スカイティアラについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目15番1（イースト）、10番1（ウエスト）（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）
間取：1LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.46平米～82.10平米
売主：住友不動産
【スレッド番号を修正しました 2015/03/12 管理担当】
[スレ作成日時]2014-10-04 22:36:47
そもそもこの地区で駅からこの距離はリセールできるのか。
>>444
うーん、あまり事情がわかっていないご様子。
まず、第一にここの販売戸数すべてが竣工までに完売するわけではないです。
今の売れ行き見てみるとまぁ６割ぐらいでしょう。
第二に、ここの販売住戸がうまった＝このエリアの人口が純増したわけじゃないです。
もともとこの近辺に住んでいたいわゆる地縁者の人が単に移動しただけの人も多いです。
基本、不動産は地縁者の購入がそこそこの割合でいるわけで、湾岸やら人気エリアでもない
ところはその割合も大きい。
第三に、外から入ってくる人がいるのと同じように外に出て行く人もいる。
当たり前の話ですが、ここのスカイティアラがいい！と外から入ってくる人
がいる一方で、別の物件を買ってこの辺りから出て行く人だっているわけです。
基本的に人気エリアは差し引きで流入が大きく、逆にここみたいな不人気エリアは
流出が多くなるわけです。ケータイのキャリアのMNPとかと同じですね。
第四に、純増した人数の全ての世帯が保育園を必要としているわけではありません。
幼稚園に入れる人、またすでに未就学児はいない人だっています。
また、保育園を使う人も年齢によって異なりますね。激戦区はやはり０−２歳児でしょう。
それ以上は幼稚園にいれる家庭も多いので、認可でも毎月大抵空きがあります。
第五に、すでに触れましたが板橋区は23区の中でも保育園の待機児童が少なく世田谷や
杉並のように両親どちらもフル勤務で満点でも半分も入れない（兄姉入園済みや、片親等の加点
でようやく入れる）のとはことなり、フル勤務であればほぼ入れます。
私の近所の認可保育園は19点の人でも普通に入れました。もちろん、時期もあるでしょうが
激戦区の区では待機待ちなので満点未満の人は絶対には入れないです。
以上のことから、ここの保育所はあくまでも最悪の場合、を除いてはみんな入らないと思います。
なぜなら、保育所/保育園ってのはその性格上、認可、無認可にかかわらず「預かってくれさえすれば
どこでもよい」ってことはないからです。スーパーでやってる一時的買い物品預かりサービスとは
わけが違うわけです。スーパーのでしたら、かりに預けておいた品物が最悪盗難なり汚くなってたり
しても高々数千千の代物だしもう利用しなければ済む話で終わります。
保育は違います。自分の大事な子供を預けるわけです。ましてやここのマンションを買うぐらいの
所得層であれば少なくとも「死ななければ別にいい」なんてことはないでしょう。
しかし、保育というのは学校と同じでそこの保育士、運営/経営者の熟練度がものを言います。
需要がありながらなかなか保育園が増えないのもそれが理由です。
新規参入しても儲からないし難易度や要求レベルばかりが高い。
だからここには入らないと思いますよ。
無認可は致し方ないとして、とりあえず都認証は最低限必要かと。
それすらない無認可＝ベビーホテルみたいのは、本当の緊急避難だろうね。
霜降りも結構ですが、
それなりに歳をとりますと
脂っこいのはいくら美味くても
ノーサンキューになりますよ。
とろけるような霜降りより、
シャトーブリアンの味に
惹かれるものです。
勿論好き嫌いありますがね、
霜降りが高級、赤みが劣る、
ということではありませんな。
>>450
どのみちこのマンションの人は利用しないですよ。リスクの方が大きいので。
個人的には結構早い段階でここの保育所施設は撤退すると思ってます。
で、撤退後は単なるキッズルーム的なものになるんでしょうね。
認可どころか無認可ですら入れないような激戦エリアならともかくこのエリアで
継続的にビジネスとして成り立つとは到底思えないです。それだったらキッズルームか
ライブラリー/自習室、もしくは小・中学校向け塾のほうがいいと思います。
塾だったらなるべく近いほうが行きやすいし送り迎えも必要ないので親御さん的にも
メリットがあると思います。
ロイヤルホストのアンガスビーフはさほど旨くなかった。
板橋区は人口増えてますよ。
不人気エリアだというのはなんの根拠があるのかな？
城北を目の敵にする埋立地マンション営業の勝手な感想を言わないで欲しい。
埋立地マンションこそ必死に客寄せしてもなかなか売れないようですが。
なぜ城東ではなく板橋に移り住むんでしょ？
安いから？
津波が届かないから？
確かにここの保育室はガラガラかもね
それは店数の問題。
分母が大きい方が多いに決まってる。
保育園は認可だって営業に聞いたけど
確かに認可だから入居者優先にはならないと営業に言われましたよ。
ここの庭は誰でも入れると聞きました。管理費は住民が払っているのに、庭も住民専用にするべきですよね。皆さんはどう思われますか？
認可園だったら園庭はどこに？
敷地内？
購入検討しているなら販売に聞くべき。
でもホームページに認可か否か載せていないのは考え物です。大事なことなのに。
認可で住民が優先されないマンションってよく聞くけどね。
>461
保育園分の建築費が販売価格に乗ってるか乗ってないか、
分かってて言ってる？
共用設備ではない認可園という前提で、
その建築費が販売価格に乗ってるならば、家賃収入が発生する。
乗ってないならば、何の問題もない。
園の運営者にタダで提供するわけないだろ。
管理費だって徴収するだろ。
それって普通の店舗と変わらないってこと？
だったら良い保育所が入って自分が利用できればいいことだけど、そうでなければマンション内が騒がしくなって第三者が大勢出入りするだけのマイナス要素ですよね。建設費負担した分を賃料収入でカバー出来なければ損失になります。損失だと利用機会が無い家庭にとってなんのための設備か分かりません。
それを理解して購入しろ、ってだけ。
認可園ならば、そう、普通の店舗と変わらないね。
単なるテナント。
ただ、認可される園なら園庭をはじめとした設備が
それなりに必要。
このご時世、すぐ撤退なんてないと思うが、
スミフと園の契約内容、条件は要確認だろうね。
>>465
認可済みではないなら、つまり認可申請中などの状況なら、認可と書けないのは当然。
それは置いておいても、
認可園か、認可申請中か、認可予定か、
都認証か、認証申請中か、認証予定か、
完全無認可の住人専用設備か、
それくらい書いてくれたら親切だとは思うが。
「付近」に3.3㎡/人分の、園庭に代わるべき場所があれば。
ここの付近には見当たらない。
従って、敷地内につくる（共用部としての庭をそれとみなす）
と考えることは自然。
一般開放の植栽がありますから
日経新聞等では、マンション販売も苦しくなって来ていますね。しかも、湾岸や首都圏物件は、外人投資家が２～３割買っていると。そういう環境下ではこの物件は妥当かと思いますが、どうでしょうか？住不、大林コンビでこの物件仕様で都心なら、相当高いですよね？
結局保育園なんていらないのに作っちゃうのわからないですね
その一般解放の植栽が子供の屋外活動の庭と認められれば。
認められた暁には、土曜を含む園の活動時間内は
子供たちが立ち入ったり遊んだりはしゃいだり
することに誰も文句は言えなくなる。
その後は推して知るべし。
いやーー。
流石に伸びるね、このマンションは。
売れるまでかかる時間もＮＯ.１だろうから、トータルのスレの
本数もＮｏ．１堅そうだなこれは。
都心だったら、ってことでしょ？文章が読める人なら行間に気づく。
いやいや
ここの土地取得のニュース見て高かった印象あるし
よく名前が出るオタクのブログでも取り上げられてたじゃん
土地代で頑張っちゃったから仕様低く押さえたり提供価格上げて帳尻を合わせてましたって、買う側からすると迷惑な話だ。嫌なら買わなきゃ良いって言われて終わりですね。
前から言われてますが、坂上の駅まで普通に歩いて10分以上はかかりますね。微妙な距離感。
23区内で駅近の大規模レジデンスならこの価格ではとても無理でしょう。個人的タワーが苦手で、緑の多い大規模なレジデンスが好みです。23区を回って見たが、この物件はわりと納得できると思います。徒歩10分は駅遠とは思わない。あくまでも個人的な感覚ですが。
マンションで徒歩１０分ってのはマンションの意味がないよね。
世の中、経済的合理性に従えば専用じゃなく共有したり使い回すほうがいいんだよね。
だから、世の中生活インフラにしてもなんでもみんなでシェアしてるわけ。
家にしても同じだよね。戸建みたいに敷地と建物を占有して立てると当然コストが
かさんでしまうから共同で使うことで世帯あたりのコストを下げて経済合理性を出すっていう。
ただもちろん共有すればいろいろ問題があるわけでね。日本っていう国をみんなで共有するから
法律なりなんなりができていくのと同じで家だって共有すれば問題が出てくるから規約などで
なんでも禁止していく。だから合理性の見返りにそういう枷を負うわけだね。
得るもの失うものが本来は等価交換だったんだけど問題はそれがそうかどうかってところだよね。
ここは経済合理性があるのかな？って話だよね。立地も悪く価格も高くて合理性がない。
これって個人的な意見による範疇の話じゃなくて、マンションとしての存在意義がない
ことだよね。同額の値段でまともな土地・建物が占有で買えちゃうような立地なのにマンション
ってのは単に枷だけをもらった感じになるからね。
これが赤羽駅徒歩５分の立地で戸建を買おうにも日当たり等でまともな戸建はとても同額では
買えそうもない、ってところでマンションだと存在意義があるよね。
>>492
どうも理解してないようだけど。
別にここだけの話を特別視していってるわけじゃないし、
近くにたくさんマンションがあってもそれは本質じゃない。
経済合理性(メリット)とそれで失ったデメリットを天秤にかけて最低でも
イーブンかそれ以上にメリットがあるかどうか、で意義が決まるってはなしなので。
近くのマンションがどっちであるかはそのマンション別に見てみないとわからない
話であって、近くにマンションがあろうがなかろうがそれは関係がない。
6000万で同程度の設備、90m2以上の延べ床面積建物の戸建が購入できるのに
同じような立地条件でさらに狭い部屋を同額で売ってるマンションは意義がないってこと。
同立地において戸建でかったら8000万円の物件が4000万で買えるならそれは意味があるでしょ。
スケールメリットが十分生かされてる。また駅近みたいに価格だけではなく条件も悪い（密集地や不整形の土地しかない）
ところにおいて、駅近で広くて整形区画の立地にたつマンションは日当たり、風通しも問題なくて快適なわけだから
そこもマンションであるメリットがあるよね。戸建では手に入らないわけだから。
ここはどうなの？って話でしょ。ここに限らず最近のマンションは経済合理性を無視したマンションが多いから
よく考えないとね。
たとえば桜上水ガーデンやパークハウス上鷺宮はマンションメリットが十分あるよね。駅近で広い敷地をしっかり
確保されているしその条件で戸建を買うならもっと高い価格を要求されるからね。
>>494
>自分の感覚を人に押し付けるのもどうかなぁ？
個人の意見の範疇じゃないと書いたはずだけど。
押し付けと思うなら別にそれは結構ですけど、共有するっていうメリットって
経済合理性でしょ？
いわゆるIP電話もこれまでは直接相手と回線を占有して安定した品質で通話ができていたが代わりに高かった。
IP電話は通信路を共有することで安くした、かわりに品質はその時の共有状況で変動するようになった。
でもメリットが大きいからみんな使うわけよね。
値段は変わらない or むしろ高くなり、品質は悪化した、ってなったら誰がそれを選ぶの？
マンションも同じでしょ。ここみたいな駅遠物件は基本的に価格を安くするか設備等を充実させることで占有する
戸建以上のメリットを出す。出せてるの？って話だとおもうけど。どこに出せてるの？ここ。
設備がいいの？価格は安い？立地はマンションじゃないと戸建じゃ絶対に手に入らないような立地か？
気に入ればそれでいいじゃん、それは個人の判断っていうのはそれはただのバカな人だけだよね。そういう理屈の人。
だって、そういう人が少数だからここ売れてないんだよね。そういう事実をまずわかってる？
ここを勝った人はちょっとどうかしてるとしか言いようがないんじゃない？
人はバカ、自分は賢い、と堂々と言える人は頭が良くても尊敬できません。人格に問題があるから。
私は495さんを大変尊敬してますよ。
だって自分がまったく買う意思がないにもかかわらず、いろいろ教えてくださってるんですよ。
そんなに人格の高い人間はもう世の中のいませんよ。
愚かな人間を導く神様のような存在ですからね。
ぜひ495さんと同じ物件を買いたいぐらい尊敬してますね。
>493
過去の実績から比べたら高いのはわかるけど、
戸建てと比べたらここも十分メリットが有るのでは？
戸建て物件で24時間警備ってムリだよね？
いくら板橋でも6000万円ぐらいの物件じゃ、駐車場を除いたら庭なんて無いよね
（ゼロじゃなくても木を２～３本うえられたらいいほうでしょ）？
雨に濡れないで保育園とかスーパーにはいけないよね？
そういうメリットが有るんだから、戸建てよりは十分お得って人もいるでしょ。
そもそも、戸建てよりマンションが中古市場で高く・早く売れるのは、
マンションに売主の信頼性があるから。
マンションは検査も厳しいし、履歴も残るから中古でも建物に信頼があって価格がつく。
戸建てだとよっぽど大手の施工（プラウドシーズンとかファインコートとか）じゃない限り、
素性が明らかじゃないから上モノの価値はあっという間に無くなっちゃうよ。
ここの相場は4000万円だもん
506へ
親切な方だから。
しかも毎日いらっしゃいますよ。
＞＞ここの価格を払うならば都内の戸建ては楽に買えますね
具体的にどこ？
そこまでに言うなら紹介してください。（笑）
>>507
買う気がない人は来ませんよ。毎日来ているのなら、この物件にものすごく興味があるでしょ。値下げを呼びかけているでしょ？成功すれば、ありがたいことですが、多分無理。でも祈りましょう。
あるいは怨みがあったりして。。。
511
いくら長文書いても何も変わんないよ。
社会人だったら理由を言う前にまず結論を言いましょうね。
例えばここを買わないで〇〇物件を買いましょう。なぜならば。。。みたいな。
そしないと何が目的なのかまったくわからん。長文読んでて疲れるだけ。
売れてる部屋っていまのところ5000万円未満の部屋ばかりですよね。やはりこのエリアでそれ以上を出すというfunnyな人はほとんどいないってことだとおもいますよ。相場を+1500万 overも出してるのに設備までここまで低いとなればさすがにまともな人はわかるでしょう。
ちなみにタンクレストイレや天然大理石キッチンにしたところで差額は+20万もしない。食洗機も似たようなもので当然100万単位で変わってくる代物ではない。+600万は利益だからいいとして+900万は土地と保育園に消えてしまいましたってはなしだからね。900万って大きいからね。内装設備にプラスでこれだけかけられれば浴室でもキッチンでもフローリングでも相当いいグレードのものが入るんだけどね、普通は。
ちなみにここの床は聞いたらシートフローリングですって。ぱっと見るとわからないですけど当然フローリング材で安物です。
まあ賢い人の買う物件は絶対間違いないから、遠回りしないでみんさんに紹介しましょうよ。
そしないと長文読んで、それで？って思うだけだからね。
>>515
戸建を引き合いに出しているのは占有による販売形態(戸建)と共有によるそれ
（マンション）で比較しているだけで戸建が優れているとか、戸建を買ったほうが良い
という類の話はしていませんけど。
この物件が共同購入（権利も何もみんなで共有＝誰のものでもなくなる）っていう
デメリットしかないからマンションである必然性がまるでないよね、っていう話を
してるんですよ。わかりますか？
戸建などどうでもいいのです。本来は戸建もマンションもお互いそれぞれのpros/cons
を相反でもっているからどちらも未だに存在しているんですよ。
900万も販促費や土地代、住民に０利益の建築費に上乗せされてるって正直わらえますよね。
買ってる人は勇者ですよ。
タンクレスじゃないのは個人的にどうかとおもう。
マンションはトイレも狭いからタンクレスで少し
でも空間を広く感じたい。
床材を天然無垢の良いものににしても施工費は同じだから差額にして+100万程度。
そういう意味ではぼってると言われても無理はない。
桜上水ガーデンの場合、あそこも地権者負担不足分が上乗せされて坪単価は高めだが
そのかわりに躯と設備もふくめて質を高くしてある。
普通に考えてここ見てる人全体で考えると、買わない人の方が圧倒的に多いでしょ？
520さんも長文の人と同じで検討者なんだよね。
そうじゃないとここにいる理由はないでしょう。
検討は全くしないのにいちいち投稿するバカいないですよね。
たくさんいますよ。不動産関係者が。
>527
合意は出来るよ。
相当頭の硬い人が居た桜上水団地だって、結局建て替えできてるじゃん。
今は法律も変わって全員一致じゃなくても処分できるし、ちゃんと法律を勉強した方がいいよ。
そもそもあなたの謎理論で所有しているはずの一戸建てより、
誰のものでもないｗマンションのほうが
東京の中古不動産では成約件数が圧倒的に多い
（=中古できちんと売れている）現実を見たほうがいいね。
同意だ。ここのデベは特にその傾向が高い。
一般的な話をここでするのはどうかなという気もするけど、
一戸建てにも、マンションにも、それぞれ利点と欠点があって、どっちがいいとは
言い切れない。マンションの将来がどうなるのかは、全くわからない。立地がよけ
れば、建替えできるけど、立地がひどければスラム化でしょう。建替えできている
マンションは立地のいいところがほとんどだよね。
小豆沢の立地はそんなに悪くないと思う。もっとひどいところはいくらでもある。
バブルの頃にできた、埼玉のJR駅からバス便しかないところとか・・・。
70年後、このマンションが建替えできているのか、廃墟と化しているのか当てられる
人はまずいないでしょう。日本本体がどうなっているのかさえ不明だし。
リスクの全くない土地は日本にはないと思う。湾岸は、やっぱり災害が心配だ。
温暖化が進むと、海面が上昇するという説がある。逆に氷河期が来るという説も
あるけど・・・。
>>535
まず君が勘違いしてる。戸建とマンションを比較してるのではない。
共同住宅形態にはその利点・欠点があるのでそれを満たしているかどうかを
「この物件」に主眼をあてて議論してるんだよ。わかってた？
それに言い切れない？違うよ。個人的価値観の範疇の話をしてはいないよ。残念ながら。
前に見切り品の話をしたが、見てくれが悪いから安いわけだよね。同じ値段で
売ってたらみんな普通のほうしか買わないじゃん。つまりそこは価格によってバランスを
とってるわけでしょ。
共同利用ってのも同じでしょ。タクシーとバスの利用料金が同じか？タクシーは
自分の都合でいつでもどの路線でもいけるわな。かわりに高い。バスは共同利用による
経済合理性を優先させているから安い代わりに時間や路線、乗り降りの場所は限られてる。
おわかりか？
バスを選ぶかタクシーを選ぶかはその人の利便性、経済性を考慮して選べば済む話であり
それは個人の判断なのだから俺はそれについて何も言っていない。
ここはバスのくせに経済合理性がなにも考慮されていなくてタクシーどころかハイヤー
借りるぐらいの金額を要求してるよね。それで中身も普通にハイヤー借りるに足りるも
のだればまぁそれもありかなとおもうけど、中身はひどいもんだよな。立地もここで
中身も最下級グレード。まさにバスそのもの。君は小豆沢から赤羽行きのバスに乗るのに
普通は220円なところを、君だけ1500円です！っていわれて乗るの？ｗ
タクシーですらワンメータ＋ちょっとぐらいでいくのに？１５００円払うけど乗るのは
バスで当然通常乗客と扱いは同じだよ。君だけに特別シートや君のためだけに時間が
変わったりもしない。でも料金だけ1500円。それが個人の価値観の範疇だとおもうの？
人によっては1500円払う人もいるって？220円で済むのに？そういう話をしてるんだよね。
簡単に言うと、割高だから買わない方がいいよってことを言いたいんでしょ？
残念ながら、完全にマンションなんだよ。しかも売ってる。
何を言っても覆すことはできないと思うけどね。
まぁ本当に納得できないならば、裁判を起こしてスミフを訴えたほうが一人で悩むよりはやいよ。
＞５３６
【２階建てバスのご案内】
料金：２階席１５００円 １階席２２０円
注意：バスなのでバス停までお集まりください。発車時刻は交通事情により遅れが生じる場合がございます。
特記：１階と２階で内装と設備は変わりません。２階席（ティアラシート）はガラス窓が大きいだけです。
これがスカイティアラとこの付近のマンションの違い。
その条件で２階に乗るやつはアホだよ！タクシーで行けよ。
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9690万円～1億5890万円※権利金含む |
|
2LDK～3LDK |
|
59.17m2～76.81m2 |
|
総戸数 522戸 |
埼玉県さいたま市南区根岸５-1428-1 |
|
4900万円台～6500万円台（予定） |
|
3LDK |
|
61.8m2～70.2m2 |
|
総戸数 177戸 |
埼玉県さいたま市南区内谷４-130-1ほか |
|
3900万円台・4900万円台（予定） |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
56.87m2・65.52m2 |
|
総戸数 54戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区東葛西6丁目 |
|
7,750万円～1億2,990万円 |
|
3LDK～4LDK |
|
68.59m²～114.69m² |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台～9100万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
