東京で最高の高級住宅地は？

土地だけで五億以上という超高級住宅街の池田山にも、次々と新しい戸建てが建築されて、やはり都心エリアは新規の富裕層の流入も多く新陳代謝が活発なようですね。
他方で、郊外の住宅街は住民の年齢層も上がり、築40年超えみたいな昭和の建物が、外壁も汚れたままそのままって家も多くある。アパートが混在していたり貧乏臭い街も多い。年金生活で手を入れる余裕もない世帯も多いのが実情だろう。そういう街並みと、可処分所得の高い現役世帯の多く住む都心エリアを比較すると、辛気臭い郊外住宅街は論外ということになるのだろう。車の比較じゃないが、都心住みの富裕層はトヨタやレクサスのSUVより、カイエンやレヴァンテ、ゲレンデ、トップ層はベンテイガやカリナンなど選択するもの。お金があるんだから、最上のクオリティ、安全性、豪華さを極めたモノを所有したがるのは当然のこと。それは車も住宅も同じ。山手線外側の目黒世田谷大田区など郊外住宅街など興味ない、そういう富裕層が多いのが現実です。不便で田舎臭い郊外住宅街はもはやオワコン。認めたくないだろうが。

田園調布に売り看板が立つ　進む高齢化、成約価格急落
https://style.nikkei.com/article/DGXLASFL30HCK_R30C19A5000000/

「田園調布」の不動産は”買い”か？老朽化する「田園都市構想」は、景観条例などで価値を維持できるのか？
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110091

>>9904 匿名さん
池田山は値段が高いだけで住宅地としての質が低いのよ

五反田5は粘着な人がしつこいのでランクダウンとしますがよろしいですね。

五反田5　1ランクダウン

あら

>>9906
>五反田5　1ランクダウン

全く問題ございません。
3ランクダウンでも異論ありません。

東京住宅地偏差値リスト：

75東五反田5（池田山）・73松濤1・72麻布永坂町・70広尾2・69白金4・68高輪4・66南麻布3-5（高台）・65元麻布（高台）・63目黒青葉台2・63本駒込6（大和郷）・62神山町・61西麻布・61三田2・60代官山エリア（鉢山町、猿楽町、南平台）59砂土原町・58若宮町

57以下。地価も安くアパートや安マンションなども混在し、全体としては上記エリアにはるかに劣る。
代沢・自由が丘・八雲・柿の木坂・尾山台・等々力・奥沢・成城・田園調布・上野毛・瀬田その他・・・

道路を渡ったらマニア向け風俗街なのでランクダウンは仕方ないし、最高の高級住宅地じゃない。

>五反田5　1ランクダウン

五反田5ってどこ？そんな住所はどこにも存在しませんが？

となると、松濤か広尾2ってことか

>>9903 匿名さん

都心は郊外と違い、田園風景求めてないんじゃ無いかなあ。

>五反田5　1ランクダウン

やり直し。そもそも存在しない街をランクダウンってw　必死すぎ

必死なのは誰かなー
1人でよくやるよ
誰も東五反田5丁目を応援しないねー

風俗街至近の池田山はむしろ最低の住宅地ランキングにノミネートする感じだと思うが

>>9916 匿名さん
>風俗街至近の池田山は

おや？数時間前にアップしたものを、また再アップしないといけませんかね？では・・・

今日は健診で、池田山にあるNTT東日本関東病院に行ってきました。ついでに池田山を散歩がてら少し歩いてみましたが、ここは池田山の中腹あたりから撮ったものですが、風俗街というのは画面奥のタワマンの辺りですのでかなり遠いです。至近距離とか書かれていた方は全く現地をご存知ない地方の方なのでしょうね。私は別に池田山棲みでも何でもないので、あくまえ中立的な立場での投稿です。

>風俗街至近の池田山は

そもそも池田山からは坂を下ってだいぶ遠いですし、そんな離れた駅前のことを書くより、池田山にあるNTT関東病院のほうがお世話になる人も多いし重要でしょう。NTT病院は、総合病院でありながら住宅街の池田山の外れに位置し、旧逓信病院で東大病院系列なので医師レベルも非常に高く、20年前に建て替えられて最新設備も導入され、救急受付もあるので子供からお年寄りまで24時間安心して利用できます。そんな大病院が徒歩圏で使える池田山です。
風俗風俗って書いてるのは盛りのついた犬か、情けない。

だって道路1本わたったら東京を代表するマニア向け風俗街なんだから、これ以上ないほど至近だよ。これが富裕層に好まれてる。

のかも知れない(笑)

NTT病院の話題のあとに、マニア向け風俗街とか？そこまで粘着質だとホント気持ち悪い。家に篭って性欲たまりすぎて頭おかしくなってるんだろうか？気持ち悪い。

NTT病院もマニア向け風俗街である有楽街も池田山の話題になってしかるべきなんだから仕方ございませんなあ。現実を受けとめるしかないでしょ。看板は見えないなんてウソはだめ。

>>9918 匿名さん
>>池田山にあるNTT関東病院のほうがお世話になる人も多いし重要でしょう
大きな救急病院は嫌悪施設です。かかりつけ医にもできないです。重度の慢性疾患患者しか近くにあるメリットないです。
高級住宅地なのに、風俗街があったり、救急病院があったり。さらに羽田新ルート下まで加わって騒々しい環境ですね。

風俗街が近いのは都心である以上、避けられない。だから住環境を重視する人は利便性を捨てて目黒とか世田谷とかに住むんですよ。住環境よりも利便性、風俗街が近くても気にならないというマインドの人が都心に住むんです。だから都心はガラが悪いんです。

Ｇさん１人五反田を都心扱いしようと頑張るがマンコミュ内では誰からも都心扱いされてないという悲しいお話

>NTT病院の話題のあとに、マニア向け風俗街とか？

嫌悪施設のあとに嫌悪施設の話。
極フツーかと

松濤も円山町近いからダメってことですか？

広尾2丁目も日赤近いからダメですね。

>>9917 匿名さん
これパレスチナ大使公邸前でしょ。最高級住宅地の中心が更地のまま6年くらい放置ですか。落ちぶれ感が激しい池田山ですし、航空機がほぼ真上を飛びますから、まともな富裕層は手を出さないでしょうね。

総合病院まで嫌悪施設扱いじゃ、都心には、高級住宅地は存在しないってことですね。
東京都心なんだから、商業施設から遠く離れた住宅街なんて存在しない。当たり前の話。
池田山潰したいのはわかったけど、ちょと聞いてられない。

なーんにも無い敷地の広い郊外の新興住宅地が高級住宅地の定義なら、結局発想がチバリーヒルズ ですね。

池田山が一番かは別として、東京で最高って、どこの地方都市にもありがちな、
区画整理された、1区画が大きめの新興住宅地とは違って当然と思うし、
それが、本当に東京らしい、東京で最高の高級住宅地じゃ無いでしょうか？

池田山以外で、いいとこ知らないし、行ったことも無いから、
池田山ネガるだけしか無いんだね。

不愉快。

>>9929 匿名さん
田園調布3の周りとか嫌悪施設一つもないからね。

>>9930 匿名さん

池田山が一番かは別として、東京で最高って、

田園調布のように

どこの地方都市にもありがちな、区画整理された、1区画が大きめの低層一種住専だけを売りにする
典型的な新興住宅地とは違って当然と思うし、
それが、本当に東京らしい、東京で最高の高級住宅地じゃ無いでしょうか？

>池田山が一番かは別として、

一番のワケがない

>>9931
そういう人もいるから港区や渋谷区が商業地やビジネス地としてだけではなく
住居としても人気がある。

その点では五反田はどっちにも関係ない。

>田園調布3の周りとか嫌悪施設一つもないからね。

そりゃあ、家しかない郊外だからそうだろw
自分は表参道や神宮前が好きだから、山手線内といっても白金とか高輪、池田山はかなり遠いなあと感じるぐらいだから、車で環七とか遠すぎるから自由が丘、成城、環八より外の田園調布とかほぼ川崎だしありえないw　若い世代である程度のカネ持ってる連中はそんな感覚だよ。戸建てよりマンション志向だしね。　病院が嫌悪施設？聞いたことない。じいちゃんケアしてくれた大学病院にはマジ感謝してるし、嫌悪施設とか言ってる奴は一生病院行くなよマジで。

3Aエリアなど擁する港区は、江戸時代からの長い歴史と格式を誇るが、都心に近すぎるため戸建向きの良好な一種低層エリアは無い。今後も森ビルなどの開発で麻布台には300mクラスのビルが出現するし、続々とタワーを中心とした再開発が続く。港区には高層ビル街としての役割を担ってもらって、隣接する渋谷区広尾や品川区東五反田の池田山をはじめとする城南五山は、都心でも戸建てを好む富裕層向けの、屈指の一種低層住宅地として役割を果たしていけばいいと思う。品川区だからと揶揄する連中もいるが、逆に品川区だからこそ高層化を免れて一種低層エリアとして指定されたのが、今後にとっては良かったのかも知れないと思う。またマンション志向には表参道・神宮前は国内最高額エリアとして、マンション最高峰の選択肢の一つだろう。それら全てがこの地図の左半分にあり、都内最高峰の住宅街を形成している。

>東京には他にいくらでもありますから、あえて池田山を選ぶ理由がまったくないです。

都心エリアは港区含め出生率、乳幼児世帯の割合高いのご存知ないですか？そもそも、山手線外側になんか住みたくないという若い富裕層は多いですし、マンションなら港区や渋谷区に高級物件は充実していますが、都心で戸建て、しかも一種低層の優良な住宅地となると、広尾2か池田山などの城南五山しかないのです。その他の郊外住宅地でも構わないというレベルならいくらでもチョイスはあるでしょうが。しかも池田山の売り物件はとても少ないです。現在売り出し中の土地は、120坪で5億3000万という一件のみ。価格的にも富裕層とはいえ、上物のことも考えるとおいそれと買える価格ではありません。低予算しかない一般庶民が世田谷や大田区田園調布などへと流れるのでしょうね。郊外住宅地とはいわば妥協の産物エリアですなあ。

まあ、上皇后美智子様の生家をディスり続けたいなら、勝手にして欲しいけど、
池田山が、一般庶民には到底手の届きようの無い、東京の超高級住宅地の一つであることに、変わりはない。
同じ東五反田住所でも、他とは相場が違うのが、その証。

坪単価だけで話をしてしまうと、田園調布、成城とかが、土俵にも乗らなくなってしまうので、
それは置いておいたとしても、高級住宅地としての評価が相場に反映されていることは否定のしようが無い。

東京で最高の高級住宅地とは、都心なのに、そのエリアに入った途端、異次元とも思える
感覚、都心とは思えない、こういう観点だと、どこなんでしょう。

田園調布推しの皆様、重ねて田園調布は、本当に素晴らしい住宅地だと思います。

>>9934 通りがかりさん
第1低層住居専用地域である池田山は、住環境を守るため建築できる建物の用途が厳しく制限されている。小規模医院以外の病院の建築は法で禁止。

それなのにすぐ外側が商業地域なので大規模病院もOK。パチンコ、カラオケ、風俗系もOK。それじゃあ低層住居専用地域に指定されている意味ないでしょ。大規模病院は24時間救急車は来る、災害時には患者であふれかえる嫌悪施設なのよ。

環境の良い低層住居専用地域は、その外側に中高層住居専用地域、住居地域、準住居地域があり、さらにその外側に商業地域が配置され、居住環境が守られるよう商業施設とは十分な距離が取られる。

ところが都心の低層住居専用地域は、すぐ外側に商業地域が来るのだから、実質的には住環境は守られない。実際には商業地域の高層建物だけでなく風俗街、幹線道路、首都高、線路にまで囲まれる。そんな住宅地が東京一のわけないでしょう。

田園調布は川超えた川崎市よりも安い。それのどこが高級かね？オワコンで間違いない。そして高級でもない、都内はおろか川崎の武蔵小杉、新丸子より安いんだから。

■田園調布駅周辺の土地価格相場
・学芸大学　309.7万円／坪
・都立大学　308.1万円／坪
・自由が丘　290.2万円／坪
・大岡山　　270.5万円／坪
・奥沢　　　260.5万円／坪
・武蔵小杉　250.0万円／坪
・新丸子　　246.6万円／坪
・田園調布　242.6万円／坪
・多摩川　　229.3万円／坪
（出所：住宅情報サイトSUUMO）

>>9938 匿名さん

田舎はそうかもね。
ここ東京だから

池田山は、アドレスが東五反田だとか風俗街が近いとか言われていてもこれだけの高評価。もし港区アドレスであれば、山手線内では、他には広尾2丁目の一部だけという唯一無二の一種低層住宅地であり、立地といい他の追随を許さない圧倒的な都内最高の高級住宅地になるのだろう。ただそうなったら坪単価1000万超え、更に手が届かなくなってしまうので、現在でも土地だけで5億は超える現状を考えれば、品川区アドレスで結果オーライだったと考えられる。アドレス目的で買うような成金や低属性もおらず、ハイソな雰囲気の漂う孤高の住宅地、都心回帰の加速で隣接する港区が高層マンション化されても、今のまま維持して欲しいものである。

>田園調布は川超えた川崎市よりも安い。それのどこが高級かね？オワコンで間違いない。

ですね。では田園調布は3ランク降格とします。ってもう下はなかったか・・
では、この高級住宅地というカテゴリーからも退場でいいですね。

田園調布は、川崎も含めた多摩川エリアの高級住宅地は？ってスレでも立てて切磋琢磨すればいいよ。地価では世田谷区の玉川田園調布に負けるけど、街並みでは劣ってないぞ！とかやり合っててください。いずれにせよ、都内で最高の高級住宅地には不似合いですので退場で。

>>9939 匿名さん
商業地域に隣接する第一種低層住居専用地域ｗ
意味ねーじゃんｗ

>>9937 匿名さん
>そのエリアに入った途端、異次元とも思える 感覚、

これ池田山で感じたことないな。豪邸ばっかりじゃないからね、池田山は普通の戸建も多い。松濤1や麻布永坂町かな、空気感がちがうのは。

>>9939 匿名さん

都内高級住宅地域の標準宅地路線価
1種平米単価

青葉台2丁目522番69　97.3万
田園調布3丁目23番3 　87.5万
松濤1丁目26番37外　66.7万
猿楽町52番3　64.0万
成城2丁目116番2　63.1万
西麻布3丁目4番21　55.5万
神山町7番9　52.7万
東五反田5丁目60番288　52.3万
広尾2丁目11番6　51.3万
南平台町45番3　50.5万
元麻布2丁目138番9外　49.3万
本駒込6丁目439番　47.1万
麻布永坂町1番73　42.7万
南麻布5丁目3番7　41.0万
三田2丁目35番1　38.7万
高輪4丁目28番6　28.2万
市谷砂土原町2丁目7番1　28.0万
白金4丁目450番26　25.2万
若宮町29番1　22.7万

緑：厳しい規制で住環境が守られる地域
赤：風俗店やラブホOK地域
紫：5から10階建・嫌悪施設OK地域

どっちが高級住宅地に相応しい？

>>9946
そのシチュエーションで1種平米単価比較ですか。業界人ではないのかな？不動産初心者？
容積率に潤沢性が認められる場合に於いては一種単価はあまり意味がない指標であるため、そのような場合は1種平米単価比較は用いるべきではないって習わなかった？

>>9947 匿名さん
>どっちが高級住宅地に相応しい？

左側は、東京都心なのに緑エリアがあるなんて希少な住宅地。
右側は、どこにでもある典型的な郊外や田舎の住宅街。商業地や大きな病院もなく住んだら不便だろうね。

>>9949 匿名さん
左は環境の悪い住宅地、右は環境の良い住宅地

>>9947 匿名さん

その図によれば、田園調布駅周辺の嫌悪施設OKな商業エリアに接している三丁目は、周囲に何もない四丁目より劣るということですかね？変わった価値観をお持ちですね。ただ田舎に行けばより高級だとでも？

家しかないエリアが環境がいいの？人は食事もするし、怪我や病気で病院に行くし、洋服など買いに行くし、より田舎の20/20の住宅街の方が高級だとでも？変な人w

どんだけ必死なの(笑)
環境いい方が高級住宅地でOK！