東京で最高の高級住宅地は？

>>10043 匿名さん

確かに(笑)
価格が優先しちゃうなら埼玉の大宮駅前に松濤か負ける事になっちゃう

>>10042 匿名さん
>>10043 匿名さん

土地価格＝賃料×容積率

それぞれの場所で
容積率(法的に建てられる建物の大きさ)
がバラバラなのに
比較しても意味がありません。
最低は80％、最高は300％、
こんなに条件が違うのに
そのまま比べるプロはいません。

土地価格÷容積率＝賃料

不動産の格の高さ低さは
賃料で比較します。
賃料こそが不動産の実力です。

覚えておきましょう。

賃料の比較は
土地価格の1種路線価比で比較できます。
これが賃料のランキング、
土地価格の実力を表します。

青葉台2丁目522番69　97.3万
田園調布3丁目23番3 　87.5万
松濤1丁目26番37外　66.7万
猿楽町52番3　64.0万
成城2丁目116番2　63.1万
西麻布3丁目4番21　55.5万
神山町7番9　52.7万
東五反田5丁目60番288　52.3万
広尾2丁目11番6　51.3万
南平台町45番3　50.5万
元麻布2丁目138番9外　49.3万
本駒込6丁目439番　47.1万
麻布永坂町1番73　42.7万
南麻布5丁目3番7　41.0万
三田2丁目35番1　38.7万
高輪4丁目28番6　28.2万
市谷砂土原町2丁目7番1　28.0万
白金4丁目450番26　25.2万
若宮町29番1　22.7万

この数字は、
その土地にある建物を借りた場合に、
建物1平米あたりの賃料のうち、
土地に帰属する賃料比を表しています。
実際の賃料は、この土地の賃料比に、
1平米あたりの建物価格比を加えて、
その合計に利回りを乗じ、
さらに固定資産税や減価償却費等の
経費を加えた額を12分割したものが
賃料となります。

覚えておきましょう。

セレブたちの職業とは？

田園調布は、最低区画50坪以上という制約があるはずなのですが、
この新築戸建は土地が42坪しかないのですがなぜでしょう？
50坪以上というのはあくまで市民憲章であり、法的拘束力はないので、
こういうケースもまかり通るのでしょうか？
実際にお住まいの詳しい方がいたらレス願います。

・大田区田園調布三丁目　新築戸建
https://www.nomu.com/house_n/id/R8246473/?utm_source=criteo&utm_medium...

>>10049 匿名さん

しかも上物109㎡って・・・都心億ションより狭いねw　
あと三丁目にはアパートもあるって過去レスもあったよね。田園調布ってモロ庶民タウンじゃん。しかも環八向こうの川崎そば。

ひとりでできたw

>>10049 匿名さん
>田園調布は、最低区画50坪以上という制約があるはずなのですが、この新築戸建は土地が42坪しかないのですがなぜでしょう？

都心回帰の動きで空き地も増え、そんな悠長なことを言ってられなくなったのでは？かつて憧れの地であった田園調布は、高齢化と若年層から見向きもされない、もはや不便な郊外の一住宅地になってしまったのでしょう。以下過去レスからご参考まで。

田園調布に売り看板が立つ　進む高齢化、成約価格急落
https://style.nikkei.com/article/DGXLASFL30HCK_R30C19A5000000/

「田園調布」の不動産は”買い”か？老朽化する「田園都市構想」は、景観条例などで価値を維持できるのか？
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110091

田園調布3より高級な住宅地が都内のどこにあるのか教えてほしい。

過去のおさらい。現在、都内の高級住宅地と言われるところは、

1.）都心部の大名屋敷跡で、大正末期から昭和初期に区画分譲された地区
2.）郊外住宅地として、大正末期から昭和初期に区画分譲された地区、
3.）2.に隣接する地域で、その後発展した地域。

1.）については旧華族などの上流階級の人々が好んで購入し、当時から高級住宅地として
発展しましたが、あまりに都心過ぎるため、現在ではマンションなどが多くなっています。
代表的なところでは、港区麻布、文京区大和郷（本駒込6）、文京区西片町、目白近衛町、
渋谷区松濤、大山町、品川区池田山、島津山（東五反田）などがあります。

2.）については、分譲当時の単価も安かったため、一区画の面積が大きく、
一般には中流サラリーマン向けの分譲でしたが、当時の中流サラリーマンは、
現在でいうインテリ層であり、住民の意識が高く良好な環境が維持されてきた為であると
考えられます。代表的な例としては、世田谷区桜新町（桜新町1、深沢7,8）、
洗足田園都市（目黒区洗足2、品川区小山7,旗の台6）、大田区田園調布、
目白文化村（新宿区中落合2,3,4、中井2）、城南文化村（豊島区向山3）、
世田谷区成城、馬込文士村（大田区山王）などです。

3.）については、東急大井町線の自由ケ丘～二子玉川（等々力、尾山台など）、
京王井の頭線の世田谷区、杉並区内（駒場、代沢、永福町、浜田山など）、
大田区の東急線沿い（久ケ原、雪ケ谷など）、東急東横線の目黒区内（八雲、碑文谷）などに
点在しているようです。

>>10053 匿名さん
以下ご参考。

「真の富裕層が選ぶ超高級な街をまとめた。本当のエスタブリッシュメントは利回りでは不動産を見ない。彼らが重視するのは、「地ぐらい」という、過去何百年もの間にその土地に刻まれたブランドだ。 」

https://cakes.mu/posts/6994

>田園調布3より高級な住宅地が都内のどこにあるのか教えてほしい。

田園調布3丁目は、都内の数ある高級住宅街の中でも下位クラスです。

東京住宅地偏差値リスト：

75東五反田5（池田山）・73松濤1・72麻布永坂町・70広尾2・69白金4・68高輪4・66南麻布3-5（高台）・65元麻布（高台）・63目黒青葉台2・63本駒込6（大和郷）・62神山町・61西麻布・61三田2・60代官山エリア（鉢山町、猿楽町、南平台）59砂土原町・58若宮町

57以下。地価も安くアパートや安マンションなども混在し、全体としては上記エリアにはるかに劣る。
代沢・自由が丘・八雲・柿の木坂・尾山台・等々力・奥沢・成城・田園調布・上野毛・瀬田その他・・・

田園調布が、都心高級住宅地に比べ格下であると言われる理由を客観的に列挙してみます。

・環八外側という郊外立地、住民の平均所得は港区の三分の一以下、生活利便性なども低い
・立地や地歴的に、江戸時代からの歴史ある都心エリアに遠く及ばない新興エリア
・歴史がない新興住宅地なので、街路樹も貧弱で植樹や街並みも人工的
・旧大名屋敷や旧華族邸、大使館などの残る都心住宅地の重厚感からは程遠い
・平均区画も100坪に満たず、上物の豪華さや価値も含め都心高級住宅地に及ばない
・郊外で地価が安いので、広い豪邸が多いのかと思うと実はそれも大したことない
　田園調布で一番大きいと言われている去年完成した大東建託邸でも460坪
　松濤の楽天三木谷邸の500坪や、港区のソフバン孫邸の950坪、渋谷区のユニクロ柳井邸は2700坪など
　都心エリアの豪邸にも全く歯が立たない
・田園調布三丁目には高級住宅地には不似合いなアパートがある

まとめ：新興地だけに区画整理が小綺麗にされているので、街並みに統一感があるのが美点なぐらいで個々の家も狭く、街路樹は貧相、豪邸といっても都心高級住宅地より規模も豪華さも劣る、都心より低額でサラリーマンでも住める、環八外側の不便な郊外住宅地。それが田園調布の実態。

孫正義氏の迎賓館もすごい迫力。高輪台駅の近く。住所は白金台二丁目になるのかな。

駅でいうと赤坂、乃木坂、六本木、広尾、六本木一丁目、白金台の各駅への徒歩圏内。

>孫正義氏の迎賓館もすごい迫力。高輪台駅の近く。住所は白金台二丁目になるのかな。

この建物ですね。敷地2100坪、延べ床3000坪と土地の高い都心にも関わらず、田園調布には存在しないような圧巻の大豪邸です。

>>10060 匿名さん
周り、狭小戸建てと集合住宅だらけだけど、このどこが高級住宅地なのだろう。

>>10060 匿名さん

街のバランス悪すぎ

孫さん迎賓館のあたりはあんまりいい感じじゃないよね。お城のような迎賓館はかなり浮いてる。