東京で最高の高級住宅地は？

街並みだけでいうと、田園調布三丁目付近を見た直後に元麻布ヒルズ周辺を歩くと、元麻布の街並みが洗練されていないごちゃごちゃした街並みに見える。
元麻布に建つマンションの価格はどれも超高額で、物件自体は高級感があるけど、街として見ると道路幅が狭かったり幅員が不規則であったり、所々に古い小さな一軒家やアパートがあったりなど、街自体には高級感がない。

>>3532
元麻布とかでも中途半端感は否めない
そういうとこを潰して高級マンション建てるしか無い
プラウド元麻布とか良いマンションなのに周辺の雰囲気で台無しかな

http://realestate.its-mo.com/land/detail/13/111/90569387/
でも田園調布の9億の豪邸なかなか売れないな
この80％の容積率でこの坪単価は高すぎて誰が買うの？って感じ
容積率が倍近い150％から300％が都心では普通
地価作ったら松濤だと田園調布3丁目の半分の土地面積で倍以上の延べ床面積を稼げるからな

>>3534だが
地価作ったら＝地下作ったら
地下は延べ床面積の3分の一までだから容積率が高い方が有利

玉川田園調布との境で3丁目の放射内としては微妙な立地だな
ここに坪400万か
洋館跡地とか大東建託邸が建ったから需要ある！売れる！と見込んでの価格だろうけど
あそこは角地で条件も良いから高値で売れただけ
建て替える事を見込んで12億出せる人が土地の広さにしては間口の狭い場所を買わないだろうなあ

接道間口より奥行きの方が長い土地は割高感するからな
接道23ｍで奥行き31ｍで9億2000万...
接道23ｍも十分凄いけど31ｍはもったいない
100坪だと角地じゃなくても印象変わらないけど250坪近くの土地になると角地だと
凄い高級感増す
接道23ｍも十分高級感出るけど

http://realestate.its-mo.com/land/detail/13/111/90895832/
こっちも同じ放射内で5億で売ってるけど
接道21ｍで奥行き20ｍの120坪だけど隣が旗竿の指導で実質角地
それなのに4億2000万もこっちの方が得
ただ前の家々が田園調布3丁目屈指の鬼の分割狭小戸建群と向かい合わせ
周辺の倍近くの地価払ってこれは悲惨

>>3534
>>3538
ネットに出回ってる物件なんて実勢価格価格より割高だから売れるわけないじゃん
ネットに長い間出ている不動産買う人いたら無知だよ
>>3536
高値で売れたっておまえ売買に立ち会った関係者なの？
神の目でも持ってるの？
脳内妄想ひどすぎ

東京最高峰の高級住宅街はやっぱり田園調布だな

道路がどうのこうの言ってる方は、都市計画ちゃんとやって作った街かどうかの違いが気になってるだけ？
豊洲とかの湾岸が道路も広くて雰囲気いいね！っていうてるのと本質的には一緒。
もと山奥の田園調布とゴミ埋め立ての湾岸に比べれば、お屋敷跡地の麻布界隈の方が価値はあるやろ

>>3540
いや、それはない

実需で10億以上の土地や家買う人はたぶんキャッシュで買うんだろうし、坪単価なんてシケたこと考えてないと思う。いくら年収高くても資産5億の人がローン組んで10億、20億の自宅建てたり、この坪単価ならお得とかコスパいいとか考えてる姿が想像できん。

こういうこと書くと金持ち程消費に慎重とか言い出す人いるけど、その手の勤勉な富裕層はそもそも20億の自宅とか買わないタイプだしな。

>>3543
偉そうに
おまえはその富裕層なの？
神の目をおまえは持ってるの？
全部脳内妄想じゃん

年収500万そこそこが富裕層妄想して買えもしないアドレス激論するスレはここですか？

まあ実際田園調布に豪邸集まってるのは事実
その時点で需要あって買う人いっぱいいるんだろうな

30年後の田園調布どうなってるかな。今の40代以下の成功者はあんなとこ住みたがらないだろうから。高齢化して地域のコミュニティ維持できなくなってそう。

>>3544 匿名さん

どこが気にさわったのか全くわからんが、カルシウム足りないんじゃないの？

若い成功者は住まないとかそんなの昔から言われてたし
実際新しい家建ってるの見ると
バブルの時みたいな馬鹿みたいな値段設定つけない限り田園調布はまだ安泰かな

30年後なんて企業全体が効率の良いオンライン化に移行するかもしれないし都心が衰退する可能性だってあるから
その場合は高級感残った街並みであったりした方が有利ではある

東急がその内田園調布東口再開発しそう
都立大学近辺も再開発されてたし
そういう事考えると伸び代はない事ない
今は渋谷で手一杯で当分は無さそうだが

田園調布って若い成功者が夢見るにはあまりに敷居高すぎるわ
あんなとこに夢見だして田園調布に豪邸建てたいってなったら10億とか20億かかるから
家とか拘りだしたら土地だけじゃなく建築費も凄いし想像するのも現実的じゃなさすぎる
5億で都心の高級マンションで150平米レベルのペントハウスに夢見る方が若者にとってはまだ現実的だよ

>>3548
連投するおまえがカルシウム足りてないんじゃないの？

豪邸なんて建築費が高すぎて今はマンションが良いよ
この前テレビでやってたアーネストアーキテクツ設計の代々木上原で80坪の豪邸が8億だった
代々木上原なんて田園調布三丁目と地価変わらないし田園調布で80坪なんて小さいから
100坪200坪って考えるとなるとね…
http://channel.pandora.tv/channel/video.ptv?ch_userid=penance0&skey=バズリズム02&prgid=57134202
1分14秒の一件目の家

建築費なんて言ってたらそもそも豪邸建てれない
マンションが良いなんてコスパの話であって
このスレは高級かどうかって話な
スレ趣旨間違えるな

＞代々木上原なんて田園調布三丁目と地価変わらないし
確かに道路付けが悪い場所の代々木上原となら地価変わらないな

>>3554
この値段は大山町でしょ
と思ってグーグルマップ見ても無かった
アーネストアーキテクツは高いって有名だし
建築費で3億から4億なんじゃね
田園調布で100坪超えたら建築費だけで5億は取られるかもな
ボッタ..いや何もない

戸建てなんて室内だけじゃなくて庭とか噴水とか外壁とか拘りだしたらいくらでもお金かかる

１００坪で５億もかかるわけない
グレードしだいだが１００坪レベルならアーネストでも３億ていど

>>3554
豪邸を下げようとしても
8億で都内一等地のハイグレード高級マンションかこの豪邸かどっち選ぶかって考えたら
自分なら断然この豪邸選ぶけどな

まあまあ。
カルシウムもお金も足りてないけど、カキコする時間だけはあるんだし仲良くやろうよ。

>>3559
3554の動画で80坪で8億する事考えたら察した方が良いよ
そんな値段で済まない

代々木上原なら始発駅で座れるし千代田線は港区と千代田区のビジネス街のほぼ全てを通るからいいかもね

>>3560
そりゃ代々木上原も超一等地ですし
大山町は徳川山って言われてるぐらいだし
大山町・西原3丁目・上原2丁目の駅から多少離れた場所にある高級住宅街は
少なくとも麻布に匹敵する高級感がある(むしろ品や落ち着きはこちらの方が上)

>>3562
上原か大山町のどちらかなら坪６００万円
上原はピンキリながら高台で道路が広ければ坪５００万～６００万円ぐらいか今の相場だから土地だけで５億円
建物が１００坪なら８億円
え？まさか代々木上原あたりが田園調布三丁目と土地の価格が同じと思った？

>>3565
いや田園調布3丁目の放射内でも条件良ければ坪800万で売られてる事もあるからな
大東建託邸あたりなんてその値段で売られてたからね

>>3566
売られてる値段と買われた価格は違うよ
大東建託のそれいつ売り出てたわけ？
何年前の話？
バブルの頃なら坪１５００万円で売り出てたよ

sumoで容積率見たら
大山町が200超え当たり前300％とかあって
田園調布3丁目が80％

田園調布からしたら大山町は商業地レベルの容積率だから本来高くても当たり前
むしろ田園調布が高すぎる

http://blog.livedoor.jp/okanemotida-tonainogoutei/archives/12799787.ht...
大東建託邸ってこれだよな
この前建ったばかりのできたてほやほや
建築費いくらだよって感じ

>>3568
大山町は低層住宅街は建蔽率５０％容積率１５０％
田園調布三丁目の低層住宅街は建蔽率５０％容積率１００％
中高層地域の容積率を見るとか代々木上原駅あたりの地理に疎いんだな

失礼間違えた
大山町は建蔽率６０％

正直戸建て建てるなら麻布・白金より上原・大山町に建てたい
ステータスも大事だが値段高ければ良いってわけでもない
程よい品格って大事

>>3570
どこで調べてるの？ガバガバすぎるでしょ

田園調布3丁目で容積率100％以上とか線路側の店あるとこしかないでしょ

>>3573
ガヴァガヴァってさあその地域に住んでいる人なら常識っしょ
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/assets/com/000033135.pdf#search=%27%...
ちょっと検索しただけで発見できたよ

大山町の150％の住宅用地で坪600万はありえない
そこたぶん市街化区域

>>3575
え？完全に200％300％って書いてるんだが？

>>3576
ありえないって今の相場はそんなもん
>>3577
見方わかってる？
渋谷区に詳しくないならしょうがないけどさ

>>3578 匿名さん

いや見方分かってないのお前
それとも西原を大山町と間違ったのかな？

>>3578 匿名さん

お前見方分かってないみたいだから見方も貼っとくな
容積率って書いてるでしょ

>>3579
>>3580
すまん。おれがまちがってた。しらないあいだに容積率緩和されたのかな？

>>3579 匿名さん
ユニクロ御殿のとこも300%なんですね
周り3階以上のマンションだらけだから当たり前か

>>3581 匿名さん
いや
いいぞ！
俺こそ言い方悪かった
ごめん

麻布とかの場合
マンションだと容積率500％以上になって
5階建てマンションが多い
大山町はまだ低層区域を守ってる方
田園調布3丁目はマンションすら許さない鬼の容積率になってる

>田園調布3丁目はマンションすら許さない鬼の容積率になってる

高級住宅地と言われるエリアでもマンション建ってきてるので
そういうエリアはこれからも守って欲しいな

>>3582
高さ制限１０メートルがあったから３階建てまでしかないよ
容積率が緩和されたようだから今後は麻布界隈みたいになるかもしれないけどさ
調べたら高さ制限３０メートルになってたよ
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/assets/detail/files/kurashi_machi_pd...

タワマンがガラス張りのオフィスビルみたいになったり
そこら中の駅前がコンビニ、マック、スタバ、カラオケ、居酒屋チェーンとかで
あんまり変わらなくなってきてるしね

いや、よく見たら高さ制限１０メートルのままだった

旧山手通りの外の渋谷区は落ち着いていて品のあるイメージ
なお首都高から向こうの笹塚あたりは除外

やっぱりよく見たら１５０％のままじゃん
はい俺の勝ちｗ

>>3590
いやどこ見たの？笑

>>3591
誰にでも間違いはある
すなおに俺が間違ってた宣言すればいい
だいたい地元の俺が間違うわけないじゃん
検索しても容積率緩和措置の事例が全くなかったしさ
よ～～～～～く見てみなよ
ちゃんと矢印があるから

>>3592
そもそも容積率緩和される前はこうだったって言う
お前の認識が間違ってると思わないの？
お前が勝手に「俺の知ってる頃とは違う｡緩和されたのかな？｣って言い出したんだろ

昔の容積率は知らんが今は200％と300％な

>>3593
あれ？まだ謝罪ないの？
間違いは誰にでもあるから恥ずかしいことじゃないよ
恥ずかしいのは間違っていても謝罪しないことだよ

>>3594
お前話の内容全然理解できてないだろ
自分が何言われてるのかまるで分かってない
事業で成功できる頭してないな

>>3554
ここ代々木上原のどこ？

誰か教えて

>>3596
おやまあ謝罪できないんだ
もう一度書くから地図をよ～～～～～～～～～～く見直しなよ
>>3579
の拡大された地図の緑の部分が容積率１５０％
３００と書かれているのは矢印の先の部分のことを指しているわけ
もしかして矢印見えないの？
失礼だけど目が悪くなったご老人？
緑のところに２００とか３００と書かれている数字の記号には全部矢印あるから見直しなよ
どうしても見えないのなら老眼鏡や虫眼鏡やハズキルーペで見てみなよ
そして自分が間違ってたと認識したのならすなおに謝罪しなよ
それぐらいできるっしょ

>>3599
すまんな｡おれが間違ってたわ

大山町の一低の最低敷地面積150平米から200平米

上原2丁目の最低敷地面積180平米55坪

>大山町・西原3丁目・上原2丁目の駅から多少離れた場所にある高級住宅街は少なくとも麻布に匹敵する高級感がある(むしろ品や落ち着きはこちらの方が上)
>正直戸建て建てるなら麻布・白金より上原・大山町に建てたい

大山町みたいな郊外は論外。麻布・白金はマンションも多いし庶民的。
山手線内の一低住専、戸建て中心で一戸平均150坪単位の池田山など城南五山が最高。
池田侯爵家跡地であり、美智子皇后ご生家立地などロイヤルプレイスでもある最高の地歴だしな。

御殿山の高級マンション凄い

>>3605 匿名さん

プライムのこと？あれ賃貸だし、外見はいいけど大したこと無い。

地歴の話になると、成城だの田園調布だの郊外は貝になるしかないよね。所詮は新興住宅地だから。

富裕層ほど、そういう歴史や格式を重んじるからね。カネ、地位、名誉を手に入れると、最後に欲しくなるのが歴史らしいから。一朝一夕に手に入らないものが、結局一番価値があるってこと。

ということからも、このスレ趣旨である「東京で最高の住宅地」を選ぶなら、まず郊外は落選。
都心3区と言いたいところだが、残念ながら千代田・中央区は都心すぎてまともな住宅地が無いので、
まあ山手線内側エリアぐらいまでで選べばいいと思う。候補上げていきましょう！

>御殿山の高級マンション凄い

城南五山の中でも、御殿山より島津山、池田山のほうが圧倒的に豪邸街だよ。御殿山はソニー跡地に建ったマンション以外は、しょぼくて狭い戸建てが多い。

>>3607 匿名さん

以前挙がっていたものをまとめると、こんな感じでしたよね。

>SSクラス
松濤1・神山町・池田山・高輪4・麻布永坂町・南麻布・広尾2・白金4・元麻布・大和郷

>Sクラス
西麻布・三田2・南青山・神宮前・目黒区青葉台・砂土原町・若宮町

=====超えられない壁（立地、地価、地歴、格式、民度、稀少性、利便性など）

>Aクラス
代沢・八雲・柿の木坂・尾山台・等々力・奥沢・田園調布その他・・・

>>3606
そうなの？
凄いお金かけてるし電柱無いし

>凄いお金かけてるし電柱無いし

電柱？湾岸でも行けば新しい新興地は基本電柱無い。御殿山は悪く無いが全体的には二流。

高輪は？

高輪は皇族が住まわれるイメージです

渋谷区の住宅地は最低敷地面積が広い順に高級
神宮前とか商業エリアは別枠で、幡ヶ谷や本町は設定なし

松　濤1・2丁目 200　㎡
神山町 200　㎡
西　原2丁目 43~47番 200　㎡
西　原3丁目14,15,40~49番 200　㎡
大山町 19~23,28,33~46番 200　㎡
上　原2丁目 180　㎡
広　尾2・3丁目 180　㎡
西　原1丁目 　170 ㎡
元代々木町 170 ㎡
上　原3丁目 150　㎡
大山町 1~9、11~17番 150　㎡
富ヶ谷1丁目 140　㎡
西　原2丁目 1~22番 　 130　㎡
西　原3丁目 25~32,34~39番 　130　㎡
初　台1・2丁目 130　㎡
恵比寿3丁目 120　㎡
富ヶ谷2丁目 120　㎡
東　2・4丁目 110　㎡
笹　塚3丁目 　 80　 ㎡

>高輪は皇族が住まわれるイメージです

イメージってか、実際に高松宮邸があるし、今年五月の天皇退位後は上皇さまが引っ越されますよ。品川駅にも近いし以降便利になっていく立地だけど、街全体としては狭い戸建てや古いマンションも多く、ひなびた住宅街って感じだけどね。

高輪は駅から離れた場所が閑静なイメージ

>渋谷区の住宅地は最低敷地面積が広い順に高級

ここは都内最高の住宅地スレなんだから渋谷区など郊外はどうでもいい。
都心3区or山手線内側で。

歴史や格式を重んじるって言っても
そういうとこ住んでも格式ある人間になれるわけじゃないと思うけど

湾岸は埋立地だからダメって言われるだけで歴史ないからダメというわけでもないと思う

>そういうとこ住んでも格式ある人間になれるわけじゃないと思うけど

逆だろ。富裕層ほど歴史・格式のある場所を好むという事実。
赤坂御所に（もし）住んでも、皇族にはなれないだろw

>そういうとこ住んでも格式ある人間になれるわけじゃないと思うけど

もちろんそうなんだけど、でもやっぱり違いってあるんだよね。

「そんなもん人によるだろ」じゃなくて
「人によるのは当然なんだけどそれでもある程度数が集まれば傾向が出てくる」ってところだね。

>>3615 匿名さん

上皇は交通利便性なんて関係ないんだから、退位後は思いきって京都に住めば京都の人も大喜びなんだけどな。京都の学校では天皇は東京に行幸で行ってるだけで正式な住まいは京都御所だって習うんだよね。まあもっとも今上天皇は東京生まれ東京育ちなんだけどな。

>上皇は交通利便性なんて関係ないんだから、

いやいや、新天皇はじめ、やはりご親戚の近くにお住まいになりたいでしょう。
学習院時代のご学友はじめ、ご友人の多くは東京でしょうし、各国大使や政財界要人など、
ご面会もあるでしょうしね。京都はあくまで昔の先祖の実家であり今は別邸でしょ。

高輪は高台なのに下町感があるあたり、文京区あたりの住宅街と似た匂いがする。
高輪4丁目だけは洗練された街並みが見られる。

>>3623 匿名さん

ごもっともだが、単に上皇が京都に住んだら京都府民が喜ぶねって話だから真面目に返されると困ってしまうw

公式には遷都の詔勅は出ていなくて、東京に行幸した後なんだかんだ理由をつけて京都に帰らず今に至るということらしい
だから京都の人は未だに天皇はちょっと出かけただけでまた帰ってくると信じているのだとか

応仁の乱がこのあいだの戦争と語る時間感覚からすれば、150年の時間は朝出かけてまだ今日は帰ってこないってぐらいなんだろうね

まあタイもそうだけど皇室とか王室ってのは難しい時代だね。天皇制に関わる国民の心理の変化や社会構造の変化が将来的に皇居を中心とした不動産ヒエラルキーにどう影響するか興味深い。

皇居基準なら番町や千鳥ヶ淵が最強

田園調布の西口って容積率80％であの坪単価でよく買い手現れるね
普通は150％
さすがにコスパ悪すぎ

そのおかげで豪邸王国作られてるから
それはそれで正解だと思うけど？
高級住宅街って容積率低いし
だからこそ贅沢なんでしょ
高級住宅街にマンションは萎えるし

田園調布なんて特に3丁目は7億ぐらいでも近所より小さい家しか買えなくて劣等感感じるだけ
麻布とか広尾だとマンションに高級感さえあれば3億でもドヤれるから絶対そっちが良い
マンションは多少ごまかせるけど戸建てって大きさで格差ハッキリするからハードル高すぎ
てキツいわ