23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その41）

練馬区と江戸川区の家賃はほとんど同じ水準ですね。
と話題を広げてみる(笑)

>>49さん
世田谷区の家賃が外周区の中で突出して高いのはなにか特別な理由があるからでしょうか？

大したことない。憧れの都心三区に住めない住民が溢れてるから…

たまたま田園都市線小田急線と開発成功人気出ました〜って事。

昔は畑！

>>53
将来は下がって大田区くらいの坪単価になるのでしょうか？
今買うのは高値づかみでしょうか？

>>51
練馬区、江戸川区は坪200万円が適正じゃない？

７０ｍ２家賃14万円、坪単価200万円だと
マンションＰＥＲは２５・・・・・

>>55

うちの親がバブルのころに買った練馬のマンションは坪３５０万でした（笑）
相続した田舎の土地売った金で買ったんだけどね。
なんか土地を売った金そのまま持ってると半分くらい税金でもってかれちゃう
ので、無理やり買った記憶がある。

>>57
半額にはなっていないから正解ですか？

それにしても外周区で家賃２０万円近く出す人って本当にいるのかな。
不思議です。
俺なら14万円の練馬区でいいけど、
そんなに変わらないんでしょ。

>>47
23区を一括りにしてマンション価格の相場の下げ止まりを話しても違和感あるよね。

>>49みたいに「世田谷」「大田」って区で一括りにしてるようなのも。

家賃とマンション価格が連動するというのは、短期的な「収益性」という観点からは正しいと思うんだけど、現実の人間の行動はそうならないのも事実。
しかも、築数十年のマンションの賃料と新築分譲マンションの価格を比較してもあまり意味がない。

まあ、人生いろいろ、住まいもいろいろ。
あとは自己責任で決めりゃいい。
短期的な「投資用」でマンションを購入しようというのは無謀だとは思うけどね。

>>60
同意。
マンションを買うつもりの人は多少のタイミングはずれても
マンションを購入すべく行動（貯金、選択）するよね。
自分もマンション買ったけど賃貸と天秤にかける意識は無かったよ。

だから>>50の「大田区の方が家賃が高いのに、新築マンションの坪単価は杉並区の方が高いってのは、
どう考えてもおかしいでしょ。」の部分は違和感あった。
比較の意味がないんじゃないかと。

>>58

いや、さすがに築２０年だから中古流通価格は坪１５０万とかそんなもんです。
２０年で坪２００万下げたから。一年あたりで坪１０万円の減価です。

そのマンションは今貸してますけど、練馬で家賃２０万出す人はいないですね。
家賃に２０万出せて、練馬に住みたいひとはたいてい買っちゃいますね。

大家をやってみてわかりましたが、借主属性のいいサラリーマンだと自腹で
出すのはせいぜい１５万が限度です。
港区などの都心だと２０万以上の賃貸市場があるのですが、こんどは一気に
借主の属性が悪くなります（本当にこいつに貸していいのかと思うような
あやしい人が多い）。うまいこと法人に貸せるといいのですけど港区で個人
相手に貸すのは結構リスキーです。（経験談）

>>62
たしかに港区は都心とは言え一発屋的属性の人も結構いそうなイメージ。
外資系、ベンチャー企業系、風俗、芸能関係だとか。
もちろん、きちんとした人もたくさんいるんだけど。

外周区のマンションに家賃２０万円出す人はやはりいませんか。

>>62
都心部なら職場に近くて共稼ぎにも便利だから家賃２０万出すだろうけど、
郊外じゃそんな価値無いよね。
外周区はそのうちどこも家賃14万円、坪単価200万円くらいになるんでしょうね。
練馬区、江戸川区は横ばいだけど、
世田谷区と杉並区はめちゃくちゃ下がっちゃうね。

>>64
一部の金持ちは別として、普通のサラリーマンとかは
月に14～15万円くらいが水準じゃないの？

>>61
地縁、血縁がある人が減って行くと郊外は下支えするものがなくなって、
ドライなマーケットに変質しますよ。
マンションＰＥＲはこれから重要な指針になりますよ。
ＰＥＲ２５、７０ｍ２家賃１４万だと坪単価200万円、家賃２０万だと坪単価285万円。
都心部で坪単価２５０～３００万円。超都心で300万円以上。こんな感じが適正では？

外周区というのは県境もしくは市部に接している区ですよね。

２３区だと大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川の９区
かな？これらの区で募集家賃２０万以上の物件を検索してみました。

大田　　１８０件
世田谷　１１４８件
杉並　　２３２件
練馬　　５９件
板橋　　２３件
北　　　７１件
足立　　４０件
葛飾　　８件
江戸川　１８件

ちなみに２０万以上の物件が１０００件以上ある区は以下の５区です。

港区　　　３４５２件
渋谷区　　１８０３件
世田谷区　１１４８件
目黒区　　１０３４件
品川区　　１０５３件

単純に検索しただけなので重複物件もありますし、募集物件が多いのは物件が
だぶついているという言い方もできると思います。
しかし募集物件の数はほぼマーケットの大きさに比例しているように思います。
（比例していなければ賃料は下がるはずですね）
とりあえず外周区においては２０万以上の賃貸マンションマーケットは世田谷区
を除いて存在しないといえそうです。従いまして世田谷を除く外周８区では
ファミリータイプのマンションの出口戦略は売却以外にありません。
またこれらの区では中古マンションと新築マンションの価格の差が大きく、売却
は大幅なキャピタルロスを出すことになります。
これらの区で新築マンションを購入する行為は人生の選択肢を狭めるような
気がします。（地縁、血縁があるなら仕方がないかもしれませんが）

外周区でも特殊なマーケットである世田谷区に対する考察は別途述べます。

どこを買っても中古になった時点で新築で購入したときよりもだいぶ安くしないと売れませんよ。
千代田区、港区（湾岸以外）、中央区（湾岸以外）なら大丈夫ですが、それ以外の場所だと買ったときより売却価格が低いのは当然です。
日本では中古に対する評価は低いですからね。
湾岸のタワマンで中古価格が高く出てるのはあくまで売主の希望価格。
そんな勘違い価格では誰も買いません。
成約価格は安いですよ。
ここの買い煽りやデベ営業に騙されてはいけません。

>>68
募集物件に占める比率だとどうなります？
都心部は外周区にくらべて面積が狭いので、
数だけだと少なく出ちゃいます。

杉並区、大田区がそんなに少ないのはおどろきだな。

だいたい外周区なんていうヘンな呼び方をするのはここのオタクな人達だけ。
リアル世界ではそんな言葉はありません。

今の高値で杉並区のマンション買ったら身の破滅じゃない。

建売戸建の場合　4～5000万の物件で利幅がおおよそ７～８００万　とるそうです。

マンションも多分同じくらいでしょう。　　　ずいぶんボッタクル商売だな。

やってる本人から聞いたので、間違いないでしょう。

残りが１０戸ぐらいになったら、交渉の余地がかなりあるよ。

>>70さん

全募集数に対する２０万以上物件の割合は以下の通りです

大田　 1.8%
世田谷 8.1%
杉並　 2.5%
練馬　 0.6%
板橋　 0.3%
北　　 1.1%
足立　 0.5%
葛飾　 0.2%
江戸川 0.3%

これを見ると世田谷以外の外周区では２０万以上のマーケットが存在しない
というのがよくわかります。

ちなみに都心５区のデータです

全募集数に対する２０万以上の物件割合は以下の通りです

千代田　18.4%
中央 11.6%
港 30.6%
文京　 7.2%　　　
新宿 7.4%

賃料２０万以上の物件の割合が１０％を越えるのは２３区で
千代田、中央、港、渋谷、目黒、品川の６区のみです。
この６区以外で地縁、血縁がないのにマンションを買うのは
危険だなというのが率直な感想です。

残り少ないところで買い叩くってのは実需で住む人じゃないですよね。投資でやってく肝の据わった人ならそれでいいんだろうけどさ。
実需で住む人は、希望の間取りや向きがあって希望に近い部屋を買うのが大多数ですから、いつまでもじりじり待ってられないと思いますよ。

>>74
ところは実態はこんな感じで、
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
郊外がまだまだ下がるのは当然ですね。

世田谷区は面積も人口も２３区最大級なのでもう少し地域をしぼって
見る必要がありそうです。

路線別に見てみます。

路線別の全物件に対する２０万以上の物件割合

田園都市線（池尻大橋～二子玉川）　11.3%
小田急線　（東北沢～喜多見）　　　 7.3%
京王線　　（代田橋～千歳烏山）　　 2.3%
大井町線　（九品仏～二子玉川）　　10.4%

世田谷といっても京王線エリアは危険なのががよくわかります。
田園都市線もしくは大井町線といった目黒区に近いがエリアが世田谷らしさ
もあり無難でしょう。小田急線エリアは判断が難しいです。成城学園など
ブランドエリアもありますがババを引く可能性も強いといえましょう。

外周区では世田谷の一部地域（東急沿線）を除いて賃料２０万以上のマーケット
は存在しないという結論になりそうです。

＞＞７８
７０ｍ２以上の話だから、
７０ｍ２以上の物件数を出して、
家賃２０万円以上の比率出したら？
ついでに２３区全部出して、坪単価と比べたら？
大変でしょうが・・
どこが割高かすぐに分かるんじゃない。
借りる人がいるかどうかは別にして、世田谷区、杉並区も都心部並みになるんじゃない？

マンションコミュニティにしては珍しく、まっとうな分析ありがとうございます。このスレだと世田谷区は最悪だとか東急はあり得ないとかそんな書き込みばかりなので。やはり結論としては上記分析の通りでしょうね。

>>74
募集賃料だから、
世田谷区は高家賃のが余っているだけじゃないの。
杉並区がそんなに劣っているとは思えない。

>>81

確かにその通りかもしれませんので賃料３０万以上の物件を除外して計算しました。

世田谷　6.6%
杉並　　2.2%

あんまり結果は変わらないようです。

杉並には東急が通っていないからな

あと追加ですがデータを分析していてわかったことがあります。

中央区の賃貸は都心区の中では結構お徳です。
５０平米以上のマンションのうち家賃２０万を超える物件の
割合を計算してみたのですが

千代田区　８０％
港区　　　９２％

という具合だったのですが

中央区は　４９％

と半分以下です。都心で賃貸を借りるのであれば中央区がオススメです。
（逆に言えば中央区で賃貸するのはあんまり美味しくないかもです）

ここで調べたら世田谷区の７０ｍ２以上は2097件で
家賃20万円以上は1754件、８３％でした。
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/rsearch?md=geo&lc=03&pf...
杉並区は689件中427件で６２％、そんなに低くないよ。
同じ外周区でも、練馬区は772件中101件で１３％、ずいぶん差があるよ。

世田谷区の余り方のほうが気がかりだよ。

>>85さん

世田谷区と杉並区で２０万以上の物件数で差がでるのは７０㎡以下の物件で
賃料２０万を超える物件数で圧倒的に差があるからです。

yahoo不動産のデータで調べますと
賃料２０万以上＆７０平米以下の物件数ですが

杉並　　　９８件
世田谷　６３０件

このあたりでデータに差分が出たみたいですね。
もう少し分析してみますね。

>>86
確かに他と比べて余り方が異常ですね。

>>87
７０平米以下の物件で家賃２０万円以上が６８０件？
これを足すと家賃２０万円以上の募集件数は２４３４件。
驚異的な余り方になる。
これからどうなるのか？
怖いね。

>>98

賃貸物件の余りっぷりの指標は空室率なのですが
適当なデータ見つかりませんでした。

とりあえず募集物件数を総世帯数で割ることで
あまりっぷりを見てみることにしました。

外周区はおおむね３％前後で区によってそれほど
差が見られませんでした。
ただ都心区はもともと世帯が少ないせいもあって
千代田、中央、港は１０％超えています。

募集戸数÷世帯数という数値が高いのは部件があまって
いる証拠なのか、それとも賃貸マンションの流動性の高さ
を示しているのかこの数値だけではなんともいえませんが
ご参考までに

世田谷区もしょせん外周区。
ミニバブルがはじけたら２０万円以上で借りてくれる人はいなくなりますよ。

世田谷区の家賃が外周区の中で突出して高いのはなにか特別な理由があるからでしょうか？

それは大手町の金融・商社・一流企業に勤めるサラリーマンが
自力で購入できファミリーで住める良好な住宅地が城南にあり
距離はあるが電車の便が良いからでしょう。

田園都市線は直通でどれに乗ってもつくし、小田急線は代々木上原で隣のホームに
乗り換えるだけです。

属性のいい人のなかには、家賃の多くは職場持ちとか借り上げのケースが結構ありますよ。
そういう方々を引き付けられる地域ならば、20万円以上だって需要はあります。
世田谷の田都や大井町線沿線は、都心大手・外資勤務の借り上げも結構ありますね。

そういう層の多くはファミリー層で、住環境、学区、治安にもうるさい。
単に箱を貸せばいいというわけじゃないんですよ。
通勤もありますが、ファミリー優先ですから、都心でなくてもいい（というより都心でないほうがいい）。
こういう層を満足させる地域は、少ないですが世田谷近辺は確実にあります。
近所の不動産屋さんに聞いた話ですがね。

だから、世田谷は郊外なのになぜか外資らしい、白人ファミリーとかがよく歩いてるんだな。
外交官ナンバーやインタナショナルスクールのバスもよく見かけるし。

>>93
世の中が厳しくなって、そういった層が少なくなったのが
世田谷区の家賃20万円以上が劇的に余り始めた理由ですか。

時代の流れだから解決は不可能ですね。

世田谷区の代わりに、みなさんどこに住み始めているのでしょうか？
これが、今後の不動産市場を占うキーポイントになりそうですね。

犯罪発生マップ
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
これを見ると、杉並区の人気が無いのも分かる気がする。

世田谷に以前住んでいましたが、今は都心に住んでみて、世田谷の印象；
良い点
都心に比べると建物が込み合っていないので、町が明るく感じる。
都心に比べると賃料がまだ低く抑えられるので、広めの部屋／住居に住める。

疑問な点
車生活が便利そうに見えて、地域によっては一方通行／渋滞が多く、使い勝手は良くない。
おしゃれな店が多い印象だが、各店舗が広い範囲に点在しアクセスが悪く、利用価値が案外低い。
通勤時間は計算上はさほど長く見えないが、実際通勤してみると予想外に混み合い、時間も掛かるため不快な思いをする。
近所に気に入った学校があればよいが、南北／東西の移動手段が弱く、都心経由で長時間通学または転居する羽目になる。
近所の大きめな公園（砧公園など）や多摩川河川敷なども、週末は人と車でいっぱいで、とても楽しめる状況ではない。
結局、何かと都心に出かける事が多くなり（人に会う／買い物／仕事）、近所で済ます利便性は期待出来ない。

借り上げ社宅族が多いのは、賃料の絶対額があまり大きな金額にならず、山手線駅に１時間以内で着けるから。
外人が多いのは、上記メリットのため。（かれらは絶対的なスペースを気にする）
私は、メリットを認めつつも、デメリットの方を大きく感じたので、都心に引っ越しました。
「東京の郊外生活」を楽しむなら世田谷もいいですが、神奈川の東京寄りに住むのと何が違うのかはっきりしません。
現状の物件／賃料相場水準は高すぎると思います。都心物件が余剰であるなら、賃料次第ではそちらに人は移ると思います。

池尻も世田谷。
二子玉川も世田谷。

世田谷は広い。

ひとくくりに論ずることに何の意味がある？

＞神奈川の東京寄りに住むのと

住んで見たことあります？
全然違いますよ。
たかだか川一つですが、住民層も都心へのアクセスも全然違うんですよ。
世田谷とかのいい地域のような整備された住宅街は、タマプラとかもっと奥にいかないとないですし。
子供を公立に行かせる気なら、世田谷とかのほうがいいでしょうしね。

＞域によっては一方通行／渋滞が多く、使い勝手は良くない
＞各店舗が広い範囲に点在しアクセスが悪く、利用価値が案外低い

それは、単によくないエリアでしょう。

＞賃料次第ではそちらに人は移ると

子供が何人かいたら、あまり考えませんよ。
住環境の問題もありますけど、治安や遊び場の問題がありますから。
都心でそういうのが全て揃ってる地域は高いままでしょ？
家族優先でできる程度の仕事のゆとりや自由度があれば、都心に住む必要はないですし。
外人はなおさらでしょうけど、都心の集積に魅力を感じない層はいるんですよ。

借り上げ族や外人は、国外含め移動があります。
そういう移動が多い層は、都心のどこどこがいいとかブランドなんて一々気にしてないと思いますよ。
あちこち移動してれば、どこに行っても住み心地がよく家族によければいいという感覚になりますから。
都心でなければというのは、ある意味、非常にドメスティックでローカルな層の話じゃないかと思う。

↑
借り上げの人とかはそこそこ収入があって安定した職の人が多いはずだが、
そういう人たちは国内外の転勤とか移動もある。
だから、うちもそうだが、別に都心のブランドとか利便性なんてどうでも
いいかも。
あちこち移ってると、住環境が良ければどこでも住めば都になるしね。
こういう層は世田谷とか郊外は多いだろうから、都心都心といわれても
ぴんとこないと思うが。
それに、都心の真ん中に住むのは海外とかなら必ずしもプレステージでも
ないからな。