浅草タワー

まあ長文レスは物件よりも行政や地域がメインの話だから物件自体に関して知りたい検討者は短いの選んで読んだらいいんじゃないですか。
そうするとほとんど読む所ないのにここまで伸びてるスレも珍しい。

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一昨日の分からまとめて読んだのでちょっと大変でしたが
私では考えもしなかった話もあって勉強になりました。

色々不安定な部分も残っている様ですが今のところ前向きに検討しています、
小学生くらいの子供の子育て環境とかも是非教えていただきたいです。

>305

自然と閲覧者に知識が蓄積されて、本当に勉強になります。
有意義な議論に感謝。

携帯メールになんか慣れてると、二行三行しか読めないような習慣がつくらしいね。
保険の約款、契約書何か、もっと長いんだし、こちらの虚をつくような内容が織り込んであるんだから、あれくらいのやりとりが読めないのは、大丈夫？

確かに長いけど。
お二人ともお詳しいようなので、勉強になります。
超高層の建つ経緯の貧困、いやですね。読んではじめて解りました。

>>303 さま　
長いって言われてしまいました（笑）
でも、こういうことを、オープンに話をする機会って中々ないですよね。学会、五団体でも閉じてますし。

> 現状、事業者は超高層化以外に経済的にペイする方法論
結局、土地制度の貧困に帰するんですよね。
ただ、既定の容積、斜線、建蔽で、若干後退させ、を見つけられないので、なかなか。
> かつての31ｍ規制
というのは、場合によっては「あり」かもしれません。秩序ある開発。
かつての、高さの揃ったロの字、日の字、目の字のようなかたち。
あるいは、敷地内の複合日影をいやがる業者が多いかもしれませんが、かつての東京市営住宅や同潤会アパートメントのような、特に江戸川や、町並みを形成した清砂のような建て方（複数棟で相互の日影はあるが、中庭を取って都市居住＝日照満点は諦めて貰う）も、今からすれば斬新かもしれません。
タワーに変わる建築形態として、大陸の建築法を勉強し直すのも重要かもしれません。
「not yet NY」ばかりが方法論じゃないですよね。

> 事務所・商業用地と住宅用地が明確に分かれてませんし
そうなると、やっぱり、建築の形態制限、高さ制限が必要でしょうね。
諸外国でも、純粋な用途区分（用途地域）というよりは、ある種の混在を認めつつ（商住混在が主）やってますね。それでどういう町が作れるか。
事業者もタワーのドグマの「次」を考える、それこそはやりの「安全安心」＋「歴史の美、安定の美」を真剣に考え、国に訴えかけるような、技術者・事業者の声も必要かな、と思います。

>>306
住棟内で、複数戸買って、という事例はあると思いますが、そうではなくて、住戸のなかにメゾネットタイプがあったり、適度な隔離性を保ちながら連接した二世帯住宅タイプなどはあってもいいんですよ。
現実、さまざまなパターンを試行錯誤している物件もあります。そういう意味でここは全く芸がない。
有名どころですし、好き嫌いもあるとは思いますが、山本理顕さんが最近やったのなんかは、オフィス、住居兼用とか様々なタイプがあって、見ていて面白いし、使用者のニーズに合わせて選べる。
もっといえば、昔一時流行りそうになった「スケルトン分譲」だって、もう一回考えてもいい。
繰り返しになりますが、ここは典型ですが、最近のタワーマンションは全く、画一的で見るべき処がない。

>>老人はセキュリティに戸惑い
これは実例報告が多数あるんです。警察通報の事例や、住宅系の論文なんかでも。
なにか工夫が必要、ということでしょう。

>>307
>>308
>>309
>>311
もろもろ同意。
「この時期（特にこの物件の特殊な状況も含め）に１割手付納付強要はどうなのか」あるいは、
「１割手付が商慣行として一般化している」
としたら検討を要するんじゃないですか？
国民生活センターとか、国土交通省に当否を照会してみては？？

> 5％といわれるところや最近では諸費用も全て全額住宅ローンっていう方法もある
> と聞いたことがあり、どこでもできるかと思ってました。
> なので私も最初は諸費用も全額住宅ローンの借り入れにしようと考えていました。
それに、今の市況なら「応相談」ということはないでしょうか？

>>313
ざっと調べてみましたが、何とも言えない地域ですね
（＋）図書館等が近い／公園がある／小学校も遠くない／近隣のコミュニティは崩壊はしてない
（－）公園の環境や近隣の街路の環境がこのビルで悪くなる（風害と日影）
　　　ご指摘の通り、暴●団事務所や風俗営業店が混在している。
　　　（浅草地域広域で考えれば、山谷、吉原、六区の裏などは教育環境としてどう考えるか）
という感じでしょうか。

>>313
近所の小学校が、いっときＳ学会にのっとられたようになったり、この建て替え騒動自体が組合幹部のＳ学会がらみという話がある。議会の動きを見ても真実だと思う。都心にもいるんですね。

＞＞３１２
> 行政や地域がメインの話だから物件自体に関して知りたい
地域や行政のやりくちわからないと、この先のなりゆきわからないよ。

モデルルームに行って営業に聞いて欲しいな。色々教えてくれるよ！

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>>321
こんなもめ事の塊みたいなのは、と思っていくのを止めようと思ったが、いったい何を「いろいろ」教えてくれるの？
ヤ●ザ対策の具体的な話とか、建て替えのからくり詳細とか、地元対策の話とか、藤和と地所の内輪話とか。
もったいつけずに教えておくれ。

>>318、319様
どこの地域に行ってもある程度の問題は抱えているのでしょうが
具体的に教えていただけるととても参考になります、ありがとうございました。

山谷の辺りは私も子供の頃に近辺で遊んだりしていましたが
昨年久しぶりに行ってみたらずいぶんと様変わりしたんですね。

>>321
そうそう、営業は暇しちゃっていたりするからね。
おまけに営業の愚痴なんかも聞いてあげてね。

物件に興味なくても、お時間ある方は。

>>323
山谷の辺りは、すっかり日雇いの人が高齢化して、様変わりしましたね。外国人向きの安い宿、バッグパッカー向きの安い宿になったり、福祉施設になったり。
いろは会のあたりは、ごろ寝や食い逃げは依然のようですが。
吉原も閑古鳥のようですが、日中のぽん引きはまだいますね。鬱陶しい。
「うちはすぐそこなんだから！」というと引き下がります（苦笑）
この計画地付近ですと、国際通りの一本裏から通りを越して、焼肉とかハングル文字の看板がみられるようになってきたのが、この数年の特徴でしょうか。
この工事と関係するのかどうか判りませんが、弁当屋が閉店したり、すこしつづ寂れている感じはします。
仮にこの建物が建っても、入りづらい雰囲気の近所のお店、地元にお金が落ちるとも思われず、長期低落でしょう。
地面の値段だけ、常磐新線のおかげでやや高くなってしまったようですが、これは悪影響でしょうね。

別のところから。なかなかすごいことに。
↓
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モデルルームにいくと「いろいろ」教えてくれるという話だが、何だろうな。
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たぶんこのエリアの勢力図と、巻き込まれないようなノウハウと、この物件の販売の辛さじゃないかな。
想像だけど。
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現地に行った者です。
その「いろいろ」とは掲示板で書かれている懸念材料のことだと思います。
営業マンからは「匿名掲示板では色々と書かれていますが…」という出だしから
幾つかこの物件が抱えている事情についての説明がありました。
最終的には「でも大丈夫です！ご心配なく」ということで説明が終わるのですが。
これは浅草タワーに限った話しではありませんが宣伝に随分とお金を費やしてる感はありました。
こういう宣伝費というのも当然のことながら価格に含まれていくのだろうと思うと複雑でしたね。
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ここは前の事業主だったモリモトの負債を、現在担当している広告会社が背負っているようですね。課題の多い都内大規模物件ということで、藤和不動産・三菱倉庫・三菱地所と、三菱グループが集結して注力しているようですが、さすがに現状のプロジェクトでは無理だと思います。
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>さすがに現状のプロジェクトでは無理だと思います。

無理というのはプロジェクト自体が無理だということでしょうか？
それとも完売させるのが無理という意味合いなのでしょうか。
それとモリモトの負債というのは物件価格に当然のことながら含まれていますよね？
となるとモリモトの負債を居住者が被ることにもなるわけじゃないですか。
それも正直な話し考え物ですよね…。
資料なども大量に貰いましたが結局全てが価格に反映されてしまうというのが微妙です。
余計なものは省いて、もう少し買いやすい価格で提供してくれた方が普通に嬉しいのですが。

つづき
↓
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> エリアの勢力図
だとしたら、なんだかなぁ。
地元対策会社が小銭まいて、中町会の計画敷地沿いを分断して、中と西の町会長籠絡してただけじゃない。
北町会と西町会役員連はもともといい顔してないんだから。東町会は知らんぷり。
特に北は説明不足と日影と業者の態度の悪さに激怒した町会。

> この物件の販売の辛さ
そりゃ、尋常のつらさじゃないと思うよ。身から出た錆だけど。

>「でも大丈夫です！ご心配なく」ということで説明が終わるのですが。
（笑）
「書き込み通りガタガタで、ご心配通り、多分ダメでしょう」では、営業にはならないものね。
ただ、具体的に「何」について「これこれだから大丈夫」と根拠を示してほしいところですが、その辺はご納得のいく？

> 宣伝に随分とお金を費やしてる感はありました。
> こういう宣伝費というのも当然のことながら価格
まったくそうですね。
一発目、二発目あたりのイメージ広告なんか、紙とインクの無駄ですよ。
あのコストだけでも結構なものでしょう。紙はでかいは、それなりの紙にしているは、その上、広域にまいているようですし。
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> 前の事業主だったモリモトの負債を、現在担当している広告会社が
> 背負っているようですね。
モリモトが保っていた南側半分の地面自体は藤和が買ったかたちですが、その他の負債はあっちこっちに飛び散っているでしょうね。

> 藤和不動産・三菱倉庫・三菱地所と、三菱グループが集結して注力
ここの点なんですが、業界話ですと、潰れたために完全子会社にしてしまった藤和の不始末に対して、地所は基本的には「しらん」という態度のようです。この事業に倉庫がなぜ混ざっているかはわかりません。
最終的な判断と事態収拾には、おそらく地所が出てこざるを得ないとは思いますが、地所も「最初からけちな政治がらみで変なスキームこしらえて、面倒かけやがって」とおもっているんじゃないでしょうか。

> 無理というのはプロジェクト自体が無理だということでしょうか？
そういうことでしょう。
当然、完売は無理。
その上、モリモトがらみの土地買収費の増加や、藤和の尻ぬぐい、当初軽く見積もった工事に関係した費用が雪だるま式にかさんでいて、収支の上でもう完全に合わない、ということでしょう。
「損」なことは事業者も認めているのですから、これは間違いがない。ただ、その「損」が、どんどん大きくなっている。今なら地面と地下の箱だけですが、この上、超高層を建てると傷はどんどん大きくなる。

> モリモトの負債というのは物件価格に当然のことながら含まれて
モリモトが持っていた南側の敷地数十億円分を藤和が出して、買ってますから、当然、コストに含まれてます。

> 余計なものは省いて
もう、本当はそういう次元の問題でない事業収支になっているんです。
土地に百億、建築費安く見ても二百億、三百億の事業ですが、旧マンションの地権者の件もあって、実売六百戸弱。敷地にも無理がある。
一番高いのが一億六千万、平均で五千万として全戸売れるか。
都の超高層許可取消の可能性や、近所との折り合いなど「各種問題つき」、その他、ちょっとここでかけない問題もあって、買っても、後で建物維持、住民組織の運営、転売などが難しい。
買い手が、真剣にそういう実態を調べて知ってれば、完売などあり得ない。

地所も、最終的な旧住民への対応などを真剣に考えているところでしょう。現実に、早期の買換-入金の話、旧住民で最初の話と違う（低層の条件のよくないところなら無償では入れる）など、問題が出てきています。仮住まいを強いられた分の目減りで頭を抱えているひとも出ています。
これだけ地元をかき回した藤和、フジタ、対策会社は首を洗って待っているしかないでしょうね。

>>浅草のように、下町としての景観やコミュニティがそのまま資源となっている街の場合、これが犠牲になるのは致命的で、これを守ろうという動きはエゴでも何でもなく観光資源の保全という観点から当然ではないでしょうか。

確かにそうだなって思います。浅草といえば雷門、仲見世など昔ながらの名所がいっぱいあって、それを見に来る観光客も数多くいる。日本人観光客だけでなく外国人観光客もたくさん訪れていますし、こういった景観や文化というものは大切にしていかなくてはいけないと思う。

>>285さん

詳しくは知りませんが、修繕費は6、7千円前後、
管理費2万円前後って感じじゃないでしょうか。
ここはタワーマンションですし、コミュニティプラザや
保育所など様々な共用施設があるのでその分、
管理費が値上げされてる可能性ってありますよね。
管理費や修繕積立金は最初のうちは安めに設定されているけど、
数年後には倍や3倍みたいなことは当たり前かと思います。
特に修繕積立金は上がることはあっても下がることないと
聞きます。

>こういった景観や文化というものは大切にしていかなくてはいけないと思う。
確かにそうなんですが、
そうなってないのが現状だと思います。
戦後、歴史に伝統文化って教育をおろそかにしてきた
ツケなのかなと思ったりしておりますが・・・。
関西のとある寺社で観光ガイドをしていたことがあるんですが、
外国人観光客、特に欧米からの観光客は日本の伝統文化をよく勉強してるし、
地元のそこらの人よりよく知ってるなぁと感心することが多々ありました。
日本人観光客は単なる観光で伝統文化なんかどうでもって感じの者がほとんどで、
やる気無くすことが多かったです・・・。

＞＞３３０さま
東京の場合は、震災、戦災を経ていて、本物の木造の歴史的建造物は少ないかもしれませんが、近代建築でランドマークになっているもの（変な改修がされていて、元に戻した方がいいのも山とありますが）、あるいは焼失した木造建築のまじめなレプリカによる風景の復元、というのは少なからずあって、これからもっと評価されていいと思います。

この物件で問題となっている浅草寺の場合、空襲後の再建ＲＣ建築ですが、（時代の制約はあるものの）当時の建築学者によって一定の精度を保って、真面目に監修され再建されましたから「いかもの」じみたところはなく、歴史的な風景を継承したものとして成立しています。
雷門など、幕末に火災で焼失してから、昭和三十五年に松下幸之助が寄進するまでなかったものが、ちゃんとした八脚門として考証されて再建、いまや東京のランドマークです。
「書き割りのような安物の江戸村みたいなもの」ではなく、ちゃんとした監修、考証を経た再建の和風ＲＣ建造物はもっと評価されていいと思います。仲見世も、プラスチックの看板やよくわからない装飾を整理して、昭和初期の風情に戻したらもっと映えると思います。

地方に行くと、廃城令や明治以降の荒廃、破却、大火戦災等によって失われた城・御殿などを木造で再現する、それに国費官費が投ぜられているということもあります。「真面目な再現」は侮るべきではありません。

しかし、超高層ビルの低層部分に腰巻きのようにはりついた壁面だけのレプリカ（書き割りか、１スパンとか）や空地のアリバイに再現された歴史的建造物は、それと同列に述べていいものかどうか。決して風景を継承したものとは言えず、大変違和感を覚えます。