ザ・パークハウス 浦和タワー［旧：浦和区仲町1丁目］　三菱マンション

暴力団をアピールする荒らしやそれをもみ消そうとする2通りの荒らしは置いといて、
事務所があるかは結構重要な判断材料だと思うけど。

安くなるかどうかは、このマンションのターゲットである浦和の富裕層？がこの情報をどう捉えるかでしょうね。

なぞの無意味な書き込み

情報隠匿して損害賠償とかならなければいいけど。

近隣に暴力団の事務所があるか否かは重要だと思います。前の方が書いていたように将来売る場合、貸す場合に影響がありますし、自分の子供が事件に巻き込まれる可能性があります。
なおデベは、そのような話について明確な証拠がないと、前の所有者から聞いてない、自分達は把握していないと、そのことに何も触れないで、売却することはできると思います。
まずは売主である地所に聞いてみないとですね。

任侠グッズ専門サイトにも
別に事務所なんて珍しくもないけど。

http://yakuza-japan.blogspot.jp/2015/04/8312-3.html?m=1

>>606 再開発、気になりますよね。駅からの距離などを考えれば、再開発されない方が不思議だと思うのですが、どうでしょうか。中山道に直角でないタワーの形を考えると、再開発を見越して計画したような気がします。こちらも○暴事務所とともに、デベへ確認する必要がありそうですね。

結局坪単価はいくらですか？

2年前、オーベル浦和を検討しましたが駅に少し遠いから諦めた。
現在、ここまで価格が上昇しているので後悔しています。
オーベル浦和を検討した方いらっしゃいますか？

>>616
オーベル浦和は良かったよね・・・。抽選で外れてしまいました。本当に悔しかったです。これだけ価格が上がってしまうと、新築浦和の購入はもう諦めてます・・・。

オーベル浦和抽選で外れてしまいました・・・。本当に悔しかったが、それからこのマンションを検討していただけに、価格の差がありすぎて失望してます。もう浦和で新築はむりなのか・・・。

仮に今、オーベル浦和を分譲したらいくらになるかな、坪300まで行くかな？

価格明るみになってレスポンス減りまし種…

浦和は地元志向の富裕層の独特のマーケットがあるそうです。

都内への利便性云々関係なく、浦和しか買わないらしい。

富裕層云々の情報繰り返し書くのなら、こっちを調べて欲しいよ。

http://wikiyakuza.wiki.fc2.com/m/wiki/武州前川一家

ここ3年くらいなら、
東武ホテル跡地のパークホームズが
コスパ的にもよかったような気がする。
オーベルはちょっと遠いかな。
長谷工の方のオーベルは仕様がイマイチだったし。
このまま駅前が建つまでは
値段は上がり続けるんだろう。

>>633
本気出してたらあの仕様はないよね。
高いのは値段だけで、
他はね。
本気で儲けにきた、ならわかるけど。

先日MR見てきました。
みなさん仕様のどのあたりが不満なのでしょうか？
個人的には天井高と梁以外は、いたって普通だと思うのですが・・・
（値段的に普通だと不満って感じですかね？）

>>637
あのキッチンの安っぽいギラギラした天板は、
気にならないの？

あの値段だから、
普通の仕様だと不満というか、
あの値段だすなら
もっとマシな家にすみたい。

オラは内装の多少の事はそれ程気になりません。
何より立地が第一優先なので。
なかなか出会えない物件だと思いました。

間取り見ると外廊下っぽいネ。

間取り図のどこを見て外廊下と分かるのですか?

浦和で一生マンション住まいとか＊＊＊すぎて無理
にもかかわらず1億以上出して90平米って‥リセール悪そうだね
再開発後のタワーができて、オリンピック終わったらもう、値段暴落だよ
需要はあっても金が無い奴の需要しかない的な
またどーせ、え、ここに？ってとこにマンションできるよ
てか一軒家がいい
程々の家で1億ならまだ土地分安心できるが、ここのマンションに1億はリスクがありすぎる
引っ越したくても引っ越せない、貸したくても貸せない
ここで死ぬのはいやじゃー

浦和は昔から23区平均以上くらいの高価格帯だったので
何を今更という感じもするが。

エイペックスは目の前に再開発タワーが出来たら大きく値崩れするように思うけど。

>>654
大宮の駅近三菱とかも坪300くらい行くんじゃないかな。

駅近でも土呂や蕨は安いので
浦和大宮は高いですよ、
都下や23区東部、横浜東京より、あたりと同水準です。

よく分からん。。

>>661

90㎡が1億2000万→1億800万に値下げまでは覚えていますが、レインズで100万/㎡超のデータが無い事から売却を諦めたと思っておりました。
661さんは登記簿で所有権移転チれたのをェックされたのでしょうか？

ここ一年で見ても浦和もかなり値上がりしてるよね
高いけど買っておくべきなのか、それとも見送るべきなのか…

>>662
タワーなら浦和では駅前のみですよ。
ここは名前のみ『タワー』の普通のマンションです。
価格はタワー並ですが…
容積率もエイペックスタワーやコスタタワーのように700%あるわけではなく500%です。
都内のタワーマンションのように土地持ち分が圧縮される訳でもないので相続税対策には不向きだし、建物高さも67.9mなので上記二つのタワーの半分くらいの高さしかありません。
HPの風景はパインズホテル14階の高さ140mからの写真なので景色よく見えますけどね(笑)

>>664
べらぼうに高いのはここだけですよ。
東仲町はまだわかりませんが、他の浦和新築マンションは過去2,3年と比べてさすがに安くはなってませんが10万～20万/坪高くなってるぐらいです。
230～250万/坪→240～270万/坪のイメージ。

ここも予定価格聞くまでは290万/坪ぐらいと予想してましたが330万/坪はさすがに割高だと思います。
間取りも100㎡超以外は良い間取りとは思えませんし…

岸町のグローリオは@270くらいでしたっけ？
そう考えると、ここは@300くらいであってほしかったな。

でもここが@330で売れてしまうと
本命よ西口タワーが@350から@400くらいまでいくのでは？
とのマンションマニアさんの予測もあります

浦和大宮の値上がりは、ここ3年ほどが激しいかな
GMTなんかは、坪220万程度だったが
今なら遥かに高いだろう


でも浦和は昔から高額エリアだけどな
エイペックスの坪250万は当時では相当な水準のはず。

浦和って高級住宅街で検索すると普通に出てくる街だからね
もう庶民が買えない街になりつつあるね
ここももう少し安ければいいんだけど

浦和は商業が弱めなので、逆に駅近タワーが出やすいという条件もある。
単純に地価も高い。

大宮なんかはマンションは駅近でも5分は離れるから。

どなたか三井健太氏や榊淳司氏にマンションレポートを依頼してみた方はいらっしゃいませんか？
内容は信じて良いものなのか・その後勧誘とかないのか･など気になりました。

浦和はここ数年上がり続けてますよ
やっぱりプレイズ買ってりゃよかった

何が何でも駅近と言う人とそうじゃない人がいますよ。
個人的にプレイズは無いな。
やっぱり、マンションは名の通ったデベから買いたいよ。
三交は三重交通の不動産部門で近畿ではそれなりなんだろうけど。

北浦和、南浦和の駅近より、
浦和の駅遠（中浦和のほうが近い）という考えの人もいるくらいですから。

今は武蔵浦和もかなりありですね！

毎日車通勤で、電車は月に一回乗るか乗らないかくらいですが、浦和駅前にできるマンション買ってもいいですか？
ちなみに車は自分用と家族用で2台保有しています。
さいたま在住なのに駐車場代だけで、月々45000円です。
駅前に住むメリット、誰か教えてください。

以下、個人的な感想です。
『共用施設』:ゲストルームすらなし、せめてスタディルームぐらいは欲しかった…。
『エントランス』:ＣＧで見ても狭苦しく、高級感は感じなかった。もう少し広さが欲しい。各階ゴミ捨て場とは言わないまでも、ゴミ捨て場もエントランスを通らなければ行けず、せめてエレベーターから階段横を抜けれる設計が良かった…
『仕様』:普通かな。この単価ならリビングだけでもビルトインエアコンが欲しかったがまぁ許容範囲。
『総合』:普通のマンション、高級感があまり感じられなかったのでこの単価なら住不のようにせめてオーダープランを無料でやって欲しい感じ。

以下、各間取り
『A』:論外、部屋を縦に貫く下がり天井に柱丸々一本プレゼント、廊下も無駄に長く、リビングは実質5畳程か…
『B』:普通、どちらかと言えばCの方が単価が安く良いか…
『C』:検討価値有、3LDKとしては厳しいが洋室3を潰して2LDKとして使うなら良いかも。洋室1のギロチン天井が気になるが単価もBタイプより安く、西側が抜ける10階以上が6000万以下なら買いたい。
『D』:検討価値有、2部屋リビングインかた洋室3が行灯部屋なのが少々難。中住戸なので梁が気にならないので、伊勢丹、イトーヨーカドーより高い階で6500万前後なら買いたい。
『E』:論外、玄関位置が悪すぎて廊下が長い。玄関開けてすぐにトイレ(笑)、せめてトイレのドアの向きを逆にしてくれ(笑)。リビングも実質8畳程で狭い
『F』:安ければ普通、角部屋なので単価が高い。その割に、主寝室になるであろう洋室1の梁がキツそう。玄関がクランクイン出来ているのは良いかな。
『G』:安ければ検討価値有、F同様玄関クランクインは○、ただ角部屋の為、全部屋に梁有り…。眺望が抜けへ部屋かつ力の喧騒がマシな高さが8000万前後なら買いたい。
『H』:普通、玄関位置が悪く廊下が長い…。4LDKとして使うには無理がありそう(90㎡でリビング13畳って…)、モデルルームのように3LDKとしてなら…。
『I,J』:検討価値有、予定価格のままなら坪単価370万ほどなのでF,G,Hより割安感有(19,20階はエレベーターも専用キーなので優越感有)。どちらかと言えばリビングにギロチン天井があるIよりJが欲しい。各二部屋しかないので抽選必死か…。1000万円単位なのでまぁ上ブレしそう
『K』:検討価値有、間取りが理想的。あえて欠点あげるなら洋室2がリビングインぐらいか。

上層階(金持ち)の為に下層階があるようなマンションだなというのが感想。

長々書いて申し訳ありませんでした、少しでも参考になれば…

仮に10年後、今の相場環境下のエイペックスタワーと同じ評価(坪単価280万～坪単価300万)だとすると、一年当たり坪6万～8万ぐらい下落していくイメージ。

仮に75㎡の部屋だと23坪×7万(下落)＋24万(管理費等)+20万(固定資産税)=205万/年なので約17万の賃貸に住むのと同じぐらいでしょうか…

それをお得と考えるかどうかかもしれません。

19,20階も実際に自分が住むのではなく上記のロジックで行くと、2000万以上売却損が出るので相続税対策としても微妙ですよね…。ただ100㎡超の部屋は浦和でもなかなかないので希少だと思いますから住むには良いと思いますが…

まぁ将来の事はわからないので10年後オリンピックが終わっても今より相場がさらに上がっていれば良いだけですが。
個人的にはオリンピック後は下がるか良くて横ばいと思ってますが…

一等地と言いながら、ここは子育てファミリーには不向きな立地です。夜になると居酒屋、クラブのおねーちゃんが路上でキャッチしてます。その中を塾帰りの子が歩かなくてはならず、呑兵衛な子に育ちそうです(笑)

同じ高砂小学区でもすぐ南のヴィアーレ浦和が築20年とはいえ、坪単価170万前後なのはそういった環境だからでしょう。

ちなみに浦和は賃貸も20万を超えると借り手がなかなか見つかりません。ハイクラス賃貸のボリュームゾーンは15万前後ではないでしょうか、住友が25万という事例がありましたがかなり特殊です。コスタタワーでも16階で80㎡ぐらいが20万で募集中です。なのでモデルルームの予想賃料は『かため』と言いながらかなりガバガバです。

ですので『検討価値有』と書きましたが、リセール・資産価値を気にせず転勤なしの永住覚悟ならの前提条件のつもりです。住宅ローンを利用して買うような物件ではないでしょう。

『頂』ってどういう意味なんですかね？大した高さがあるわけでもないのに、東仲町がそんなに高値追求できそうにないから、このマンションで利益を『頂』きますかな(笑)

ちなみにモデルルームに行くと営業に煽られて『今、買わなきゃ』と思い込んでしまいますが、大手の仲介不動産屋にでも行って、『物件売りたいから近隣相場を教えてくれ』と尋ねて下さい。専属契約が欲しいが為に高めの査定価格を言われると思いますが、いつでも『今が売り時』ときっとアドバイスしてくれますよ(笑)
近隣の成約事例も確認できて、頭も冷静になるので一石二鳥です(笑)

このマンションを買われる方もそうでない方も後悔しない選択をされる事を祈っております。

>>682
>浦和の駅遠（中浦和のほうが近い）という考えの人もいるくらいですから。

それって本当は「中浦和に住んでいる」って言うんですよね(笑)