浅草タワー

>だいたい様々な審査会にしても行政許認可にしても、反対する側から見れば「ごり押し」「不透明」に見えるもの。
>そこをなんとか理屈(っぽいもの)を練り上げて通していくのが、開発担当者の腕の見せ所だし。

そう。だからつくづく「仕事が粗い＆荒い」んですよ、ここは。それが素人目にも分かっちゃうのが問題なんで。

>本当は総合設計じゃなくて都市計画手続きでやるべきプロジェクトだと感じるけどね。

その通りですね。もっと健全な論議が戦わされて然るべきと思うんだけど・・・ここの場合、正論吐いて抑止力たるべき役所が機能してると思えないからな。
仕事で携わる業者はソロバン勘定から入るでしょ？早晩『これだけ稼ぐにはこの体裁・構造にしないと見合わない』から『こうすればここで乗っけられる』、
となるから話は肥大化拡大化の一途を辿って（儲けが増える分には得する側は止めないから）、気づけばバベルの塔みたいに遠大な計画に化けてしまう。
（気を悪くしたらごめんなさい。自分も仕事で関わったらその方向に傾く想像がつくので）

>こういうことやるから総合設計の評判が悪くなるんで。

難しいですね。利潤がなければ関連各社（者）は動かないし、総合設計の認可基準を打ち出した瞬間から抜け道の画策が始まるし。
良かれと思って創出された優遇措置も、転用誤用悪用が続けばどんどん機能させにくくなってしまう。
今後、いい場所は更地でなく建て替え前提の世の中になれば、自分たちの首を絞めることになりかねないのにね。

>デベが入らなければ、元々の地権者だけで建て替えなんかできなかったんじゃないの？
>それには、この土地の立地、得られる容積率、販売価格などが複雑に絡み合ってるわけで、「何もこんな場所で」「他の場所でやれ」なんて言い方はナンセンス。
>その勝算が間違えてる可能性もあるけどね 。

個人的にはまったく、その点に異論を唱えるつもりはありません。浅草だから売れると考えた、そして実際に売ったからといって
私企業である以上デベだけを悪者にはできないし、自宅を高値で売り払えた地主ばかりを倫理的に責めるわけにはいかない。
ただ、前述したように超高層化計画を公表するまでの段取りがあまりに下手だし強引にすぎた、という点に尽きるでしょう、ここの問題は。

そして、だから浅草寺が立ったのだと思います（本来的には争いを丸く納める存在のはずが、私企業に個人も、抑止力たる役所まで、まるで頼りにならないのですから）。

そういう事なら購入を検討し直そうかな。

274だけど、278=280さんの言うように、確かに都市計画でやるべきだったよね。時間ばかりかかってなかなか進まないのだけど、区の課題と考えるなら、それが筋だわ。地権者だけは只で新築タワーマンションよーん、では、地域に活気を、というきれいごとがウソに見えちゃう。
ただ、環境とか景観ってのも、お金があってのきれいごとだと言うのも頭の片隅にはおいておかなくちゃね。

地権者がイイとこ取りだね！

こちらは修繕費や管理費の計画はどのような感じなんでしょうか？
何年後に倍や3倍になっちゃうんでしょうか？

なんかタワーマンションって色々な問題を抱えているね。

今後どんどん顕在化すると思いますよ、問題が。

今みたいに売れなくて余剰在庫だらけだと、新古物件の値崩れリスクがまずある
（売れればグロスの稼げる総戸数の多さが仇になる。持ち堪えられるデベばかりじゃないし）。

管理費修繕費が格段に上昇する前に売り逃げを考える住民が、手放すタイミングもほぼ同時期＝中古で更に値崩れ。
中古購入者獲得のために、削れない維持費の代わりに物件価格自体の値下げするダブルパンチ。

どんな場所のいい物件にも例外なく訪れる、築年数の経過に伴う入居者の質低下（その上部屋数が多いために物件内で獲得競争になる。当然価格競争を伴う）。

マンション自体、永住するメリットが明確にある、と言えないものではあるけど維持費の高いタワーの場合、住み続けるほどに負担増となる気がしてならない。

>>274
>>275
>>276
実は、業者は法定再開発を持ちかけたらしいが、区がさすがに断ったらしい。
そこは正しい判断。

> ここ一棟建っても建たなくてもそれには変わりない。
何回も書き込みがありますが、「蟻の一穴」。ぞろぞろでてきますよ。

> 役所の役目なのでしょうけど、それを期待できる現状ではない。
悲しいことです。これに携わった管理職に若干の異動があっておしまいです。

> 住民高齢化
その対応や、二世帯などを考えるとき、タワーマンションは不適当な形態です。
老人はセキュリティに戸惑い、二世帯で住むにはマンションとう形態は不自由。
昔、谷中の区主導のモデル住宅案があったのですが、ああいうのがいいのですが。
すっかり、やる気がないですね。

>>278
落としどころになってないんですよ、そもそもが大改修をやって壊す必要のないマンション地権者の一部（議員含め）が、モリモトの計画を嫌って、共同化・タワー化をごり押ししただけで、行政計画のどこみても、こんな計画を推進することを是とはしていないんです。

> 主要な景観ポイントからは角度的にずれてるし。
これから、観音裏が正念場でしょうが、ここもビューホテル建て替え後を考えたら重要な位置です。

> 景観審査会も通って
台東区の景観審議会は個別の案件の審査をしない仕組みです。
「景観アドバイザーによる事前審査」というのがあるのですが、指導できるのは色だけ。
また、この事前協議の内容も、景観審議会で討議の対象とならないという不思議な仕組みになっています。
条例な付則を見ても「景観アドバイザー」の職責はあきらかではありません。

> いわゆる学識経験者もOK出してるわけでしょ？
ということで、景観審議会の決には掛かってません。
心労もあって審議会長が昨年末亡くなったりもしています。

> 総合設計許可と建築確認許可を無効にしろということなのかな？
そういうことになるのですが、年末に都の建築審査会がなぜか独自審査で確認取消をしています。
そのご修正を書けていますが、その確認をした団体は、行政処分が科されている。
確認なんて今や紙切れ同然、修正修正が悪習としまいましたから、そんなに気にすることはない。

> 建築確認がおりてるならそれが取り下げられる可能性はまずないし
上記のようで、確認には全く重みがない。あるとすれば「総合設計の許可」です。

> 契約したら手付金１割も当たり前。宅建業法的にもなんの問題もない。
何で急に手付けの話に？？？

> 地所なんて、新宿で900億減損だしても、まだまだ含み益が２兆以上
それはそうだと思いますね。親会社、共同事業者ですから責任は免れない。
ただ、「建たない」となった場合、実務面でどういうことが起こるかは、わからないですよね？

> 42億円。これくらいの金額を早期に回収しなければならない絶対的な理由は地所にはないし
地所にはなくても、藤和に、あるいはフジタに「絶対的な理由」があるんじゃないですか。
あるいは、本当に売れるかのリトマス試験紙。

>>279
多分ですが、ここの旧住民の組合幹部や議員のエゴ、利権が動機。
それに、区内でＵＲの遊休地、元車庫、旧マンションに民家数軒、まとめる、地上げるには最高の敷地だったんでしょう。確かに、区内で、これだけまとまった空き地（無理に空き地にしたんですが）は亡いですからね。
田原町あたり、菊屋橋あたりも寺町ですし、ロットが小さい。となると・・・ということでしょう。
逆に言えば、こんなところに無理してタワーを建てる必要がない。
明らかに、旧地権者の幹部や区議のエゴでしょう。

> それがどうもまともな審議が行われたとは思えない（ゴリ押しで無理やり通したんじゃない？）
> というのが大勢の意見ですね。真偽はさておき。
「真」です。そもそもの仕組みで、個別物件を扱ってないのでしすから。
これを区が正面だって扱った審議の場は、区建築審査会でもやってないし、都市計画審議会でもやってない。
公開の場での審議は区議会の産業建設委員会での討論だけです。
区のスタンスは、闇から闇というのが一貫していて、全くお粗末に過ぎます。

> 総合設計許可と建築確認許可を無効にしろということなのかな？
前のレスの通りで、確認はいまや紙っぺらですから、その根拠になっている「総合設計」にまつわる行政の判断が正しかったのかどうか、というのが公で議論される。良いことと思います。
しかし、台東区は古い、田舎顔負けの土建行政体で、どうしようもありません。

> 金持ちの贅沢、と切り捨てていては景観も環境も護り得ない
この発想、どこから来てるんですかね？
アメリカでさえ、景観、市民のための町の秩序安寧を守るための広義の警察権を認めている（ユークリッド判決）というのに。
旧都市計画法（1919年）で、総則に「美観」が、大蔵官僚の反対にあって削除された、という以来、この貧相な状況が一向改まらない。2005年の景観法は基本法ですが、弱い。困ったものです。

開発系は声が大きく建築系の声はいつもかき消されてしまうのです。
景観アドバイザーなんぞ居ないのも同然・・・。

>>289
台東区の景観審査会がそのような形になっているとは知りませんでした。
ちょっと他の区とは仕組みが違いますね。たしかに、行政に対する不信が募っても仕方ないかも。
ただ、責められるべきは区であり、業者はその仕組みに乗っかるだけですからねぇ。

>そもそもが大改修をやって壊す必要のないマンション地権者の一部（議員含め）が、モリモトの計画を嫌って、共同化・タワー化をごり押ししただけで、行政計画のどこみても、こんな計画を推進することを是とはしていないんです。

「モリモトの計画」というのは知らないですけど、共同住宅の建て替えである以上は区分所有法の適用を受けるわけで（建て替えには4/5以上の賛成が必要）、その同意はとれているんですよね？計画を非難するということは、それに乗った従前の地権者の大半を非難することに等しいですけど、その覚悟を持って言ってます？そもそも、自らの財産をどのように処分しようと所有者の勝手なわけで、部外者が「大改修をやって壊す必要のないマンション」と決めつける権利はないと思いますが。

法定再開発を断られたのは、区が補助金を出したくなかったからでしょうね。

手付金の話を書いたのは、以前の議論で「手付金１割」を訝しがる声が多く、あまりに業界の常識からかけ離れた書き込みが多かったので触れたまで。

私は、ここにタワーは建てていいと思っている派なので、あなたとは認識が一致することはないと思いますが、たしかに揉める要素はそろっている物件だということはよくわかりました。
それでも、商品としての価値を著しく損なうほどではない、という認識は変わりませんが。
（蛇足ながら、観音裏にタワーを建てるとしたら私も反対するでしょうね。要は程度問題だという立場です）

>>280
それは、あなたの認識、状況把握、情報、経緯などの理解にちょっと問題があるんじゃないですか？
> 一方的・主観的で、またある種盲目的なことを書き連ねてるから
ここのお題目になっている「旧住民が帰れるように」だって、このスキームでは怪しい。
それに、建築行政の判例、環境的側面、景観的側面の法判断のこの数年のはちゃんと調べておかれるべきです。
過去の「いけいけどんどん」、バブル期の常識はもう通用しません。

> 新宿のマンションはたしか、消防上の安全性にケチがついた
違いますな。新日本建設の計画敷地が接道の天で難があった。これを新宿区が「裁量」で見逃したのを、訴訟で点検したら、やっぱりこの「裁量」はダメ、となった。
むしろ、防災面で「確認取消」となったのは、この物件ですよ。それも都建築審査会の独自判断で。

> 景観のため(あえて言うけど、この程度の景観への負荷で)、
> または近隣への負荷のためという理由でここの建設がストップするとは
従来のご経験からくる予見ですよね？
●区の行政計画、景観計画上の位置づけ（特に都市計画マスタープランとの乖離にもかかわらず区が認めた経緯）
●景観形成の中長期計画（ビューが低くなっても、その後ろにこの寸胴ビルでは）
ということを考えれば、昨今の司法判断から行けばどうなるかわからない。
特に、建て替え経緯や、都の判断根拠がきちっと論証されない限り、この許可は不当となるでしょう。

> 審査会通しちゃってるからなあ。
繰り返しになりますが、この事件の場合、景観審、都計審からなんの承認を得ていません。
ちょうど、景観行政と、単体の建築行政、都市計画の透き間で、区の役人が好き勝手やった、ということです。
規模の上で都が処分庁ですが、都もある意味災難でしょう。
「区がこれで本当に良いと言ったのですか？」という建築審議会でのやり取りは、都の苦悩の表れじゃないかな？

> 開発担当者の腕の見せ所
そう思います。しかし、情報公開かけて出てくるか、あるいは閲覧できるかわかりませんが、担当者の作文、区の作文は相当、論理的に破綻しますよ。それで都が困っているところに、件の区議会議員が、都の担当課に「だいじょうぶだから」と圧力をかけた、ということまではほぼ明らかになっていることです。
一度、あの出来の悪い都に提出された梗概をご覧になられるといいと思います。ご同業の方としてどう思われるか。

> 本当は総合設計じゃなくて都市計画手続きでやるべきプロジェクトだと感じるけどね。
全く同意です。
景観担当（われ関せず）―都市計画ー住宅担当（・・・）－建築担当（大汗）という構図ですから。

> 総合設計の評判が悪くなるんで。
どうやっても、都、区の総合設計は、抜本的に見直すべきと思いますよ。廃止してもいい。
「無意味な空き地さえつくれば、容積大割増。区条例等で高さ制限がかかっていても穴が開けられる」
こんな無法な開発装置はないとないと思いますよ。これは特定街区もどうですが。
もう、むやみな高容積を追い求める時期じゃないでしょう。
下手すりゃ、怪しい外資の餌食ですよ。

> 元々の地権者だけで建て替えなんかできなかったんじゃないの？
そこも不思議で、解体直前に、各戸百万単位で負担金だして、大改修やって、ちょっとしたら解体。
あまりにも不自然です。

> デベが入り、従来の権利者に無償で新しい住まいを提供し、
> さらに余った床で労力に見合う利益が得られると算段したから、
> 初めて建て替えが可能だったのでは。
第一、旧地権者も、物件を事業者に売却し、その金で新物件を「買う」かたちになってますが、早晩旧物件が解体されたため、現在は「新しい建物建つまで勝手にせい」と放り出され、この売却による一時金を食いつぶしている状況で、目減り分で困っている人も多いのです。「無償」と言って権利整理をさせ、実質「無償」でも何でもない。
また買い替えの新規顧客にもこのスキームを使っているようです。
これをどうごらんになられます？
第二、保留床問題。いままでこれを安易にやってきましたが、次はないでしょう。
超高層物件の近未来にどう、業界として責任を持つのか。メンテナンスにせよ、解体にせよ莫大な金がかかる。
通常の５０世帯くらいのマンション事例など全く参考になりません。
というわけで、特に第一の視点から、この計画スキームは当初から無茶があったということです。

>>281
>> 本当は総合設計じゃなくて都市計画手続きでやるべきプロジェクトだと感じるけどね。
> その通りですね。もっと健全な論議が戦わされて然るべきと思うんだけど・・・
> ここの場合、正論吐いて抑止力たるべき役所が機能してると思えないからな。
わたしは、こんなのやめちまえと思いますがね。「次」「持続可能性」を考えてないんだから。
台東区のひどさは、ちょっと筆舌に尽くしがたい・・・・
どうも東京だって言うのに23区で半分以上、だめみたいですがね。中二階の都は論外。

> だから浅草寺が立ったのだと思います
浅草の主、調整役が、行政に対して「大いなる不信感」を持って立ち上がったというのがでかい。
説明を求めてもあんにゃもんにゃ、虚仮にされたという怒りもおありでしょう。
佛徒であるがゆえに、門前町の秩序に目を配る。本当に台東区役所は給料泥棒っていわれてもしかたないんじゃないか、っていうくらいの仕事ぶりです。

業者の、地元、広域、浅草寺へのプロジェクトの説明も「もう決めましたからやります」「ご理解を」「もう決まっています」の繰り返し。最初から意見聞く気なし（これは想定内としても）。そのうえ、嘘の塊、「医療公共のために」という地元の良心踏みにじり。これは怒りますよ。
藤和、フジタはの顔は、最初から議員、一部地権者のほうにしか向いてないんだから。
この状況を何とかするのが区でしょうに、このきわどい状況は見て見ぬふり、現場でトラブルがあってもぼーっとしてるだけで何もしない。地元、浅草寺の怒りは業者へのあるでしょうが、区への怒りも大きいと思います。

>>283
ただ、「総合設計」というのは建築基準法の中の制度で、ある敷地限りの制度なので、都計審にもかからんのです。
（「特定街区」その他なら、かかりますが）。
それを、
議会で検討してもらおうとしたら、あの体たらく。
防災上マイナス、景観上マイナス、地域の環境マイナス、いいところがないのですが。
そのうえ「旧地権者の帰還」も難しいとくれば・・・・・・・・

>>284
ほとんどの旧マンション住民は、権利売却の一時金の目減り（移転期間中、業者は「しらん」というスタンス）でどうなるかわからず。新しい住民の買い替えにも、その仕組みを使おうって言うらしいから、どうでしょうね。
> 地権者がイイとこ取りだね！
正確にいえば、利権政治家と一部の組合幹部住民の「イイとこ取りだね」でしょうね。

>>285
>>286
この数年の急増で、タワーマンションの修繕等の経験がないから、正確なことは誰も言えないと思います。
たとえば、給排水管、ガス管等の予想外の劣化や何らかの事故、外装材の劣化、公開空地のメンテなどは、通常のマンションの比ではないはずです。また、建て替えをにらんだとしても、もう「容積率＝床面積水増し」は実態上不可能なので、建て替え、解体の資金は自己調達になるでしょう。

年を経るにつれて、ランニングコスト、維持修繕費は確実に上がっていきます。
その上、この物件は、目くらましにいろんな「お飾り」施設がくっついているので、そういうのの管理運営費、こういうのが組合費に乗ってくるでしょう。これは積立とは別ですから。

>>289
まず、意見の違いを乗り越えて、責められるべきは台東区だということは間違いがないですね。

どうも経緯をご存じでないようだから簡単に書きます。
北半分：旧藤和のマンション（ここに議員などがいた）：既存・億単位の大改修済
南半分：電電公社の基地局→UR→モリモト敷地取得：独自事業でマンション企図
だったのを、北側のマンション住民が嫌って、共同事業―総合設計とした経緯があります。要はエゴです。

北側マンションの建て替えについても、いろいろ投票、議決などに疑義があるのですが、勇気ある告発者がいないため、区分所有法にのっとった合法的なものであるかどうかは、これも解体前後から地元でささやかれていることです。
「大改修をやって壊す必要のないマンション」という声は、建て替えに反対した内部からあった声です。
そういう、この建て替えに疑念を持った人は、一時金で手を切って、他の物件に安住されています。

> 法定再開発を断られたのは、区が補助金を出したくなかったからでしょうね。
そうでしょうし、面倒くさかったんでしょう。寺だらけですし。

観音裏は正面からのビスタ、西側は境内からのパノラマ景を考える上でともにきわめて重要です。
重ねて書きますが、ボロくなったビューホテル、これが中低層になったり、別の建築形態になって「やれやれ」と思った後ろに、この東西の見つけ幅のばん広なのがシャープペンの芯みたいに繰り出てきて、観音様の境内から見えたら、一向、広域の景観計画、景観の構造的修復にならないですね。
今一時でなく、少なくとも２０年、３０年のスパンで考えたとき、この計画は「観音裏」と同等の意味のあることであると確信します。「今、ビューの裏だからいいよね」では済まされないということです。
後、付言すれば、下町、門前町なればこそ「超高層」は、街の個性として不要です。不要を通り越して有害です。
（これはタワーマンション一般の「危うさ」にも通じますが、特にこの町にとって、です）

>>283
状況認識に問題があると言われては、一応はプロとして意地になりたいところですが、正直真剣に購入を検討しているわけでもないので、そこまで深入りする気はないです。

事業スキーム等々、ちょっと通例とは異なる手法を採用しているようですね。
もちろん「いけいけどんどん」が今時通用するとは思いません。最近の司法判断が近隣住民寄りになっているのも認識しているし、それを受けて行政の判断が保守的になっているのも日々感じるところです。

なんというか、ある程度の規模の開発って、業者と行政が「共犯関係」になって進めていくのが実情だと思うんですよ。業者は開発したいし、行政も土地をとりまとめたい。両者の思惑が一致して大規模開発は推進すると。
で、一般的な行政だと、開発を進めたいので補助金を出したり、容積率を緩和したりするんですが、その分、様々な形で要望を業者に押しつけたり、陰に陽に計画に対する指導をしてくる（たとえば、総合設計よりも都市計画の手法を使え、みたいなことも言ってきます）。
そうやって、業者も行政も、これなら反対住民に対して説明ができ、仮に訴えられても内容的にも手続的にも瑕疵がないという状況を作り上げていくわけです。上述のとおり、行政が保守的になっている状況では、開発に対する同意のハンコをもらうの、本当に大変です。
ただ、台東区の話を見ていると、どうも私が経験している他区とは雰囲気が違いますね。

私は一業者として、都市再開発は必要だと思ってますし、何度も言うようですが、この立地にタワーマンションを建てることもＮＧとは思いません。タワーマンションの将来に対する懸念はないわけではないですが、一方で細分化された土地に３階建て住宅を建て連ねるような都心住宅街の現状も、いいものとは思えません。
有り体に言ってしまえば、業者も行政ももっと上手く賢くやればいいのに、という感想というか結論ですかね。

>>283さま
当職もこの方面ですので、やや熱が上がり筆が滑りました。失礼はお詫びいたします。

お書きになった結論「もっとうまくやればいいのに」はそれに尽きるんです。
形だけのWSでもいいし、調停テーブルを区が用意したっていい。そういうことは何にもしない。

> 業者と行政が「共犯関係」になって進めていくのが実情
そうですね。緩和をするメニューを進める一方で、行政が事業者に（不足インフラの整備などを）「たかる」構図などはあちらこちらで見られますよね。その「たかり」でつくったやっつけインフラの質の問題はまたの機会にしましょう（笑）。

> 仮に訴えられても内容的にも手続的にも瑕疵がないという状況
今回は、結構、瑕疵だらけなので、危ういのです。
千代田区や中央区なんかは、そういう意味では実に賢い。
（警察病院跡地や日立の跡地あたりから、千代田区も怪しいようですが）

> 都市再開発
再現ザ句細分化される土地所有、頭の固い行政による「既存不適格」物件の問題などなどは何とかしないといけないと思います。
が、高度利用／再開発＝タワーである必然性はない、と思っています。
たとえば、一種の土地組合などをつくって、建築協定の強いもの、地区計画のライト版の母体にし、調和のある街並み、街区防災の推進、ある一定規模のある共同建築（超高層でない）を計画するなど、ヨーロッパを事例にしても、できることはまだまだたくさんあるように思うんですが、どうも、思考停止というか、行政、土地制度、窒息し硬直したままですね。

>>298 訂正
誤：再現ザ句細分化
正：際限なく細分化

>>297 参照先間違い。
誤：>>283さま　[自分の書いたレスに参照先設定・・・]
正：>>297さま（直近のレスにて）

明日早いのもあって、気ばかり焦り、また久々に（まともな）都市計画の実務の方との
やりとりができ、少々筆が滑ったところもあります。失礼の段はお詫びいたします。
また、どうも打ち間違い、脱字が多数ありますが、ご勘弁ください。