ザ・パークハウス 浦和タワー［旧：浦和区仲町1丁目］　三菱マンション

197さん

貴重なご意見有難う御座います。
教えて欲しいのですが、PER22.5倍というのは、業界では標準基準なのでしょうか。

投資物件として22.5年で回収するとなると、坪325万円での販売価格を現在価値とすると、想定家賃、割引率はありえない数字になるという印象です。

仲町1丁目の高ポイントは、駅前ということもありますが、高砂小、岸中学区であり、間取りを見ると子育て世帯をターゲットにしているのは明らかかと（購入者、投資家としてもその先の賃貸者）。
一方で、同じ学区内には10年差とは言え、エイペ、コスタがあります。同じ駅前で、浦和タワーより賃貸料が安く、しかも駅前とは言え住宅街であり、学校に近いこの二つの物件と競争しなきゃいけないのに、高家賃が維持できるとは思えません。新築効果が薄れたら、同じかあるいは、それ以下のレベルでないと借り手がつかない可能性あります。それほど、この二つのタワマンブランドは別格です。

住友は、同じ浦和駅前とはいえ、そもそも学区が違う（岸小、白幡中学区の最果て）し、ターゲット層も違うので、浦和タワーと比較対象にはなりにくいという印象です。

そう考えると、坪325万円だとご指摘の通り、ホントにバブルですね。

繁華街にもかかわらず、子育て世帯を狙ったはいいが、販売価格によってはコケル（地所は売り切るから、よいのでしょうが・・）可能性がありますね。

201さん

仰る通りです。論理的なコメント、ありがとうございます。
居住用物件としても、負担が相当重くなりそうです（自分が住宅ローンを組むので）。また、タワーマンションの管理・維持費が通常より高いとのことですし。
営業の方がよく「資産価値が高い」という言葉を使って薦めますが、多額の住宅ローンを借りながら資産価値を追求することは、結局銀行のために働くような気がします。
相場が上がる時に波に乗りやすいというような現象があり、冷静に考えたいです。

この低金利で言うほど銀行の為になってないけどね。
結局デベと関連管理会社の利益の為に買うの。

人口減少、マンション乱立の現状を考えると、こういう場所しか価値を維持することはできないと思う。しかし、投資用として考え購入すると危ないかもしれないですね。浦和が好きで永住する目的で買うならいいのかもしれませんね。

冷静に検討することが大事ですね。

キャッシュのあるお金持ちはたくさんいますから、そういう人が買えばいいんじゃないでしょうか。心配しなくても売り切れると思います。

ここはタワーといっても20階なので
そのへんはどうなのかな、良い意味でコスト低めとか。

>>168
参考になりません。
この値段では買い手がつかないと予想します。
また、１戸が特定の価格で売れるといっても、
複数戸数が安定してその価格で売れるとは限りません。
駅西口で大量供給されることをお忘れなく。

この物件を検討する際は、３年後の２０年春、駅西口に５２１戸が供給されることを考慮する必要があります。
西口タワーは周囲のリセール価値に大きな影響を与えます。
西口タワーの価格は、立川駅前のプラウドタワーが参考になるでしょう。

>>201
駅前の２物件の近くに２０年春、５２１戸の大量供給が予想されています。
高砂小、岸中の児童・生徒数の推移を考慮ください。
学区域は将来、変更する可能性があります。
詳細はさいたま市教育委員会にお問い合わせください。

ＰＥＲ水準の評価はまちまちですが、以下が参考になります。
http://toyokeizai.net/articles/-/56535?page=2
http://toyokeizai.net/articles/-/56535?page=3

>>206
浦和では地元富裕層の購入が期待されます。
ただ、供給戸数の多さゆえ、富裕層による需要だけでは不足します。
埼玉県内では、外国人による購入も期待薄ですので、
価格設定は悩ましいですね。

4LDK最安でイクラくらいですかね…？

再開発タワーの更に後にも供給続く可能性もなくはない

伊勢丹の建物を壊して、伊勢丹タワーにして、下層階は伊勢丹。
中層階は市役所や県庁など、上層階はマンションってことでヨロシク。

>>210さん
西口に521戸のマンションが出来るのですか？
それはISETANの近くでしょうか？

ロータリー沿いの商店を壊して、下に商業施設。上がタワマンになりますよ。
交番の前の道をはさんだ場所です。
ロータリーが大きな建物で囲まれる感じになりますよ。
http://www.city.saitama.jp/001/010/012/p033973.html

後ろのエイペックスやコスタが見えなくなるくらいの
幅と高さがあるね

これで浦和駅は東西ともに

駅前から見える範囲はキレイ目になるのか

210さん

情報有難う御座いました。
22.5倍で計算というのは、やはり現実味がない感じがしました。
坪324万円だと、現実感を無視したバブルであることですね。
資産家が敬遠する物件を一般人が買う構造で、格差が広がる構造に変化はありませんね。とほほ・・。

学区の話ですが、学区が変わるとしてもエイペ、コスタは一番最後じゃないでしょうか。
仮に変わったとしても、この二つが変わるのに、浦和タワーだけが残る可能性はないと思います。
武蔵浦和周辺は、マンション毎に学区が違ったりしてますが、建築時に決まり、竣工後に変えるには、
その学区の価値が付加されたマンション価値に影響しますので、簡単には変えれないでしょう。
再開発タワマンは高砂小、岸中学区でない可能性はありますが。

ところで、この再開発タワマンが立つと、浦和タワーからの眺望は残念なことになりますね。
西側はマンションだらけですので富士山もだめそう・・。

駅前マンションですから、眺望が犠牲になるのは仕方ないですよ。
採光がなんとかなれば嬉しいですね。
商業地域なので、それも将来的に保障されているものではないので
駅近くのマンションに価値を見いだせる方が買うマンションでしょうね。
駅前物件はそれでいいのだと思います。

仰るとおりですね～。
人それぞれにこだわるところに違いがあり参考になります。

引き続き検討したいと思います。

パークハウスの東仲町のほうが、販売時期後なんだね～
まあ、駅前を買えない人を取りに行くのかな

浦和は地域として人気なので、ある程度は価格が高くなるのは仕方がないような気がします。
あとは、物件の条件として納得できるかどうか、ということがポイントではないでしょうか。
比較的周辺環境も良いですし、小さなお子さんがいても安心して暮らせる地域だと思います。

223さん、我が国は価格と折り合いがつかなかったので撤退するコトになりました。

北浦和のほうが圧倒的に割安ですよ。利便性は浦和にかなわないけれど。

浦和のマンション買うカネがあっても、北浦和を買うと思います。子供のことを考えたら、浦和より北浦和だと思う。

去年あたりにでていたのを
買っておけば良かったのか？と最近思います。

それは、ないな…

ま～あ、浦和と北浦和じゃ 金額が違いすぎるから、
自分を納得させる事が出来ればいいんじゃないですか？
基本的に浦和が買えない人が北浦和てのが流れですね。
教育や全ての面で、比較できるレベルではない。

浦和はこれからの再開発でどんどん高くなるでしょうね。庶民には住めません。
結果として、教育水準もどんどん上がるんでしょうけど。
ちなみに、私は武蔵浦和に逃げました。

浦和のマンション買うカネがあれば、浦和買うでしょ。
わざわざ北浦和買わないでしょ。

最近浦和にマンションを買いましたが、足元のマンション値上げ状況を見ていると、買っといて良かったと思います。
買った頃は高い、高いと批判されて、判断を誤ったかと相当落ち込みました。
将来はわかりませんけどね。

いやいや、北浦和のほうが上だからw
治安、教育あらゆる面で。

時々いる浦和より北浦和の方が便利とか上とかおっしゃる方に、申し上げたい。

駅からの距離、日当たりが同じなら利便性、資産価値で浦和が劣る事はあり得ないはずだが、何を基準による判断なんだろうか？

北浦和だったら武蔵浦和の方がﾝイィ!

北浦和より、さいたま新都心の方が便利な気がします。

さいたま新都心よりは北浦和の方が便利だろ。北浦和は浦和以上に便利な場所だと思いますよ。

便利の基準を定義してくれ

北浦和が一番便利です。

立地が、最強です。
北浦和が最強な理由
1、隣が浦和
2、隣の隣のがさいたま新都心
3、「浦和にすんでます！」
と言える。※しかも埼玉県民意外は、
北浦和駅なんて知らないから、浦和駅周辺に住んでいる
と思ってもらえる。
4、浦和駅の隣とは思えない安さ コスパ最強
5、京浜東北線の一本だけなので、浦和駅のように何に乗るか迷わない。
6、駅が京浜東北線で、一番コンパクトでビンテージな作りなので、歩く距離が少なくてすむ。
7、てんや がある。
8、マンション購入時に、他の住民に対して劣等感をいだかなくてすむ。※浦和駅の周辺のマンションを無理して購入すると、社長や弁護士等の高所得者だらけなので…


まだまだ、良いところは、沢山あります！
悪い所は、何も思いつきません。

何で売れ残ってるマンションが沢山あるのか、全くわかりません？

>>237
何かイタい・・・

いつモデルルームできるんだー！
売り渋られるのかねえ。

ここは、子育てファミリー多いかな？間取りも広目の多いし。

隣が浦和駅だから北浦和が最強っていう理屈が不明

237、笑かしてくれるじゃないか

人気化する予感がします。
立地は最高ですかラ、浦和でこれ以上のﾏﾝｼｮﾝは出て来ないでしょう。

レッズファン御用達の居酒屋前なので、レッズファンにとって最高の立地です。
試合の日はティアラのライトも赤くして欲しい。

レッズ居酒屋がなければなあ…
後々、騒音でトラブルが起こりそうで心配。
間取りはいいんですが、この立地、私には子育て向きとは思えないんです…飲み屋街ですし。駅前再開発を待ちます。

間取りをみると確かに子持ち世帯をターゲットにしてますね。
１LDKがないので、マンション住民も子持ち世帯が多く、マンション内の治安はまあ安心できるかな。
ただ、周りは飲み屋街で、レッズ居酒屋以外にも24時間営業居酒屋などがあって、治安は良くないでしょうね。

まだ、設備が発表されていないですが、大部分の間取りでは風呂が狭いとか、高級感はないと思われ、
また部屋を少し狭くすることで、子持ち世帯に買いやすい値段を実現するのかもしれないですが、
ターゲットとしている子持ち世帯に響かない立地な気がします。
なんかちぐはぐな印象で、きっと、土地勘がない人が構想したんだろうな～・・。

住友のように高級感だしたらよかったのに・・・。

確かにこの辺りは、浦和でもっとも騒がしい場所だと思います。交通量の多い旧中山道と飲み屋街に囲まれて。近くに遊び場所もない(小さな公園はありますが)。常盤公園は気軽に行ける距離ではない。子育て向きとは言えませんね。
ただ、高砂小、岸中の学区は魅力的です。あの商店街を通って子供に通学させるのは心配ですが。お子さんが中学生以上のご家庭には良いのではないでしょうか。あと、ヨーカドーが近いのは良い。この辺り唯一のまともなスーパーですから。
個人的にここに出せるのは坪300が限界です。シティハウス以上は出したくない。

四年半後に駅前再開発が控えていることを考えると、苦戦しそうな気がする。価格次第だが。

浦和高砂は良い立地でしたね。
でも、ここってそんなに治安悪く感じますか？
飲み屋と言っても、居酒屋ですよね。
駅前なら普通にあるような気がするのですが、どうでしょうか？
子育て環境を考慮するなら、駅前自体があまり良くないように思います。