売り出すんだっていう話。需給だからね。まとまりすぎると買い手つかなくて下がるんすわ。

>どうしてお前は

お前呼ばわり止めてくれる？バカから言われると寒気がする…

バカ富裕層マンションくんが寒気してくれて嬉しい。

こっちはそこかしこで暴れまわってるお前の書き込み全部に寒イボ出まくりでなんだよ笑

ほおお、私があちこちで暴れまわっていると。あなた余程暇なんですね（笑）
アホらし。私はそんな暇じゃないので誰かの亡霊でも見ているのでは？
私が見ただけでも郊外民、庶民、など敢えて使っている人もいますが是非内容で判断して頂きたいものです。
かくいう私も、あなたのいう「バカ富裕層マンションくん」かどうか怪しいものですがハハハ

売買できないバーチャルな区分所有の地価の話は無意味。
マンションの区分所有権なんて永代利用権。
ゴルフ場会員権に形式的に土地持分をつけただけ。

いくら屁理屈こねても、マンションの資産性なんてそんなもの。

>>戸建ての狭い土地：坪単価100万
マンションが建てられる広い立地：坪単価200万

戸建にとって最悪な環境の豊洲ですら狭い土地が坪100万で広い土地が坪140万なのに。結論ありきで前提にバイアスかけすぎてるから論理が破綻しちゃうんだと思う。

要するに、マンションが建てられるぐらいの都心の広めの敷地にマンション建てて、
そこの大家やってる人が最強、てことじゃないの。
200坪ぐらいの敷地に10戸以下で一戸平均150㎡ぐらいの高級低層マンション。
代々都心住みで、相続税対策でそういうマンションにする人結構いるよね。
本物の富裕層ってそういう人達のことだよ。
戸建てもマンションも郊外の話してたんじゃ金魚のフンみたいな話し。
やっぱり都心という価値のある立地でないとね。
やっぱり一番大事なのは立地という話に戻るが。

↑自分は最上階にでも住んで、あとは一部売却して建設資金をすぐ回収するか、
土地キープしたいなら全部賃貸に回してもいいし。
いずれにせよ、いい場所に土地持ってれば安泰だな。

土地は区分所有じゃ無価値です。

>1591

そう思わなきゃやってられない、かわいそうな人なんですね。

実際には築30年でも普通に値段がついてます。

>>1591
もう結論出てるんだから、まだこの話題続けるの？
戸建てもマンションも、立地のいいところには価値があるから値段がつく。
価値の無いところには形態に関わらず値段はつかない、若しくは目減りする。

以上。

以上って仕切っても、絶対終わらない内容しか書けてない。。。

>>1594
だってせっかくここまで続いてるわけでしょ？終わったら面白くない。

>実際には築30年でも普通に値段がついてます。

築30年のマンションでもダダではないが捨て値しかつかない。
広尾じゃなく、この板の庶民向けマンションの話。

マンションと同じ床面積の狭小戸建てなど存在しないだろうけど、
総床面積80㎡のミニ戸を仮定すると、建蔽率40容積率80のまともな住宅街では
土地面積は最低100㎡必要。
都内の坪150万ほどの普通の地価でも4500万円。
家の評価は0でも、償却しない土地には相応の価値がある。

マンションは建物が資産性だが、戸建ては土地が資産性。
将来土地が下っても、マンション民が戸建てに流れるからマンションの価値下落のほうが大きい。
24時間ゴミだしやディスポーザーのためにマンションに住みたい人はいるだろうけど。

>1596

マンションから戸建てへの住み替えって一般的じゃないと思うけど、そんなにボリューム有るの？

多いのは戸建てを売ってマンションに移るほうだと思うけど・・・

>>1597
不動産取引の買い替えに関しては、1番多いのは、マンションから戸建てへの住み替えです。ソースもつい先日不動産会社の発表があったけど、今は時間がないので出せないです。どなたか探してください。

http://suumo.jp/edit/kyotsu/kaikae/110921/

住み替えの王道はマンション→戸建て
これかな

1597は、最近の広い戸建て住んだことがないんだろう。
マンションからマンションへの住み替えで、80平米が広いというマンション人の感覚は
戸建て住まいには理解不能。

>1600

又思い込みで語る・・・

戸建ての人はまともなデータ出せないの？

>1599
確かにマンション→一戸建ての方が、一戸建て→マンションよりも多いね。
Nが421しか無いからやや信頼性には欠けるけど、
全国規模ではマンションから一戸建てのほうが、一戸建てからマンションよりも一般的なんだね。

これの都道府県別のデータがあるともうちょっと面白い傾向が読み取れそうだけど……。

東京でさえ戸建ては平均床面積が120㎡以上ある。
戸建てからわざわざ平均70㎡ほどの狭いマンションに住み替えるのは、相当の物好きだけ。

>>1597
むちゃくちゃ一般的だと思うけど

マンション→戸建ては、20代から40代が多いだろうね。
逆に、戸建て→マンションは、50代以上が多いだろう。

http://www.garbagenews.net/archives/1953859.html
これだけ世帯人数が減っている
戸建よりマンション需要が多くなるのは必然

>>1604

だろうって(^^;;
勘ですか？笑

>>1605

高齢化社会なんだから単独世帯が増え世帯人数が減少してるのは当然。女性の方が長生きするんだし。

世帯数、世帯人数ともに減少する高齢化社会で、子2人や子1人の3、4人の子育て世帯が70平米程度の狭いマンションに好んで住みたがるかしらね？

＞逆に、戸建て→マンションは、50代以上が多いだろう。

実態を何も知らないと恥ずかしいよ。
高齢者は戸建てから介護施設に移る。
戸建てからわざわざエレベータの必要なマンションなんか買って住まないだろ。

>マンションから戸建てへの住み替えって一般的じゃないと思うけど、そんなにボリューム有るの？
>多いのは戸建てを売ってマンションに移るほうだと思うけど・・・

1597は、どうしてこんな発想ができるか。
いわゆる「マンション脳」？
思考ロジックを知りたくなる。

2020年以降についにはじまる首都の人口減社会において70平米程度のマンションは昭和のファミリー用団地50平米程度と同じ扱いになると思うな。

>>1610

「首都」の人口減、の根拠ください。

>>1609

長屋育ちには狭小マンションでも素晴らしく感じるんです。
広い戸建てなんて住んだことないし。

＞高齢者は戸建てから介護施設に移る。

結局、高齢になると集合住宅に移るってことですね。
戸建てはつらいよ。

>>1613
でも戸建てだと同居の可能性もありますからね。マンションの同居は狭すぎてあり得ませんが。

>>1614

子供に頼るのはやめましょ。

>結局、高齢になると集合住宅に移るってことですね。
>戸建てはつらいよ。

若い時から狭い集合住宅に慣れておくと、介護施設も違和感がなくていいでしょ。
一生集合住宅の生活のまま逝けるよ。

さらなる高齢化・少子化社会に突入すると、
駅前マンションばかりになりますね。

その層は少ないよ
圧倒的にファミリー層が多いから

田舎の戸建はゴミとおなじだから
皆さん場所を白状してから話たほうがいいね

>田舎の戸建はゴミとおなじだから
>皆さん場所を白状してから話たほうがいいね

日本では家といえば戸建て。
都市集中人口を収納するためのマンションのほうが立地格差が酷い。
地価の安い郊外マンションなんて価値なし。

マンションこそ場所を白状してから話したほうがいいね。

>1620

「家といえば戸建て」って、どこの田舎の話？
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/78karitsu-gyouseiku.pdf

>>1621

反論になってないが。

>「家といえば戸建て」って、どこの田舎の話？

意図的に前段を外すな。「日本では」だよ。
外国の人は知らないだろうが、都市への人口集中対策用の特殊住居が分譲マンション。

違うでしょ。

先進国だったらほぼどこでも、都市部は集合住宅が一般的。
戸建てが普通っていうのは郊外だよ。

で、都市部と郊外だとどっちが資産価値が有るんだろうね？

都市部はマンション、田舎は戸建て、は先進国なら世界共通。
東京でも戸建てからマンションへの建て替えはあるけど、その逆はない。

マンションは都市限定の住居。
人口密度に対応して狭い居住区画を上層に積上げただけで、アパートの拡大版と考えればいい。
狭いけど安いから人気がある。
戸建てに比べて資産性には疑問符がつくけど。

東京の平均地価は㎡あたり79万円。
都心高級物件しか資産性を語れないマンションと比較してみたらいい。

http://www.tochidai.info/tokyo/

＞都市部はマンション、田舎は戸建て、は先進国なら世界共通。
＞東京でも戸建てからマンションへの建て替えはあるけど、その逆はない。

住居としてマンションのほうが資産性に優れるなら、田舎にマンション建てればみんな戸建てからマンションに引っ越す。
結局土地の資産性だけなら、猫の額の区分所有マンションより敷地面積を占有できる戸建てだろ。

>1626

平米79万より上の行政区は11しか無いけどね。
その11は>1621が言う、マンションが中心の行政区。

価値のある場所に立ってる戸建てなんて殆ど無いんじゃない？

＞価値のある場所に立ってる戸建てなんて殆ど無いんじゃない？

㎡79万超えの11の行政区でも戸建ては沢山ある。見たことない？
都心以外はマンション中心ではない。
たとえ坪100万円の土地でもマンションの持分より十分価値があるよ。

坪100万の土地じゃ分譲マンションなんて殆ど無いんじゃない？

>1626のデータでざっくり見ると
足立区、府中市、狛江市の平均がそのぐらい。
ってことは、それらの行政区の駅徒歩15分オーバーぐらいが坪100万。

そんなところに分譲マンションはめったにできないでしょ。
バブルの頃に建ったものはあるかもしれないけど・・・

しばらく見てるけど、住居形態として本当に優れているなら田舎の富裕層はマンションに住むはず、という疑問に答えられた人はいないね。需要があれば必ず供給があるはすなのに。

>1631
立川で億ションが完売してるし、田舎にもちゃんと供給は有るよ。
マンションのほうがいいって人は特に最近は多いんじゃないかな？

さすがに半径5kmの人口密度が低いようなど田舎じゃ事業として成立しないだろうけど・・・

あと、田舎は金持ちは一定程度居ても、
マンションの低層～中層を買えるような中流層が居ないから
マンションが事業として成立しないっていう事情もあるよね。

マンションが住宅として戸建てより優れているなら、田舎でも事業になるだろ。
都会でしか成り立たない、特殊な住宅なんだよ。

>1633

マンションだと、200～1000世帯が集まらないと埋まらないんだから、
そもそも人口密度が低い地域じゃ成立しないってだけでしょ。

雪国じゃ平たい屋根の木造が成立しないのと同じで、単なる地域性だよ。
どんなに優れた住宅でも、地域によっては成立しないことは別に変じゃない。

子供がいれば戸建のほうがいい
自分の代で絶える人はマンションでも好きにすればいい

>>1634

まさにその通り。比較的安価に駅近へ寄り集まることができるというメリットがなければ需要がない。

>マンションだと、200～1000世帯が集まらないと埋まらないんだから、

マンションってそんなに世帯数が多いの？
合意形成なんてできないだろ。
23区内の近くの低層マンションは、間取りが100㎡以上あるせいか数十戸だよ。

>1637

たった1000世帯で合意形成できないって、どれだけコミュ力無いんだよ。

大企業なんてもっと多くの人がいるけど、きちんと目標に向かって皆で努力してるじゃん。

マンションって企業なの？
勘違い住民が居るとマンションの合意形成なんて無理。

>1639

そんなの戸建てでも一緒でしょ。

ある程度数が集まったほうが、変な人の影響力が薄まるからコミュニティはうまく回るよ。

世帯数が多ければ、マンションの解体や建替えの合意形成なんかできないだろ。
世帯数の数だけ夫々経済環境が違うから、金を出せない世帯も増える。
戸建てなら、法で決められた面倒な組合や他人の合意はいらない。

>マンションだと、200～1000世帯が集まらないと埋まらないんだから、
>そもそも人口密度が低い地域じゃ成立しないってだけでしょ。

？？？？
じゃあ、広い地域に大きなマンションを建てればいいじゃない。
それに、単に人口密度でいえば、たとえ六本木でも戸建てよりもマンションが密度高いよね？

田舎でマンションが成立しないのは、それが「快適な住まいじゃない」から。
「コストパフォマンスの高い住まいじゃない」から。
他にないよ。

>1640

ところがね。
戸建ての場合は、変なひととは関わらないでいけるけど、
マンションの場合はそうはいかない。
うちの親が持ってるマンションが、実際、建て替えが組合で決定したのに、
条件が納得出来ないと居座ってる住民がいて、
何年も長引いたあげく、その地域の容積率が変更になって（低くなって）
建て替えで増床できなくなって、建て替え計画自体が頓挫した。
1世帯のわがままのせいで、全世帯が数千万円損をしたという実例。

ありえないような話だけど、事実。
これがマンションのリスク。

マンションは区分所有権の範囲を狭めないと、建替え問題は永遠に解決しない。

http://www.mlit.go.jp/common/000028135.pdf#search='%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3+%E5%BB%BA%E6%9B%BF%E3%81%88+%E5%AE%9F%E7%B8%BE'

都会限定でいうと、
普通の人はマンション、
コミュ障と大家族が戸建て、
という住み分けかな。

マンションは賃貸で住むもの
買うもんじゃないよ

>>1646
同意。マンションは購入しても自分のものにならない。買うものではなく、借りるもの。

>>1645

マンションは狭くて大家族は住めないもんね。

都会育ちでも狭いマンションなんかに住まないよ。
家は狭いほうがいいという特殊な考えをもった人か、マンションデベ営業なら住むかも知れない。

>1643

それは昔の全会一致の建替え決議の時代の話だね。
そんな時代の基準で語られても・・・

今は4/5で建て替えできるから、ゴネるような人の持ち分はさっさと買い取ってしまえばいいだけの話。

建て替えにかかわらず、マンションだとゴミ屋敷の撤去も多数決ですすめることができるから簡単。
戸建てだったら他人の敷地は管理できないから、ゴミ屋敷ができたらアウトでしょ。

ゴミ屋敷ありきってどんな汚い人さ、アンタ

>>1651
マンションって、多数決で、勝手に他人の占有面積に入って、他人の私物、勝手に撤去できるの？ マンションって怖い。

その1/5に入った時は拒否権もなく住むところを二束三文で買い取られた上、賃貸を探し回る日が来るってことね。怖いなぁ