23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その41）

スクラップ＆ビルドができる場所とできない場所は
地権者の属性と数による。町工場があったような場所（例：中目黒・白金）
なんかは比較的まとまりやすい（地権者が少ない＆利用用途変換）けど
もともと住宅地だったところにミニ戸がぎっしり建っていたり、
分譲マンションがあったりする場所はよほど利便性がいいとかじゃないかぎり
再開発は無理。話がまとめるには２０年くらいかかる。デベロッパは待って
いられない。森ビルは非上場かつ港区にターゲットを絞っているからできる。

まぁ、言ったって値段が全てをあらわしてるからね。
坪300以上の地域とそれ以下の地域での格差は拡大する一方ですね。

＞＞７５１
３０年もかかると格差が広がる一方ですね。
世田谷区が上手く行っている理由は大きな地主が多いからでしょうか？

>>752
いろいろみてまわりましたが、
都心5区、目黒、文京、世田谷、杉並、品川あたりでしょうか坪300万以上となると。
中野や練馬、小金井、三鷹あたりも駅近タワーは超えてましたね。

落ち目地域で坪三百万円出した人は気の毒ですね。

>>753

世田谷も場所による。世田谷区だからっていっても京王線とか
小田急線の駅遠物件買うとひどい目にあうよ。
小田急沿線はおそらく衰退する。買うならなるたけ目黒区より
が無難でしょう。

あと大地主（農家）が多いのは世田谷より練馬区。あと江戸川区もそう。
こいつら土地を売らずにアパート建てるから町並みは変わらない。

まったく。
世田谷区なら元気があるってものではない。
ミニ戸は多いわ、路地は入り組んでるわ、の世田谷線沿線もある。

>755
格差が広がるわけですから、
落ちていくのは300万以下の地域でしょ。
上がることすらできなかった地域をいまだに信じてるのもどうかと・・・

格差の拡大は富裕層にとってもいいことではない。
セキュリティー費用が増大するし、国の社会政策につかうための負担（通常は税金）が増える。
社会不安をなくすためにも景気対策、弱者救済は必要。
ただ、今の民主党の政策では長期的に見てどちらも期待薄。

中野区、杉並区は木造住宅密集地域が広くてどうしようも無いけど、世田谷区は違う。
都心部並みに碁盤の目になっているところが多い。
これが格差の原因です。

http://www.livily.net/mansion/search/details.aspx?building_no=10942

大手のタワーがもうアウトレットですよ。
格差拡大の影響ですかね。

↑違うと思う

いやいや、まさにその象徴でしょ。

なんか勘違い多いね…(笑)マンションは下がらない。

土地だけは採算性から値下がり基調だが…ﾌﾟﾚﾐｱﾏﾝｼｮﾝは品薄だよ(笑)

賃貸住宅の借り手保護　国交省が10年度、住み替え促進
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20091123AT3S2200722112009.html

規制や情報開示の徹底など、借り手が強くなる方向に向かうわけですね。
「不動産価格の下落で持ち家を資産として持つことに消極的な人が増えていることも背景にある」みたいです。

大量に余ってる、坪300万以下のマンションはきびしいよ。

>>760
これ見ても世田谷区と中野区、杉並区の差は歴然だね。
安アパートが多過ぎだからかな。

目黒区も意外と悪い。

首都直下地震による東京の被害想定報告書
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...

人気地域に変動はないようです。

http://www.mansion-square.net/heikin_tokyo23.html

>>768
買う人がいない値段は意味がありませんｗ
架空の値段ってやつ。
杉並区の７０ｍ２中古に５千万円出すと本当に思う？

>買う人がいない値段は意味がありません

どの区にもいえることなので、数値は平等でしょ。
なにをそんなにあわててるんだ？

世田谷区より杉並区が上になっているのはどう考えても変でしょ。

信用できないね。
ちゃんとしたとこが作った数字ですか？

７０ｍ２中古マンションで世田谷区が杉並区より４００万円も安いです（笑）

400万って立地や周辺環境で発生する誤差じゃないの？

>>773
どの区にもいえることなので、数値は平等でしょ。

>>768

中央区意外に安いね

1000万くらい違うなら誤差を引いても差があるんだろうなと思うけど。

インチキ数字じゃん(笑)

>世田谷区より杉並区が上になっているのはどう考えても変でしょ

23区のデータ見て感想がそこか。
どんだけ視野が狭いんだ？

毎月のデータんだからそりゃ多少の上下はあるだろ。
9月10月はちゃんと世田谷が上だろw

ここのタワマン屋が世田谷区は暴落するって言うから待ってんだが・・・

13年落ちの賃貸でもしっかり敷金礼金２ヶ月ずつとるぞ！

まけろって言ったら他あたれとよ！

坪３００万という強気のプライシングを何とかして正当化したい方がおられるようです。
ご苦労さまです。

>>781
中野区、杉並区
これからどうなってしまうのでしょうね。
１０月の人口移動統計が出てくると分かりますよ。

東京都の数字だからインチキ無しの数字だよ。

>>782

中野・杉並で買っていいのはは中央線・丸の内線徒歩１０分
（できれば５分）以内のみ。それ以外の場所は地縁・血縁が
ないのなら買ってはいけない。

駅近でも坪３００万円は高すぎ。
外周区だよ。

>>784

杉並でマンション買うのはＡＨＯでしょ。
世田谷もそうだけど戸建てが好きな人が買う場所だよ。
ちなみに中野は賃貸で住む場所。収益物件以外は買ってはいけない

まさか、あげくに「江東区に買え」なんてたわごとが続くんじゃ・・・ｗ

あはは、それじゃ笑い話のオチになっちゃうよ。

>>786

言わないから安心してよ。
東京でマンション買うのに無難な場所は

港区（除く埋立地）、千代田区、渋谷区、目黒区の４区にしとけ

どうしても江東区に住みたいんだったら別にいいけどさ

外周区でも世田谷区は別格。
お勧めです。
将来性もあります。
坪単価に見合う価値ありです。

さては新手のネガだね。外周区なんて珍語録使うのは埋立地のかただけでしょｗ

＞＞７８８
何で目黒区が入っているのですか？
皆さんが言っている戸建エリアですよ。
理解できません。

>>791

世田谷区でＯＫな場所は普通のサラリーマンには買えない値段である
ことが多いです。「この値段なら港区買うよ」ってな場所なら比較的
安心です。そうじゃない場所は戸建てにしましょう。駅から遠いマンション
なんてしゃれになりません。

何かコンプレックスがあるようですが、
外周区は不動産用語で、差別用語ではありませんよ。
誤解が無いように以下を抜粋します。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2009/09/60j9i100.htm

１　平成21年基準地価格の動向
東京都全域では、住宅地、商業地、準工業地及び全用途の平均変動率が大幅な下落に転じた。特に、区部の住宅地は平成６年以来、商業地は平成８年以来最大の下落率となった。
(1) 住宅地
〔区部〕
区部全域の平均変動率が、昨年のほぼ横ばい傾向から二けた台に達する大幅な下落となった。
下落率一位は、渋谷区のマイナス14.2％で、以下、世田谷区、中央区、千代田区と続き、15区で二けた台の下落率となった。
外周区の葛飾区は5.6％、足立区は6.3％の下落率に止まった。

湾岸マンション生活はまさに千葉レベル。
馴染める人馴染めない人で、出入りも増えるでしょうし、
タワーは維持管理費や修繕も問題化するから、資産価値的には一番厳しいでしょう。

>>792

目黒区はおっしゃるとおり戸建地区です。
ただ古くから開けており、それこそ４０年前からマンションがたくさんあります。
都心へもほど近く交通利便性も高いので中古マンションの取引も活発なので
失敗しにくいというのが理由です。

住宅系ＲＥＩＴも都心以外では唯一目黒区に投資しているところが多いです。

ちなみに私は港区在住で、目黒区には一度も住んだことありません。

>>794
戸建なら23区外に広い庭付きを選ぶのではないでしょうか。

>>797
高いだけで、マンションを買う意味が無いと思いますよ。
外して、港区、渋谷区、千代田区でよろしいのでは？

>>799

まあ、そうですね。
その３区じゃ当たり前すぎて面白くないのであえてその次を入れてみました。
目黒区だと三田、中目黒、青葉台、東山くらいですかね。
それ以外だと中央区（埋立地以外）、品川区（五山）くらいは入れていいかも。
文京区はゆっくり衰退すると思うので対象に入れていません。
地縁があって好きならどうぞって感じでしょうか。

あ、これは住んでどうかという観点ではありません。
住みやすいかどうかは人それぞれなので。あくまでも将来売却したり、賃貸し
たりと資産性を重視するケースの話です。

資産性を気にしない方は好きな場所を買えばいいと思いますよ。
今時のマンションなら買って後悔することはないでしょう、売るとき後悔する
かもしれませんけど

目黒区を入れるのなら世田谷区も入れるべきです。

>>801

そんなにいうなら世田谷入れてもいいですけどちょと世田谷って
広すぎるからね。高級住宅地はあるけど高級マンション地帯って
ないでしょ？

エリア限定すると用賀・瀬田、深沢・駒沢とかそんな感じ？
すみません。よく知らないもんで。

港区、渋谷区、
賃貸物件が多すぎて
高家賃で借り手が見つかる環境に見えませんが、
将来的に見て本当に大丈夫なのでしょうか？
高い買い物ほど失敗すると被害も大きいですから心配です。

>>803

うーんそれを言われると困るな。
とりあえず高額賃貸マンション市場はリーマンショックで
崩壊しました。感覚的には客の１／３は姿を消したという
感じでしょうか（笑

家賃30万払える人は好みもうるさいしね。

ただ港、渋谷以外の区では賃貸マンション市場には
価格上限があります。一部の高級レジを除いて家賃１５万が
ＭＡＸです。

家賃30万で高額賃貸？？？
普通の70平米くらいの賃貸でも30以上するような気がするんだが。。。

崩壊したといわれる高額賃貸っていうのは100万以上の物件では？

都心のマンションは増えすぎてしまった・・
そしてリーマンショックで顧客は激減。
家賃を下げれば借り手が見つかるような普通のマーケットじゃない。
日本の将来がバラ色とは到底思えない。

高額賃貸マンション市場はこれからどうなるのか？

>>805

業界では高額賃貸の定義が３０万以上となっているので許して

家賃１５万がＭＡＸって随分極端ですね…

ここは世田谷を過大評価する田舎者が多いねぇ

港区、千代田区、渋谷区の家賃レベルは３０万円以上のいわゆる高額賃貸です。
次のレベルは２０万円前後で、開きがあります。
郊外になると１５～１２万円前後。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=4d/o=80hsbqBjnIYokc/

どう考えても杉並区、中野区の新築坪単価は高すぎだよな。

週刊現代に【ｽｰﾊﾟｰﾃﾞﾌﾚ経済…家と車は売り払え!!】こういうの読んで〜本当に売った人いたら教えてよ【(笑)】

週刊誌に踊らされる人って？

沢山いるよね(笑)

債務整理の商売がめちゃくちゃ儲かってるみたいだね。
半数以上が住宅ローンだとよ。

ふーん…あっそ(笑)

寒い時期に強制執行とか・・・ますます寒いね。

マンション動き始めてかえって良いんだよ…なかなか欲しいマンションが買えない人にはﾁｬﾝｽ到来かもよ。

こんな経済情勢で将来の明るい材料がない時代。
価格は下がっていても何年住宅ローン払っていかないといけないのか考えるべきです。
家を買って５年先、１０年先支払っていけるか確信持てますか。
最近、住宅ローン払えない人が急増しています。結果、持家を取られてしまうケース
が多くなっていますよ。
そんな人はまだ、景気がよいか、穏やかな時代に将来もあり、給与、ボーナスも
たくさん貰えた時に高い価格で住宅を買った。そのときはローンの支払いもＯＫだった
のでしょうけど、今も支払いが続いています。「給与が下がり。ボーナスなし」と
今の情勢で支払っていけるはずがありません。
『一寸先は闇！』住宅買って今ローンを支払えても、いつ払えなくなるかわかりません。
ならば、質のよい住宅や広い住まいにすみたけりゃ。２０万円前後の賃貸に住むことの
ほうが賢明ですよ。絶対に！
だって将来家賃を払えない状態になった時は、すぐに古くっても安い賃貸に住み替え
りゃいいではありませんか。その方が絶対、健全で安心だと思います。

↑
やっぱり〜

家賃払うのも大変だよ(笑)

生活レベル下げなきゃいけない人は大変。人間、贅沢にはすぐ慣れるけど辛抱にはなかなか慣れない。
昨年末から今年にかけて購入した人はボーナス払いなんか組んでないだろうし、ある程度の減収は予測してローン計画を組んでいるでしょう。
今買うのがいいの？今買っちゃダメなの？憶測や煽りや風評が乱れ飛びますが、最後は自分の判断ですね。
ここ数年で考えれば今はそこそこ安いと思いますが、まだまだ下がると信じてる方もいるようです。

＞８１９
なるほど、たしかにある意味、現在は不動産価格も安くなったが収入も下がています。
結局、給与が安いため価格が下がっても支払いは楽じゃない。
この時代に収入の良い人もいますよね。その人たちだけが「お買い得」状態にすぎ
ません。一般人は景気がよかろうが、悪かろうが余裕を持って購入できる時代
なんてないのかも知れません。今支払いができても、この先はたしかに支払いできる
保証がない。
ならば、「住まいの選択」は、収入が良いときや安定している時は質や広さや立地を
重視して「質の良い賃貸」、収入が下がった時や不安な時は「狭い、古い、場所の悪い」
ことを我慢して安い賃貸に住み替えていく。またよくなれば、質の良い賃貸に何度も
住み替えればいいってことですね。一生のうち、これから何回引越しすればいいのかなあ。
ところで、個人収入が良い時悪い時に賃貸住宅に住み替えるのはわかりましたが、
年を取って収入がなくなったときは、どうするんですか。
収入がゼロの時はどこかの河川敷に掘っ立て小屋を建てて住まないといけない
なんてことありませんか？

民主党さん！
国民の生活を守るために、
「良質な、駅に近く、広い」家賃の安い住宅を政策でつくってください。
国民は景気が良かろうが悪かろうが住む家は必要です。
住宅費が安くなって、住む家だけは不安がなければ、他に消費を回せます。
景気回復の特効薬になるはずです。

結局政党頼みか
自立できない人はマンション購入できないんですかね～

高齢者の居住の安定の確保に関する基本的な方針

平成13年国土交通省告示第1299号

最終改正：平成16年国土交通省告示第775号

我が国においては、少子・高齢化の急速な進行に伴い、今後高齢者の存する世帯が急速に増加することが予測され、特に高齢者単身及び高齢者夫婦のみの世帯の増加が見込まれている。また、家族形態の変化、住宅に対する意識の変化等から、高齢者の賃貸住宅居住は増加しており、今後も賃貸住宅での居住へのニーズの増大が見込まれている。

その一方で、民間の賃貸住宅においては、入居拒否等の高齢者の円滑な入居を阻害する事態が多く見られるほか、一人暮らしの高齢者については、緊急時の対応や病気になった際の支援が十分に行われない現状となっている。また、高齢者の住宅内の事故が多発しているにもかかわらず、公的な賃貸住宅については加齢対応構造等を備えた住宅の整備が進展しつつあるものの、それ以外の賃貸住宅における加齢対応構造等の整備は立ち後れており、加齢対応構造等の整備に係る負担から今後も当該整備が十分には進まないことが見込まれている。

この基本的な方針は、このような認識の下に、高齢者の居住の安定の確保を図るため、必要な事項を定めるものである。

ユニクロ栄えて、国が滅ぶ！

これは、言えている、どの産業でもあり得る(泣)

まあ…どのひとも、金無い人は、無理しないでね(笑)

>>822の

買え買えの屁理屈も辛そうだな。苦笑

マンション買い煽りしてる人達って、子供にどんな道徳教育してるのかしら？

＞８３０さん
意味不明？

んー、ハングルで書かないと理解できないかな？

あれ、苦笑おじさんまだいたの？

恥知らずな大人が多いね。
もしかして子供？

賃貸で妥協しながら安いとこに住んで老後の資金があれば、施設に入れるけど、収入に合わせて安いところに住み替えてたら金もない、受け入れてくれる賃貸もないってことになりそうだね。

賃貸派は老後の資金はどうしてるのかな？
ローン払いながら老後の資金も準備して余力残しておかなきゃ心配だな。

レベルの低い話はやめましょう。
本題に戻しましょう。
たしかに最近の価格はかなり下がったと思います。
しかし、問題は質も下がったような気もします。
二重床が直床になり、床暖房やディスポーザなども設備も付いていない
物件も多くなりました。
それに新しい物件が大幅に供給減の状態です。
わかるような気がします。新しく物件を供給しても値引きで利益が取れない。
ならば、新しいマンションを建てないほうがまし。そう経営者は考える。
二つ目は企業に銀行が融資しない。だから事業化できない。
マンション販売在庫も半年で約６０００戸減った。今は販売物件が減るだけの状態です。
このままでは、いずれ購入と考える人は物件のより好みができなくなってしまうかも
しれません。
たしかにこんな状況のため、ある意味お買い得感はあります。
企業も安くする理由があるのです。在庫を減らすためです。赤字覚悟で。
「不動産はまだまだ下がるよ！」とおっしゃる方もいます。
事実かもしれません。それは在庫処分が現在進むなか、最後は本当に悪い物件が
市場に残り、さらなる値引きがあるかもしれません。
結局この先、在庫処分が進む中、悪くて安いものだけが残るでしょう。
良いものを選べるうちに購入を考えるなら今です。
現在も十分価格は下がりました。欲の出しすぎはかえって、思わぬ失敗をする可能性があります。

みんな騙されるなよ！

今ある在庫は旧基準バブル仕様のカスばかり。

買った瞬間、ただの負債にしかならんぞ！

８３６＞
なるほどと、思いました。
いつの時代でも「欲の出しすぎは失敗の元！」ですね。
私もまだまだ、価格は安くなると思っていました。
いわれればそうですね。こんな時代背景でも購入する人は
いるんですよね。確かに景気が良くても悪くても、住む家は
必要です。
結局、今買おうとされている方がいる以上、敬遠した物件が
残るわけですね。
「今はお買い得」と思っていますが、心のどこかで、まだまだ
良い物件を買えると言い聞かせていた私だと思います。
もう残り物には福がないのかもしれませんね。

バブルのピークでも需給は細った。こういう閉塞感の時ほど為政者は最悪の手を打ったりする。

いつの時代も、今の状況が永遠に続いたら、という恐怖が人に異常な行動を取らせる。

＞８３７さん
まじめな話をしましょうね。

「契約させちまえば、なにがあっても購入者責任」の世界。

業者も道連れ探しの買っちまったも、どんな嘘でもつき通す。


それがマンション業界さ。

穴吹工務店倒産らしいですね。影響はかなり大きそう。

東証さらに下げますかねぇ。

これから計画立てて材料仕入れる方がコスト減で仕様下がりそうな気がする。
着工中や竣工したものは仕様変えられないからね。

そのかわり現行の物件は長期売れ残りを抱えるリスクも出てくるからなあ。

現行売れ残りを買っちまったほうがいいなんつーシナリオはないな。

①みんなが競って買う時期に安値で買う
→抽選を勝ち抜く必要あり、結構難しい

②みんなが競って買う時期に高値で買う
→グレードが高いものが買える。ただし後で痛い目にあうかも

③誰も買わない時期に高値で買う
→お人よし。でもいろいろ選べるよ

④誰も買わない時期に安値で買う
→タイミングによりいい買い物ができる。ただしえり好みはできない

みんなはどの作戦でいくのかな？

売りたくない人(企業)が投げてでも売らなくてはならない、しかもそういう状況の人がたくさんいる時じゃないと、掘り出し物なんて出ないよ。

いま切羽詰まってて都心に不動産持ってる会社ってあまりないんだよね。