ザ・パークハウス 上石神井レジデンスってどうですか？Part 2

上井草の物件出てきたからさすがに値下げ開始でしょうか？これだけ売れ残ってると。

>>751
どれ位売れ残ってるんですか？？

物件概要見ると２＋３７で３９みたい。

>>753
結構空いてますね。。
竣工１年で入居率7割ですか。
１年間は管理費もデベが負担するケースが多いですが、修繕積立と併せて、今後は財政も気になり始めますね。
今後検討される方は、修繕計画が満室の何掛けで計算されているかも確認された方が良いと思います。

>>753
ひどい有様ですね。しかしわかりきったことなのでしょうがないですけど。線路沿いは子供を育てるような環境では無いのでファミリー層には敬遠されたんでしょう

線路沿いの南棟はほとんど売れたらしい。

価格が一番高い北棟もほぼ終わってますよ、あと3邸くらい。
東西がまるっきり残ってるのかな？

>>751
値下げはしないと思います、その代わり家電とか家具つきとか、といったサービスでやっていくでしょうね。個別の商談で10-20万円くらいの値引きは交渉次第では勝ち取れるでしょう。

新築でもこの売れ行きの場合中古になると買い手すら見つからない可能性がありますね...

>>759
売れ行きは普通だと思う。80戸の井荻の杉並アドレスの競合マンションも竣工一年たって完売してないですし。三鷹、二子玉川のパークハウスも完売してないし。最近の新築マンションはいずれも値上がりしていて、よほど良い立地でもない限り100戸以上持ってたら一年以上かかるんじゃないかな。大手は値下げしないので特に。
石神井台の260戸の大規模なんて、何年かかるやら。第1期は20戸くらいだったらしいよ。

買わない人が気を揉んだり批難しても何の意味もない。そんなことと関係なく、企業の戦略の通りにいつかは完売するものだと思う。

最後の一、二邸は100万円とか値引きされるんじゃないですか。

>>760
普通じゃないでしょう（笑）
売れ残り物件だけを取り上げて普通って言うならあれですか?
偏差値40ばかりの人だけ取り上げて40だから普通！
耐震偽装されてる物件だけ取り上げて偽装されてるのが
普通！

って言ってる暴論になりますね。流石にそれはないかと。
あと意味がないとおっしゃっていますが売れ行き具合は買い手にとっても大事な指標の一つでもあり検討材料ですよ。
なぜなら共同住宅ですからね。そして資産共有をする事にもなる。株主が保有してる会社が儲かろうが人気なかろうが関係ないとお思いですか?そんなはずないでしょう。買うか買わないか、はたまた売るかどうかも含めて極めて大事な話です。マンションもまた区分所有として権利を買うわけですから住み心地はもちろんのこと資産性も考えるのは至極普通かと思います。
あなたにとってはどうでもいいことかもしれませんがね。

これだけの数残るのも想定内なんですかね？売る側としては。同時期の近隣物件は完売や残りわずかのところが多いような。

売れ残り続けるとずっとスーモ見たいな情報サイトに乗り続けるのかな? なんかすげーやだな

761みたいな人はなんで粘着してるの？足の遅い物件がダメって思うなら、違う物件を検討すれば良いのに。そもそも購入検討者じゃなくて、ストレス発散してるだけ？

検討板なんだから批判的な意見があってもいいじゃない。褒め称えるだけのスレなんて気持ち悪いだけだよ。

>>760
タマにあるのだが、「買わない人が」とくくっていう人、関係者の発言。とても不快。
買わない人であっても、近隣の方々の貴重な意見と思わないセールスの人は不動産を扱うな。あなた達が後からその土地に来ている認識を持ちなさい。

色んな意見があっても良いんじゃない？

>>761
この沿線での偏差値70を教えてください

>>764
私は761さんではないですが、足の遅いという表現は、ある程度着地が見えていないと使えませんよ。
また、以前検討していた、または興味があったからこそ気づく点も多くあると思います。自分自身が掲示板のお蔭で気づかされた部分があれば、なおさら同じように期待して皆さんが閲覧されているる訳ですから、当然耳障りの良い事実だけでは無いですよね。肝心なのは事実かそうでないかではないかと思います。
皆さんが閲覧される理由はそこにあると思いますが。

>>764

粘着？してませんよ。>>760のような全く間違った捉え方で的外れな指摘をしつつ、
検討者にとって無意味な、

「買わない人が気を揉んだり批難しても何の意味もない。」

という発言をわざわざ検討板でしていることに対して間違いを訂正したままです。

検討者にとっては様々な情報、そして見方それぞれが意味がある話ですから、
何かを発言するたびに、「営業扱い」とか「他社営業扱い」のレッテルでそういう情報を
阻害してほしくはないですね。

>>772
同感。
客観性を踏まえてコメントされていて「非難」ではないし、掲示板ですから、「買わない(検討している、していた)」人が他物件と比較しつつ「気を揉む」ことを非難される覚えは無いですね。

上石神井駅とこの物件周辺を歩いてみたけどなんか寂しい感じだね。閑静というより廃れてきてる？っていうイメージでした。
この辺りって世帯所得的にももしかして低い？感じなのかな。

新井薬師前より先の西武新宿線沿線に高級住宅街はないですよ。地主一族は各地にいますが。

>>775
そうなんですね。なんか熱海にある廃れた温泉街みたいな雰囲気だったんで最初えっ？っておもいました。厳しい時代になってきたんですね

どう感じるのかはその人次第なのだなぁ…なんて思いました。
774さんのように感じられるのはわかるし、落ち着いているという風に言えばそういうふうにも感じられますし。
結局は「自分たちに合うか合わないか」ということなんだと思います。
いい印象を受ければここで暮らそうと思うし、そうでないならばそうでないだけなので。

>>777
それは大前提ですが、家を買うってのは環境含めてそこに住まうわけですし子供もいたらそっちの環境だって考える必要があるわけでぱっと見の雰囲気だけではありませんよ。
地縁者でもない限りはなかなかわからないことが多いですし
だからこそいろんな情報を得るんですよ。
もちろん、最終判断は自分のはあたりまえですけどね

>>774
西武新宿線の野方から武蔵関くらいまではだいたいこんな感じですよ。寂しいと思う方もいるし長閑と感じる方もいる。駅前のみ、であればむしろ田無のほうが開発されてるけど世帯所得はむしろ下がると思います。単純に地価も家賃も安いので。
世帯所得が低いとは具体的に幾らくらい？このマンションの購入層は世帯年収800-1500くらいかと思います。参考まで、当方は5500くらいの物件を上石神井近辺で探している世帯年収1600の家庭です。

素朴な疑問で恐縮ですが、上石神井で夜景見学会って、季節的なものもあるとは思いますが、蛍とかが見られるのでしょうか？都心まではかなり距離があるので、何かこの地ならではのものがきっとあるんですよね。

夜景見学会をしてるのは単純に少しでも営業時間を延ばして販売機会を増やす目的なだけだと思いますよ。
マンションを見に来るのはやはり土日ですからね。あとは夜間のほうが余計な線路とNTTの基地局が
見えなくなるのでより際立ちます。

>>781
なるほど。そうですよね、何かが見えるような所ではないですもんね。ありがとうございました。

最近謎のイルミネーションが煌々と光っているのはそういう事か！

>>781
いや、違いますよ。中庭に盛大にイルミネーション展開してるんです。それはそれで雰囲気良いんですが、そんなことしなくてもエントランス、建物、中庭、いずれもとても良いので蛇足に思える‥。

>>784
まぁ、結構普通ですけどね。辺り一帯が暗いから引き立つということですな。

>>784
えっ？なにが「いや、」なの。客がこないってのと昼間だと電車の騒音とあの景観で客がなえて成約に結びついてないのことがわかってるからこその、苦肉の索でしょうよ。恥ずかしいとは思いませんか？

>>786
営業の書き込みだと思っているのかもしれんが、どっちにしても大きなお世話だろが！

>>787
なんで大きなお世話なの？

>>788
当たり前だろ！仮に集客のための苦肉の策であったとしても、大きなお世話に決まってんだろが。くだらねぇ輩だな。恥ずかしいと思われようが何しようが、売り切らなきゃならんのだから、試行錯誤して何が悪いんだよ！どうでもいいだろうが！

>>786
784ですが、ここを検討している者です。良いところも悪いところもありますよ、どんな物件でも。ところでなんで私が恥ずかしいの？買う気もないのにくだらないこと言ってるアンタが恥ずかしいわ。

>>789
ちょっと言葉遣いがひどいようです。落ち着きましょう

>>790
言ってる事おかしいですね

HPの販売戸数、37→29戸へ減ってる。値引きまったくしてないのに、結構売れてる。4ldkなど6000万円台は残ってるけど4000万円台は順調に売れてるのかな。

>>793
値引は実際の交渉内でしていると思います

>>794
そりゃ皆そう勘ぐるけど、証拠ないよね。値引きしてくれたほうがありがたいけど、本当にしないよ。微々たる値下げなら脈アリって感じだけど‥。

>>795
勘ぐるじゃなくて普通にやってますから。
証拠ってなんのことを言ってます? 契約書でも見せろと?
値引してもらった人は口外しないと言う誓約書に別途署名捺印しますのでわざわざ値引きしてもらった証拠なんてアップロードすると思いますか？（笑）メリットゼロどころか契約違反になりますよね。
そんなことは世の常識でありますから証拠云々の話自体が無意味です。そういうことも見越して新築マンションは最初から随分と高い値付けをしてるんですよ。少しは勉強なさったほうがよろしくてよ

>>796
いや、実際交渉したんですが。あなたは交渉したの？

>>797
しましたよ。
自分がダメだったからといってさもそれが普遍な事実
のように書くのはいかがなもんですかね。
もちろん、私も誰でもいつでも値引き可能とは言いませんよ。様々な要因に左右されますからね。少なくともいきなり行って値引き交渉なんてのは成功しませんし、あーもうこの人買うなって足元見られてる人だって無理でしょうね

ということは、798さんは値引き勝ち取れたんですね！すでに住んでらっしゃいますか？

796,798は一般論と妄想を述べているだけでこの物件においては何ら具体的な情報を提供していない、スルーされるのがよろしいかと存じます。

797さんのリアル体験は、もう少し聞かせてもらえるとありがたいですけど・・・。聞きにくい内容ですね。

>>800
自分がスルーしとけばいいんじゃね? いろんな意見や見方がこの手の掲示版の醍醐味なんだからさ

797です。
購入する部屋を決定し、源泉徴収票を提出、ローン審査通過、予約金10万円用意して、交渉決裂です。交渉金額は伏せますが、現実的なところだと思います。当然、購入価格の5パーセントも要求してません。もっとずっと低くても難しかったです。内規だそうです。なんとか期待に添いたいが、それだけは難しい、申し訳ないと仰っていました。昨年のことです。
798さんの言い様はなんとも胡散臭いです。たぶん交渉されてないのでしょう。

個人的には、残り数戸にならないと大きな値引きはできないだろうと感じました。

>>802
買う買うオーラ出てたんでしょうね。惚れてる人に餌は必要なしでしょう

？？
買う気がなさそうな客に値引きほのめかして、買う気ある客に示唆しなかったら悪い噂しかたたないんじゃないの？あそこは値引きできるぞって。
そして結局797を釣れてないんでしょ。ダメじゃん。チャンスロスしただけでは？

そんな馬鹿なこと大手はしないよ、というか大手はそうそう値引きしないのでは？三菱と住友ではあまりきかないなぁ。
キャッシュフローで苦しんでないからでしょ。

797は値引き交渉が決裂しただけで購入はしたんでしょ？

あんまり登場したくないんですけど‥まぁこれが最後ということで。
797ですが、勿論購入してません。折り合いがつかないのに、なんで購入するんだ？？
交渉って意味、知ってる？

>>806
買ってないのに値引き希望金額や値引き率すらも出せない理由ってなんなの？なんかすごく嘘くさいですね。
> 源泉徴収票を提出、ローン審査通過、予約金10万円用意して、
こんなのどこでも当たり前の話だし誰でも知りうる話。
>もっとずっと低くても難しかったです。
難しかったってなに？　だめだったんでしょ？
> 昨年のことです。
昨年のいつなの？2015年っていっても長いんですけど。2015/1月なのか12月かでもだいぶ違いますよね〜
> 残り数戸にならないと大きな値引きはできないだろうと感じました。
小さな値引きも失敗したのにどうしてそう感じられるんでしょう？（笑）
何一つ具体的な話な話がありませんね。

ん〜そうかな？
私は797さんの話、結構リアルだなって感じます。割と具体的で参考になりました。言いにくいんだろうけど、5パーセント以下ってことは200万円以下、150万円くらいの値引き交渉かな？

まぁ、もうちょい減るまで待っておこうかな。希望する部屋無くなったら残念だけど。

797さん
いくらの部屋をいくらで交渉したんでしょう？
参考までにお聞かせ下さいませ

100-200万円の値引きはできない、って理解でいいんじゃね？

先週出てたFタイプの家具およそ100万円付きってのが無くなってるから、まぁ値引きはできないけど30-100万円相当の物品オマケするからってことで、コンセンサス取れて売れてるんじゃないの？

まさかのマイナス金利！これはマンション買い時なのか？

家具付きっていうの、商談室やモデルルームの販売だと思うけど、全室にエアコン設置済みって正直良いと思う。数十万円かかるしデザインとか選ぶわけでもないのに設置が面倒くさいのがエアコン。大手だからちゃんとしたもの設置してると思うし。

>>812
エアコンは便利ですよね!
あと金額だけではなく設置してもらうと日程調整とその日いければならないのでそれも省けてなお嬉しい。
あとカーテンも色味さえ気に入ればお得でしょう

たしかに。カーテンも結構高くつくし業者への採寸・調整依頼とか面倒ですよね。今やってる30万円の家具キャンペーン、エアコンとカーテン手配のオプションあるとかなり魅力的かも。

エアコンの型番がわかりますか？
大型家電で自己設置の方が最新型で保障がしっかりしていると思うのですが？

>>815
普通はそう考えますよね。
きっと卑しいといいますかさもしいといいますかもらえるものはなんだって貰うっていう人なのだと思いました。そういうエリアなんですかね?

>>816
そういうエリアではありません。失礼きわまりない。

>>817
そうですよね、ってことはこのスレで価格や値引きのことばかり言ってる人特有の話なんでしょう。

>>817
part1から見てるとずっとそういう話しかしてないところを見るとそういうエリアなんじゃないの？

>>819
エリアではなく、購買検討者もしくはネット上のひやかしの方々であり、地域住民ではない。ローカルならもう住んでいてこのスレ見てないよ。

>>820
でも真剣に検討されてる人が購入されたら住民になりますよね。

練馬区は、車でいうと「練馬」ナンバーなんですが、「群馬」と間違える人が偶にいる。
この間だけど、迷惑駐車の車に大きく「群馬」ナンバーの番号が書かれていたよ。
よく見たら「練馬」ナンバーの車だった。笑
文字は似ているけどね。

>>822
なんの話してるの？

見学してきました。なかなか良い感じでした。
線路沿いというのがどんなものかと思ってましたが室内にいる限りはほとんど気にならない程度でした、部屋の場所にもよるのでしょうけど。

外観が大変良いのですが、室内も良かったです。建具は良いもの使ってると感じました。フローリングやビルトイン関連。三菱だから良いのは当然ですかね。価格も安いわけではないし。

この界隈では良い物件と思い検討中です。

>>824
煽りではないのでしたら、ぜひ具体的に何がどうよかったのか、を説明してくださいませんか？
例えばですが、フローリングやビルドイン関係とありますがなにがそんなによかったんでしょう？
ちなみにですが、ここのフローリングはよくあるシートフローリング（パワービルダー向け廉価版）で
どこも同じです。キッチンもそうです。壁紙もそうでした。ユニットバスもそうでした。

ビルトインのキッチン、三面鏡下の収納は突き板で高級感ありました。
シートフローリングは利点欠点ありますが4000-5000万円のマンションでさすがに無垢材は望みません。想定内です。歩いてみた感じは良かったですよ、シートフローリングは特殊加工で傷がつきにくく現在の住居もそうなので個人的には好きです。
ディスポーザー標準装備は我が家には良い点です、毎日料理しますので。周囲の新築マンションは無いところが多いです。

ユニットバスは他と同じですね、ただケチつけるような悪いものでもないですよ。壁紙はどんなマンションであろうとほとんど全面張り替え前提ですので気にしません。部屋の表情を決定する大きな要素ですので必ずリフォームします。

ドアなどの建具も、当たり前ですが突き板、無垢材です。

ベタ褒めするつもりはないですけど、上石神井近辺の新築マンションの中ではかなり良いと評価しました。あくまでも我が家の価値観ですよ。

そういうエリアって、なんの話？

ディスポーザー良いですよね！

まだ残り30ぐらいか。値引きするには速いのかな？

>>829
やってんべよ。場所考えりゃわかんだろうが。そんな簡単にゃ行かね〜べ。

どれくらいの値引き？10万円、20万円ならイケると思いますよ。

>>831
今なら200万です

>>832
値引きできた方ですか？いつ頃入居でしょうか？

ただの煽りでしょ。そんな値引きあるわけないでしょう。

大手では0.5%引きまでってとこが多い。ただし竣工後一年が経過したマンションは物件により条件は様々。

値引きは私も出来ました
逆に値引きゼロなんてありえのですか?

0.5パーセント値下げはありますよね、ここに限らず。業界の不文律ですかね。

836さんはこの物件でのことですか？何パーセントくらいの値下げですか？

普通は4%ぐらいでしょう。これだと稟議も必要ありません

一般論？はいりません。具体的な事実を聞かせてください。この物件で4パーセント程度の値下げが行なわれているかどうかの話を多くの方は聞きたいのでは。

私が最近商談した感じでは2パーセントでも全くできないという具合でしたが。

一般論になりますけど、マンションは全戸数の9割が正価で売れて初めて利益が確定すると言われます。利益のストラクチャは説明が少し長いので省きます。残り2割のこの物件が今の段階から4パーセントも値引きすることはないと思います。とくに三井、三菱、住友はフローに困っていないので他のデベロッパーより値下げしません。

とはいえ、売れゆきの悪い部屋は別かもしれません。6000万円台の部屋が4-5室残ってます。これらは交渉次第では100万円を超える値下げができるかも。あくまで個人の予想ですから、何も保証しません。

井荻の物件も高い部屋だけ残ってしまい同じ状況。ここよりは売れたけど。

同時期分譲したパークハウス、プレミスト、プラウドの三つ巴はここの負けって感じ。場所と価格見て他に流れちゃった。

単純にここの戸数が多いだけでは？プレミストは80戸がもうすぐ完売、パークハウスは100戸以上販売したけどまだまだ残数あり。

>>840
お金に困ってないから値下げしない、っていうのは関係ないですよ
みなさん「値下げ」と「「値引き」」の違いをよく誤解されていますよね。
「値下げ」、というのは一度提示した価格を改訂し価格を下げることを言います。
つまりは、「定価」の改訂です。定価の改訂においては当然大々的にそれを告知して広く全般に対して
広告を打つことになります。当然住宅ローンなり契約書部分の「取得価格」部分にも反映されるものです。
そして、財閥系が滅多にやらないのはそれです。これは企業の労働契約におけるベアアップ、つまり
基本給の改訂に相当する話で重いものです。

一方、「値引き」というのは定価の改訂ではなく、あくまでも売主、買主双方だけの合意の元で行う
取引上の値引きのことです。どう値引きするうのかはその合意の元によって異なるため状況は様々なです。
買主にとっては住宅取得価格、だけではなく住宅ローン補償金、保険金、住宅ローン保証金、手数料、
登記移転費用、固定資産税等の清算金等、諸々を含んだ「総支払総額」から下げられれば同等の効果が
得られるため、どこから相殺されるのかはまさに当事者との合意の元で行われるわけです。
ゆえに、この場合契約上の物件そのもの定価は変わりません。そのかわりに他の部分でうまく見せ掛け上の
値引きをおこなうことによって「実質取得価格を下げた」ように扱う話です。

後者はどこでも行います。実際、「XXX万円相当の家具プレゼント」、「来場者には3000円のクオカード進呈」
なんてのも本質的にはそれと変わりません。
なぜなら、こういった「販促費」やその「広告費」も当然あらかじめ織り込んだ上での「定価」設定であり、
言い換えれば定価にはあらかじめその価格が最初から上乗せされているからです。

マンション購入初めて且つ情弱者の方はそんなのわからず定価でそのまま買われる方もいるでしょうが、
普通ほとんどの方はそのようなことをあらかじめ理解されていますし営業の人も当然そういう人がいることは
わかっているので実際の交渉にてその時の落とし所を決めます。交渉時に「物件の価格そのものに主眼をあてて
値下げ交渉」をする人はいわゆる「わかっていない人」ということで前者に当てはまりますから当然営業は
そのまま折れずに進めて定価で契約するよう勧めます。当然です。織り込んでる金額をしっかり裁くことが
営業マンとしての腕の見せ所であり評価される部分ですから。
一方で、購入検討者全員がそういうわけにはいかないためそうじゃない人に対してはうまく他の何かを値引く
ことによって契約を勧めます。それは財閥であろうと同じ話です。というより、むしろ財閥のほうがキャッシュフローが
安定しているからこそ見せ掛け上の数字だけにこだわるためこれを行うと言えます。物件価格の4%は例えば5000万円
の物件であれば200万程度です。この程度の価格は他部分でうまく帳尻を合わせられる範囲内の数字であり、これが
各営業マンが持っている「裁量の範囲内」ということになります。それが発動するかどうかは結局はその営業マンが
購入検討者をどう判断したのか、によるわけですから人によって得られた、得られなかったというのは当然の話です。
前述したように裁量の範囲内とはいえ切り札ばかりを切って契約とっても評価には繋がらないからですね。
無能の烙印を押されるだけです。とはいえカードは切ってないけど契約も取れないではもっと無能扱いですから、
そこがまさに交渉、ということになるわけです。

ここで値下げはない、財閥だから、とか言ってる方は営業マンから見たら何も知らないカモ、ってだけの話であり
それを自慢げにドヤ顔されても困ります。それは単に見切られた、ってだけの話ですから。
たった200万とはいえ購入者にとっては大きい金額だと思いますし、しっかり交渉なさることをお勧めしますよ。
少し前にでてた「下げてあげたいのは山々なんですが「内規」で決まってるんですよ〜」っていうので「あーそうなんですか」
で終わるような人でしたらそもそも提示額で買えば良い話なのですから。

長くて読んでられないが、何を必死に書いているのだろう？
何かの正義感？

ともかく頑張って値下げ交渉してください。

>>854さん
いったい何の批判でしょうか？あなたのようなコメントのほうが読んでいて不快ですし検討板としての意味はないとおもいます。必死とか正義感とか意味もわかりません。

この手の掲示板では言いたいことはできれば簡潔にお願いしたい、虚実ないまぜの匿名板でこんな長い文章読む気が失せるのが普通の感覚。ちょっと怖いし。

とまれ、値引き交渉猛プッシュの主張のようだが、読み手の心中を察しない説明下手な方が交渉なんかできるんだろうか？

>>847
あなたの掲示板ではないのだから勝手に読み飛ばせば良い話
物件に関係ない話を続けて人を批判するあなたの意図は？

>>846
854って誰？

まぁまぁ。
お互い納得できる価格で気に入った物件を購入できると良いですね！
先に定価で気に入った部屋を購入された方も、後になって選択肢は減ったものの値引きで購入できた方も、ともかく物件を気に入っていればハッピーです！