ザ・パークハウス 上石神井レジデンスってどうですか？Part 2

まぁあと豆知識だが良く週末あのベンチで力尽きたのか吐いてる奴がいるんで座らないほうがいいぞ。
まぁこのマンション買うクラスの人間は座らないと思うが。

でまぁそういうレベルなんで駅に塾あるんだがレベルも高くなく生徒も少なめ。目の前にパチ屋隣に溜まり場コンビニときたらまぁわかると思うが。なんで受験組の人は荻窪駅とか杉並区側にある進学塾が多いね。

ただその代わりに安いんだから後はどこにポイントを置くかって感じかな。個人的には小さな子供がいる家庭にはあまり向かない。図書館遠いし公園も遠い。どちらも武蔵関いくか石神井公園になるが雰囲気とレベルは石神井公園のほうが圧倒的に上。ってのは武蔵関公園もタバコ吸ってる釣りしてるオヤジばかり。一方石神井公園は流石に禁煙だしルールは守られてる。が、ここからだとかなり遠い。しかも坂があって新青梅街道もわたらないといけない。児童館はこれまた上石神井駅南側にあるんだが随分暗いとのろにありまして保育園と同じなんだがあれだね。
徒歩5分で行ける良い場所がまるでないからベビーカー押して、抱っこしてのママだときついだろうと思う。

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変な人がいろいろ書いているけど、
>910は少なくともうそだね。
この辺じゃ築10年の物件が3000万円台前半にまでは落ちない。

レインズマーケットインフォメーションで３LDKの物件を拾うと

上石神井駅6分～10分以内
住所：練馬区上石神井　平米単価：54万円　広さ：60～80m² 間取り：3LDK　竣工：2005年から2006年　用途地域：一種低層
住所：練馬区上石神井　平米単価：60万円　広さ：60～80m² 間取り：3LDK　竣工：2006年から2007年　用途地域：一種住居

武蔵関駅6分～10分以内
住所：練馬区関町南　平米単価：63万円　広さ：60～80m²　間取り：3LDK　竣工：2005年から2006年　用途地域：近隣商業

これを見ると、平米54万から63万。
70平米換算で、3,780万～4,410万。

3000万円台前半に落ちるのは築18年～20年ぐらいの物件。
（あるいは、もっと狭い物件）

何の恨みがあるか知らないけど、ネガティブな情報を書くのは自由だけど、事実ぐらいはちゃんと調べないと恥かくよ。

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次は災害リスクを見ていくよ。
災害リスクといえば地震、火災、洪水かな。
地震についてはここは武蔵野台地でしかもこの辺ではかなりの高台。
地盤はしっかりしてて安心できそうだね。もちろん液状化のリスクもない。
火災も敷地にゆったりで片側は線路なんで延焼性も低い。
川そばじゃ無いし高台だから洪水でもハザードにかかってない。
基本的に駅や線路は低い土地が多いのだけどここはエクセレントですね。

一方で最寄り駅の武蔵関はすり鉢の地形で駅が底だから注意ね。
もちろんハザードにどっぷり。まぁ公園もあるからね。あそこは谷底低地なんかなー、しらんけど。
使う駅は基本的に上石神井がいいよー
自転車は月極は結構待ちあるけど都度払いなら空いてるよー

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うそがばれたからって、強がらなくてもいいのにｗ

作り話だからデータが出せないのは当たり前ですが、
突っ張るなら画像加工でもして、証拠らしきものを作ればいいのに。

横着しないでもっとがんばりましょうよw

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次は車事情だよー。
車持ってた方が便利なエリアかなー。近くのスーパーも無料駐車場完備だし、関越乗るのも楽だねー。
もうすぐインターできたら関越にはすぐ行けそう。
ただねー東名方面はハーフインターなんで環八になっちゃうね。残念です。
西東京行けばイオンもあるし小金井公園バーベキューもできるし子連れにおすすめー。井の頭公園は動物園がいいよー。結構楽しめる。

問題は教育だね～、やっぱ。全部公立で良いレベルもどうでもいいならともかく私学を考えてる受験組にとっては厳しいエリア。文教エリアでは全くないからね。
なので塾も学校もすべて遠征になるよー。バス代とか送り迎えはあるのでそういう意味でも車あったほうが良いかなー この辺りはお隣の上井草のほうが優れてるねー

治安は凶悪犯罪とかは聞いたことないなー。だけど駅周辺ではよく＊＊同士の小競り合いがあるから無視したほうがいいよー。

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確かに車を持っていたら便利で良いですが、
駐車場代も馬鹿にならないし、維持費も馬鹿にならない。
まぁ軽自動車なら、安く済むけど、どうせ買うなら普通車が良い。
でも東京じゃぁ、車は持っていてもしょうがないかなぁ。

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>>921
人によるね～でもお子様連れまだ小さいならその価値はあると思うよ〜
なぜならみんなが言うほど吉祥寺にいないから（笑）ましてや子連れで。
かと言って鉄道利便性は悪いからねー、西武新宿線は。車のほうが荷物も乗るし楽しめるよー。レッツバーベキュー。かくじょうで買った魚介類を使って小金井公園バーベキューは良いよー 遊具もたくさんあるし子供も大人も楽しめるよ
楽しめ無いのは石神井公園だよ～あそこはもう公園って言うか野鳥撮影所ですね。

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何か気持ち悪いな。

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No.915
気持ちはわかるけど、街ＢＢＳの上石神井地域スレで書き込むようなネタ。
しかも上品でない、コネタ。
南側にお住まいのようですが、いずれ私たちだって年を経るわけだから、
オヤジやらババアやら言わなくても。
で、このマンション検討中なんですか。

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子どもが早大学院に合格した勢いで買っちゃうケースはありそうだ。

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上石神井自体は普通に穏やかに暮らせる住宅地じゃないですか。
子供がいないと学校や学区自体のことはわからないので何とも言えないですが…。

街の情報自体は投稿してくださっている方にはありがたく思っていますよ。
そういうものも含めて物件の価値というものになってきます。
マンション単体で大きな決断をするわけではないですから。

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>>928
普通に暮らせる、なんて当たり前ですけど。
日本は戦地でも内紛が起こってるわけでもない
生きるか死ぬか、留まるか亡命かみたいな基準で誰も選んでない
普通に暮らせる、なんて言い出したら日本全国で売ってるマンションなり戸建なんてそうでしょ
逆に普通に暮らせないのに住宅売ってるところがあるなら知りたいぐらい

普通に暮らせる、ってのは大前提として更にその上での細かな話を検討してるんですよ

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>>929
言ってることがムチャクチャ。
極端すぎる。928さんはそんなつもりで言ってないと思います、それは普通の人なら理解できること。人の発言を理解する気が全く無いんですね。

なぜ無意味なディベートを嗾けるの？

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>>930
ムチャクチャではありませんよ。
普通だとか結局は買う人次第とかみたいな「大前提」をわざわざ書いてきて話を遮ってるほうがよほど悪質です。
細かい情報が役に立つし、またそれはきっちり理由まで書いてあれば主観でも構わない。それが役に立ちます

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>>930
そんなん、スルーしときなよ。骨折り損のくたびれもうけ。

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敷地一杯一杯に建物が建っていて、外から見た感じだけだとあまりゆとりがない印象です。

中庭があって、そこが結構ひろいみたいなのですが、
そこでおしゃべりをしていて、音が反響してしまったりということはあるのでしょうか。
建物って音を吸収することもあれば跳ね返すこともあるみたいなので
どうなのかなーって思いました。

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どうしても
上石神井でほしい
今ほしい、
新築
となるとここかブリリアですね。
ここはこの二択に絞った人が選ぶような物件だと思いました。
ってのは物件単体ではマイナス要素がプラス要素よりも大きくなるので意欲的に選ぶ理由を失う。
かと言って武蔵関なり西東京なり広げたエリアで見出すとどれも一長一短が上手く整理できず決められない。

決め手が無いこの物件の場合は同様に決め手がないブリリアとだけ比較して決めると良いですね。
するとこの両者の物件を選ぶ前提条件（上石神井、新築、今）がはっきり見えてきますし、これが無い人は不利なだけですから買わない方が合理的と言えますね

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>>935
説得力ある説明だね。23区内で西武新宿線でとなると、こことブリリアと武蔵関のシティハウスに行き着く。武蔵関のライオンズはちょっと高いから、検討から外れる。
この3つで悩み出すとなかなか結論出ない。

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>>936
投資向けに買うでもない限りマンション買うってことはそこの環境に住まうって事と同義だからね。そして一度決めたらそう簡単に動かせない。
一方で建物はこのマンションぐらいの価格帯ではどこもほとんど同じでさして違わない。
ってなればマンションで大事なのはやはりエリア含めた立地と買いたい時期、あとは新築絶対限定か否か、この三点かなと思うよ。

西武新宿線沿線や上石神井みたいな特段人気も売りもないエリアの場合、このエリアにこだわりが無い人って殆どの場合消極的な理由、例えばホントは西荻がいいんだけど買えなくて逃げてきた人とかで限定してるに過ぎないんだよね。
そうすると結局の所そのエリアに愛着も決めも無いわけでそんなノリで武蔵関なり上井草なり西東京市なり見ても結局決められないだろうね。確固たる理由がなく単に安くて来ただけなんで。

そういう消極的理由の寄せ集めで絞った「気になってる」人がってのは確固たる要件もわかってないから何見てもイマイチにしか感じられなくなってくるんだよね。そもそもこの価格帯でイマイチじゃない物なんて存在しないのにね。

線路沿い物件を普通の人は好んで住みたい人はいない。気にならない人はいても線路沿いこそ良いなんて人は極少数。
そういう意味では上石神井「が」良い!なんて人も地元民除きほとんどいない。立地が全てのマンションで周りに何もなくても「我慢出来る」人はいても「何も無いのが良い!でも線路沿いでうるさいのが良い!かつＮＴＴビルがフロントを抑えるのが良い。つまり何もないけど閑静でも自然あふれる感じでもないこのハズレ感こそ良い！」なんて人はやはりごく少数派。

で、それはほかの物件も同じ。こういう価格なんだからマイナス面が際立つのが当たり前なんだよね。この辺りは線路の南側に行けば行くほど高くなる。南は西荻窪、吉祥寺だからね。中央線エリアになるし。かと言って北に行けば行くほど大泉、石神井公園になって練馬区にしては高い値段になる。
だからここみたいな線路沿いや新青梅街道沿いみたいな微妙な場所になる、必然的ににね。

なんでまずは3つの条件がマストかどうか今一度考えれば良いと思うよ。

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でもあと２０しかないうえに、西か東でしょ？
北や南と比べても、そんな魅力はないでしょー？

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必死に上石神井やこの物件を悪く語っている人が多いですが、違和感あります。なぜ、このスレに固執しているんだろう。買う気無いんだから時間の無駄だろうに。あと、文章が長すぎて同じことばっかり繰り返していて気持ち悪い。

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北棟に決めました！
線路沿いって感じはまるでないです。中庭、とても良いです。太い道路と面してないので静かでとても落ち着きます。周囲に商業施設がないのって良いと思います。

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>>941
周囲になにもないってことは無いですよ。自転車2分くらいでサミットがあります。住みやすい場所だと思いますけどね。

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>>940
同感です。あんなに長々と良く悪口書けるよね。たぶん、近隣の物件のスレにも出てる方だよ。
書くのに最低15～20分かかるのではないかな。
本当にヒマなんだろうね。
そのエネルギーを仕事に費やせばいいと思うよ。

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939の事はもういいから！
でもあと２０しかないうえに、西か東でしょ？
北や南と比べても、そんな魅力はないでしょー？
を教えてくれい！！
by938

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>>944
もっとあるでしょ。物件概要だけでも27
しかもまだ期分割してますから結局残数知ってるのは売主のみ。
ってか残戸数は売り主にとっては非常に大事な販売戦略上の情報の一つで言わないから。実質いくらでも余ってる状態に等しい。

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住人なら知ってますよ。メリットないからここには書かないけど。

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>>943
悪口？事実を書いてるだけです。
反論があるならしたらいいだけでは？
物件に対してのコメントに反論するどころか
投稿者に対して暴言を吐いてる方がどうですかね。
事実だから感情的なのでしょうが少しいただけませんね。

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>>947
確かに、仕事のサイクルはひとそれぞれだし、暇なのを批判される覚えは無いはな。
掲示板で繋がっている以上、議論の対象となるべきはその内容であり、投稿された背景について拡大解釈される覚えは無いですね。

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>>947
同感。
痛いとこ付かれた、と思うなら参考にした方が良い。
また、ゼネコンの広告戦略だけに踊らされない為、多角的な視点で評価出来るよう(この方、表現は極端だが納得できる部分はある)、客観的な目線を持ったエンドユーザーが増える一助になればいいのでは。

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939が削除されてるーーーー！！

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>>947
いやいや、ズレてるって。
あなたが言われていることは、
「なぜ買う気もないエリアや物件のスレッドに固執して批判し続けているのか？」
でしょ。

そりゃま、こんなヨタ話が中心の匿名掲示板なんだから何書いても自由だけどさ。どんだけ長く書いても個人の自由だよ。

けど普通に疑問に思うよね、異常とも思えるくらい固執しているのに買う気はゼロでしょ？たぶんマンション購入自体検討していないんしゃないかな。それじゃ、いったいどんなメリットあるんだろうって。

察するにストレス発散とか？

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>>947
完全に悪口でしょう。10人が10人、悪口とみなすレベルの悪口ですよ。何かに対する怨みや妬みすら感じさせます。コワイです。

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>>945
残り27ですよ。最近は土日の訪問者数多いです。そういう時期なんでしょうか？南向きがほとんど終わってしまいましたね。残りの大部分が昨年秋に販売開始した西棟ですよ。

西棟も東棟も線路沿いの騒音の影響は軽微なんですけど、やっぱり日本人には南向き信仰が根強いんでしょうね。そういう私も南向きにしました。

ここは値引きを全然しないので、販売はスローですけど少しずつ売れていってますよ。

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モデルルーム使用住戸は値引きしてますよー

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>>956
そういうのはいいんじゃないですかね。ちなみにいくらくらい値引きしてるんですか？

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>>957
家具付きか、家具無しでその分値引きだったと思います。

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>>958
なるほどです。情報ありがとうございます。

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家具も実質的な値引きみたいな感じになっていると考えていいのかしら？
モデルルーム仕様住戸だと、いろいろな人の出入りが有るかもしれませんが、
でも実際に水回りを使用しているわけではないですし、
別に構わないという人も多くいらっしゃると思います。
お値段の問題で考えているのあらば、良いんじゃないかしら。

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>>960
とてもいいと思います。どうせ家具は新しいものにするんだから、
100万円相当の新しい家具は絶対にお得だと思います。
限定1邸だから抽選になるかもですね。

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同じパークハウスなんですが、ここにするか花小金井にするかで
すごく迷っています。
どちらも一長一短あって、決め切れないです。。。

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価格は同じくらいかな。
今なら予算あれば上井草も選べますね。

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>>962
将来売ることを考えなければ花小金井も良いと思います。1、2年先ではなく20年後とかを考えると、人口減少と郊外の過疎化が進んでいるでしょう。上石神井も郊外ではありますが、23区内という線引きはあると思いますよ。

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そういうものなんですか。
今見る限りでは、おとなしい感じの街だけれど、落ち着いているしいいかな？と思いますが、
ランドマーク的なものがない分、そういう風になっていってしまう可能性もある、と。
マンションの住民の年齢も上がっていきますものね。

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山手線を副都心として、高田馬場や新宿から上石神井はおよそ10-12キロ離れています。さらに6キロ離れると花小金井、さらに6キロ離れると東大和、立川、多摩あたりまで行きます。副都心から20-30キロ離れたあたりに、ニュータウンと称していくつかベッドタウンが開発されました。東に行けば千葉ニュータウンなどです。こういったエリアは既に今過疎化が進んでおり新築マンションは絶対買わないほうが良いエリアです。そういった変化がさらに内側へどれくらいのスピードで進行するかわかりませんが人口減少と高齢化は避けられないので、傾向としてはあると思います。

将来的に売りに出す可能性を考えるなら極端に言えば山手線内で買うべきですが、それだと広さや子育ての利便性などを犠牲することもあるので、悩ましいところです。資産性を考えると副都心から10キロ以内が良いところでは‥と個人的には思います。上石神井は10キロを少し超えてしまいますが。

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残り25戸。
なんだかんだと120戸くらい販売終了してしまった。
南向きは残り2,3戸で、残りはほぼ西向き。

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東も売れたのか！？

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>>968
少し残ってる。

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>>967

HPを見ると、先着順の25戸の他に、通常販売の２戸あるので、
計27戸が残っている？

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っていうかまだほとんど残ってるけど...

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ほとんどとか雑な言い方しないで数字で言って欲しい。

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25戸。
半分以上が和室付きプラン。
4ldkが10戸くらい、4ldkに和室はないので、残りの3ldkの多くが和室付きになる。

高額な4ldkと、なぜか人気がない和室プランが残ったという感じかな。和室は便利なんだけどな。

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勘違いしてる人がいるみたいだけど、物件概要にのってる販売戸数25戸はその文字どおり(今)販売してる戸数
のことであって未契約の総残戸数ではないよ。74/142とかになればみんなひいちゃうからね

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>>974
そりゃそうだが、ほぼ973の説明の通りだよ。現地行って商談してくりゃわかるよ。残り30もないよ。

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最近、商談や見学の方が多いです。

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>>975
現地行って商談したらわかるわけがないんだけど。
そもそもマンションって何のために期分分譲してるのかわかってないの？
竣工前だけやってるとでも思った？
さっさと売れれば何でもいいなら最初から出し惜しみせず全戸数大売り出しするわね
あと商談しても売主は手の内を明かすことは言わないから（言える権限もない）

ゲームのダンジョンと同じだよ。最初から全マップを教えたらつまらないからね
限定された範囲を見せてこれが全部だと思わせる　だけど蓋を開けたら、えっ？
っていうのが面白い　売り手にとってはそこが腕の見せ所。だから残（分譲）戸数、とは決して言わない

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>>977
ナニ言ってんだコイツ。
一度もこの物件で購入検討の商談してねーだろ。

いいから源泉徴収のコピー持って商談してこい。
昨年の春時点からどこが契約済みでどこが空いているか、商談客には全部開示しとるわ。

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昨年秋に入居しましたが、私の時も全ての部屋の済、未契約、商談中の状況を資料をもとに教えてくれましたよ。その時は西棟がまるまる残っていて、全体でも50戸以上残っていたんですけど。残り僅かなんですね。

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開示してないのにしてるっていう人どういうつもりなの？

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建物の外観や中庭、すごく雰囲気いいですね。価格は手頃だけど高級な感じします。

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安心してください。スタートが遅かった西棟以外はほとんど入居してますから。

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今までの経緯がよく判らなくてスレッドを遡って読んでいたりしたんですが
西だけ遅かったんですか。
となると、そこだけずっとペースが遅かったというわけではないのですね。
979さんの時点でそれくらいあったのにもうわずかということは
西も人気がすごくあったということなんでしょう

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残り23戸。
とはいえ、完売まであと3ヶ月くらいかかるのでは。

西はあんまり線路の騒音の影響受けないし価格も安めだから良いと思うが、日当たりはどうしても日本人は気になるところかな？
24時間換気システムとかすごく良くなってるから温度や湿気の問題って完全に解消されているんだけどね。

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築10年の西向きと南向きの棟があるマンションに住んでるけど、
西向きの方が買い代えで出ていく割合が圧倒的に多い。
物件にもよるだろうけど・・・。

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環八の外の西武新宿線に住むってどんな気分なんだろう

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地上３階建てですが、このあたりは低層地域なのでしょうか
低層でこの広さですから管理費が案外高いなと思いました。
植栽などが多くなると、どうしても管理費がかさみますから将来的には上がってきそうです

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管理費は近隣の競合より高いです。植栽の維持と全戸ディスポーザーが主な理由かと。ただし、それがこのマンションの特徴でもあるので、そこに価値を見出す人が購入しているのだと思います。
将来的にリセールする場合そういった個性はプラスになりますし、しかし管理費はやや高く払わないといけないと。

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西武新宿線 井荻〜東伏見間の立体交差事業化検討が東京都で着手されますね。
上石神井付近は外環が地下を通るため高架になるのでしょうが。。
南は高架により相当な影響を受けますね。
事業完成は10〜15年後との事。街も活性化するといいですね。

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>>986 匿名さん

特に意識してないと思いますよ
あなたみたいに環八の外とかくだらない能書き垂れてる人間が逆に珍しいかと。

都心じゃなきゃ嫌だって言ってる程田舎者丸出しですから。覚えておきましょうね。

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駐車場料金やマンションの販売価格は近隣の物件と競合もあるでしょうが、
管理費はマンション毎で異なるんじゃないでしょうか。
管理費なんてマンションの設備や施設によって大きく異なってきますしね。
ここは広大な敷地に庭園を設けていますし、植栽の手入れにも多くコストが
割かれるのではないでしょうか。

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販売はかなーり落ち着いてきちゃている感じですね。今んところは7戸販売しているって言う風に書いてあるんですが、これって少しずつ売れてきているかんじなんでしょうか。

販売してからは期間は経っていますけれど。

一応、キャンペーンとしてエアコン1台と照明全室分のプレゼントがあるっていうことだそうです。

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今年に入って月に2,3戸販売という牛歩で、残り7戸みたいです。うち4つが高い4ldk。3ldkは今月中に終わると思います。

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3LDKの方が需要があるということになってくるのかな。
普通に考えて物件価格は４LDKは結構しますから、普通に３人家族４人家族だったら３LDKで十分ってトコなのだろうと思います
駅まで遠い分の価格は反映されているとは思うけれど、
それでも少しお高めな感じになってきてしまうから。

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残り6戸。

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武蔵関・上石神井周辺でのマンションの供給がここ数年大幅に増えていますね。
駅でティッシュをもらうことが多いのですが、いずれも販売は少し苦戦している印象です。

こちらは相場並みより少し高い程度かと思うのですが、販売が芳しくない理由は
街の周辺の魅力がいまひとつであることが大きいのではないでしょうか。

販売コンセプトには、吉祥寺エリアなる記載がどうしても多くなりますが
ここにすんで吉祥寺を名乗るのはずかしさもあり、販売面ではマイナスの影響もあるのではないかと
思います。

目の前のNTT塔の残し方は、いかにも時期を見ての売却が予想できるので
ウリではある環境の面での心配があるかもしれませんね。

他のいくつかの物件と比較をしました。
いいつくりであることは間違いなさそうで、さすが高級ブランドとの印象です。

管理組合の状況など教えていただけましたらと思います。

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残り5戸。もうすぐ終わりますよ。

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そうは言っても、入居からも結構経ってきていますし、大きな何かしら（値下げとか）がないと難しんじゃないかしら、なんて思うのですけれどね。

もう既に入居が進んでいるマンションということで、管理組合が始動していることはとても大きいなと思います。状況、わかるとありがたいですが、すでに入居されている方だとあまりもうこちらのスレッドは見たりしないかもです。

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>>998 匿名さん
あと2戸。

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あと２戸ですか。ありがとうございます。もう一歩っていうところだけどその一歩がすごく難しくなってきてしまう感じなのかなぁ。もう入居されているマンションですから、マンションの雰囲気とかを知ってから入居できる点はいいのですが、今ある物件だと高かったりするというのがあるのでしょうから、その面でのアプローチがしやすくないと難しそうに感じました。

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>>1000 匿名さん

あと1戸。

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おおー

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完売しました。

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おめでとうございます！！！

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中古を検討してたが、住民板を見るとやめといた方がいいね。（特に線路側住戸）
住民板、大変参考になりました。

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ここを検討されるのであれば、ブリリア石神井台をご検討された方がいいです。

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>>1006 匿名さん

住民板にもブリリア石神井台の転居を検討されてる人がいましたね、、、
ブリリアは残り住戸が些少なので、急いだ方が良さそう。

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西武新宿線 高架化工事に伴って、マンション敷地内の線路側が、土地収用されると、住民板がざわついてますな。

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12/4の練馬区議会で共産党の区議が、西武新宿線の高架化工事によって管理費が2倍になると発言したようなのですが、本当のところどうなんでしょう

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西武新宿線 高架化による土地収用と環境悪化により、住民板でもリセールは諦めムードだな…

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ここってコンシェルジュはいるの？

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西武新宿線　高架化工事により用地収容とのことですが、
その場合、どのように建物の一部だけ壊すのでしょうか？

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南側が線路ということで半永久の日照&眺望確保が売りだったはずなのに、その肝心の南側部分が用地収用ってどんな罰ゲームかと...。対象住戸以外は買取補償交渉もされないし、売りに出てる中古も今の市場にしては弱気設定だね。新築当初はほぼ同時期販売のザ・パークハウス上鷺宮とも比較された低層大規模物件で結構な話題になったけど、大きな差が出ちゃったね。

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買ってしまった人は、物凄い後悔の念を抱いていそうですね…

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