東京で最高の高級住宅地は？

横から失礼、わたしなりに追記

①敷地が広く、街区及び画地が整然としている
　　１区画30坪以上で基本庭付き戸建て中心
　　車道と歩道は分離され、電線は埋設されている
　　原則、一低住専であること

②植生と眺望、景観等が優れている
　　緑が多く、写真に撮って雑誌に載せられる風景が点在
　　高台で戸建てでも遠方まで眺望が楽しめる

③建築の施工の質の高い建物が連たんしている
　　狭小ミニ戸建てやアパートが混在していない
　　4階建て以上の建築物や事務所、コンビニなどが混在していない

④良好な近隣環境を形成している
　　閑静という形容詞がぴったり当てはまる
　　質の高い小売店や高級スーパーが出店するエリア
　　近隣に街区公園などオープンスペースがある
　　

↑失礼80坪以上の書き間違い

>>9017 匿名さん

それは池田山も松濤も同じですよ。しかも平均区画はより広く上物も豪華ですし。そして立地や地価、歴史も段違いですし。

イメージとしてはこんな感じかな？
あーでもないこーでもないと言ってないで
写真で比較すれば良いと思う

>>9020 匿名さん

池田山は広いから豪華な家ばっかりでもないよ
松濤・田園調布に見映えは負けてるな

>>9017 匿名さん

住宅街としての価値を図る上で、>9014さんの②と④は重要なポイントだと思います。特に④。

凄い豪邸だけどまるで要塞のようで、良好な近隣環境を形成していると見えない、って感じだと住宅地としての価値は上がらない。

自分に言わせりゃ松涛も池田山も大差なし。狭いエリアに戸建てとマンションが混在。
道路が狭い。

松濤が要塞のような豪邸が多いのは防犯対策だよ
近年の富裕層が重視してるのは防犯
単純に治安が良い悪いのイメージや、事件数が多い少ない、の数字はほとんど意味が無くて
そういう守りの防犯ではなく攻めの防犯が重視される

>>9021 匿名さん

それ、いかにも植樹して整えましたって感じで人工的。それよりもこういう自然な方が遥かに好み。空気が澄んでいそうだよねこちらの方が。

ああだこうだ言っても、結局このリストが鉄板ですね。

>トップクラス/ サラリーマンでは手が届かない雲上エリア。マンションでも数億クラス。
松濤1・東五反田5（池田山）

>セカンドクラス/ 戸建てはやはり高いが、マンションならサラリーマンでも何とか手が届くエリア。
麻布永坂町・広尾2・白金4・高輪4・南麻布3-5（高台）・元麻布（高台）・目黒青葉台2・本駒込6（大和郷）・神山町・西麻布・三田2・代官山エリア（鉢山町、猿楽町、南平台）砂土原町・若宮町

>それ以下。狭めの戸建てならサラリーマンでも買えるエリア。マンションも上記エリアよりだいぶ安い。
代沢・自由が丘・八雲・柿の木坂・尾山台・等々力・奥沢・成城・田園調布・上野毛・瀬田その他・・・

>>9025 匿名さん

そうであれば、各邸が連たんして良好な近隣環境を形成しているとはいえず、住宅街全体としての評価は低くなってしまうのでしょうね。

個々の邸宅の価値と、街全体の評価は、必ずしも一致しないということですね。

>>9027 匿名さん

セカンドクラスのマンションを買えるサラリーマンなんて外資ぐらいだけどな。

>>9029 匿名さん

ですかね。だからそれ以下クラスの田園調布などに家建てるんでしょう。リーマンでも2億もあればいけますから。セカンドクラス以上の戸建は絶対無理でしょうけど。

>>9027 匿名さん

いや、違うんじゃない？

少なくとも松濤については、>9023のような意見や、以前から、都心ではない(山手線外側)、品格面で難あり(風俗街・ホテル街至近)、という意見が繰り返しなされています。

要はトップたるもの、『トップクラス ＝ サラリーマンでは手が届かない雲上エリア。マンションでも数億クラス』なんて馬鹿げた基準で決めてはダメ。

まとめると、田園調布三丁目は平均区画は80坪ほどで、最近は分筆制限の緩和で50坪もあり全然広くない。そんなショボい家が何軒建っていようと中流住宅地の域を超えない。高級住宅地と呼ぶなら平均区画100坪以上、120坪程度は欲しい。その時点で、地価が安い郊外という点を除外しても落第。さらに地歴や格式の点でも東五反田5丁目や松濤1丁目に遠く及ばない。よって、>>9027の序列は実に合理的だと考える。

>>9031 匿名さん

そうだね。実力とともに品格も兼ね備えなければトップにはなれない。
企業や団体のトップも同じだね。

結論

該当なし

>>9031 匿名さん

当然のことながら、都心最高級住宅地は、この地図内の左半分の集中しています。確かに松濤はこの地図内にも含まれませんし、その他の問題点も考慮するとワンランクダウンでいいですかね。

では、みなさんの意見をまとめて、以下が最終結論です。長年お疲れさまでした。

>トップクラス/ サラリーマンでは手が届かない雲上エリア。マンションでも数億クラス。
東五反田5（池田山）

>セカンドクラス/ 戸建てはやはり高いが、マンションならサラリーマンでも何とか手が届くエリア。
松濤1・麻布永坂町・広尾2・白金4・高輪4・南麻布3-5（高台）・元麻布（高台）・目黒青葉台2・本駒込6（大和郷）・神山町・西麻布・三田2・代官山エリア（鉢山町、猿楽町、南平台）砂土原町・若宮町

>それ以下。狭めの戸建てならサラリーマンでも買えるエリア。マンションも上記エリアよりだいぶ安い。
代沢・自由が丘・八雲・柿の木坂・尾山台・等々力・奥沢・成城・田園調布・上野毛・瀬田その他・・・

松濤のランクダウンには異論ないが、池田山の単独1位には違和感ありあり。

『ランキングは無駄・無意味』が結論かな。

六麓荘への挑戦権は無し

>>9036　
却下　東五反田は田園調布未満だな

>却下　東五反田は田園調布未満だな

でしょうね

東五反田＝鶯谷＝池袋＝歌舞伎町

>>9041
東五反田５　アパート対決

東五反田５　ハイツもいろいろ

東五反田５

五反田駅目の前　好立地！　夜の街の人にオススメ

東五反田５

職場まで徒歩圏内　夜の街の人にオススメ

池田山は戸建てで住むところ。マンションとか貧乏くさいから止めてくれよw

>>9042 匿名さん

東五反田5丁目の戸建て情報アップ希望。

>>9046
東五反田５

これであなたも実家池田山ｗ

東五反田５

風俗嬢に人気物件

築40年ねえw
で、ここ高級住宅地スレなんだから、戸建ての情報は？

アンチ池田山が狂ったよw

わかった、わかった。
東五反田5(池田山)もランクダウンですね！

ということで、トップランクが不在となりましたとさ。

アンチ池田山。嫉妬に狂う男は見苦しいねえ、麓の安マンションを連投とかw
戸建てアップしろよここ高級住宅地スレだぞ。

東五反田5

>アンチ池田山が狂ったよw

単なる検証

東五反田5

五反田駅目の前

>わかった、わかった。
>東五反田5(池田山)もランクダウンですね！

3ランク位ダウンでよろしいかと

>>9054 匿名さん

駅前は池田山じゃないよ。池田山の麓だよw

高級住宅地スレでなんでマンションばかり？しかも駅前の築47年とか住みたいの？
東五反田五丁目の戸建や土地の情報アップしてくださいなー。

東五反田５

コーポ

無知さんがスレ荒らしてますけど、五反田駅前の低地は池田山じゃないよ。
東五反田5の、いわゆる池田山と言われる高台の戸建はこちら。
土地120坪、5億3,000万円。

https://www.nomu.com/house/id/E86W4002/

東五反田5
これでは無理っぽいな

>>9060 匿名さん

会社でも組織でも、TOPに立つと嫉妬とやっかみでアンチの連投とは分かりやすい。
アンチ池田山も大いに結構。それだけ嫉妬されているというのは羨望の裏返しだから。
でもマンションばかりだから、高台の戸建情報は役に立ったよ。やっぱりTOPにふさわしい。

>>9062
単なる検証

アンチではない

画像加工してまでマンションばかりを連投、しかも池田山ではない麓のとかどんだけ暇なの？失笑を通り越してまるでストーカーw　やはり池田山はbest of bestという証なのですね。

>>9063 匿名さん

ストーカーは大抵自分のことストーカーとは認めないらしいから。キモ・・

>>9065 匿名さん

トップに位置づけられていた神山町も検証の結果、消え去っていったんだよ

>東五反田5の、いわゆる池田山と言われる高台の戸建はこちら。土地120坪、5億3,000万円。

やはり池田山などは区画広いですね。一方で田園調布は三丁目は平均区画は80坪ほどで、最近は分筆制限の緩和で50坪も。全然広くない。高級住宅地なら平均100坪以上、120坪程度は欲しい。その時点で地価が安い郊外という点を除外しても落第。さらに地歴や格式の点でも東五反田5丁目や松濤1丁目に遠く及ばない。それが実証されました。

ナンバー１の高級住宅地を決めようとする時に検証は必要

やはりこのリストは鉄板ですね。

>トップクラス
東五反田5（池田山）

>それ以下、上位から下位に向かって・・・
松濤1・麻布永坂町 広尾2・白金4・高輪4・南麻布3-5（高台）・元麻布（高台）・目黒青葉台2・本駒込6（大和郷）・神山町・西麻布・三田2・代官山エリア（鉢山町、猿楽町、南平台）砂土原町・若宮町

=====それ以下。超えられない壁（立地、地価、地歴、格式、民度、稀少性など）
代沢・自由が丘・八雲・柿の木坂・尾山台・等々力・奥沢・成城・田園調布・上野毛・瀬田その他・・・

>>9068 匿名さん

検証？ここは高級住宅地スレなんで、マンションじゃなくて戸建てで。戸建ては120坪のが既に出たので検証は終了です。スペース取るだけ邪魔なのでマンション連投は無意味ですので。自己満足？w

>>9070

>>9069見てどう思うの？

>ナンバー１の高級住宅地を決めようとする時に検証は必要

池田山は高台エリアね。そういう駅近の低地は池田山ではないし、しかも築40年のとかしつこくアップしても無意味なの気付かないかな？マンションアップしたいなら、高台の池田山エリアの億ションの方がまだ参考になるけど？検証なら公正にやりな、築古のワンルームばっかりでなくw

>ナンバー１の高級住宅地を決めようとする時に検証は必要

ですね。検証結果ですが、
>東五反田5の、いわゆる池田山と言われる高台の戸建はこちら。土地120坪、5億3,000万円。

やはり池田山などは区画広いですね。一方で田園調布は三丁目は平均区画は80坪ほどで、最近は分筆制限の緩和で50坪も。全然広くない。高級住宅地なら平均100坪以上、120坪程度は欲しい。その時点で地価が安い郊外という点を除外しても落第。さらに地歴や格式の点でも東五反田5丁目や松濤1丁目に遠く及ばない。それが実証されました。以上で検証は終了です。

また実家池田山設定のＧさんが発狂して自演かよ

>ナンバー１の高級住宅地を決めようとする時に検証は必要

>ですね。


当然必要でしょう

今日は子供たちの好きな家中華で。
広尾は戸建てと低層マンション混在の住宅街ですが、どこ行くにも便利で静かで住み心地いいですよ！

>>9073 匿名さん

個別事例でいうなら、田園調布3の今売り出しているもので、以下があります。

①約220坪、8億円
https://www.athome.co.jp/smp/kodate/1000276528/?DOWN=1&BKLISTID=00...

②約150坪、5億円
https://www.athome.co.jp/smp/kodate/1000285528/?DOWN=1&BKLISTID=00...

単価は池田山の方がやや高いとは思いますが、整備された街並み、規模(総戸数)を加味した住宅地全体の魅力、なども踏まえれば、田園調布3もそれなりに凄いと思いますよ。

＞＞9076
広尾いいね。

>>9077

建ぺい率 40%
容積率 80%

さすがだね。

>>9077 匿名さん

その220坪の方はもう数年売れてないですよね。価格が現況マーケットと見合ってませんから。
また松濤だって外側だと言われてるのに、田園調布などあり得ないって人多いと思いますよ。これから益々都心回帰の動きは加速してますから。

>建ぺい率 40%容積率 80%
郊外なら普通でしょ。で？大事なのは土地の広さですよ。平均80坪程度じゃあ狭すぎ。平均100坪以上はないと。

田園調布と東五反田5は同じくらいと言う事が検証されたので2ランクダウンとします。
皆さん異論はないですね。

>トップクラス
松濤1・麻布永坂町

>それ以下、上位から下位に向かって・・・
広尾2・白金4・高輪4・南麻布3-5（高台）・元麻布（高台）・目黒青葉台2・本駒込6（大和郷）・神山町・西麻布・三田2・代官山エリア（鉢山町、猿楽町、南平台）砂土原町・若宮町

=====それ以下。超えられない壁（立地、地価、地歴、格式、民度、稀少性など）
代沢・自由が丘・八雲・柿の木坂・尾山台・等々力・奥沢・成城・東五反田5（池田山）・
田園調布・上野毛・瀬田その他・・・

予算的に手が出ない方は黙ってロム専に徹して下さい。ここは「最高の」都内住宅地を語るスレですので、セカンドクラス以下はその他大勢なので不必要です。特に、自由が丘・八雲・柿の木坂・尾山台・等々力・奥沢・成城・田園調布・上野毛・瀬田などの郊外住宅地の話はここでは不要です、土地や建物、街並み以前に、平均区画も狭く、そもそも立地的に都内二流以下ですので。

>田園調布と東五反田5は同じくらいと言う事が検証されたので2ランクダウンとします。

まったく違うね。平均区画も田園の方が狭いし、しかも郊外。勝手に印象操作すな。

次は麻布永坂町ポジかw

>奥沢・成城・東五反田5（池田山）・田園調布・上野毛・瀬田

すげー違和感。郊外の中に五反田ってw　それアップしたの上京の田舎っぺだろw

>トップクラス
東五反田5（池田山）

>それ以下、上位から下位に向かって・・・
松濤1・麻布永坂町 広尾2・白金4・高輪4・南麻布3-5（高台）・元麻布（高台）・目黒青葉台2・本駒込6（大和郷）・神山町・西麻布・三田2・代官山エリア（鉢山町、猿楽町、南平台）砂土原町・若宮町

=====それ以下。超えられない壁（立地、地価、地歴、格式、民度、稀少性など）
代沢・自由が丘・八雲・柿の木坂・尾山台・等々力・奥沢・成城・田園調布・上野毛・瀬田その他・・・

>>9086 匿名さん

うんうん、妥当だね。しっくりくるわあw

>>9080 匿名さん

田園調布平均区画80坪のデータソースは？
池田山、松濤、の平均区画は？
また、それぞれの総戸数は？

議論はそれからですね。

>>9081 匿名さん
よく読みなよ。

>超えられない壁（立地、地価、地歴、格式、民度、稀少性など）

まさにそれが田園調布など郊外が超えられない壁。全てにおいて都心住宅地より劣っている。

>>9089 匿名さん

いや、大したことない基準だから、そんなの超えられるでしょう。

驚異を感じて入口で排除したい気持ちは解らなくもないが。
多様性・ダイバーシティを受け入れられないようでは、これからのリーダーにはなれませんよ。(笑)

>いや、大したことない基準だから、そんなの超えられるでしょう。

バカだなあ。地歴や格式などは過去の積み重ねであって、一朝一夕にできるものではない。だからこそ富裕層は特に重要視するんだよ。元農地や田畑と、武家屋敷跡では比較にすらならない。それすら理解できない民度なら郊外にいれば？安いんだし。軽自動車で満足できるに人は別にロールスやベントレーなど必要ない。豚に真珠と一緒。意味わかる？w

世界中の一流と言われるヒトモノカネは都心に集まってくる現実があります。しかし、ビルや高層建築の多い都心では、住宅地として快適な環境レベルを維持するため、一種低層など低層住居専用エリアであることが望ましい。また数軒すごい豪邸があるというような住宅地は各地に存在しますので、最低でも100坪以上の区画の住宅が数十軒単位で整然と立ち並んでいるエリアで。更に、千葉リーヒルズの例もありましたが、いくら豪邸街であっても不便なエリアでは誰も見向きもしませんので、山手線やメトロが利用でき、かつ高台など交通量が少なく閑静なエリアが理想的だと思います。

逆にそういうレジェンドを共有できない人には無価値とも言えるわけだよね

連投は恥ずかしいですよ

>>9091 匿名さん

松濤は下屋敷から農地に成り下がり、大正末期に分譲されました。大した地歴だね。だから、超えられるんですよ！

>>9090 匿名さん

同感ですね。
ショボいマンションだらけの高級住宅地とか勘弁してほしいね。

>>9089 匿名さん
郊外がどうして問題なの？都心のごみごみした街並みの方が地価が高いから高級ってこと？東五反田5や松濤、南麻布のような繁華街隣接の街並みが高級住宅街だと思っているような人は世間知らずとしか思えない。

>>9092 匿名さん

既出ですが、この基準(数十軒単位で整然と立ち並んでいるエリアで)によるならば、麻布永坂町は戸数不足でランク外になりますね。

また、人力車しかない江戸時代とは違い、交通手段が発達した現代において、山手線内側に限定する理由が希薄している。外側にもある高級住宅地を排除したい意図が透けて見える。

正確に言うなら高級住宅地は山手線外側にしかない

>>9099
住環境という観点からすると土地が広く都市化の進んでいない郊外の方が有利だからね

都市における高級住宅街というのは低層のお屋敷街よりもニューヨークのアッパーイーストサイドのような高級アパートメント街みたいなのがふさわしいんじゃないでしょうか。最近都心に建つ戸建ての低レベルさといったら半端じゃないです。

町名丸ごとの高級住宅街は都内ではどこもないでしょう。地歴でと言うなら千代田区に敵うのもないですね。定義は人それぞれですが、自分の思いを人に押し付けようとするのは如何なるものかと思います。
田園調布、東五反田の争いは特に見苦しい。自分の思い入れがあるエリアを贔屓したいのは分かりますが主張するほど必死さが滲み出ます。見栄を張りたいというその卑しさ、そのエリアの全員ではないですが一部には民度低いのが紛れ込んでいると言う事が明らかになるだけですね。

そうですね。
例えば、田園調布～池田山・松濤辺りの距離は7km程度。車で15～20分くらい。大した距離ではないですよ。

>>9103 匿名さん
池田山松濤を擁護するつもりはないが、空いている時間帯でしょ
普通の時間帯では30-40分かかるので衰退している事は既知

>>9104 匿名さん

池田山なんか、中原街道一本ですぐ。よほど渋滞してなければ30～40分もかかることはない。

>>9105 匿名さん

40分！やっぱり郊外だねえ川崎すぐ横の田園調布は。

郊外でも目黒や学芸大学あたりが限界かな。環八越えたらもはや埼玉とか千葉と同列って感覚だよね都心育ちには。

>>9107 匿名さん

目黒区って意味ね。

郊外住みだと通勤や買い物で都心に来るだろうが、都心住みは郊外など行く必要ないから。郊外って所詮その程度なんだな。

さすがリーマンｗ

都心に田園調布があれば一番良いのかもしれないが

思考実験として、皇居を京都に移して、皇居跡地を田園調布並みに贅沢に分譲したら都内一の高級住宅地になるかな？

>>9108 匿名さん

目黒区までが都心？
であれば自由が丘も含まれる。
自由が丘と田園調布は目とはなの先の関係なんだが。
田園調布を排除したいとの恣意性を感じますね。

>>9113 匿名さん

どっちも同じく郊外だろw
松濤がギリ、か少しでも外側だとダメと言う人も多い。山手線はある種の結界かもな。

>>9112 匿名さん
日本一の高級住宅地域にするためにどんな都市計画にするのが最善だと思う？

１.用途はなんでもOK、タワマンをバンバン建てる商業地域
２.建ぺい率30%、容積率50%の2階建まで。
　 最低敷地面積等の地区計画がある第1種低層専用地域（田園調布型）
３.建ぺい率60%、容積率150%の3階建まで。
　 都心の一般的な低層専用地域と同程度の区域（松濤型）
４.建ぺい率60%、容積率300%の6階建まで。
　 都心の一般的な中高層専用地域と同程度の区域（麻布型）

港区は森ビルなどの開発で麻布台には300mクラスのビルが出現するし、続々とタワーを中心とした再開発が続く。港区には高層ビル群としての役割を担ってもらって、隣接する渋谷区広尾や品川区池田山をはじめとする城南五山は、都心屈指のスーパー戸建て住宅地として役割を果たしていけばいいと思う。品川区だからと揶揄する連中もいるけど、逆に品川区だからこそ高層化を免れて一種低層エリアとして指定されたのが、今後にとっては良かったのかも知れないと思う。この地図中の左半分にある住宅地が都内最高峰であるのは間違いない。

当然ですが、都心立地の松濤1・東五反田5（池田山）・麻布永坂町などは高額で歴史ある高質な住宅街、成城や田園調布は低額で中流の郊外住宅街。予算ない人は後者に住むしかありません。都心に興味ないとか繁華街があるとか理由つけては難癖つけていますが、それ以外にも考慮すべきポイント、立地、地価、地歴、格式、街並み、民度、稀少性、その他（一低住専か、高台か）など勘案し、総合的に判断すべきで、一点や二点のメリット、デメリットで話していません。総合的により巨視的な目線で思考できる人が、この高級住宅地スレには相応しいでしょう。