23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その41）

>>60
同意。
マンションを買うつもりの人は多少のタイミングはずれても
マンションを購入すべく行動（貯金、選択）するよね。
自分もマンション買ったけど賃貸と天秤にかける意識は無かったよ。

だから>>50の「大田区の方が家賃が高いのに、新築マンションの坪単価は杉並区の方が高いってのは、
どう考えてもおかしいでしょ。」の部分は違和感あった。
比較の意味がないんじゃないかと。

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>>58

いや、さすがに築２０年だから中古流通価格は坪１５０万とかそんなもんです。
２０年で坪２００万下げたから。一年あたりで坪１０万円の減価です。

そのマンションは今貸してますけど、練馬で家賃２０万出す人はいないですね。
家賃に２０万出せて、練馬に住みたいひとはたいてい買っちゃいますね。

大家をやってみてわかりましたが、借主属性のいいサラリーマンだと自腹で
出すのはせいぜい１５万が限度です。
港区などの都心だと２０万以上の賃貸市場があるのですが、こんどは一気に
借主の属性が悪くなります（本当にこいつに貸していいのかと思うような
あやしい人が多い）。うまいこと法人に貸せるといいのですけど港区で個人
相手に貸すのは結構リスキーです。（経験談）

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>>62
たしかに港区は都心とは言え一発屋的属性の人も結構いそうなイメージ。
外資系、ベンチャー企業系、風俗、芸能関係だとか。
もちろん、きちんとした人もたくさんいるんだけど。

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外周区のマンションに家賃２０万円出す人はやはりいませんか。

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>>62
都心部なら職場に近くて共稼ぎにも便利だから家賃２０万出すだろうけど、
郊外じゃそんな価値無いよね。
外周区はそのうちどこも家賃14万円、坪単価200万円くらいになるんでしょうね。
練馬区、江戸川区は横ばいだけど、
世田谷区と杉並区はめちゃくちゃ下がっちゃうね。

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>>64
一部の金持ちは別として、普通のサラリーマンとかは
月に14～15万円くらいが水準じゃないの？

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>>61
地縁、血縁がある人が減って行くと郊外は下支えするものがなくなって、
ドライなマーケットに変質しますよ。
マンションＰＥＲはこれから重要な指針になりますよ。
ＰＥＲ２５、７０ｍ２家賃１４万だと坪単価200万円、家賃２０万だと坪単価285万円。
都心部で坪単価２５０～３００万円。超都心で300万円以上。こんな感じが適正では？

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外周区というのは県境もしくは市部に接している区ですよね。

２３区だと大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川の９区
かな？これらの区で募集家賃２０万以上の物件を検索してみました。

大田　　１８０件
世田谷　１１４８件
杉並　　２３２件
練馬　　５９件
板橋　　２３件
北　　　７１件
足立　　４０件
葛飾　　８件
江戸川　１８件

ちなみに２０万以上の物件が１０００件以上ある区は以下の５区です。

港区　　　３４５２件
渋谷区　　１８０３件
世田谷区　１１４８件
目黒区　　１０３４件
品川区　　１０５３件

単純に検索しただけなので重複物件もありますし、募集物件が多いのは物件が
だぶついているという言い方もできると思います。
しかし募集物件の数はほぼマーケットの大きさに比例しているように思います。
（比例していなければ賃料は下がるはずですね）
とりあえず外周区においては２０万以上の賃貸マンションマーケットは世田谷区
を除いて存在しないといえそうです。従いまして世田谷を除く外周８区では
ファミリータイプのマンションの出口戦略は売却以外にありません。
またこれらの区では中古マンションと新築マンションの価格の差が大きく、売却
は大幅なキャピタルロスを出すことになります。
これらの区で新築マンションを購入する行為は人生の選択肢を狭めるような
気がします。（地縁、血縁があるなら仕方がないかもしれませんが）

外周区でも特殊なマーケットである世田谷区に対する考察は別途述べます。

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どこを買っても中古になった時点で新築で購入したときよりもだいぶ安くしないと売れませんよ。
千代田区、港区（湾岸以外）、中央区（湾岸以外）なら大丈夫ですが、それ以外の場所だと買ったときより売却価格が低いのは当然です。
日本では中古に対する評価は低いですからね。
湾岸のタワマンで中古価格が高く出てるのはあくまで売主の希望価格。
そんな勘違い価格では誰も買いません。
成約価格は安いですよ。
ここの買い煽りやデベ営業に騙されてはいけません。

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>>68
募集物件に占める比率だとどうなります？
都心部は外周区にくらべて面積が狭いので、
数だけだと少なく出ちゃいます。

杉並区、大田区がそんなに少ないのはおどろきだな。

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だいたい外周区なんていうヘンな呼び方をするのはここのオタクな人達だけ。
リアル世界ではそんな言葉はありません。

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今の高値で杉並区のマンション買ったら身の破滅じゃない。

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建売戸建の場合　4～5000万の物件で利幅がおおよそ７～８００万　とるそうです。

マンションも多分同じくらいでしょう。　　　ずいぶんボッタクル商売だな。

やってる本人から聞いたので、間違いないでしょう。

残りが１０戸ぐらいになったら、交渉の余地がかなりあるよ。

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>>70さん

全募集数に対する２０万以上物件の割合は以下の通りです

大田　 1.8%
世田谷 8.1%
杉並　 2.5%
練馬　 0.6%
板橋　 0.3%
北　　 1.1%
足立　 0.5%
葛飾　 0.2%
江戸川 0.3%

これを見ると世田谷以外の外周区では２０万以上のマーケットが存在しない
というのがよくわかります。

ちなみに都心５区のデータです

全募集数に対する２０万以上の物件割合は以下の通りです

千代田　18.4%
中央 11.6%
港 30.6%
文京　 7.2%　　　
新宿 7.4%

賃料２０万以上の物件の割合が１０％を越えるのは２３区で
千代田、中央、港、渋谷、目黒、品川の６区のみです。
この６区以外で地縁、血縁がないのにマンションを買うのは
危険だなというのが率直な感想です。

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残り少ないところで買い叩くってのは実需で住む人じゃないですよね。投資でやってく肝の据わった人ならそれでいいんだろうけどさ。
実需で住む人は、希望の間取りや向きがあって希望に近い部屋を買うのが大多数ですから、いつまでもじりじり待ってられないと思いますよ。

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>>74
ところは実態はこんな感じで、
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
郊外がまだまだ下がるのは当然ですね。

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世田谷区は面積も人口も２３区最大級なのでもう少し地域をしぼって
見る必要がありそうです。

路線別に見てみます。

路線別の全物件に対する２０万以上の物件割合

田園都市線（池尻大橋～二子玉川）　11.3%
小田急線　（東北沢～喜多見）　　　 7.3%
京王線　　（代田橋～千歳烏山）　　 2.3%
大井町線　（九品仏～二子玉川）　　10.4%

世田谷といっても京王線エリアは危険なのががよくわかります。
田園都市線もしくは大井町線といった目黒区に近いがエリアが世田谷らしさ
もあり無難でしょう。小田急線エリアは判断が難しいです。成城学園など
ブランドエリアもありますがババを引く可能性も強いといえましょう。

外周区では世田谷の一部地域（東急沿線）を除いて賃料２０万以上のマーケット
は存在しないという結論になりそうです。

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＞＞７８
７０ｍ２以上の話だから、
７０ｍ２以上の物件数を出して、
家賃２０万円以上の比率出したら？
ついでに２３区全部出して、坪単価と比べたら？
大変でしょうが・・
どこが割高かすぐに分かるんじゃない。
借りる人がいるかどうかは別にして、世田谷区、杉並区も都心部並みになるんじゃない？

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マンションコミュニティにしては珍しく、まっとうな分析ありがとうございます。このスレだと世田谷区は最悪だとか東急はあり得ないとかそんな書き込みばかりなので。やはり結論としては上記分析の通りでしょうね。

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